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Sicherheitslücke bei Immobilienkäufen? Wie umgehen?

7 Beiträge in diesem Thema

Hallo,

ich bin heute im Zuge einer Recherche zum Grundstücksrecht und insbesondere Auflassungsvormerkungen auf folgenden Artikel gestoßen: https://www.bghanwalt.de/veroeffentlichungen/vo_r37_c.htm

Dort wir beschrieben, dass der Käufer einer Immobilie eine Verfügung über deren Miete gegen sich wirken lassen muss, wenn er vor dem Eigentumsübergang davon erfährt. Da der Eigentumsübergang in der Regel beim Kauf durch einen Notarvertrag ja erst durch die endgültige Eintragung ins Grundbuch stattfindet, besteht also zwischen Unterschrift auf dem Vertrag über die Eintragung der Auflassungsvormerkung hinweg bis zur endgültigen Eintragung hinweg eine relativ lange Zeitspanne, in der man von so etwas als Käufer erfahren kann. Passiert dies "spät genug" hat man auch keine Handhabe mehr, da noch etwas daran zu machen.

Auch wenn da von einem in der Praxis eher selten anzutreffendem Fall die Rede ist, sei es schonmal vorgekommen. Der Artikel ist schon aus dem Jahr 2002, aber der entsprechende Passus §566 BGB ist seitdem nicht geändert worden, wie mir scheint.

Welche praktische Bedeutung hat das beispielsweise bei Mietzessionen gegenüber Banken, wenn man belastetes Eigentum kauft?

Das wäre tatsächlich auch der praktische Hintergrund meiner Fragestellung hier, da ich gerade eine Immobilie am prüfen bin, für die man wohl gewisse "Verrenkungen" machen muss, um Sie ins Eigentum zu bringen. Da Sie aber von einer Grundschuld belastet ist, stellt sich die Frage nach möglichen Einschränkungen auch gegenüber zukünftigen, noch abzuschließenden, Mietverträgen.

Ich würde mich hierzu über ein Feedback freuen. :)

 

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Hallo @freeone

bei meinen Kaufverträgen muss der/die Verkäuferin am Tag der notariellen Beurkundung zusichern, dass die beigefügten Mietverträge bestehen, nicht gekündigt wurden, es keine Abtretungen der Mieteinnahmen gibt und keine anderweitigen Miet- und Machtverhältnis gibt. Zudem darf er ab Vertragsunterzeichnung ohne meine Zustimmung keine Abreden mit Mietern treffen und muss mich sofort über etwaige Änderungen umgehend informieren. Zusätzlich wird vereinbart, dass nach Kaufpreiszahlung der Besitzübergang erfolgt und ich rechtlich Vermieter bin ... und zwar vor Eigentumsübergang. Dadurch lässt sich das Risiko in dem von dir verlinkten Artikel minimieren. Das Ganze kannst du dann noch mit dem Notaranderkonto kombinieren. Z.B. erfolgt der Besitzübergang nach Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto. Dann bist du bis zum Eigentumsübergang Vermieter und wirst in diesem Zeitraum feststellen, ob es solche Ansprüche gibt. 

Grundsätzlich empfiehlt es sich auch die Bonität des Verkäufers zu prüfen, als Käufer muss ich meine ja durch die Beschaffung des Kaufpreises auch belegen.

Grüße, Andreas

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Hallo @Andr3as,

das Vorgehen leuchtet ein, aber steht und fällt eben wie von Dir angesprochen mit der Bonität des Verkäufers. Das sagt ja auch der Artikel. Wenn die Bonität in Ordnung ist kannst Du Schadensersatz oder Rückabwicklung verlangen. Wenn er aber Pleite ist gehts Du leer aus. Daher halte ich das Beispiel im Artikel eher für ein theoretisches, auch wenn es schon einmal vorgekommen ist. 

