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Mario Koch

Feuchter Keller und veraltete Sanitär- und Elektroinstallation

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Hallo zusammen, so langsam gibt es immer mehr Informationen zu einer Immobilie.

 

Laut Schätzungsurkunde ist der Keller feucht und die Sanitär- und Elektroinstallation ist veraltet.

 

Als Anfänger fehlt mir jetzt etwas die Erfahrung ob sich so eine Investition trotzdem lohnen kann.

 

Weiß jemand was man in etwa kalkulieren müsste? Die Wohnungen sind zwischen 2 ZKoniB 38 qm, 2 ZKB 61qm und 3 ZKB 70qm groß. Das mal als grobe Eckdaten.

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Beides muss man sich vor Ort ansehen. Am besten zusammen mit einem Sachverständigen. Feucht kann harmlos sein, oder so heftig das es die Substanz schädigt. Ebenso kann eine 25 Jahre alte Elektrik veraltet sein. Muss aber nicht schlimm sein... Wenn da natürlich nur 2-adrige Kabel liegen wirds teuer. 

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Beides muss man sich vor Ort ansehen. Am besten zusammen mit einem Sachverständigen. Feucht kann harmlos sein, oder so heftig das es die Substanz schädigt. Ebenso kann eine 25 Jahre alte Elektrik veraltet sein. Muss aber nicht schlimm sein... Wenn da natürlich nur 2-adrige Kabel liegen wirds teuer. 


Das Haus wurde 1956 neu aufgebaut. Ich glaube nicht das danach noch einmal alle Strippen gezogen wurden.

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vor 2 Stunden schrieb Mario Koch:

Das Haus wurde 1956 neu aufgebaut.

So ein Haus würde ich grundsätzlich nur sehr ungerne kaufen und erfordert eine besondere Prüfung aller Gewerke. In den 50ern wurde viel wieder aufgebaut und das meistens mit minderwertigen Materialien und durch unqualifizierte (Laien-) Bauarbeiter, weil einfach kein Geld nach dem 2. WK da war und der Bedarf an Wohnungen durch die Zerbombungen der Städte groß war. Ob das auch auf dieses Haus zutrifft, muss man eben prüfen.

Beim feuchten Keller muss man sehen, wann das Haus ursprünglich gebaut wurde. Um die Jahrhundertwende war es nichts Ungewöhnliches, dass die Keller feucht waren. Das war so auch gewollt. Die stehen auch schon mindestens ein Jahrhundert und werden wahrscheinlich auch noch ein weiteres Jahrhundert stehen bleiben. Wenn da keine gravierenden Risse im Mauerwerk sind, ist es grundsätzlich erstmal nicht so tragisch. Wenn da natürlich dauerhaft Wasser im Keller steht, sieht es schon anders aus. Das sollte auch bei so einem Haus nicht der Fall sein.

Auch das Thema Bleirohre könnte hier vielleicht noch akut werden, wenn die Leitungen seit den 50ern nicht erneuert wurden. Hast du das schon geprüft oder ist da was bekannt?

 

vor 2 Stunden schrieb Mario Koch:

Ich glaube nicht das danach noch einmal alle Strippen gezogen wurden.

Wenn das tatsächlich der Fall ist, dann musst du es definitiv einkalkulieren. Das alles zu erneuern wird nämlich über kurz oder lang auf dich zukommen.

 

Also als erstes Objekt finde ich das Haus jetzt nicht so geeignet. Viele Baustellen mit viel Potential zur Geldverbrennung. Der Preis muss herausragend gut sein, damit man sich das antun sollte oder man hat wirklich Ahnung von den meisten Gewerken, was bei dir ja nicht der Fall zu sein scheint. Und mit herausragend meine ich jetzt nicht 5000 Euro unter Marktwert.

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Hallo Eduard, vielen Dank erst einmal für deine ausführliche Antwort. Du hast leider recht, von den Gewerken hab ich leider NULL Ahnung.

Was wäre denn für dich herausragend günstig? Laut einer Schätzung aus dem Jahr 2007 wurde das Haus auf 537.000€ geschätzt. Der Jahresmietertrag lag bei 36.000€.
Nach der immer wieder genannten Faktor 10 Berechnung dürfte man ja nicht mehr als 360T investieren. Ich nehme an für ein intaktes Haus.

