Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
merlinbanderas

Eure Interaktive Einschätzung ! Immobilienblase oder Run auf die Neubauwohnungen ? 15 Neubauwohnungen werden erstellt !

Recommended Posts

Hey Leute,

mal ein ganz interessantes Projekt / Experiment im Bereich " Neubau " und die Interaktive Aktualisierung wie der Verkauf so von statten geht.

Bleibt der Bauträger hier auf seinen Wohnungen sitzen oder verkauft er die Neubauwohnungen innerhalb kurzester Zeit ? Eure Einschätzungen sind gefragt. Bin gespannt wer am Ende recht hat, die Medien insbesondere die Stuttgarter Nachrichten werden auf meine Bitte hin regelmäßig über dieses Projekt berichten.  Die Stuttgarter Nachrichten wurden über diesen Beitrag hier bereits informiert und werden wie bereits gesagt in Abständen berichten wieviele Wohnungen verkauft sind und wieviele noch da sind. Zusätzlich wird noch ein Artikel kommen über die sehr hohen Preisvorstellungen des Bauträgers, der Bauträger wird natürlich sich verteidigen nach dem Motto " alles ist teurer geworden, Handwerkerpreise, neuester ENEV Standard usw.  " .  

So es geht um folgendes Projekt der Firma Pflugfelder ! es handelt sich hierbei um den Neubau. 

Artikel der Stuttgarter Nachrichten vom 25. Januar 2019

https://www.kornwestheimer-zeitung.de/inhalt.kornwestheim-wohnungen-werden-ab-februar-verkauft.8d790518-d358-4611-986c-b93767ef8ba0.html

Artikel der STN

" Die hochwertigen Wohnungen in bester Kornwestheimer Innenstadtlage werden wohl nicht für jeden Geldbeutel geeignet sein. „In einigen Wochen wissen wir voraussichtlich mehr“, sagt Ulrich Wünsch zu Preisen und der weiteren Zeitplanung.

Stadt: Kornwestheim, Weimarstraße

Anzahl der Wohnungen: 15 Neubauwohnungen

Absichtlich: Die Projektplaner haben absichtlich hier einen sehr hohen Neubaupreis angesetzt um zu sehen was man so vom Markt alles rausholen kann.

Dieser qm Preis ist in dieser Stadt einmalig, noch kein Bauträger hat dort soviel verlangt wie jetzt Pflugfelder.

Auszug aus den angesetzten Preisen: 

2 Zimmer Wohnung: 50 qm ( davon 10 qm Balkon ) = 330 000 Euro

3 Zimmer Wohnung 60 qm ( davon 10 qm Balkon ) = 399 000 Euro

4 Zimmer Wohnung 98 qm ( davon 10 qm Balkon ) = 599 000 Euro 

Vermutlich werden Sie die Preise noch geringfügig nach unten korrigieren wenn Sie merken der Markt tut sich schwer damit. 

Quadratmeterpreis cirka 6000 Euro

Verkaufsstart: 09. Februar 2019

Jetzt kommt Ihr ins Spiel ! Eure Einschätzungen ?

Frage 1

Wird der Bauträger alle Wohnungen zu den oben genannten exorbitanten Preisen verkaufen können ?

Frage 2

Wie lange wird es dauern bis alle 15 Wohnungen verkauft sind ? In wieviel Wochen / Monaten / Jahren ? sind alle Wohnungen weg vom Markt ?

 

Meine Einschätzung: 

1. Der Bauträger wird alle Wohnungen verkaufen können

2. Die 15 Wohnungen werden bis zum 31. Juli 2019 alle verkauft 

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich teile deine Einschätzung. BaWü hat Geld. Und es gibt zur Zeit viele preisinsensitive Interessenten im Markt.

Allerdings werden die sich wundern, wenn die Wohnungen in den Zweitmarkt gehen....

Share this post


Link to post
Share on other sites

Grad mal kurz auf Immoscout geschaut:

Stuttgart - die ersten 5 Wohnungen mit EUR/qm um die 5.500 EUR (500 Einträge)

Freiburg - die ersten 4 Wohnungen mit EUR/qm um die 4.500 EUR (220 Einträge)

 

>>> 6.000 EUR finde ich zu happig, Preis wird auf 5.200-5.500 EUR reduziert. Sind Oktober 2019 verkauft.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Stunden schrieb schiphi:

Grad mal kurz auf Immoscout geschaut:

Stuttgart - die ersten 5 Wohnungen mit EUR/qm um die 5.500 EUR (500 Einträge)

Freiburg - die ersten 4 Wohnungen mit EUR/qm um die 4.500 EUR (220 Einträge)

 

>>> 6.000 EUR finde ich zu happig, Preis wird auf 5.200-5.500 EUR reduziert. Sind Oktober 2019 verkauft.

