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Michael Fritz

Kosten für groben MFH Projektentwurf

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Ganz so wie meine Vorredner kann ich das nicht stehenlassen.

Ein Neubau-MFH ist eine ganz andere Liga als die üblichen Objekte die hier ansonsten vorgestellt werden. Ich habe auf Jahrzehnte nur geringe Sanierungskosten, die ersten 10-15 Jahre i. d. R. überhaupt keine. Ich habe ein deutlich besseres Mieterklientel, eine bessere Vermietbarkeit/geringere Leerstandsquote und auch höhere Mieten.

Wer bereit ist ist hier mit einem nennenswerten EK-Anteil hineinzugehen, dazu wie bei Dir ein lastenfreies Grundstück, für den ist das durchaus eine sehr gute Anlage, wirklich langfristig wertstabil. Ohne EK dürfte es aber schwierig werden !

Dann an einem Top-Standort wie Salzburg, was soll da schief gehen (gute Mikrolage vorausgesetzt, natürlich nicht an 4spuriger Ausfallstraße) ?

Ich selber habe sowohl Neubau-MFH als auch angekaufte Bestandsobjekte.

 

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Danke Dir für die klare Einschätzung!
Mein Ansatz ist jetzt folgender: 
Falls der 20% Vorsteuerabzug klappt, käme ich unter eine Mio. Dann sähe der Faktor besser aus (ich will keinen Reibach machen, sondern langfristig denken)
Als Risikoabsicherung im Betrieb, könnte ich dann (zur Not) einzelne Wohnungen verkaufen.
PS: Ein Verkauf des Grundstücks kommt zum jetzigen Zeitpunkt nicht in Frage.
 

Jetzt noch mal zur Klarheit:
Die reinen Baukosten liegen bei 1,2 Millionen ? Ohne Vorsteuer , was natürlich top wäre , 1Million?
Der Wert des Grundstücks liegt bei 300 K?
Du rechnest den in die Gesamtsumme deshalb nicht mit ein weil du es sowieso nicht verkaufen willst?
Und du rechnest mit 5 % Puffer für höhere Baukosten?
Im Notfall würdest du einzelne Wohnung verkaufen wollen was natürlich voraussetzt dass das Haus in Teileigentum angelegt wird?

fangen wir mal hinten an:
Ich weiß nicht , welchem Steuerrecht du unterliegst , beim Verkauf einzelner Wohnungen besteht aber das Risiko der Gewerblichkeit.
Den Puffer von 5 % beim aktuellen Baukosten-Anstieg halte ich für absolut unrealistisch.
Alle Steuerthemen müssen natürlich vorher geklärt sein.
Zum Grundstückswert in der Kalkulation kann man jetzt unterschiedlicher Meinung sein. meiner Meinung nach gehört der rein, sprich selbst ohne Vorsteuer bist du bei 1,3 Millionen Baukosten.
Wenn du mit 15 % der Kaltmiete Instandhaltungskosten rechnest , außerdem noch Verwaltungs und Hausmeister Kosten weil du nicht vor Ort bist etc, und Fremdkapitalzinsen, geht das im besten Fall auf 0 auf.

Oder mit anderen Worten: du tauscht ein Grundstück , was dir derzeit keine Erträge bringt, gegen ein Haus , was auch keine Erträge bringt. Dafür aber jede Menge Fremdkapital und Risiken.
Aber natürlich auch Chancen wenn sich der Gebäudewert entsprechend positiv entwickelt, und die Mieter gut damit umgehen.
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Ich möchte jetzt gerne mal in der Runde für alle ausführlichen und kompetenten Ratschläge bedanken! Echt Klasse! 😀

Auch wenn es für mich aller Voraussicht bedeutet, dass ich das Mietmodell nicht machen werde.

Ich werde erst mal ein paar Dinge klären. Vielleicht ist es ja doch möglich über einen Verkauf der einzelnen Wohnungen zu gehen. Falls diese Option möglich ist, würde ich mich nochmal melden.

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Am 30.3.2019 um 21:17 schrieb mh-immobilie:

...schwieriges Unterfangen. Ich habe mir derartige Projekte auch immer mal gerechnet. Letztlich war es rechnerisch unterm Strich schlicht sinnlos. Das liegt m. E. an den sehr hohen Baukosten. Man kommt eigentlich nie auf eine vernünftige, sinnvolle Rendite...kann man drehen wie man will.

Schade, aber Tatsache.

 

Wenn Du was Vernünftiges mit dem Grundstück machen willst - dann vielleicht drehen und den Erlös in eine lohnende Bestandsimmobilie investieren...!?

 

 

Genau meine Meinung! Ich habe auch ein Grundstück von meinen Eltern gehabt und die Bebauung überlegt zum Vermieten. Aber das rechnet sich hinten und vorne nicht. Ich habe das Grundstück verkauft und den Erlös als EK für mehrere MFHs hergenommen. Das rentiert sich zehnmal mehr.

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Am 31.3.2019 um 20:20 schrieb Eduard H.:

Wenn du das Grundstück noch nicht mal veräußern willst, dann kann man nicht mal ETW bauen und diese dann an Eigennutzer abverkaufen. Das wäre m.M.n. noch die einzige Chance etwas Gewinnbringendes aus diesem Vorhaben zu ziehen.

Ok, ich fahre jetzt Plan B: Verkaufen als ETW!

Hier ist der konkrete Plan. Das klingt doch besser, oder?

 

 

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vor 8 Stunden schrieb Michael Fritz:

Ok, ich fahre jetzt Plan B: Verkaufen als ETW!

Hier ist der konkrete Plan. Das klingt doch besser, oder?

Jo, das macht schon mehr Sinn, wenn denn die Zahlen so stimmen, die du in deiner Annahme kalkulierst. Ich kennen mich mit Österreich im Allgemeinen und auch nicht mit Salzburg im Speziellen aus, daher kann ich das auch nicht einschätzen. 

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