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ronny1012

Besichtigung ETW

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Ich hatte heute  Besichtigung einer ETW. Baujahr ca. 1900, Kernsanierung des Gebäudes Ende der 90iger. Dachgeschoss, 45qm, Kaufpreis lt Inserat entspricht 9fachem der Netto Kaltmiete. B bis C Makro Standort. Mikrolage aber A. Das Gebäude macht optisch einem dem Kaufpreis angemessenen Eindruck. Die Wohnung ist aktuell vermietet und renovierungsbedürftig. Wuerde die Wohnung wie gesehen kaufen, habe aber aktuell Bedenken wegen zwei Punkten:
 
Der Balkon der Wohnung (Stahlkonstrukt) wurde im Rahmen der Sanierung in den 90igern angebaut. Die Baugenehmigung habe ich vom Makler angefordert. Der ehemalige Holzboden des Balkons wurde im letzten Jahr wohl erneuert, da dieser ein Loch (!) hatte. Jetzt liegt ein neuer Boden, der ebenfalls nach massiven Holz aussieht. Hat jemand Erfahrung, ob das ueberhaupt zulässig ist? Gibt es hierfür gesetzliche Vorgaben? 
 
In der Aussenwand ist ein faustgrosses Loch. Laut Aussage des Mieters nistet da wohl ein Specht. :klatsch: Ist die Behebung des Schadens Sache der WEG? Ist da mit größeren Aufwendungen zu rechnen? Der Makler will sich kundig machen...
 
Vielen Dank und
Beste Grüße 
Edited by ronny1012

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hast du in das Loch reinsehen können? Läuft da das Wasser rein oder ist es trocken? Ist die Wand gedämmt oder hat der Specht sein Loch in die Mauer gemacht? Ist ja schon nice als Specht nen Nest mit Fußbodenheizung zu haben.... 

 

So wie ich das kenne sind die (Außenmauern) Gemeinschaftseigentum und daher wird auch die Behebung des Lochs/des Schadens Sache der WEG sein. Aber das steht in der Teilungserklärung genau drin, was Gemeinschaftseigentum ist und was Sondereigentum. 

Ist die Wohnung auf nem Portal ausgeschrieben? Warum nur 9facher Faktor? Muss die Wohnung komplett mit Küche und Bad neu gemacht werden?
Wie sind die Rücklagen der WEG?

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Das weiß ich im Moment auch noch nicht. Der Makler ist leider sehr unzuverlässig... :thumbdown: Unterlagen bekomme ich voraussichtlich erst Anfang nächster Woche. Teilungserklärung dann auch. Kann daher aktuell noch nicht einschätzen, ob und wo ein Haken ist. Normalerweise mache ich keine Besichtigungstermine ohne Vorabprüfung der relevanten Unterlagen. Vor dem Hintergrund des (scheinbar) günstigen Preises hatte ich aber kurzfristig eine Besichtigung vereinbart, zumal ich gestern ohnehin in der Ecke war. 

Die Wohnung war online (da reserviert aktuell offline). Von innen ist ziemlich abgewohnt. Aber trocken und vor allem kein Schimmel. Küche und Bad ist ok. Bei Auszug des Mieters müsste auf jeden Fall tapeziert und gestrichen werden. Ein Zimmer würde ich wohl auch Laminat neu verlegen. Wegen dem Loch in der Außenwand hab ich ein Foto hochgeladen. Hatte ich gestern nach der Besichtigung gemacht. Hoffe das Loch (ganz oben rechts) ist zu erkennen. O.oDie Wohnung ist die oberste, d.h. das Loch betrifft die Außenwand eines Zimmers der Wohnung. Weiß im Moment aber nicht ob da ggf. Nässe reinzieht.
 
Wegen dem Balkon, eine Idee wo man sich kundig machen kann, ob so ein Boden zulässig ist?

IMG-20190215-WA0014.jpg

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Das mit dem Specht kann stimmen, das habe ich schon mal gesehen. Die nisten sich schonmal in der Dämmung ein. Muss man halt durch Fachfirma verschließen lassen. Ist aber mit Sicherheit Sache der Gemeinschaft.

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also mit dem Boden auf dem Balkon bin ich mir nicht sicher Es ist aber wohl nicht unüblich Holz zu verlegen. Wenn man danach googled kommen jedenfalls jede Menge Ergebnisse die darauf hindeuten. 

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vor 23 Stunden schrieb Ennyone:

also mit dem Boden auf dem Balkon bin ich mir nicht sicher Es ist aber wohl nicht unüblich Holz zu verlegen. Wenn man danach googled kommen jedenfalls jede Menge Ergebnisse die darauf hindeuten. 

Die Suchergebnisse bei Google ergeben meist Balkone mit Betonboden, auf dem Holz verlegt wird. Naja, ich warte mal ab was der Makler liefert. Wenn er liefert... 😉 Ich berichte wenn es Neues gibt. 