 

6000 Euro ist happig und die Stadt liegt nicht mal in Stuttgart ...

Aber auf 5200 oder 5500 Euro wird der Bauträger nicht runter gehen, dass kann ich dir hier schon garantieren.

Mit Grunderwerbssteuer plus Notar plus EBK Möbel liegen wir bei der 4 Zimmer Wohnung bei 700 000 Euro.

Wer diesen Preis zahlt wird sich auf dem Zweitmarkt noch wundern ...

Aber der Hammer wird sein, andere Bauträger beobachten wie der Verkauf anläuft, falls positiv werden die andern Bauträger die 10 000 Euro angreifen

Share this post


Link to post
Share on other sites

der Bauträger ist doch niemandem auskunftspflichtig, für wie viel er die Wohnungen am Ende konkret verkauft - wie will man das also rausfinden?

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 9 Stunden schrieb Furzi:

der Bauträger ist doch niemandem auskunftspflichtig, für wie viel er die Wohnungen am Ende konkret verkauft - wie will man das also rausfinden?

Der Gutachterausschuss erhält vom Kaufpreis Kenntnis. Ist für jeden ein Einfaches in die anonymisierte Kaufpreissammlung Einsicht zu nehmen. Somit ist es kein Problem! Man muss ja auch nicht wissen, ob genau dieses Objekt für 10.000 €/qm weggegangen ist, sondern dass überhaupt Objekte mit dem Alter und der Grundstücksgröße für den Preis weggehen.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Pflugfelder Immobilien sind bekannt in Stuttgart. Die ziehen auch das Luxus/Großprojekt Rosenberg am Bosch-Areal in Stuttgart hoch. Die kennen sich mit der Vermarktung von hochpreisigen Immobilien aus. Sei es drum. Auch wenn die Lage der Stadt Kornwestheim sehr gut ist, finde ich die Stadt mäßig attraktiv.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 21 Stunden schrieb Dagobert:

Pflugfelder Immobilien sind bekannt in Stuttgart. Die ziehen auch das Luxus/Großprojekt Rosenberg am Bosch-Areal in Stuttgart hoch. Die kennen sich mit der Vermarktung von hochpreisigen Immobilien aus. Sei es drum. Auch wenn die Lage der Stadt Kornwestheim sehr gut ist, finde ich die Stadt mäßig attraktiv.

wie ist deine Einschätzung ?

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 21 Stunden schrieb Dagobert:

Pflugfelder Immobilien sind bekannt in Stuttgart. Die ziehen auch das Luxus/Großprojekt Rosenberg am Bosch-Areal in Stuttgart hoch. Die kennen sich mit der Vermarktung von hochpreisigen Immobilien aus. Sei es drum. Auch wenn die Lage der Stadt Kornwestheim sehr gut ist, finde ich die Stadt mäßig attraktiv.

was sind das bitte für Preise Rosenberg ???

2-Zi-Penthouse-Wohnung ca. 115 m² Wohnfläche
€ 1.035.000,-
3-Zi-Penthouse-Wohnung ca. 128 m² Wohnfläche
€ 1.230.000,-

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Stunden schrieb Dagobert:

Doch, ich kenne dort Eigentümer die bereits vor Fertigstellung gekauft haben.

Kennst du diese Leute "gut" bzw. kannst uns was zu den Beweggründen sagen? Mich würde schon interessieren, wie man dazu kommt, diese Preise zu zahlen. Eigennutzer? Oder Überdruck auf dem Geldspeicher, kurz vor Notventil?

Bei einem Neubau kann ja nichtmal das beliebte "Steuersparargument" heranzitiert werden.

Edited by hajo

Share this post


Link to post
Share on other sites

Im Ernst,  wer 1 million Euro bezahlt für eine 2 Zimmer Wohnung dem kann man auch nicht helfen, aber ich kann den Unternehmer schon verstehen , der Markt ist momentan so heiß dass man ruhig noch mehr verlangen kann.

Erste Bauträger liebäugeln jetzt mit 10 000 Euro pro qm, auch in Stuttgart sind das Utopische Preise. 

Mich würde so langsam echt interessieren warum das die Leute kaufen ? Absicht,  zu viel Geld ? Erbengeneration ?