Was wäre dein Angebot?

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vor 3 Stunden schrieb Mario Koch:

Hallo Eduard, vielen Dank erst einmal für deine ausführliche Antwort. Du hast leider recht, von den Gewerken hab ich leider NULL Ahnung.

Was wäre denn für dich herausragend günstig? Laut einer Schätzung aus dem Jahr 2007 wurde das Haus auf 537.000€ geschätzt. Der Jahresmietertrag lag bei 36.000€.
Nach der immer wieder genannten Faktor 10 Berechnung dürfte man ja nicht mehr als 360T investieren. Ich nehme an für ein intaktes Haus.

Was wäre dein Angebot?

Warum immer alle gleich mit Häusern anfangen wollen, ist mir echt ein Rätsel...
ich kann nur empfehlen, erstmal mit 2-3 ETWs anzufangen, das Risiko ist deutlich niedriger.

Wenn Du keine Ahnung von der Materie hast, lass es lieber - aktuell werden zu hohe Preise gefordert, man brauch mind. 10-12% Rendite, damit man ein Haus ordentlich zum laufen kriegt, fallen ja auch Reparaturen und Instandhaltungen an.

Mit 5-7% bringst Du Geld gerechnet innerhalb von 5 Haltejahren mit. Wissen die meisten halt nicht, denken alle 5-7% ist doch super, kriege bei der Bank nicht 1%... ist richtig, aber bei der Bank hast Du die Verzinsung ohne irgendwelche Ausgaben, man kann hier wirklich von "Passiv" reden... 

Das. o. g. Angebot zu 6,7% Rendite ist ein Verlustgeschäft

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vor 5 Stunden schrieb Mario Koch:

Hallo Eduard, vielen Dank erst einmal für deine ausführliche Antwort. Du hast leider recht, von den Gewerken hab ich leider NULL Ahnung.

Was wäre denn für dich herausragend günstig? Laut einer Schätzung aus dem Jahr 2007 wurde das Haus auf 537.000€ geschätzt. Der Jahresmietertrag lag bei 36.000€.
Nach der immer wieder genannten Faktor 10 Berechnung dürfte man ja nicht mehr als 360T investieren. Ich nehme an für ein intaktes Haus.

Was wäre dein Angebot?

Ich muss auch sagen, das ist schon ein ordentlicher Klopper. Allein vom Kaufpreis her und den Dingen, die noch gemacht werden müssen. Wenn das jetzt ein 65000 € MFH wäre mit den Problemen, dann würde ich fast sagen, kann man vllt mal versuchen. Aber 537000€ und dann noch solche Baustellen sind schon schwierig. Wenn du natürlich viel Kapital in der Hinterhand hast und auch technisch beurteilen kannst was da gemacht wird dann vllt schon eher. Die Faktor 10 Regel ist ein guter Anhaltspunkt. Das bekommt man allerdings nicht in jedem Markt. Jetzt ist die Schätzung auch schon ein paar Jahre alt und war noch vor dem Immobilienboom.

Mit den kargen Informationen kann dir hier auch schwer jemand weiterhelfen.

Wo ist das Objekt?

Wie groß ist es?

Vermietungsstand?

Die Sanierungsthemen sind mit Vorsicht zu genießen und bedürfen wie oben gesagt noch einer extra Prüfung. Wenn das eine Zwangsversteigerung ist dann kannst du ja mal versuchen in das Objekt zu kommen, wenn es noch bewohnt ist. Vllt lässt dich ja jemand rein und erzählt ein bisschen. Aber ansonsten kaufst du blind. Wie gesagt, bei 25k€ Wohnungen oder ähnlichem kann man das schon mal machen. Natürlich ist das auch noch von deiner eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit abhängig.

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Warum immer alle gleich mit Häusern anfangen wollen, ist mir echt ein Rätsel...
ich kann nur empfehlen, erstmal mit 2-3 ETWs anzufangen, das Risiko ist deutlich niedriger.
Wenn Du keine Ahnung von der Materie hast, lass es lieber - aktuell werden zu hohe Preise gefordert, man brauch mind. 10-12% Rendite, damit man ein Haus ordentlich zum laufen kriegt, fallen ja auch Reparaturen und Instandhaltungen an.

