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Senkrechtstarter35

Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

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Hallo! 

Morgen bin ich bei einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. 

Thema ist neben der illegalen Erweiterung des eigentlich allen Eigentümern gehörenden Dachbodens in zwei Wohnungen durch den Hausmeister und der anschließenden Vermietung (kein Scherz 😂) noch das Thema der Dachsanierung und im gleichen Zuge Steigleitungen, Hauptschalter der Elektrik ersetzen etc. Genaueres erfahre ich morgen

Angekündigt wurde diese außerordentliche etw Versammlung bei der normalen ordentlichen Versammlung vor einigen Monaten. Da wurde dann auch gesagt, dass diese Reparaturen im Raum stehen. Kostenpunkt 500.000 Euro. Jeder Eigentümer müsste 10.000 Euro zahlen. Gleichzeitig wurde von der Verwaltung ein Angebot einer Bank (ich meine es war die DKB..) vorgestellt, die sich im Grundbuch eintragen würde. Ob und ab wann und wie hoch Raten abzuzahlen wären, weiss ich nicht. 

Ich weiß nicht genau, ob ich morgen für oder gegen die Sanierungsmaßnahmen stimmen soll. Zumindest das (Flach-) Dach könnte man auch günstig flicken, das meinten schon andere Eigentümer. 

Ansonsten hab ich natürlich null Bock, 10.000 Euro in bar in eine sonderumlage zu versenken. Ich würde also im Fall der Fälle die Grundschuld nehmen. 

Wie ist eure Meinung für das Pro und contra? 

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Falls du senkrechstarten willst: Der WEG anbieten die DG Fläche zu kaufen, sie dann legalisieren und weiterverkaufen bzw vermieten. Es wird nie wieder einen günstigeren Zeitpunkt für so ein Angebot geben....

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vor 4 Stunden schrieb OF_MZ:

Falls du senkrechstarten willst: Der WEG anbieten die DG Fläche zu kaufen, sie dann legalisieren und weiterverkaufen bzw vermieten. Es wird nie wieder einen günstigeren Zeitpunkt für so ein Angebot geben....

Ohne die Dachgeschosswohnungen zu kennen, kann man das so pauschal natürlich überhaupt nicht sagen. Es gibt viele Risiken, die sogar zu erheblichen Kosten für den Eigentümer führen können und am Ende keinen Ertrag einbringen (z.B. bauamtliche Rückbauaufforderung aufgrund von nicht genehmigungsfähigen Wohnraum). Dann können mögliche Auflage mit sehr hohen Kosten verbunden sein, sodass der Kauf sich nicht rentieren würde.

Auf der anderen Seite müssten auch alle Miteigentümer einer Aktualisierung der Teilungserklärung zustimmen. Ist auch nur einer, der dem nicht zustimmt, ist die ganze Sache hinfällig. Und die ganzen Kosten, die man bis dato reingesteckt hatte, sind eben hauch weg.

Also einfach kaufen, legalisieren und verkaufen ist es eben meistens nicht!

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Das es Kindergarten ist und sich in diesem speziellen Fall lohnt habe ich auch nicht gesagt. Nur das es meist komplett unmöglich ist und in der Situation ziemlich wahrscheinlich machbar 

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Ich denke es gibt es eine Menge Fragen zu klären:

- Schadensersatzansprüche gegen den Hausmeister durchsetzbar? (kann er zahlen?)
- Wie ist der Status des Bauamtes, was fordern die bezüglich der illegal errichteten Wohnungen? (Rückbau? Oder welche Möglichkeiten der Legalisierung?)
- Wieso will die Bank einsteigen? (eigentlich ein gutes Zeichen, dass man die Wohnungen wohl legalisiert bekommt, sonst würde die Bank da keinerlei Interesse zeigen)
- Was für Kosten sind mit den Wohnungen verbunden?
- Wieso hat die Bank überhaupt ein Angebot eingereicht? (hat der Verwalter dies eingeholt? wenn ja auf wessen bestreben hin?)