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Zwischenzeitlich liegen alle Unterlagen vom Makler vor. Laut den WEG Protokollen der letzten Jahre sind einige Instandsetzungen angefallen (Dachsanierung, Renovierung Flur und Eingangsbereich). Nach telefonischer Rücksprache sind die Maßnahmen aber bereits alle abgeschlossen. Der Schaden an der Außenwand des Gebäudes (siehe Foto) ist bekannt und wird im Frühjahr behoben. Handwerkerrechnung für die Neuverlegung des Balkonbodens liegt mir ebenfalls vor. Nach Rücksprache mit dem Bauamt der Stadt wurde in den 90igern sowohl der Ausbau des Dachgeschosses als auch der Anbau der Balkone genehmigt.

 

Lt. der Teilungserklärung und dem Grundbuchauszug steht dem Eigentümer jedoch ein eingeschränktes Verkaufsrecht zu. Dieses steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch die Hausverwaltung. Diese darf jedoch lt. Teilungserklärung nur in begründeten Fällen (zB. bei nicht solventen potentiellen Käufers) den Verkauf ablehnen. Die Hausverwaltung habe ich hierauf angesprochen. Sie meinte das wäre ein „Standardprocedere“, um Käufer mit mangelhafter Bonität von der WEG auszuschließen). Kann man diese Beschränkung bedenkenlos übernehmen? Zumal ich ja überlege die Einheit unter Umständen wieder zu verkaufen? Derartige Regelungen habe ich bisher noch nicht gesehen (habe bereits einige ETW).

 

Im Grundbuch ist zudem ebenfalls noch eine Grundschuld von ca. DM 170.000 aus den 90igern eingetragen (wird bei Kauf gelöscht). Erscheint das plausibel, bei einem aktuellen Kaufpreis von unter EUR 25k? In meine in den 90igern wurde ja viel Geld verbrannt bei Ost-Immobilien, aber solch ein Preisverfall noch im aktuellen Markt…? Wie gesagt, der Standort ist Makro-C Lage, Mikro aber A. Mit dem Standort bin ich sehr vertraut. Ich such nur den Haken… J

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vor 1 Stunde schrieb ronny1012:

Kann man diese Beschränkung bedenkenlos übernehmen?

Das ist tatsächlich öfters in älteren Objekten der Fall.

Hab ich selbst im letzten Objekt gehabt. Abwicklung läuft problemlos, dauert nur ein wenig (einige Wochen), da Schriftverkehr zwischen Notaren erforderlich ist.

Daher sollte man dass bei der Finanzierung (sofern erforderlich) in Bezug zum Zeitraum der zinsfreien Bereitstellung des Fremdkapitals beachten.

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Könnte sein, dass der Eigentümer mehrere Einheiten in dem Objekt hat und die 170.000 DM sich auf mehrere ETW bezieht. Ist aber letztlich egal.

Beim 9-fachen würde ich eher auf einen D-Standort im Osten tippen. Liege ich richtig?

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Die Höhe der bestehenden Eintragung ist aus meiner Sicht total irrelevant. Wahrscheinlich ist es die Höhe der damaligen Finanzierung. Dann hat jemand ordentlich Geld verbrannt, dafür aber bestimmt total super Steuern gespart.

Jeder Rückschluss auf eine aktuelle Finanzierungshöhe ist falsch. Im Maximum könnte noch mehr Finanzierung stehen und über andere Sicherheiten abgesichert oder blanko sein. Im Minimum ist alles bezahlt,  der Eigentümer hatte nur keinen Grund die GS löschen zu lassen.

Für mich kein Parameter bei der Ankaufprüfung.

VG Tobias

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Zu den Fragen:

1. Holzbelag ist auf Balkonen statisch zulässig. Ich habe vor 2 Jahren Balkone aus Holz genehmigen lassen, da war alles inkl. tragende Teile wie Ständerbalken bis auf das Geländer (das war aus Gründen des Verwitterungsschutzes aus Metall)  aus Holz. Holz hat eine hohe statische Belastung, ist preiswerter als Stahl und sieht m.E. viel schöner aus.

2. Der Genehmigungsvorbehalt der HV ist Standard in den meisten Teilungserklärungen. Gibt wenige TE ohnen diesen Vorbehalt. Dieser dient Problemeigentümer außen zu halten (habe aber noch von keinem realen Fall gehört). Bei einer TE habe ich den Vorbehalt auf Wunsch der HV entfernt, da er zuviel Arbeit macht.

3. Der Wert der Grundschuld ist wie vorher geschrieben absolut irrelevant.Ich habe teilweise mit 75% Abschlag von dem Wert der Grundschuld gekauft. Wichtig ist nur die Freistellung davon im Kaufvertrag, sollte normalerweise aber unproblematisch sein.

4. Spechlöcher hatte ich bei einem MFH auch mehrere. Einfach zumachen und gut ist. Die Löcher sind meist zu klein, um eine Wärmebrücke entstehen zu lassen. Der Specht kann das darunter meist liegende Mauerwerk ohnehin nicht durchdringen.

Der Kaufpreis scheint daher o.k. zu sein, es sei denn es ist Chemnitz, Gera oder Schwerin. Die übrigen Ost-Großstädte sind eigentlich alle o.k.

 

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vor 2 Stunden schrieb Andreas:

Der Kaufpreis scheint daher o.k. zu sein, es sei denn es ist Chemnitz, Gera oder Schwerin. Die übrigen Ost-Großstädte sind eigentlich alle o.k.

 

Von den Städten hälst du nicht so viel? Ist da Faktor 9 deiner Meinung nach zu viel?

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