Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
Michael Fritz

Kosten für groben MFH Projektentwurf

Recommended Posts

Hallo zusammen,

 

ich möchte ein MFH mit voraus. 6 Einheiten mit durchschn. 60m2 (Summe also 360 m2) bauen lassen. Grundstück ist in Salzburg vorhanden. Bin bereits mit einer Bank bezüglich Finanzierung in Kontakt.

Diese benötigt im Vorfeld u.a. einen groben Projektwurf.

 

Wie komme ich an so etwas am Besten ran?

Wie viel kostet so ein Entwurf in etwa?

Macht das ein Architekt auch in Vorleistung?

 

VG Michael

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Stunden schrieb Michael Fritz:

 

Wie komme ich an so etwas am Besten ran?

Wie viel kostet so ein Entwurf in etwa?

Macht das ein Architekt auch in Vorleistung?

 

1. Architekt aufsuchen
2. HOAI Stufen 1-3 = 24% von der Gesamtbausumme Stufe 1, würde sagen bei 40t EUR Gesamthonorar ca. 10000 EUR
3. Musst Du selbst aushandeln!

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Stunden schrieb Michael Fritz:

Macht das ein Architekt auch in Vorleistung?

 

 

Hallo Michael, wenn Du damit meinst dass er Dir den Vorentwurf erst einmal "mal so" in Aussicht auf einen späteren Auftrag macht - das wird kein Architekt machen.

Hier musst Du einfach abwägen, wie konkret Deine Pläne schon sind. Wenn Du sicher bist dass Dein Projekt später auch durchgeführt werden wird sollte der Architekt schon konkret in die Planung einsteigen. Die Kosten sind dann ja nicht verloren.

Falls Du jedoch nicht genau weisst ob und was dort gebaut wird wäre ich vorsichtig. Ich schätze mal für einen Vorentwurf bist Du schnell mal 2-3.000 € los. Die Banken fordern immer schnell mal Unterlagen an, schliesslich tragen sie da nicht die Kosten. Erstelle doch selber ein Konzept bezgl. Wohnungsgrößen und -zuschnitt, Nebenflächen (Stellplätze, Fahrradschuppen o.ä.), bisschen nett aufbereiten dann sollte das für's erste ausreichen.

Hast Du denn schon abgeklärt ob Du das Baurecht im gewünschten Rahmen dort erhalten wirst ?

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich würde mir bei einem solchen Vorhaben den Streß mit einem Architekten, der sich dann mühsam alle Gewerke zusammensucht, sparen.

Stattdessen würde ich sehen einen Generalunternehmer zu finden, der das gleiche Haus schon mehrfach gebaut hat und alle Gewerke anbietet. Dieser kann dir dann auch gleich ein konkretes Angebot machen bzw. einen Festpreis anbieten.

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
Hallo Michael, wenn Du damit meinst dass er Dir den Vorentwurf erst einmal "mal so" in Aussicht auf einen späteren Auftrag macht - das wird kein Architekt machen.
Hier musst Du einfach abwägen, wie konkret Deine Pläne schon sind. Wenn Du sicher bist dass Dein Projekt später auch durchgeführt werden wird sollte der Architekt schon konkret in die Planung einsteigen. Die Kosten sind dann ja nicht verloren.
Falls Du jedoch nicht genau weisst ob und was dort gebaut wird wäre ich vorsichtig. Ich schätze mal für einen Vorentwurf bist Du schnell mal 2-3.000 € los. Die Banken fordern immer schnell mal Unterlagen an, schliesslich tragen sie da nicht die Kosten. Erstelle doch selber ein Konzept bezgl. Wohnungsgrößen und -zuschnitt, Nebenflächen (Stellplätze, Fahrradschuppen o.ä.), bisschen nett aufbereiten dann sollte das für's erste ausreichen.
Hast Du denn schon abgeklärt ob Du das Baurecht im gewünschten Rahmen dort erhalten wirst ?

Ja, das Baurecht ist geklärt.