Mit 5-7% bringst Du Geld gerechnet innerhalb von 5 Haltejahren mit. Wissen die meisten halt nicht, denken alle 5-7% ist doch super, kriege bei der Bank nicht 1%... ist richtig, aber bei der Bank hast Du die Verzinsung ohne irgendwelche Ausgaben, man kann hier wirklich von "Passiv" reden... 

Das. o. g. Angebot zu 6,7% Rendite ist ein Verlustgeschäft


Hallo JB007, danke für deine Antwort.

Warum gleich ein MFH ist eine gute Frage. Eigentlich hatte ich für den Einstieg auch immer eher an eine ETW gedacht. Bei dem Haus ist es aber so, das dieses quasi im Familienbesitz ist. Wenn auch auf 11 Parteien aufgeteilt. Das Haus hat ursprünglich mal meinen Urgroßeltern gehört. Aktuell wohnt noch mein Großonkel darin. Die restl. Erben sind sich aber einig das das Haus verkauft werden soll wenn der Onkel nicht mehr ist.

Leider kann ich mir zu gut vorstellen was man evtl. daraus machen kann. Und deswegen kam die Immobilie in meine Überlegung.

537.000 Euro ist (für mich) definitiv zu viel. Vor allem wenn man berücksichtigt was alles noch gemacht werden muss.

Da ich mir kein Verlustgeschäft leisten kann macht es über 350-400.000€ keinen Sinn mehr.

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Ich muss auch sagen, das ist schon ein ordentlicher Klopper. Allein vom Kaufpreis her und den Dingen, die noch gemacht werden müssen. Wenn das jetzt ein 65000 € MFH wäre mit den Problemen, dann würde ich fast sagen, kann man vllt mal versuchen. Aber 537000€ und dann noch solche Baustellen sind schon schwierig. Wenn du natürlich viel Kapital in der Hinterhand hast und auch technisch beurteilen kannst was da gemacht wird dann vllt schon eher. Die Faktor 10 Regel ist ein guter Anhaltspunkt. Das bekommt man allerdings nicht in jedem Markt. Jetzt ist die Schätzung auch schon ein paar Jahre alt und war noch vor dem Immobilienboom.
Mit den kargen Informationen kann dir hier auch schwer jemand weiterhelfen.
Wo ist das Objekt?
Wie groß ist es?
Vermietungsstand?
Die Sanierungsthemen sind mit Vorsicht zu genießen und bedürfen wie oben gesagt noch einer extra Prüfung. Wenn das eine Zwangsversteigerung ist dann kannst du ja mal versuchen in das Objekt zu kommen, wenn es noch bewohnt ist. Vllt lässt dich ja jemand rein und erzählt ein bisschen. Aber ansonsten kaufst du blind. Wie gesagt, bei 25k€ Wohnungen oder ähnlichem kann man das schon mal machen. Natürlich ist das auch noch von deiner eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit abhängig.


Hallo Daeda, auch dir vielen Dank für deine Hinweise.

Für mich wäre der Preis von 537.000€ auch in kleinster Weise darstellbar. Ich halte den auch nicht für gerechtfertigt. Allein Elektro für die 10 Einheiten schätze ich auf etwa 30T.

Zur Miete muss man noch sagen das 4 WE von Familie belegt ist wo der qm Preis unter 3 € liegt. 1 WE wird jetzt abgegeben, 2 weitere spätestens wenn der Großonkel.... ☠️ Da ist also noch etwas Potential.

Insgesamt verfügt das Haus über 600qm Wohnfläche, verteilt auf 10 WE, und 2 Läden a 80qm. Vermietet ist aktuell nur 1 Laden, der zweite wird zur Zeit renoviert um ihn wieder vermietbar zu machen. Von den Wohnungen sind meines Wissens nach 8-9 vermietet. Die Mieteinnahmen aus dem Laden hab ich in die Monatliche Miete noch nicht eingerechnet. Sozusagen als Sicherheit weil so ein Laden schneller mal wechselt als eine Miete bzw. es nicht so einfach ist einen Laden neu zu vermieten wie einen Laden. Zumindest stelle ich mir das so vor.