Die von Dir angesprochene Möglichkeit bereits vor Eigentumsumschreibung Vermieter zu sein, hilft in diesem Fall nicht.  Außerdem geht das nicht ohne Zustimmung aller Mieter, was ich in der Praxis noch nie erlebt habe. Allenfalls Vollmachten um Vermieterrechte wahrzunehmen. Eigenbedarfskündigungen bspw. gehen so aber nicht, da der aktuelle rechtliche Vermieter (Verkäufer) keinen Eigenbedarf hat und Du somit auch nicht mit seiner Vollmacht handeln kannst. 

Zur Bonitätsprüfung des Verkäufers. Ich halte das für eine nette Idee, habe ich allerdings noch nie gemacht. Ich bin mir für mich persönlich auch nicht sicher ob mir das hilft bzw. ob ich einen echt guten Deal sausen lassen würde bei nicht idealer Bonität des Verkäufers. 

Gruß

Stephan

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Hallo @Real,

man muss die Mieter nicht um Einverständnis bitten, wenn man durch den Besitzübergang zum Vermieter wird. Beim Besitzübergang gehen ja alle Gefahren, Lasten und auch Erträge an den Besitzer über. Das Bedarf keiner Zustimmung der Mieter. Eigenbedarfskündigungen gehen natürlich nur nach Eigentumsumschreibung.

Eine höhere Sicherheit kommt dadurch zu Stande, dass der Kaufpreis zwischen Besitzübergang und Eigentumsumschreibung (zum Teil) auf dem Notaranderkonto verbleibt. Sollte sich in dieser Zeit zeigen, dass Mietzahlungen abgetreten werden und das der/die Verkäuferin verschwiegen hat, kannst du auch bei schlechter Bonität des Verkäufers Ansprüche auf das Notaranderkonto geltend machen.

Und ja, Bonitätsprüfung des Verkäufers ist nicht einfach und habe ich bisher auch nur einmal gemacht ... mit viel Fingerspitzengefühl ... dafür würde ich auch nie einen guten Deal sausen lassen :) 

Grüße, Andreas

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vor 14 Minuten schrieb Andr3as:

Eine höhere Sicherheit kommt dadurch zu Stande, dass der Kaufpreis zwischen Besitzübergang und Eigentumsumschreibung (zum Teil) auf dem Notaranderkonto verbleibt. Sollte sich in dieser Zeit zeigen, dass Mietzahlungen abgetreten werden und das der/die Verkäuferin verschwiegen hat, kannst du auch bei schlechter Bonität des Verkäufers Ansprüche auf das Notaranderkonto geltend machen.

Da hast du recht, wenn das Geld bis Eigentumsumschreibung auf dem Anderkonto bleibt. Das wäre in der Tat ein möglicher Weg um das im Artikel beschrieben Problem zu lösen. Allerdings mit höheren Kosten verbunden. Und evtl. nicht einfach mit evtl. Gläubigerbanken zu verhandeln, da die Umschreibung ja durchaus sehr lange dauern könnte. 

 

vor 14 Minuten schrieb Andr3as:

man muss die Mieter nicht um Einverständnis bitten, wenn man durch den Besitzübergang zum Vermieter wird. Beim Besitzübergang gehen ja alle Gefahren, Lasten und auch Erträge an den Besitzer über. Das Bedarf keiner Zustimmung der Mieter. Eigenbedarfskündigungen gehen natürlich nur nach Eigentumsumschreibung.

Doch die bräuchtest du rein formal. Der Mietvertrag ist ein Vertrag den zwei Parteien geschlossen haben. Jetzt kann eine Partei nicht ohne weiteres sagen dass jetzt jemand anders Vertragspartner ist. Bspw. Mieter zieht aus und sagt ich übergebe den Vertrag an meinen Bruder. Der ist jetzt neuer Mieter. Das wäre ein Vertrag zu Lasten dritter der ist nicht zugelassen. Das BGB sieht aber vor (Kauf bricht nicht Miete) das mit Eigentumsübergang (im Grundbuch) der Mietvertrag per Gesetz über geht. Ähnlich wie ein Vertrag auch per Gesetz auf die Erben übergehen kann. Dort ist dann keine Zustimmung nötig. Alles was also vorher stattfindet ist eine Regelung im Innenverhältnis des Verkäufers und Käufers bspw. die Mieterträge stehen ab dann und dann dem Käufer zu. Und mit Vollmachten hast Du auch den Mieter ggü. weitreichende Befugnisse bist aber eben nicht Vermieter. Weiteres Beispiel: kündigt ein Mieter vor Eigentumsumschreibung und stellt diese Kündigung dem Verkäufer nachweislich vor Eigentumsumschreibung zu, kannst Du diese nicht zurückweisen, weil sie nicht fristgerecht etc. bei DIR eingegangen ist. Der Mieter hat sie seinem Vermieter zugestellt. Nach Eigentumsumschreibung kann er Kündigungen schicken an wen er will, die Interessieren Dich dann nicht bis sie bei Dir eingegangen sind. 

