Beorn

Preisentwicklung ETW bis 2030 lt. Bild

31 posts in this topic

vor 1 Stunde schrieb Furzi:

Und die Käufer der Anleihe leihen eben dem Konzern (bzw. streng genommen nur der Holding) das Geld und das hat mit den Immobilien, die die Tochterfirmen bei Bank X oder Y zu irgendeinem Zinssatz finanziert haben, gar nichts zu tun.

Nu mal Butter bei de Fische... Mit welchem Geschäft wird denn am Ende des Tages im Konzern das Geld verdient, um die Zinszahlungen der Konzernmutter leisten zu können? Mit den Handel Deiner "Äpfeln", "Birnen" oder etwa doch mit dem Immobiliengeschäft??? :gruebel:

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vor 1 Stunde schrieb hajo:

Also wenn ein Anstieg um 2% --- im immernoch konservativ finanzierenden Deutschland --- schon verheerende (!) Auswirkungen hätte, dann haben viele ihre Hausaufgaben nicht gemacht.

Hmh… dann wäre Deine Hausaufgabe mal zu berechnen, welchen Effekt ein Anstieg des Diskontierungszinssatzes von 1,5% auf 3,5% auf den Ertragswert Deiner vermieteten Immobilie bei unveränderter Miete hat. :kaffeetrinker_2:

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vor einer Stunde schrieb Monopoly:

Da reden wir aber dann aber nur über eine kleinere Gruppe von Marktteilnehmern, die sich überwiegend auf ein spezielles Marktsegment konzentriert: 1 A-Immobilien in Bestlagen. Da werden wie gesagt Liebhaberpreise bezahlt, da Rendite in dem Falle nebensächlich ist. Das sind aber eben nicht die von Dir zitierten "großen Player" am Immobilienmarkt. Das Gros des Marktes machen Immobilienunternehmen und institutionelle Anleger wie Versicherungen und Fondsgesellschaften aus, für die Rendite natürlich primär eine Rolle spielt. Und die sehen die deutsche Metropolen schon jetzt als überteuert an...

Das ist falsch. Etwa 60 % der im Markt befindlichen Mietwohnungen werden von Privatvermietern bereitgestellt. Der Rest wird aufgeteilt in die von dir zitierten privaten Immobilienunternehmen, aber auch städtische Wohnungsunternehmen und Genossenschaften. Hier nachzulesen

Mit großen Playern meinte ich nicht den absoluten Bestand an Immobilien, sondern den Bestand an Geld.

 

vor einer Stunde schrieb Monopoly:

Prognosen sind bekanntlich immer unsicher, wenn sie die Zukunft betreffen. Dennoch erlaube ich mir auf Basis vorhandener Informationen und Entwicklungen Zukunftsszenarien zu konstruieren - und zwar solche die eher mit hohen Eintrittswahrscheinlichkeiten zu bewerten sind und solche die eher gering wahrscheinlich sind. Wie gesagt gibt es aktuell keine Partei, die prekäre Wohnverhältnisse als wünschenswert betrachtet und Wahlen wären damit schon mal gar nicht zu gewinnen. Das Recht auf angemessenen Wohnraum wurde im Nachkriegsdeutschland schon immer hoch bewertet und es gibt nur wenige Länder, in denen der Mieterschutz so stark in Rechtssystem und Volkswillen fundamentiert ist, wie in Deutschland. Auf dieser Basis ist die Wahrscheinlichkeit, daß sich daran in den nächsten 10 oder sogar nur 5 Jahren was ändern wird, extrem gering. Ist jedenfalls meine Sicht der Dinge auf deren Basis ich meine Investmententscheidungen treffe.

Die Diskussion geht jetzt in die falsche Richtung. Natürlich darfst und sollst du eigene Prognosen für dich machen. Das mache ich auch für meine Standorte individuell. Es geht bei diesem Thema aber darum, dass die ganzen Prognosen a la Einwohnerentwicklung, Mietentwicklung, Immobilienpreise, usw. sowas von Fehlerhaft sind, dass es einfach keinen Sinn macht diese aufzustellen. Dort wird eben nicht jeder einzelne Standort genau beleuchtet, sondern es werden Zahlen aus der Vergangenheit einfach in die Zukunft projeziert. Und dann gibt es eben solche unvorhergesehenen Entwicklungen, wie die Finanzkrise 2008 oder wie seit 2015 mit der Flüchtlingspolitik, die alles durcheinander werfen.

 

vor 1 Stunde schrieb Monopoly:

Diese Aussage läßt sich einfach auf Basis der Tatsache treffen, daß der Budgetanteil von Otto Normalverbraucher für Wohnen auf einen bestimmten Anteil begrenzt sein muß, da für den Lebensunterhalt auch noch andere feste Ausgaben erforderlich sind. Die entsprechende Budgetaufteilung läßt sich ganz einfach auf Basis der statistischen Warenkörbe, die auf repräsentativen Umfragen beruhen, nachweisen. Vereinfachend kommt so die in der Immobilienwirtschaft gängige Faustformel zustande, daß die Nettokaltmiete 1/3 des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte.

Das sind doch auch wieder einfach nur die jetzigen Zahlen in die Zukunft projeziert. Wie kommst du konkret auf 50%? Warum 50% und nicht 60%? Weiterhin geht es bei dieser Betrachtung meistens um die Geringverdiener. Ein gut betuchter Anwalt wird keine 50% seines Einkommens für Miete ausgeben müssen, ein alleinstehender Wachmann wird es wahrscheinlich schon. Die Entwicklung des Anteils der Mietkosten am Nettoeinkommen bei den Geringverdienern ist von 27% in 1993 auf 39% in 2013 gestiegen. Mir liegen leider keine aktuelleren Zahlen vor, jedoch haben sich die Mieten seit 2013 teilweise deutlich in den Ballungszentren nach oben entwickelt. Es ist also davon auszugehen, dass es 2018 auf über 40% gestiegen ist. Hier nachzulesen

 

Ich möchte die Diskussion nun aber auch beenden, weil es zu viel Zeit kostet. Ich denke die Standpunkte sollten deutlich geworden sein und jeder kann es so machen wie er es will.