Wichtig ist hier, dass man die Reparaturen und die Wohnungen im DG nicht vermischt in der Thematik zudem.

Die Reparaturen dürften wohl nicht aufgrund der Arbeiten an den beiden Wohnungen notwendig sein oder? (Ursache der Schäden klären?)
Wenn doch, ist wieder der Hausmeister voll haftbar zu machen imo.

Hier sollte man erstmal Antworten bekommen, eventuell auch eine weitere außerordentliche Versammlung ansetzen, um dann erst abzustimmen, so dass jeder sich ein Bild machen kann.

 

Edited by Frederic

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@Senkrechtstarter35 Was ist denn rausgekommen bei der Versammlung? Hab den Beitrag leider eben erst gelesen. Meine Erfahrung ist, dass Verwaltungen dazu neigen Sanierungen voranzutreiben die eigentlich nicht zwingend notwendig sind. Ich habe zB in einer ETW gerade eine Dachsanierung abgeblockt. Der Dachdecker der Verwaltung meinte das Dach wäre hinüber. Da eine meiner Wohnungen im Dach ist und mir keine Schäden bekannt sind habe ich dann einen Dachdecker mal vorbeifahren lassen, den ich sonst immer beauftrage. Der meinte, dass das Dach noch locker 20J hält. Man müsste mal 2-3 Bleche befestigen und etwas Kleinkram machen. Er meinte der Kollege möchte sich wahrscheinlich nen ordentlichen Auftrag sichern (mal abgesehen davon, dass seine Kostenschätzung ca. 40% unterhalb der Angebotssumme lag).

Man sollte solche Vorschläge der Verwaltung immer sehr kritisch hinterfragen. Viele Verwalter kassieren neben der normalen Verwaltervergütung noch üppige Regiegebühren für Baumaßnahmen. Habe mehrere Verträge gesehen, bei denen 3-5% der Bausumme als Extravergütung vereinbart sind.

Was die WEG wohl vor hat ist ein Darlehen über die Eigentümergemeinschaft aufzunehmen. Habe da wenig Erfahrungen - das wäre mir ehrlich gesagt zu kompliziert. Glaube auch nicht, dass alle zustimmen würden - mag ja einige geben, die bar zahlen können / Wollen. In deinem Fall würde ich eher dazu tendieren ein Modernisierungsdarlehen aufzunehmen. Hatte ich letztes Jahr mal gemacht. Das ging ohne Absicherung im GB. Musste eine komplette Elektrosanierung einer Gewerbeeinheit vornehmen. Das Darlehen ist auf 10J ausgelegt und dann komplett getilgt.

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Hier der etwas verspätete Bericht! 🙂

Also die Eigentümerversammlung war ziemlich unterhaltsam. Die verfeindeten Lager wurden teils ziemlich aggressiv, ich hätte es aufnehmen sollen :)

Scheinbar ist der Fall nun ganz anders. Ich fasse zusammen. 

 Der Eigentümer der zwei im Dachboden ausgebauten Wohnungen hat diverse Unterlagen mitgebracht, aus denen hervorgeht, dass er vor 3 Jahren die beiden Dachboden und die jeweiligen Wohnungen darunter gekauft hat. 

Er hat schlauerweise das Potential erkannt. In beiden Dachboden gab es bereits eine Art Rohbau, und Menschen haben da bereits zur Miete gewohnt. Das war allerdings Schwarzbau. Der Eigentümer hat diese beiden Dachboden gekauft und dann legalisiert im Sinne des Bauamtes. Er ist selber vom Beruf Bauingenieur und hat dann gemeinsam mit Architekten und Brandschutzbeauftragten aus den beiden Rohdachboden zwei Wohnungen gemacht. Im Zuge dessen wurden auch die Nebenkostenzahlungen auf zwei weitere Einheiten angepasst. Der Eigentümer zahlt also für 4 Wohnungen Wohngeld. 

Diesbezüglich hatte er Unterlagen dabei, diese werden auch noch von der WEG geprüft. Aber es scheint alles seine Richtigkeit zu haben. 

