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Senkrechtstarter35

Doppelhaushälfte statt MFH? Besichtigung morgen

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Hallo Freunde

Eigentlich suche ich ja nach einem Mehrfamilienhaus mit mindestens 3 Wohnungen. Nun bin ich per Zufall über ein Haus gestolpert.

Morgen besichtige Ich eine Doppelhaushälfe. Die eine Hälfte gehört einem anderen Eigentümer, und die andere Hälfte wird zum Verkauf angeboten. In dieser Hälfte gibt es zwei Wohnungen mit separaten Eingängen, eine im EG, und eine im OG. Größe 65 und 75 qm. Dachgeschoss könnte man auch noch ausbauen im Rahmen einer Dacherneuerung in Zukunft.

Das Ganze soll autark und frei vom anderen Eigentümer der Doppelhaushälfte sein. D.h. man hat eine eigene Gastherme (von 2014), ein eigenes Dach, und muss für nichts den anderen Eigentümer fragen. Nur beim Grundstück ist es so, dass dieser geteilt wird. 

Der Preis ist günstig, Lage ist gut. Mir gehts allein um die Frage an sich, ob eine Doppelhaushälfte auch interessant ist, oder ob man lieber die Finger von lassen sollte. Es gibt viel zu renovieren. Kein Schimmel, keine Feuchtigkeit im Keller. Das Dach ist älter, aber dicht.

Der CF läge bei 2% / 2% bei 722 Euro im Monat. Wenn man dann noch die empfohlene Instandhaltungsrücklage von 1€ pro qm berücksichtigt, müsste man noch 140 Euro monatlich abziehen, und wäre dann bei 582 € vor Steuern. Das klingt für mich vernünftig. Als großen Nachteil sehe ich natürlich die alleinige finanzielle Verantwortung , wenn denn die Gastherme kaputt geht oder andere Sachen.  Bei einem MFH hast du halt 3-4 Wohnungen oder mehr, da finde ich hohe Kosten für Reparaturen noch eher gerechtfertigt, als für nur 2 Wohnungen. 

Wie sehr Ihr das?

Und machen das die Banken eigentlich gerne mit?

 

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Guten Abend.

Du wirst hier sicher einige unterschiedliche Meinungen erfahren. Grundsätzlich eignen sich Doppelhäuser aus den von Dir genannten Gründen nicht allzu gut als klassisches Anlageobjekt. 

ABER - ich habe damit bisher gute Erfahrungen gemacht... auch langfristig und mag RH, DHH. Die Mischung macht es. Klar kann man höhere Kosten haben, aber je nach Lage sind solche Häuser sehr gut und überdurchschnittlich vermietbar. Darüber hinaus erfahren Sie meist eine gute Wertsteigerung/Stabilität bzw. lassen sich grundsätzlich gut verkaufen - wenn man das irgendwann will. Man hat als Vermieter meist viel zu bieten... Garten, Stellplatz, Garage, gute Wohnlage usw.....

Es ist aber wie immer... Einkauf, Lage, Substanz muss passen....

In deinem Fall sehe ich eher Probleme mit dem abrechnen und den rechtlichen Voraussetzungen. Du kannst nicht einfach so aus einem Doppelhaus eine 3 Parteien Einheit zaubern, indem Du mal schnell das DG ausbaust (Brandschutz, Baugenehmigung und und und....). Das solltest Du bedenken. Hast Du schon einen Bestand oder fängst Du mit diesem Objekt an?

Außerdem benötigst Du -um es sauber abzuwickeln- für jede Einheit die entsprechenden Zähler (Warm-/Wasser, Heizung, Srom usw....) ...Ich kenne das Objekt nicht, aber um das alles nachhaltig ordentlich umzubauen können erhebliche Kosten entstehen.

Der CF klingt recht hoch.....sicher?! Wenn das so ist, machst Du ja ganz gut EK klar...

Mit den Banken hatte ich noch kein Problem - im Gegenteil. Wenn Sie sehen, dass es läuft und das die Zahlen stimmen...... Was wollen sie dann mehr?!

 

Edited by mh-immobilie
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vor 1 Stunde schrieb mh-immobilie:

ABER - ich habe damit bisher gute Erfahrungen gemacht... auch langfristig und mag RH, DHH.