Ach ja, wo? Kassel!

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vor 19 Stunden schrieb Mario Koch:

Was wäre denn für dich herausragend günstig? Laut einer Schätzung aus dem Jahr 2007 wurde das Haus auf 537.000€ geschätzt. Der Jahresmietertrag lag bei 36.000€.
Nach der immer wieder genannten Faktor 10 Berechnung dürfte man ja nicht mehr als 360T investieren. Ich nehme an für ein intaktes Haus.

Was wäre dein Angebot?

Ich halte es ganz einfach: Ich zahle nie mehr als Faktor 10. Und zwar nach notwendigen Sanierungsarbeiten, um das Haus voll zu kriegen und den Kaufnebenkosten. Bewerte ich die Miete eines Objektes (muss nicht unbedingt die IST-Miete sein, sondern eine, die ich in überschaubarer Zeit erreichen kann) z.B. auf 50.000 €, dann darf mich das Haus inkl. aller Kosten nicht mehr als 500.000 € kosten. Muss ich in das Haus noch 50.000 € reinstecken, dann zahle ich für das Haus nicht mehr als 400.000 € KP + 50.000 € KNK. Das gilt natürlich nur, wenn ich die Kosten ziemlich genau beziffern kann. Kann ich es nicht, muss ich mir Sicherheitsabschläge einkalkulieren. Wenn ich weiß, dass die Leitungen seit 50 Jahren nicht gemacht wurden, dann kalkuliere ich so, als wenn diese in nächster Zeit gemacht werden müssen.

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Ich halte es ganz einfach: Ich zahle nie mehr als Faktor 10. Und zwar nach notwendigen Sanierungsarbeiten, um das Haus voll zu kriegen und den Kaufnebenkosten. Bewerte ich die Miete eines Objektes (muss nicht unbedingt die IST-Miete sein, sondern eine, die ich in überschaubarer Zeit erreichen kann) z.B. auf 50.000 €, dann darf mich das Haus inkl. aller Kosten nicht mehr als 500.000 € kosten. Muss ich in das Haus noch 50.000 € reinstecken, dann zahle ich für das Haus nicht mehr als 400.000 € KP + 50.000 € KNK. Das gilt natürlich nur, wenn ich die Kosten ziemlich genau beziffern kann. Kann ich es nicht, muss ich mir Sicherheitsabschläge einkalkulieren. Wenn ich weiß, dass die Leitungen seit 50 Jahren nicht gemacht wurden, dann kalkuliere ich so, als wenn diese in nächster Zeit gemacht werden müssen.


Hallo Eduard, danke für die Hinweise. Laut Mietspiegel soll die Miete in dem Bereich bei 8,03€ liegen. Aber ich denke das ist etwas überzogen. Oder hast du die Erfahrung gemacht das der Preis realistisch ist? Wenn ich mal im Schnitt 6€/qm rechne würde ich so auf 40-41.000. Wenn man die Läden noch einrechnet vielleicht noch mal 800 mehr. Aber wie gesagt, bei den Läden bin ich etwas skeptisch. Würdest du den einrechnen oder eher als Sicherheit lassen. Wenn vermietet ist es ein zusätzlicher CF, wenn nicht zerschießt es mir nicht die Finanzierung.

Thema Leitungen. Ich denke die müsste man definitiv machen. Ich hab von immocation einen Beitrag zu den zu erwartenden Kosten gesehen. Da wurde für E-Leitungen etwa 3000€ für eine 70qm Wohnung gerechnet. Tapezieren und streichen 1500 und Fußboden auch. Wie kalkulierst du deine Sicherheit? Ach ja, die Bleirohre, die müssten auch noch raus.