Share this post


Link to post
Share on other sites

vielleicht alles Ausländer, die bei sich zuhause 10.000 pro qm für Bestandsobjekte gewohnt sind

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb Furzi:

vielleicht alles Ausländer, die bei sich zuhause 10.000 pro qm für Bestandsobjekte gewohnt sind

Ausländer hin oder her, momentan kann man den Immobilienbereich immer mehr vergessen, die Preise werden inzwischen nicht nur astronomisch sondern witzlos.

2 Zimmer ob Penthouse oder nicht bei 1 000 000 Euro, Markt hin oder her, in meinen Augen ist es Kapitalverbrennung par Exellance. 

Auf dem Markt sind nur noch Geier unterwegs, Makler die das maximalste rausholen möchten, Verkäufer mit extrem Preisvorstellungen. 

Es wird alles nur noch ein großer Witz 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Du nimmst ja auch an dass die Leute die dort kaufen das gleiche Ziel verfolgen wie du.

Schau in dein Konto, häng 3 - 5 Nullen an das was du siehst und frage dich nochmal obs dich jucken würde wenn deine Wohnung ,die du dir eh nur aus Bequemlichkeit kaufst weil du ein paar Nächte im Jahr in München, Stuttgart, Frankfurt etc. bist, auch noch irgend eine finanziell sinnvolle Investition ist.

Wir denken so weil wir die Nullen nicht haben und versuchen dorthin zu kommen. Ich glaub du unterschätzt die Anzahl an Menschen die sich diese Wohnungen ohne mit der Wimper zu zucken leisten können. Und die wiederholen das in jeder Stadt die sie interessiert.

Kurz gegoogelt: stand 2017

16,5 MILLIONEN Millionäre

2200 Milliadäre

und dann noch den ein oder anderen Dagobert Duck

Und das sind nichtmal mal alle. Es gibt noch viele die ihr Vermögen nie preisgeben (fast komplett in den Emiraten). Es wird sogar geschätzt das einige Scheichs reicher sind als die offiziell angegebenen reichsten Menschen der Welt.

Für die meisten dieser Käufer ist der Preis nicht das wichtigste Kriterium.

Meine Freundin arbeitet hier im 5* Hotel. Die Penthouse Suite für 14000 die NACHT ist andauernd besetzt. Sie sagt manchmal kommen welche spontan und bleiben einfach 3 Wochen bis sie spontan wieder gehen. Ist ne andere Welt.

Der Witz ist nicht, das sie ihr Geld verbrennen sondern, dass es trotzdem schneller reinkommt.

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 5 Stunden schrieb MarcusH.:

Du nimmst ja auch an dass die Leute die dort kaufen das gleiche Ziel verfolgen wie du.

Schau in dein Konto, häng 3 - 5 Nullen an das was du siehst und frage dich nochmal obs dich jucken würde wenn deine Wohnung ,die du dir eh nur aus Bequemlichkeit kaufst weil du ein paar Nächte im Jahr in München, Stuttgart, Frankfurt etc. bist, auch noch irgend eine finanziell sinnvolle Investition ist.

Ja, in München, Frankfurt und Berlin vielleicht. Aber in Kornwestheim? Ich habe hier zum ersten mal von diesem Ort gehört und beim Lesen von "...in bester Kornwestheimer Innenstadtlage..." jedenfalls gut gelacht. Klar, es liegt direkt bei Stuttgart und hat sogar eine S-Bahn-Anbindung. Aber ich glaube nicht, dass das von dir beschriebene Klientel schonmal S-Bahn gefahren ist. Die würden doch am Kartenautomat scheitern. 😁

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ludwigsburg die Ecke da ist ein Russen-Hotspot. Gibt sogar russischsprachige Kindergärten da. Vielleicht ist das die Zielgruppe, reiche Russen.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 7.2.2019 um 19:29 schrieb merlinbanderas:

Ausländer hin oder her, momentan kann man den Immobilienbereich immer mehr vergessen, die Preise werden inzwischen nicht nur astronomisch sondern witzlos.

2 Zimmer ob Penthouse oder nicht bei 1 000 000 Euro, Markt hin oder her, in meinen Augen ist es Kapitalverbrennung par Exellance. 

Auf dem Markt sind nur noch Geier unterwegs, Makler die das maximalste rausholen möchten, Verkäufer mit extrem Preisvorstellungen. 

Es wird alles nur noch ein großer Witz 

Das sehe ich ganz ähnlich ...

hinzu kommt noch: 

- m2 werden einfach auf die nächsten 10 aufgerundet

- sollmieten sind istmieten usw.