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@Real,

das mit dem Vermieten sehe ich anders.

Zitat

In Kauf- oder Schenkungsverträgen liest man oftmals folgende oder eine ähnliche Formulierung:
„Besitz, Nutzung, Lasten und Gefahren einschließlich der Verkehrssicherungspflicht gehen am übergabestichtag auf die Erwerber über. Als übergabestichtag wird der .... (z.B. heutige Tag, Tag der Kaufpreiszahlung) vereinbart.“

Dieser Passus regelt, wem das Kaufobjekt zu welchem Zeitpunkt wirtschaftlich zugerechnet wird, d.h. wer die Nutzungen für sich verwenden kann und wer die Kosten zu tragen hat. Diese Regelung ist unabhängig vom übergang des Eigentums, da kaum jemand auf das zufällige und zumindest hinsichtlich des genauen Termins unkalkulierbare Datum abstellen will, an dem das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornimmt. Der Besitzübergang erfolgt i.d.R. vor dem Eigentumsübergang, d.h. vor Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Der Zeitpunkt des übergangs von „Besitz, Nutzungen und Lasten“ ist auch für die steuerliche Betrachtungsweise (den Zeitpunkt der „Anschaffung“) entscheidend. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von „wirtschaftlichem Eigentum“. Dieser Begriff ist verwirrend und meint nichts anderes als die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit bzw. wirtschaftliche Verantwortung für ein Objekt als Eigentümer, d.h. das Objekt wird für „eigene“ Rechnung und nicht für einen Dritten (z.B. Alteigentümer) verwaltet. Nach der obigen Formulierung kann der Käufer ab dem übergang von Besitz und Nutzungen das Objekt beziehen, es vermieten oder damit tun, was er für richtig hält. Er kann auch bereits Umbaumaßnahmen vornehmen. Hierbei sollte er jedoch beachten, dass der Kaufvertrag noch nicht voll erfüllt ist und er dementsprechend noch nicht Eigentümer im Grundbuch ist. Sollte der Kaufvertrag also aus irgendwelchen Gründen doch noch scheitern, könnte sich bei getätigten Umbaumaßnahmen Streit darüber ergeben, ob z.B. Aufwendungsersatz durch den Alteigentümer oder Schadensersatz wegen Maßnahmen, die nicht im Interesse des Eigentümers sind, oder wegen aus dessen Sicht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung zu leisten ist. In der Regel sehen meine Verträge vor, dass kein solcher Aufwendungsersatz zu leisten ist.

Grundlage hierfür sind

Grüße, Andreas

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vor 35 Minuten schrieb Andr3as:

@Real,

das mit dem Vermieten sehe ich anders.

Grundlage hierfür sind

Grüße, Andreas

Das was Du schreibst ist alles richtig, es hat nur nichts mit der Tatsache zu tun wer Vermieter ist. Nutzen und Lastenübergang hat was mit dem Objekt zu tun und nicht mit bestehenden Mietverträgen. 

Gleiches gilt zum Beispiel auch für bestehende Versorgerverträge. Auch hier muss der Lieferant einer Vertragsübernahme zustimmen und Verkäufer und Käufer können nicht einseitig bestimmen, dass jetzt der Vertragspartner wechselt. Ausnahme ist hier die Wohngebäudeversicherung. Die geht wieder per Gesetz mit Eigentumsumschreibung (und nicht davor) auf den Erwerber über. 

bearbeitet von Real

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