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vor 4 Stunden schrieb Mario Koch:

 


Hallo Eduard, danke für die Hinweise. Laut Mietspiegel soll die Miete in dem Bereich bei 8,03€ liegen. Aber ich denke das ist etwas überzogen. Oder hast du die Erfahrung gemacht das der Preis realistisch ist? Wenn ich mal im Schnitt 6€/qm rechne würde ich so auf 40-41.000. Wenn man die Läden noch einrechnet vielleicht noch mal 800 mehr. Aber wie gesagt, bei den Läden bin ich etwas skeptisch. Würdest du den einrechnen oder eher als Sicherheit lassen. Wenn vermietet ist es ein zusätzlicher CF, wenn nicht zerschießt es mir nicht die Finanzierung.

Thema Leitungen. Ich denke die müsste man definitiv machen. Ich hab von immocation einen Beitrag zu den zu erwartenden Kosten gesehen. Da wurde für E-Leitungen etwa 3000€ für eine 70qm Wohnung gerechnet. Tapezieren und streichen 1500 und Fußboden auch. Wie kalkulierst du deine Sicherheit? Ach ja, die Bleirohre, die müssten auch noch raus.

 

Ich will ja @Eduard H. nicht zu Nahe zu treten, aber wir haben in Deutschland Mietpreise, die von 3€/qm bis 20€/qm und mehr gehen. Ob 8€/qm für Kassel in Ordnung sind kann nur jemand beurteilen der sich auch in Kassel auskennt. 8€/qm wäre in München ein super Schnapper aber in Gera müsste das schon ein Luxusobjekt sein.

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Hallo Mario,

willst Du den Mutter Theresa Orden für den gutmütigsten Vermieter Deutschlands bekommen, oder willst Du Dein Geld (Deine Nerven und Zeit) gewinnbringend anlegen?

Meine Vorgehensweise:

Auf Immoscout alle vergleichbaren Wohnungen in vergleichbarer Lage anschauen, vor allem Mieteinnahmen vor und nach einer Renovierung?

Sind die Anzeigen Ladenhüter und wochen bzw. monatelang online, dann deutet dies auf Leerstand hin = NO GO

Ich bin ein Mann der Praxis Bausachverständige sind gut für alle "Betongewerke", aber die Hautechnik sollten sich schon lieber Fachhandwerker anschauen. Also besorge Dir einen Bausachverständigen (oder alternativ einen Maurermeister/Polier und einen Dachdecker), UND einen Gas Wasserinstallateur + einen Elektriker.

Danach weißt Du was in den nächsten Jahren zu erledigen ist.

Mache einen Renovierungsplan nach Dringlichkeit, erst (undichtes) Dach, dann feuchter Keller, dann Wohnungen die zur Neuvermietung anstehen, evtl lohnt es sich Gewerbe in Wohnungen umzuwandeln?

Informiere Dich über die 15% Falle in den ersten 3 Jahren,

 

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Hallo Matt, danke für deinen Einwand! Natürlich muss ich nicht den Mutter Theresa Orden bekommen.

Ich habe schon mal bei einer Kollegin gefragt die in einer Parallel-Straße wohnt. Da liegen die Mieten zwischen 7,50€ und 11,50€ für eine Top renovierte Wohnung.

Leider gab es bisher noch keine Möglichkeit sich das Haus mal von innen anzusehen. Nur eine alte Bäckerei die im Hinterhof steht konnte ich heute mal in Augenschein nehmen. Eine Räuberhöle!

3923daae171f07f34c9c42ebef2c4a1d.jpg

Auch der Keller der Bäckerei hat schon bessere Tage gesehen.

cc00b9d10a8dd82169a1368f84c58f53.jpg

Das Dach des Haupthauses wurde vor einigen Jahren neu gemacht. Das ist also dicht. Ich werd mal sehn ob ich jemanden finde und ob man nicht doch mal in das Haus oder den Keller rein kommt.

So langsam hab ich allerdings leider das Gefühl das das ganze an der Preisvorstellung der Erbengemeinschaft scheitern könnte. Laut meiner Mutter gibt es wohl Beteiligte die an 700.000€ glauben.

Vielleicht muss man auch berücksichtigen das Anfang des Jahres ein großes Objekt mit vielen neuen Wohnungen gebaut wurde. Hier ist im Vergleich natürlich alles Top.

(Etwas resigniert sein!)

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Bist Du sicher das die Hütte 1956 gebaut wurde.