Ah interessant ! 

 

vor 1 Stunde schrieb mh-immobilie:

Es ist aber wie immer... Einkauf, Lage, Substanz muss passen....

Genau.. 🙂

 

vor 1 Stunde schrieb mh-immobilie:

kannst nicht einfach so aus einem Doppelhaus eine 3 Parteien Einheit zaubern, indem Du mal schnell das DG ausbaust (

Oh da habe ich mich vielleicht schlecht ausgedrückt. Die Option im Dachgeschossausbau wäre nur ein Zusatz (garnicht Mal entscheidend für mich), und würde nur für mehr Platz für die obere Wohnung sorgen, durch den zusätzlichen ausgebauten Dachboden. Da kann man ja ein Schlafzimmer oder so draus machen. Also keine eigene Wohneinheit.

vor 1 Stunde schrieb mh-immobilie:

Der CF klingt recht hoch.....sicher?! Wenn das so ist, machst Du ja ganz gut EK klar...

Sollte passen..  :)

 

vor 1 Stunde schrieb mh-immobilie:

Mit den Banken hatte ich noch kein Problem

Gut zu hören ! 

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vor 20 Stunden schrieb mh-immobilie:

je nach Lage sind solche Häuser sehr gut und überdurchschnittlich vermietbar.

Hierbei besteht aus meiner Sicht der wesentlicher Unterschied: EFH haben ein ganz anders Mieterklientel wie z.B. 1-Zimmer-Wohnungen. Meine EFH sind langfristig vermietet mit solventen Mietern. In meinen 1-Zimmer-Wohnungen habe ich häufige Wechsel und öfters Probleme mit den Mieten

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War besichtigen, 2 Stunden hat der mega nette Makler das Haus gezeigt. Ich kann mich nicht so recht entscheiden!

Also zuerst einmal darf man sich die Doppelhaushälfte nicht mit viel Platz und im Grünen vorstellen. Es handelt sich eher um eine Vorder- und eine Rückseite. Zum Erwerb steht die Vorderseite, welche auf der Straßenseite ihren Haupteingang hat. Überhaupt liegt das Haus an einer belebten Hauptstraße unmittelbar hinter einer Busstation. Daneben ein Döner Laden, gegenüber Pizzeria, Bäcker. Das Haus ist von 1900 ca, das genaue Baujahr ist unbekannt! Da stelle ich mir schon die erste Frage, wie das wohl die Bank findet?

Es ist einiges zu machen, ich weiß halt nicht, ob der Aufwand sich lohnt, und ob ich Bock drauf hab. Wenn man durch den Haupteingang reinkommt, kann man sofort links ins EG oder rechts die Treppe hoch ins OG. Es gibt also keinen separaten Eingang! Dieser wäre einfach zu schaffen durch zwei Türen. Ich weiß allerdings nicht, ob man in einer Doppelhaushälfte einfach so zwei Türen einbauen lassen und somit das EG komplett vom OG separieren darf? Muss man dafür nicht eine Erlaubnis holen vom Bauamt?

Der Erdgeschoss wurde schon öfter als Gewerbe genutzt wurde (Blumenladen etc), aber auch als Wohnung genutzt wurde. Darf man das denn überhaupt als Wohnraum nutzen? Steht das irgendwo? Es gibt ja keine Teilungserklärung, und laut Makler darf man hier auch Wohnen, ist ein "Mischgebiet". Ansonsten müsste man den Boden komplett machen, da er unterschiedliche Fliessen aufweist und teils uneben ist. 

Das OG ist frisch und top saniert, nur den Boden müsste man machen. Da liegen Platten verteilt, da müsste man wohl mit Trockenestrich arbeiten, oder Holzkant, damit es gut aussieht. 

Positiv ist: 

- im EG und OG Bad neu

- Gastherme im Kriechkeller von 2014

- Elektrik, Heizung , Wasserrohre alles neu

- OG komplett neue Fenster

- Kein Schimmel

- Energieeffizienz sehr gut: B

Vom OG führt eine richtig Treppe (Keine zum runterziehen) nach oben in den Spitzboden, 20 qm. Dieser ist allerdings komplett unausgebaut. Man kann da noch nicht mal entlanglaufen, weil der Boden nicht gemacht ist. Es sind also im Prinzip die Holzbalken nur dran. Es sind also nur die Dachziegel dran. Nach 2-3 Jahren sollte man die Dachziegel wechseln, empfahl der Makler. Man könnte also die 20 qm oben noch ausbauen und hätte dann ein weiteres Zimmer.