Ein Streitthema blieb dann trotzdem noch die Tatsache, dass die anderen Eigentümer nicht gefragt wurden. In der Teilungserklärung steht weder, dass der Dachboden als Wohnraum genutzt werden darf, noch dass er es nicht darf. Die Schlussfolgerung der meisten im Raum war somit, dass unerlaubt 2 weitere Wohnungen entstanden sind. 

Zuerst hat das eine Lager laut und aggressiv vom Eigentümer gefordert, dass dieser die Sanierungsmaßnahmen am Dach zahlen soll, weil er seine Wohnungen direkt darunter hat und am meisten profitiert. Der Eigentümer bot schlauerweise seine tatkräftige kostenfrei Hilfe als Bauingenieur an, was die Beurteilung der Sanierungsmaßnahmen angeht. Seine Hilfe hätte einen kalkulatorischen Wert von mindestens 10.000 Euro, die der WEG sonst angefallen wären für Expertenteams , die sie Sanierungsnotwendigkeit und -durchführung prüfen müssen. Die anderen Eigentümer wären dann bereit, ihre Zustimmung zur Aufnahme der beiden Wohnungen in die Teilungserklärung zuzustimmen.

Es geht dabei hauptsächlich um 16 Stränge, die erneuert werden müssen. Pro Strang soll das etwa 15.000 kosten. Da sind wir schon bei knapp 200.000 Euro. Die Überlegung ist, ob man die ersetzt durch nur 6 Stränge, dann müsste man aber im Treppenhaus auch sanieren, denn das nimmt mehr Platz ein und dann ist der Brandschutz nicht Gewährleistet. Das muss alles noch geklärt werden. Kosten soll das dann trotzdem ähnlich viel

Was das Dach angeht, hat die Mehrheit sich für eine günstige Reparatur entschieden. Es gab dann aber auch Stimmen, dass einzelne Eigentümer mit Experten hohe Feuchtigkeit in den Wänden gemessen haben, und irgendwo muss die Feuchtigkeit ja herkommen, daher sollte man das ganze Dach machen, statt nur flicken. 

Alle Sanierungsmaßnahmen werden in den nächsten 6 Monaten intensiv von dem Dachbodeneigentümer plus seinem größten Kritiker (lustigerweise an dem Tag dann beide mit dem entsprechenden Projekt beauftragt) gemeinsam ausgearbeitet, und dann bei der nächsten Eigentümergemeinschaft vorgelegt. 

Zu der anderen Frage:

Die Bank, die sich im Grundbuch eintragen wollte, hat sich laut Verwaltung trotz mehrfacher Rückfragen nicht mehr gemeldet

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Sehr interessante Sache! Wenn oberste Wohnung und Dachboden lt TE eine Einheit sind, muss die WEG einer weiteren Unterteilung nicht zustimmen. Durch die Entstehung der weiteren Einheiten entstehen Hausgeldpflichten, denen der Eigentümer ja nachgekommen ist. Das sieht man auch wie wenig Bauantrag und Teilungserklärung miteinander zu tun haben müssen. Auch in einerWEG gibt es scheinbar mehr Freiheiten , als man allgemein denkt.

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Da ist doch sicher eine bauliche Änderung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt worden beim Ausbau der DG-Einheiten, anders dürfte das Bauordnungsamt dem Ausbau doch nicht zugestimmt haben (z.B. Einbau RWA, Ertüchtigung Treppenhaus, Durchbruch von Wänden und Decken (Gemeinschaftseigentum). Ich kann mir kaum vorstellen, dass ein derartiger Ausbau ohne Zustimmung der WEG-Versammlung geht (dabei reicht die Mehrheit nicht, jeder einzelne kann das blockieren). Sehr merkwürdig. Ich würde nie so eine Sache machen, viel zu riskant. Durch die Anpassung der Hausgelder kann man das sicher nicht heilen, es sei den die Teilungserklärung erlaubt den Ausbau zur Wohnung....

Laufen da schon Klagen/Einsprüche der anderen Eigentümer vor?