- Mängel werden arglistig verschwiegen 

ich kriege regelmäßig unaufgefordert Angebote zugesendet... mittlerweile mehr als sonst... tlw MFH Pakete, überwiegend einzel MFHs, in guten Lagen und in schlechten Lagen, einigermaßen vernünftige Häuser und Objekte mit viel Gewerbeanteil.

Die Faktoren nehmen immer weiter zu. Ich bin mir ziemlich sicher, das die Leute Geld verlieren werden, so oder so...

- in der Vermietung aufgrund der Ausgaben/Ausfälle , die sie durch fehlende überschusse nicht decken können  

- im Verkauf, weil die Verkäufer keinen mehr finden, der den gleichen Preis zahlt plus Kaufnebenkosten 

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 7.2.2019 um 00:44 schrieb merlinbanderas:

Im Ernst,  wer 1 million Euro bezahlt für eine 2 Zimmer Wohnung dem kann man auch nicht helfen, aber ich kann den Unternehmer schon verstehen , der Markt ist momentan so heiß dass man ruhig noch mehr verlangen kann.

Erste Bauträger liebäugeln jetzt mit 10 000 Euro pro qm, auch in Stuttgart sind das Utopische Preise. 

Mich würde so langsam echt interessieren warum das die Leute kaufen ? Absicht,  zu viel Geld ? Erbengeneration ?

Spekulation... ähnlich wie in china, mittlerweile fallen dort die Preise, in Shanghai muss man 1,5 mio für eine runtergekommende 3 Zimmer Wohnung zahlen... gier frist hirn , aktuell ist die Wirtschaft am fallen, die Preise gleich mit... die Leute raffen es erst, wenn in den Zeitungen steht „wie viel ist meine Wohnung noch wert“ 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

An alle;

Wir bereiten gerade den Zeitungsartikel vor, euer Input ist gefragt, was soll rein ?

Der Zeitungsverlag weigert sich das Pflugfelder Unternehmen zu kritisieren da wichtiger Anzeigenkunde. 

Was sollten wir reinnehmen ?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hmmm, wenn man Kritik nicht direkt formulieren darf, sollte man das etwas durch die Blume machen. Z.B. suggestive Fragen stellen und naiv beantworten:

  • Wer könnte die Zielgruppe sein?
  • Investoren? Nein, denn...
  • Was bekomme ich für mein Geld an Ausstattung?
  • Reichen 18 Stellplätze für 15 Wohnung im Autoland? Das angesprochene Klientel dürfte doch mindestens zwei Autos pro Mietpartei besitzen, sollen die bei 6T€/qm etwa ihren Porsche auf die Straße stellen?

Hajo

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 8.2.2019 um 21:48 schrieb Jb007:

Das sehe ich ganz ähnlich ...

hinzu kommt noch: 

- m2 werden einfach auf die nächsten 10 aufgerundet

- sollmieten sind istmieten usw.

- Mängel werden arglistig verschwiegen 

ich kriege regelmäßig unaufgefordert Angebote zugesendet... mittlerweile mehr als sonst... tlw MFH Pakete, überwiegend einzel MFHs, in guten Lagen und in schlechten Lagen, einigermaßen vernünftige Häuser und Objekte mit viel Gewerbeanteil.

Die Faktoren nehmen immer weiter zu. Ich bin mir ziemlich sicher, das die Leute Geld verlieren werden, so oder so...

- in der Vermietung aufgrund der Ausgaben/Ausfälle , die sie durch fehlende überschusse nicht decken können  

- im Verkauf, weil die Verkäufer keinen mehr finden, der den gleichen Preis zahlt plus Kaufnebenkosten 

Ja ich kann deinen Beitrag ebenfalls bestätigen, deswegen habe ich ein Herzchen da gelassen. Ich habe es früher nie so extrem erlebt wie derzeit.

Aktuell halten alle Ihre Hand auf, Notare, Makler, der Staat und Sie werden immer dreister, sogar Handwerker werden immer dreister. 

Thema Notare: 

Letztens wollte unsere Notarin alleine 200 Euro für die Unterschrift der Verwalterbestätigung ( Zustimmung zum Kauf ), ich bin aus allen Wolken gefallen, die Notarin verlangt für jeden Pups Extra Geld, Telefonkosten wurden abgerechnet, Onlinegebühren für das elektronische Grundbuch. Ich war beim letzten Kauf echt sprachlos wie dreist es schon ist. War früher definitiv nicht so. Und alles immer gemessen am Kaufpreis obwohl die Arbeit bei jedem Objekt die selbe ist.