Was gibt es noch zu sagen. Die Fassade aussen sah in Ordnung aus. Müsste man aber neu verputzen, um es schön zu machen. Wenn man die Fassade anfässt, muss man ja aber auch gleichzeitig dämmen soweit ich weiß. Darauf hätte ich kein Bock. Kann man nicht einfach Farbe rüber machen damit es gut aussieht?

Die investierte Summe ist überschaubar, noch unter 200.000 Euro. Nur muss man noch paar Sachen investieren, und ich weiß halt nicht, ob sich das lohnt. Ich kann den Wert des Objektes nicht einschätzen, da ich keine anderen Doppelhaushälften als Vergleich zur Verfügung habe. Ich kann es nur mit den QM Preisen von Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen in größeren Häusern vergleichen. Und im Vergleich dazu würde ich ca 80.000 Euro weniger zahlen. Falls die beiden Wohnungen vergleichsweise wertvoller sind, da jeweils eigene Eingänge und kaum Nachbarn, wäre der Unterschied noch höher. Da sind aber die genannten Sanierungsmaßnahmen noch nicht berücksichtigt. 

Sorge bereitet mir zugegebebermaßen auch die alleinige Kostenverantwortung für ne Gastherme, wenn die mal kaputt geht, oder oder oder. Und das nur für die geringe Anzahl von zwei Wohnungen ist einfach kein gutes Verhältnis. 

Der CF wiederrum ist echt gut. Da die Gesamtinvestition des Objektes recht überschaubar ist mit weniger als 200.000 Euro, überlege ich mir in einem Moment, es einfach zu tun. Im nächsten, lieber die Finger von zu lassen, vor Allem da einiges genanntes unklar ist, wie die rechtliche Erlaubnis einfach 2 Türen nach dem Haupteinang für separate Eingänge einzubauen, oder ob man im EG auch wirklich wohnen "darf" etc. 

Und wie die Bank / EIn Gutachter das Ganze finden würde, ist auch spannend und bleibt abzuwarten! Man ist das schwer..... :)

 

Edited by Senkrechtstarter35

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Hi. Ich bin gerade auch noch unterwegs und schaue es mir nochmal in Ruhe an. Mal schauen was die Anderen schreiben - auf den ersten Blick bin ich ehrlich gesagt gar nicht begeistert, denn die von mir/uns genannten Vorzüge einer solchen Einheit hast du auf Grund der Lage kaum. Überhaupt sieht das Viertel und das Objekt nicht sehr exklusiv aus?! Ausserdem erscheint der Aufwand irre hoch..... und es sieht nach bösen/versteckten Überraschungen aus....


Grüße

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Das ist aber schon sehr runter gewirtschaftet. Dach nicht isoliert – geht gar nicht! Hast du gesagt in welcher Stadt das ganze ist? Auch sagst du, dass Wohnungen 80.000 € günstiger wären. Damit gibst du dir doch die Antwort eigentlich selbst –Warum dann diese Doppelhaushälfte kaufen und vermieten wenn man mit Wohnungen einen hören Cashflow hat? Verstehe die Intention dahinter nicht ganz

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Ich verstehe es andersrum. Vergleichbare Wohnungen kosten rund 80.000 mehr. Das Gewerbe unten sieht nicht aus als wäre es zu Wohnraum umgenutzt. Das kann man aber in der Bauakte prüfen. Der Makler meint mit "beides möglich " lediglich das eine Umnutzung genehmigungsfähig sein sollte auf weil das Haus in einem Mischgebiet steht.

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Das ist aber schon sehr runter gewirtschaftet. Dach nicht isoliert – geht gar nicht! Hast du gesagt in welcher Stadt das ganze ist? Auch sagst du, dass Wohnungen 80.000 € günstiger wären. Damit gibst du dir doch die Antwort eigentlich selbst –Warum dann diese Doppelhaushälfte kaufen und vermieten wenn man mit Wohnungen einen hören Cashflow hat? Verstehe die Intention dahinter nicht ganz


Ich hab es so verstanden als wenn er 80.000€ gegenüber einer Wohnung sparen würde. Nicht mehr ausgeben.