Vielen Dank für die zahlreichen hilfreichen Antworten!

Share this post


Link to post
Share on other sites

An alle Interessierten möchte ich gerne ein kurzes Update zu meinem MFH Bauvorhaben geben:

  • Ich habe jetzt einen groben Projektentwurf inkl. Kostenkalkulation für das MFH (6 Wohneinheiten) vom Architekten erhalten.
  • Geschätzte Bausumme Netto ohne Mwst für 406m2 Wohnfläche x 2.100 EURO/m2 = 852.600 EURO
  • Plus Planungsleistungen und Bauaufsicht und Vermesser = 75.000 EURO
  • Ergibt in Summe: 927.600 EURO ohne Mwst.
  • Die Mwst bekomme ich als Privatperson im Nachklapp zurück - muss sie aber m.E. erst mal reinnehmen.
  • Gesamtvolumen: ca. 1.2 Mio (inkl. Mwst und 5% Puffer)

Was haltet ihr davon? Habe ich einen Denkfehler drin?

Bezüglich Kalkulation des Betriebs stecke ich noch in den Anfängen. Das Gespräch mit der Bank gab's noch nicht. Kommt jetzt dran.

Ich rechne mit 10 EURO Nettokaltmiete. Das ist ortsüblich und eher defensiv gerechnet.

Möchte mit 0 Eigenkapital reingehen - und das Grundstück (Wert zw. 250.000 und 300.000 EURO) als Sicherheit für die Bank nehmen.

Mit welchen Bewirtschaftungskosten sollte ich rechnen? (% oder Wert)

Welcher Kapitaldienst (Zins + Tilgung) macht Sinn?

Und die letzte Frage an die ganz Erfahrenen: Lohnt sich die Sache überhaupt? (Cashflow sollte da sein, muss aber nicht groß sein)

Herzliche Grüße

Mike

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb LearPilot:

Wieso bekommst du die MWSt. als Privatperson zurück?

Hat mir die österreichische Steuerberaterin erzählt.

Das Haus entsteht in AUT. Ich wohne in GER.

Edited by Michael Fritz
Ergänzung

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ah ok, danke für den Hinweis, mit dem österreichischen Steuerrecht kenne ich mich als Deutscher nicht aus.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Sehe ich das richtig Du gibst 1,5mio€ für 48.000€ Miete p.a. aus? Hui. Ich weiß schon warum ich keine Neubauten mache. 

Aber bei 1,2mio€ Kreditvolumen sind 4% (Minimum für Zins und Tilgung) ja schon 48.000€ wie willst Du da auf einen possitiven Cashflow kommen? Selbst wenn Du irgendwie 3% hinbekämst, wird der CF doch niemals positiv. 

Welche Strategie verfolgst Du mit dem Haus?

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 13 Stunden schrieb Michael Fritz:

Hat mir die österreichische Steuerberaterin erzählt.

Das Haus entsteht in AUT. Ich wohne in GER.


Hallo Michael, ich denke da liegt ein Irrtum vor. Das ist natürlich nicht MWSt-frei, sondern als Deutscher mit einer USt-ID-Nr. werden die Rechnungen ohne MWSt. ausgestellt bzw. Du kannst dir diese von der österreichischen Finanzverwaltung erstatten lassen, musst aber dann in Deutschland MWSt. abführen. In der Summe bleibt das also gleich bis auf geringe Differenzen da die einzelnen EU-Staaten unterschiedlich hohe MW-Steuersätze haben.

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 22 Stunden schrieb Michael Fritz:

An alle Interessierten möchte ich gerne ein kurzes Update zu meinem MFH Bauvorhaben geben:

  • Ich habe jetzt einen groben Projektentwurf inkl. Kostenkalkulation für das MFH (6 Wohneinheiten) vom Architekten erhalten.
  • Geschätzte Bausumme Netto ohne Mwst für 406m2 Wohnfläche x 2.100 EURO/m2 = 852.600 EURO
  • Plus Planungsleistungen und Bauaufsicht und Vermesser = 75.000 EURO
  • Ergibt in Summe: 927.600 EURO ohne Mwst.
  • Die Mwst bekomme ich als Privatperson im Nachklapp zurück - muss sie aber m.E. erst mal reinnehmen.
  • Gesamtvolumen: ca. 1.2 Mio (inkl. Mwst und 5% Puffer)

Was haltet ihr davon? Habe ich einen Denkfehler drin?