Thema Handwerker: 

Die Handwerker hier in Stuttgart werden auch immer dreister, Termine werden nicht eingehalten, es wird kurzfristig abgesagt, Mieter werden nicht informiert. Zusätzlich wollen hier viele Handwerker Vorschuss haben obwohl Sie noch nicht mal was gemacht haben, ich weiß nicht ob es in NRW auch so ist. Dann ist die gelieferte Arbeit auch noch oft schlecht, Nachbesserungen werden nicht gemacht, Geld wird einbehalten und dann geht der Ärger immer erst recht los. 

Thema Verkäufer:

Oft stimmen die Angaben des Verkäufers nicht, ich habe den Eindruck es prüft auch niemand mehr nach, jeder kauft so wie gesehen. Die Warmmieten werden als Kaltmieten angegeben, die Verkäufer rechnen Ihre Rendite auch vollkommen falsch ein. Anstehende Sonderumlagen werden verschwiegen. Dann verlagen Sie oft noch Mondpreise und Ihre Objekte stehen monatelang, bzw. teilweise sogar Jahrelang im Netz. 

Thema Makler:

Seit dem man über die Vermietung nix mehr verdienen kann sind die Makler wirklich extrem " geiermäßig " geworden. Versuchen oft mit billigen Tricks einen unter Druck zu setzen. So schnell wie möglich die Provision kassieren. 

a) Über die Hälfte der Makler kennt den Unterschied zwischen Energiebedarfskennwert und Energieverbrauchskennwert nicht und wie er berechnet wird. 

b) Über die Hälfte kann zu dem Objekt dass Sie eigentlich verkaufen nix sagen, wie dämlich ist das den.  

c) Die Makler sind nicht in der Lage die wichtigen Daten zur Verfügung zu stellen, bei einer vermieteten Wohnung wusste der Makler nicht wieviel Miete der aktuelle Eigentümer bekommt. Erst nach 4 Wochen hat er es geschafft dies herauszufinden. Die Makler bereiten Ihre Angebote auch nicht mehr richtig vor, Auftrag schnell rein und sofort ins Immoscout24 setzen, irgendein dummer wird schon aufstehen.

d) Manche Makler haben nicht mal ein Impressum drin oder gar eine Telefonummer, nur E  Mail, teilweise ziemlich dubios. 

e) Immer mehr Makler kommen mit " Provision fällig bei Notartermin und wollen es dreis noch Bar haben ", ich habe schon Makler erlebt die die Provision schon vorher wollten ( vor Kaufpreisunterzeichnung )

Thema Mieter: 

Wenn eine Wohnung vermietet werden soll gibt es immer mehr penetrante Mietinteressenten die mit einem " Nein " nicht leben können. Rufen ständig an oder schicken 100 mal eine Anfrage über scout24, manche haben Ansprüche wie König Ludwig aber selbst jahrelang arbeitslos. Ich will eine neue EBK, neue Böden , neue Fenster usw, aber die Miete darf nicht über den Grenzen vom Jobcenter liegen. 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 8.2.2019 um 21:54 schrieb Jb007:

Spekulation... ähnlich wie in china, mittlerweile fallen dort die Preise, in Shanghai muss man 1,5 mio für eine runtergekommende 3 Zimmer Wohnung zahlen... gier frist hirn , aktuell ist die Wirtschaft am fallen, die Preise gleich mit... die Leute raffen es erst, wenn in den Zeitungen steht „wie viel ist meine Wohnung noch wert“ 

Ich profitiere ja eigentlich wenn die Preise immer weiter steigen da Vermögen immer höher wird und Schulden immer weniger aber ! ich bin sogar soweit dass ich sage, die Leute sollen ordentlich auf die Fresse fliegen. Die die auch noch teuer kaufen halten sich für die Oberschlauen, Diskussionen bringen nix, letztens hatte ich einen Konflikt mit einem Anwalt in der ET Versammlung, alle haben Ihm wirklich gesagt er hat zu teuer gekauft. Über Neupreis Niveau, dafür war seine Wohnung innen schrott, aber mit diesen Leuten diskutieren bringt einfach nix.

Nach meinen eigenen Berechnungen ( Thread hatte ich hier ja mal gepostet ) rechne ich mit einem Absturz 2021 / 2022 , lass mal die ganzen Neubauten auf den Markt pumpen, was die für Neubauten aktuell hochziehen ist abartig. Es wird definitiv nicht mehr weiter höher gehen, die Gehälter ziehen doch nicht mal an. 

Wenn ich mir so die Neubürger in NRW anschaue verdient dort keiner über 1500 Euro netto ...

Wer soll die hohen Mieten zahlen ? Dieses ganze Kartenhaus wird bald ins sich zusammen brechen 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...