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vor 13 Stunden schrieb mvg:

Wenn oberste Wohnung und Dachboden lt TE eine Einheit sind, muss die WEG einer weiteren Unterteilung nicht zustimmen.

Gute Frage, ob sie eine Einheit sind. Soweit ich das verstanden habe, gehört der Dachboden dem Eigentümer der entsprechenden Wohnung drunter. Der kann also als alleiniger über den Dachboden verfügen. 

Was er da machen darf und was nicht, das weiss ich nicht. 

vor 11 Stunden schrieb Andreas:

Da ist doch sicher eine bauliche Änderung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt worden

Soweit ich das verstanden habe, ist das Gemeinschaftseigentum davon nicht betroffen 

vor 11 Stunden schrieb Andreas:

Laufen da schon Klagen/Einsprüche der anderen Eigentümer vor?

Der aktuellste Stand sind die oben beschriebenen Geschehnisse aus Eigentümerversammlung. Durch seine angebotene Bauingenieursleistung zu den Sanierungsmaßnahmen versucht der Eigentümer ein einstimmiges Ergebnis aller Eigentümer zur Aufnahme seiner beiden Wohnungen in die Teilungserklärung zu bewirken. Ob das klappt, bleibt abzuwarten 🙂

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vor 11 Stunden schrieb Senkrechtstarter35:

Gute Frage, ob sie eine Einheit sind. Soweit ich das verstanden habe, gehört der Dachboden dem Eigentümer der entsprechenden Wohnung drunter. Der kann also als alleiniger über den Dachboden verfügen. 

Was er da machen darf und was nicht, das weiss ich nicht. 

Soweit ich das verstanden habe, ist das Gemeinschaftseigentum davon nicht betroffen 

Der aktuellste Stand sind die oben beschriebenen Geschehnisse aus Eigentümerversammlung. Durch seine angebotene Bauingenieursleistung zu den Sanierungsmaßnahmen versucht der Eigentümer ein einstimmiges Ergebnis aller Eigentümer zur Aufnahme seiner beiden Wohnungen in die Teilungserklärung zu bewirken. Ob das klappt, bleibt abzuwarten 🙂

Um die Teilungserklärung zu ändern, muß jeder einzelne Eigentümer zum Notar gehen und die Änderung genehmigen. Gegen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum kann jeder einzelne Eigentümer vorgehen, bevor der Eingriff verjährt ist. M.E. ist durch die Verlegung von Rohrleitungen und Stromleitungen durch Decken und Wände bereits ein Eingriff durchgeführt worden (bin keine Jurist). Deshalb könnte m.E. jeder Eigentümer hier eine Änderung erzwingen. Eine Ausnahme könnte m.E. nur gelten, wenn die Teilungerklärung den Ausbau zur Wohnung vorsieht (aber: Verjährung beachten).

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vor 4 Stunden schrieb Andreas:

Um die Teilungserklärung zu ändern, muß jeder einzelne Eigentümer zum Notar gehen und die Änderung genehmigen. Gegen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum kann jeder einzelne Eigentümer vorgehen, bevor der Eingriff verjährt ist. M.E. ist durch die Verlegung von Rohrleitungen und Stromleitungen durch Decken und Wände bereits ein Eingriff durchgeführt worden (bin keine Jurist). Deshalb könnte m.E. jeder Eigentümer hier eine Änderung erzwingen. Eine Ausnahme könnte m.E. nur gelten, wenn die Teilungerklärung den Ausbau zur Wohnung vorsieht (aber: Verjährung beachten).

Genau, jeder einzelne Eigentümer müsste notariell zustimmen.. ob das machbar ist.. die Frage ist ja auch, was ist, wenn nicht jeder zustimmt. MUSS er dann rückbauen? Die Genehmigung des Bauamtes hat er ja. Ich denke auch, dass das nicht reicht. Es bleibt spannend bei 50 Eigentümern.

Mit Gemeinschaftseigentum meinst du die Zwischendecke zwischen seiner Wohnung und seinem Dachboden darüber ? 

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