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Ich hab es so verstanden als wenn er 80.000€ gegenüber einer Wohnung sparen würde. Nicht mehr ausgeben.

... zu schnell gelesen. Trotzdem: Kann man nicht was finden mit weniger Problemen?

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Am ‎16‎.‎02‎.‎2019 um 04:38 schrieb Senkrechtstarter35:

Das Haus ist von 1900

sieht eher aus wie von 1950

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Sieht ganz schön abgerockt aus. Schon die Fenster völlig unprofessionell eingemauert, als wenn das Hobbyhandwerker gemacht haben. :rolleyes:

Auf jeden Fall sollte man für Maßnahmen genug Kohle auf der hohen Kante haben. Finger weg!

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Uiuiui, ich bin immer wieder erstaunt darüber, was manche Leute sich hier "trauen" anzufassen, ich wär da nichtmal hingefahren. 😂 Wenn der Zustand nur halb so schlimm ist wie der erste Eindruck, hat man hier auf jeden Fall Potential nach unten. Wenn der hohe CF aber wirklich erreicht werden kann, wäre es natürlich super. Ist bei dem genannten CF das ausgebaute Dachgeschoss schon eigerechnet?

  • hast du Erfahrung am Bau? Hier dringend nötig.
  • unbedingt mit einem Sachverständigen anschauen!
  • checken, ob du das wirklich so einfach vermietet bekommst. Bei mir in der Gegend wäre das z.B. ausgeschlossen!
  • was für (rechtliche) Hürden gibt es bei der Trennung in Wohnungen/ beim Ausbau des Dachgeschosses

Ich würde die Finger davon lassen.

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Also eure Meinungen hier waren ja klar dagegen. Das habe ich mir zu Herzen genommen, und darum Makler abgesagt. Wäre doch ganz schön stressig geworden. 

Ich dachte nur, dass das Haus zu der Strategie passen könnte, Objekte günstig einzukaufen und dann aufzuwerten, und die Kosten dafür auch gleichzeitig Steuermindernd einzusetzen. 

Es sind hier aber tatsächlich zu viele unbekannte Faktoren vorhanden. 

Für die Zukunft:

Ich habe allerdings eine allgemeine Frage zu der Aufteilung von Doppelhaushälften in zwei Wohneinheiten. Hat das jemand von euch gemacht? Macht das Sinn? Oder ist das zuviel Aufwand? Meistens müsste man bauliche Maßnahmen vornehmen, um zwei separate Eingänge zu errichten. Das müsste beim Bauamt beantragt werden. Wird dem für gewöhnlich stattgegeben, oder wie ist das so.....? 

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Ich denke, dass man das nicht allgemein beantworten kann, versuch dein. Glück. Vielleicht hast du ja Erfolg

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Auch wenn es schon zu spät ist, möchte ich noch den Begriff "Doppelhaushälfte" klarstellen, weil ich meine, dass das hier nicht korrekt beschrieben wurde.

Eine Doppelhaushälfte ist ein vollständiges Haus auf eigenem Grundstück, welches sich mit dem Haus auf dem Nachbargrundstück eine Wand teilt. Es müssen zwei getrennte Grundstücke sein, laut Grundbuch. Sonst ist es eine Eigentümergemeinschaft und es muss eine Teilungserklärung geben, die rechtlich bindend ist. Hier kann man sich ganz schön in die Nesseln setzen...

Denn wenn es ein Grundstück ist, das man sich mit dem Nachbarn teilt, dann kann der einem sehr wohl rein reden. So wie es gesetzlich eben festgeschrieben ist, sind dann Fassade, Fenster und Eingangstür Gemeinschaftseigentum, man muss eine Eigentümerversammlung abhalten usw. Auch wenn der jetziger Nachbar das nicht so sieht und locker nimmt. Bei Eigentümerwechsel (oder wenn man aus irgendwelchen Gründen aneinander gerät) kann es hier zu massiven Problemen kommen.

Ich hatte selbst mal so eine Konstellation. Das kann zu komplizierten Situationen führen.

 

Edited by matze sagichnich
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