Die Holzbalkendecke und der Backsteinkeller sehen eher so nach mindestens 20er Jahre aus...

Gehe mal in das zuständige Stadtarchiv, dort kannst Du fündig werden mit dem Plan und der Baugenehmigung von 1956 und evtl. Auch von dem Vorgängergebäude... oftmals hat man einfach den gut erhaltenen Keller und das EG der Kriegsruinen übernommen, das war billiger und ging schneller.

Zeige Deiner Verwandtschaft auch das Eigentum verpflichtet und eine Last sein kann mit dem feuchten Keller und maroden Leitungen.... wenn die all die Kosten sehen und die niedrigen Mieteinnahmen, dann wollen die nur noch schnell verkaufen...

Suche einen Unfähigen Makler der Mondpreise verlangt 

Und bestehe d“rauf das der arme Großonkel noch bis zu Ende seiner Tage seinen verdienten Einsitz hat...das zieht den Preis schon in Deine Region.

Sollte die Hütte zu marode sein, dann sei aber froh wenn irgendein Idiot diese für einen Hammerpreis kauft.

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Bist Du sicher das die Hütte 1956 gebaut wurde.
Die Holzbalkendecke und der Backsteinkeller sehen eher so nach mindestens 20er Jahre aus...
Gehe mal in das zuständige Stadtarchiv, dort kannst Du fündig werden mit dem Plan und der Baugenehmigung von 1956 und evtl. Auch von dem Vorgängergebäude... oftmals hat man einfach den gut erhaltenen Keller und das EG der Kriegsruinen übernommen, das war billiger und ging schneller.
Zeige Deiner Verwandtschaft auch das Eigentum verpflichtet und eine Last sein kann mit dem feuchten Keller und maroden Leitungen.... wenn die all die Kosten sehen und die niedrigen Mieteinnahmen, dann wollen die nur noch schnell verkaufen...
Suche einen Unfähigen Makler der Mondpreise verlangt 
Und bestehe d“rauf das der arme Großonkel noch bis zu Ende seiner Tage seinen verdienten Einsitz hat...das zieht den Preis schon in Deine Region.
Sollte die Hütte zu marode sein, dann sei aber froh wenn irgendein Idiot diese für einen Hammerpreis kauft.


Danke dir für die aufbauenden Worte! Das die Decke Holzbalken hat ist mir nicht mal aufgefallen. Dachte das wäre was stabiles.

Aber der Anbau muss wohl echt aus 1956 sein. Das Haupthaus steht aber wohl schon, wie du gesagt hast, auf dem alten Keller.

Der Hinweis mit dem Stadtarchiv ist gar nicht schlecht. Wusste nicht das die auch solche Pläne haben.

Die Verwandtschaft würde ja lieber heute als morgen verkaufen. Wenn der Onkel nicht wäre wäre das Haus auch schon weg gewesen. Aber trotz einem lebenslangen Wohnrecht wollte er nicht verkaufen weil er der Meinung war das man dann schon irgendwie rausgeekelt wird. Wenn er sich auf eine Wohnung beschränkt könnte er von mir aus gerne noch seinen 100. dort erleben.

Was meinst du mit unfähigen Makler? Einen der unrealistisch hohe Preise aufruft? Zu dumm, da gibt es schon eine Immobilienverwaltung. Die werde ich da wohl kaum beeinflussen können.

Ich hab da mal nach weiteren Unterlagen und Protokollen gefragt. Bzw. erst einmal danach was sie von mir bräuchten um mir Auskunft geben zu können.

Da „zu marode“ wird sich wohl nur mit einem Sachverständigen klären lassen.

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vor 11 Stunden schrieb daeda:

Ich will ja @Eduard H. nicht zu Nahe zu treten, aber wir haben in Deutschland Mietpreise, die von 3€/qm bis 20€/qm und mehr gehen. Ob 8€/qm für Kassel in Ordnung sind kann nur jemand beurteilen der sich auch in Kassel auskennt. 8€/qm wäre in München ein super Schnapper aber in Gera müsste das schon ein Luxusobjekt sein.