Bezüglich Kalkulation des Betriebs stecke ich noch in den Anfängen. Das Gespräch mit der Bank gab's noch nicht. Kommt jetzt dran.

Ich rechne mit 10 EURO Nettokaltmiete. Das ist ortsüblich und eher defensiv gerechnet.

Möchte mit 0 Eigenkapital reingehen - und das Grundstück (Wert zw. 250.000 und 300.000 EURO) als Sicherheit für die Bank nehmen.

Mit welchen Bewirtschaftungskosten sollte ich rechnen? (% oder Wert)

Welcher Kapitaldienst (Zins + Tilgung) macht Sinn?

Und die letzte Frage an die ganz Erfahrenen: Lohnt sich die Sache überhaupt? (Cashflow sollte da sein, muss aber nicht groß sein)

Herzliche Grüße

Mike

 

 

Das ist ja ein Millionengrab. Was versprichst du dir davon?

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 1 Stunde schrieb Eduard H.:

Das ist ja ein Millionengrab. Was versprichst du dir davon?

Danke für dein Feedback. Aber kannst du eventuell das etwas näher ausführen?

Ist 2100 Euro pro m2 etwa zu hoch angesetzt?

Sind die Bauleitungskosten zu hoch?

Ist die Miete zu wenig?

Zu deiner Frage:

Ich verspreche mir damit, dass ich mit dem vererbten Grundstück etwas Vernünftiges mache.

 

Edited by Michael Fritz

Share this post


Link to post
Share on other sites

...schwieriges Unterfangen. Ich habe mir derartige Projekte auch immer mal gerechnet. Letztlich war es rechnerisch unterm Strich schlicht sinnlos. Das liegt m. E. an den sehr hohen Baukosten. Man kommt eigentlich nie auf eine vernünftige, sinnvolle Rendite...kann man drehen wie man will.

Schade, aber Tatsache.

 

Wenn Du was Vernünftiges mit dem Grundstück machen willst - dann vielleicht drehen und den Erlös in eine lohnende Bestandsimmobilie investieren...!?

 

 

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
Danke für dein Feedback. Aber kannst du eventuell das etwas näher ausführen?
Ist 2100 Euro pro m2 etwa zu hoch angesetzt?
Sind die Bauleitungskosten zu hoch?
Ist die Miete zu wenig?
Zu deiner Frage:
Ich verspreche mir damit, dass ich mit dem vererbten Grundstück etwas Vernünftiges mache.
 

48.000 Jahres-KM bei 1.2 Mio Projektkosten, das wäre Faktor 25.
ich kenne derzeit kein Bauprojekt, was nur annähernd im Budget bleibt. Also eher Faktor 30 am Ende.

Da braucht man mE nicht weiter rechnen ...
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

10 Euro/m² ist einfach zu wenig für einen Neubau. Ich habe vor wenigen Monaten einen Dachgeschossausbau durchgerechnet - wo prinzipiell nur noch der Innenausbau zu stemmen war - vermietbar für 7 Euro/m². Selbes Ergebnis - rechnet sich nicht. 

Da muss man einfach Ergebnisoffen an die Sache gehen. Bevor man Geld verbrennt macht man besser nix. Oder man verkauft und legt das Geld an. Letzteres habe ich gemacht, heute war Schlüsselübergabe, gekauft hat eine Privatkundenberaterin der Volksbank (!!!)- zu einem Preis, denn ich für völlig weltfremd halte.

Edited by Friedrich Hi.
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 7 Stunden schrieb Friedrich Hi.:

gekauft hat eine Privatkundenberaterin der Volksbank (!!!)- zu einem Preis, denn ich für völlig weltfremd halte.

🤣 Die bekommen ja auch keine Zinsen mehr für ihr Erspartes...... 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 9 Stunden schrieb Michael Fritz:

Ist 2100 Euro pro m2 etwa zu hoch angesetzt?

Hallo @Michael Fritz,

könnte auch zu niedrig angesetzt sein. Ich kenne Salzburg nicht, aber ich würde versuchen nachzuvollziehen was dort realistisch ist. Einen Überblick sollte die Bauträgerabteilung einer Bank vor Ort haben. Vielleicht schaffst du es, einen Kontakt zu bekommen. Dann kannst du es aus unabhängiger Sicht klären. 

Allgemein sind Neubauten sehr selten rentable Vermietobjekte. Aber welche Rendite dich zufrieden stellt, kannst du nur selbst entscheiden. Wie die erfahreneren Mitglieder dieses Forums denken, kannst du in diversen Beiträgen nachlesen. 

VG Tobias 

Edited by Tobias Röhrig
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 30.3.2019 um 10:47 schrieb DiBe:


Hallo Michael, ich denke da liegt ein Irrtum vor. Das ist natürlich nicht MWSt-frei, sondern als Deutscher mit einer USt-ID-Nr. werden die Rechnungen ohne MWSt. ausgestellt bzw. Du kannst dir diese von der österreichischen Finanzverwaltung erstatten lassen, musst aber dann in Deutschland MWSt. abführen. In der Summe bleibt das also gleich bis auf geringe Differenzen da die einzelnen EU-Staaten unterschiedlich hohe MW-Steuersätze haben.

 

Spätestens jetzt muss ich mich nochmal „outen“: Ich bin Österreicher, sprich ein sog. Auslandsösterreicher welcher (sehr glücklich) in Deutschland lebt 😃.

Demnach kann ich wohl eine UID in AUT beantragen und die Vorsteuer in AUT geltend machen. In AUT sind übrigens Mietimmobilien Mwst pflichtig und daher kann ich die Vorsteuer bei Bauaufwendungen zurückholen. Hier ist auch ein Link dazu: https://www.wko.at/service/steuern/Vermietung_und_Verpachtung_von_Grundstuecken.html

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 6 Stunden schrieb Tobias Röhrig:

Hallo @Michael Fritz,

könnte auch zu niedrig angesetzt sein. Ich kenne Salzburg nicht, aber ich würde versuchen nachzuvollziehen was dort realistisch ist. Einen Überblick sollte die Bauträgerabteilung einer Bank vor Ort haben. Vielleicht schaffst du es, einen Kontakt zu bekommen. Dann kannst du es aus unabhängiger Sicht klären. 

Allgemein sind Neubauten sehr selten rentable Vermietobjekte. Aber welche Rendite dich zufrieden stellt, kannst du nur selbst entscheiden. Wie die erfahreneren Mitglieder dieses Forums denken, kannst du in diversen Beiträgen nachlesen. 

VG Tobias 

Danke Tobias für dein Feedback!

Ja mit der Bank (Raika Salzburg) hatte ich schon Kontakt. Sie kennen den Markt und auch die Daumenregeln bei der Kalkulation. Von denen erwarte ich eine finale QS vor der Kreditvergabe. Hier gibts auch einen persönlichen Kontakt.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 13 Stunden schrieb Friedrich Hi.:

10 Euro/m² ist einfach zu wenig für einen Neubau.

Mhh. Wenn das so wäre, warum wird dann hier überall auf allen restlichen Flächen gebaut, wie verrückt. Ich rede von Bergisch Gladbach/Refrath. Hier ist die Kaltmiete auch nicht viel höher als 10 Euro...

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 13 Stunden schrieb mvg:


48.000 Jahres-KM bei 1.2 Mio Projektkosten, das wäre Faktor 25.
ich kenne derzeit kein Bauprojekt, was nur annähernd im Budget bleibt. Also eher Faktor 30 am Ende.