Du tritts mir nicht zu nahe, sondern sprichst genau den Punkt an. Ich kenne mich mit Kassel quasi null aus und kann daher die Mietpreise nicht einschätzen. Ich kann nur von meinen Investitionsstandorten reden. Und da weiß ich, dass es teilweise auf die Straßenzüge innerhalb eines Stadtteils ankommt, ob man 5, 8 oder sogar 10 Euro verlangen kann. Dann spielt auch noch das Objekt und seine Bewohner eine wichtige Rolle. Ist es ein runtergerocktes Haus mit zwielichtigen Gestalten, kann man auch teilweise keine 6 Euro verlangen, selbst wenn der Mietspiegel 8 Euro vorsieht. Das sind halt mehrere Faktoren, die man beachten sollte und in seinem Investitionsstandort kennen sollte.

 

vor 16 Stunden schrieb Mario Koch:

Wenn man die Läden noch einrechnet vielleicht noch mal 800 mehr. Aber wie gesagt, bei den Läden bin ich etwas skeptisch. Würdest du den einrechnen oder eher als Sicherheit lassen. Wenn vermietet ist es ein zusätzlicher CF, wenn nicht zerschießt es mir nicht die Finanzierung.

Auch das muss man individuell sehen. Es kommt drauf an, was das für Gewerberäume sind, wie die Lage für Gewerbe ist, usw. Ich kann eine Top-Lage für Wohnungen haben, in denen aber Gewerbe nur sehr schleppend läuft. Andererseits kann ich auch eine Top-Lage für Gewerbe haben, in der mir die Gewerberäume quasi aus der Hand gerissen werden. In der Regel ist Gewerbe aber schwerer zu vermieten und dauert auch deutlich länger als Wohnungen. Man sollte also einen längeren Leerstand einkalkulieren. Ich rechne bei mir natürlich meine Gewerbeflächen in die CF-Berechnung mit ein, jedoch würde ich niemals ein Objekt kaufen, in dem die Gewerbeflächen das Zünglein an der Waage wäre.

 

vor 16 Stunden schrieb Mario Koch:

Thema Leitungen. Ich denke die müsste man definitiv machen. Ich hab von immocation einen Beitrag zu den zu erwartenden Kosten gesehen. Da wurde für E-Leitungen etwa 3000€ für eine 70qm Wohnung gerechnet. Tapezieren und streichen 1500 und Fußboden auch. Wie kalkulierst du deine Sicherheit? Ach ja, die Bleirohre, die müssten auch noch raus.

Ich würde behaupten, dass es keiner hinbekommt für eine 70qm Wohnung einen kompletten Austausch aller E-Leitungen und neuer Wohnungsunterverteilung und den damit verbundenen Aufstemmarbeiten, anschließenden Verputzarbeiten und neuen Steckdosen und Schaltern für 3000 Euro durch eine Fachfirma zu realisieren. Da halte ich eher den doppelten Preis für realistischer.

70 qm Wohnung Tapezieren + streichen wirst du heute auch nicht mehr für 1500 Euro bekommen. Ich würde eher mit 3-4000 € rechnen.

Neuer Fußboden 2-3000 €

Austausch Bleirohre habe ich keine Erfahrungswerte, aber würde da 10.000 - 15.000 € schätzen.

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vor 7 Stunden schrieb Eduard H.:

Auch das muss man individuell sehen. Es kommt drauf an, was das für Gewerberäume sind, wie die Lage für Gewerbe ist, usw. Ich kann eine Top-Lage für Wohnungen haben, in denen aber Gewerbe nur sehr schleppend läuft. Andererseits kann ich auch eine Top-Lage für Gewerbe haben, in der mir die Gewerberäume quasi aus der Hand gerissen werden. In der Regel ist Gewerbe aber schwerer zu vermieten und dauert auch deutlich länger als Wohnungen. Man sollte also einen längeren Leerstand einkalkulieren. Ich rechne bei mir natürlich meine Gewerbeflächen in die CF-Berechnung mit ein, jedoch würde ich niemals ein Objekt kaufen, in dem die Gewerbeflächen das Zünglein an der Waage wäre.