Da braucht man mE nicht weiter rechnen ...

Danke Dir für die klare Einschätzung!

Mein Ansatz ist jetzt folgender: 

Falls der 20% Vorsteuerabzug klappt, käme ich unter eine Mio. Dann sähe der Faktor besser aus (ich will keinen Reibach machen, sondern langfristig denken)

Als Risikoabsicherung im Betrieb, könnte ich dann (zur Not) einzelne Wohnungen verkaufen.

PS: Ein Verkauf des Grundstücks kommt zum jetzigen Zeitpunkt nicht in Frage.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 15 Stunden schrieb mh-immobilie:

...schwieriges Unterfangen. Ich habe mir derartige Projekte auch immer mal gerechnet. Letztlich war es rechnerisch unterm Strich schlicht sinnlos. Das liegt m. E. an den sehr hohen Baukosten. Man kommt eigentlich nie auf eine vernünftige, sinnvolle Rendite...kann man drehen wie man will.

Schade, aber Tatsache.

 

Wenn Du was Vernünftiges mit dem Grundstück machen willst - dann vielleicht drehen und den Erlös in eine lohnende Bestandsimmobilie investieren...!?

 

 

Danke für dein Feedback.

Ja, ich habe jetzt verstanden, dass Neubau Immos mit einem Mietmodell hinsichtlich der Rendite nicht der Kracher sind. Es sei denn man baut mitten in Berlin oder München. Die Baukosten sind halt hoch.

Die Frage ist aus meiner Sicht, welchen Anspruch man an die Rendite stellt.

Was ist hoch? Was ist genug? Was zu wenig?

Mein Fokus ist: Kein EK. Langfristige Anlage. Das Vorhaben soll sich selber tragen.

Grundstücksverkauf ist bei mir keine Option.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 10 Stunden schrieb Michael Fritz:

Mhh. Wenn das so wäre, warum wird dann hier überall auf allen restlichen Flächen gebaut, wie verrückt. Ich rede von Bergisch Gladbach/Refrath. Hier ist die Kaltmiete auch nicht viel höher als 10 Euro...

Weil es Leute gibt, die entweder dumm sind, oder unbedingt für laaange Zeit ihr Geld loswerden wollen. Hier "im Osten" wird auch gebaut wie verrückt, aber immer nach gleichem Muster: Ein "Projektentwickler" kauft den Grund bzw. noch besser eine Ruine (geil, AfA, Steuern sparen!) und sammelt dann mit tollen Prospekten und windigen Vertrieblern erstmal die Kohle von den Opfern ein, bevor überhaupt der erste Spatenstich geschieht.

Wenn das Objekt fertig ist machen sie sich aus dem Staub und fangen das nächste Projekt an. Zurück bleiben die dummen Privatbesitzer, die dann gucken müssen, wo sie einen Mieter für ihre überteuerte "Investition" am anderen Ende der Republik finden. Damit ist z.B. CG reich geworden.

Also kurz: Niemand bei klarem Verstand baut selbst um zu vermieten! Das Risiko tragen immer die anderen!

Edited by hajo
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 22 Stunden schrieb Michael Fritz:

Danke für dein Feedback. Aber kannst du eventuell das etwas näher ausführen?

Ist 2100 Euro pro m2 etwa zu hoch angesetzt?

Sind die Bauleitungskosten zu hoch?

Ist die Miete zu wenig?

Ich denke, hier wurde schon alles dazu gesagt. Das Vorhaben wirst du nicht in den positiven Cashflow bringen, wenn deine angenommenen Daten in etwa stimmen. Daher macht es einfach keinen Sinn auch nur einen Gedanken daran zu verschwenden. Wenn du das Grundstück noch nicht mal veräußern willst, dann kann man nicht mal ETW bauen und diese dann an Eigennutzer abverkaufen. Das wäre m.M.n. noch die einzige Chance etwas Gewinnbringendes aus diesem Vorhaben zu ziehen.

  • Like 1
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...