 

Ich würde behaupten, dass es keiner hinbekommt für eine 70qm Wohnung einen kompletten Austausch aller E-Leitungen und neuer Wohnungsunterverteilung und den damit verbundenen Aufstemmarbeiten, anschließenden Verputzarbeiten und neuen Steckdosen und Schaltern für 3000 Euro durch eine Fachfirma zu realisieren. Da halte ich eher den doppelten Preis für realistischer.

70 qm Wohnung Tapezieren + streichen wirst du heute auch nicht mehr für 1500 Euro bekommen. Ich würde eher mit 3-4000 € rechnen.

Neuer Fußboden 2-3000 €

Austausch Bleirohre habe ich keine Erfahrungswerte, aber würde da 10.000 - 15.000 € schätzen.

 

Ok, also liegt man mit 10.000 Euro für eine 70qm Wohnung mehr als knapp daneben. Eher 20-22.000 Euro.

Weiß jemand ob und wann man die Wasserleitungen tauschen MUSS? Die ein oder andere Wohnung wurde wohl optisch schon mal renoviert. Also neuer Boden, Wände, Bad,... Aber die Elektrik und Wasserleitungen sind dabei nicht angefasst worden.

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Wie schätzt Ihr denn im allgemeinen die Wand im Keller ein? Ist so etwas wirtschaftlich sinnvoll zu sanieren oder ist das eher ein Faß ohne Boden?

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vor 42 Minuten schrieb Mario Koch:

Wie schätzt Ihr denn im allgemeinen die Wand im Keller ein? Ist so etwas wirtschaftlich sinnvoll zu sanieren oder ist das eher ein Faß ohne Boden?

Faß ohne Boden, eine Wand außen 30000-40000 EUR, muss ausgeschachtet und abgestützt werden

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vor 49 Minuten schrieb Mario Koch:

Wie schätzt Ihr denn im allgemeinen die Wand im Keller ein? Ist so etwas wirtschaftlich sinnvoll zu sanieren oder ist das eher ein Faß ohne Boden?

Das ist nicht sinnvoll sowas zu sanieren, einfach so lassen und gut ist.

Bist du heute Abend auf dem Stammtisch in Kassel? Wenn ja können wir gerne drüber reden.

Wenn du dich mit der gesamten Materie wenig auskennst ist es vielleicht aber der falsche Deal für den Anfang.

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vor einer Stunde schrieb Mario Koch:

Aber die Elektrik und Wasserleitungen sind dabei nicht angefasst worden.

Ein Bad wo die Wasserleitungen nicht angefasst worden sind kannst gerade wider neu sanieren, es sei denn du kommst noch kostengünstig an Ersatzfliesen...

Steigleitungstausch im bewohnten Zustand ist auch immer wieder eine logistische Herausforderung.. unbewohnt geht es schneller...

Wie alt bist Du? Was ist Dein beruflicher Hintergrund?

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Das ist nicht sinnvoll sowas zu sanieren, einfach so lassen und gut ist.
Bist du heute Abend auf dem Stammtisch in Kassel? Wenn ja können wir gerne drüber reden.
Wenn du dich mit der gesamten Materie wenig auskennst ist es vielleicht aber der falsche Deal für den Anfang.


Hallo Marius, ich hatte eigentlich vor zu kommen. Auch wenn ich mich von dem Gedanken das Haus zu übernehmen wohl so langsam verabschieden muss. Aber es kann ja nicht schaden sich trotzdem mit dem Thema auseinander zusetzen und sich mit erfahrenen zu vernetzen.

Hoffe ich finde euch auch.

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Ein Bad wo die Wasserleitungen nicht angefasst worden sind kannst gerade wider neu sanieren, es sei denn du kommst noch kostengünstig an Ersatzfliesen...
Steigleitungstausch im bewohnten Zustand ist auch immer wieder eine logistische Herausforderung.. unbewohnt geht es schneller...
Wie alt bist Du? Was ist Dein beruflicher Hintergrund?


Ich bin 43 Jahre und Einkäufer in einem Industriebetrieb.

Warum fragst du?

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Faß ohne Boden, eine Wand außen 30000-40000 EUR, muss ausgeschachtet und abgestützt werden


Danke für deine ehrliche Einschätzung.

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