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vor 8 Stunden schrieb hajo:

Also wenn ein Anstieg um 2% --- im immernoch konservativ finanzierenden Deutschland --- schon verheerende (!) Auswirkungen hätte, dann haben viele ihre Hausaufgaben nicht gemacht.

Ich denke es wird eher eine Stagnation der Preise geben, in den Blasenmetropolen (B, M, D...) vielleicht auch einen Rückgang um 20-30%. Manche tun ja aber so, als würden wir bald die Preise von 2010 wieder bekommen und reiben sich schon die Hände, ob der ganzen anstehenden ZVGs, in denen sie dann alles für'n Appel und'n Ei absahnen. Das wird nicht passieren, sagt meine Glaskugel, auch wenn deine was anderes sagt. 🤪

Da wäre ich nicht so sicher... ausgehend vom EFH Markt, der viel zu hohe Preise hat, könnte dieser einen kompletten zerfall ausrufen... verlieren die Leute ihre jobs , können die ihre raten nicht mehr bedienen...dann geht es mMn los. 

Notverkäufe finden statt, automatisch damit verbunden Preiskorrekturen... die banken leiten vermehrt ZVs ein, es trifft dann durch Preiskorrekturen automatisch auch andere...

vermutlich treten dann artikel wie „wieviel ist meine immobilie noch wert?“ auf...

Panikverkäufe usw. können dann stattfinden. Spätestens, wenn die Banken zusatzsicherheiten fordern, gehen bei ganz vielen 2 eur Überschussinvestoren die Lichter aus. 

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Wenn ich ehrlich bin mache ich mir über den Preisverfall gar nicht wirklich Sorgen. Man muss halt auch konservativ gerechnet einen Überschuss aus der Immobilie haben und normal tilgen. Und das ist m.E. ein Punkt der oft vergessen wird. Auch wenn wir 20-30 % Preisrückgang haben - die Banken wollen seit Jahren auch höhere Tilgung. Ich weiß noch meine erste Wohnung 2010 wurde wie damals üblich mit 1% Tilgung finanziert. Das letzte MFH Ende 2018 (BJ um 1900) tilge ich mit 3,5%. Eine Tilgung unter 2,5% ist mir bei Banken lange nicht begegnet. Wenn dann nach 10 Jahren 20-30% Wertverlust in den Büchern stehen ist das relativ unspektakulär, weil man eben auch das Darlehen entsprechend getilgt hat.

Wie @Jb007 schon kann ist das Thema Zusatzsicherheit auch relevant werden. Da habe ich persönlich keine Erfahrungen mit. Aber wenn Banken flächendeckend anfangen Zusatzsicherheiten zu fordern und damit die Objekte in die ZVG jagen, dann sinken die Preise deutlich. Durch niedrigere Erlöse fallen den Banken mehr Kredite aus. Es wäre also relativ dämlich von den Banken massenhaft Zusatzsicherheiten zu fordern. Ich persönlich gehe nicht davon aus, dass bei Bedienung der Kreditraten eine Zusatzsicherheit gefordert wird, sofern keine gravierenden Änderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers oder des Objektwertes eintreten (und da meine ich nicht 20-30% Preiskorrektur, sondern irgendwelche Sondereffekte am Objekt selbst). Aber bei einem EFH liegt der Fokus natürlich sehr stark auf den Kreditnehmern. Wenn die jetzt Ihren Job verlieren und den Kredit nicht mehr bedienen können und dann noch zu teuer eingekauft haben wäre es durchaus möglich, dass vermehrt Pleiten bevorstehen. Ich sehe das eben immer aus der Investorenbrille... meine Miete von 5-6€ wird am Ende jeder zahlen können. Darum wird mein Objektwert bzw. meine Mieteinnahmen auch nicht drastisch sinken.

Und weil das Thema Zinserhöhung hier vorhin nochmal angesprochen wurde. Mag sein, dass die EZB 2020 die Zinsen erhöht. Ich sehe da allerdings eher eine kosmetische Erhöhung. Lass die Zinsen 0,25 - 0,5 % steigen. Da passiert m.E. überhaupt nichts... eher gibt es noch einmal einen Hype, weil in jeder Zeitung steht, dass man sich noch die historisch günstigen Zinsen sichern muss und schnell noch eine Immobilie kaufen sollte. Dann rennt auch der letzte Depp noch los und kauft zu teuer ein, weil er sich das Objekt schönrechnet o.ä....

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vor 8 Stunden schrieb Monopoly:

Nu mal Butter bei de Fische... Mit welchem Geschäft wird denn am Ende des Tages im Konzern das Geld verdient, um die Zinszahlungen der Konzernmutter leisten zu können? Mit den Handel Deiner "Äpfeln", "Birnen" oder etwa doch mit dem Immobiliengeschäft??? :gruebel:

Es geht erst einmal um eine formale Betrachtungsweise, damit du verstehst, dass Finanzierungen und Zinsen auf der operativen Ebene und der Holdingebene nicht identisch sind und auch nicht 1:1 miteinander korrelieren.

Ich kann dir noch ein Beispiel aus der Praxis nennen:

- als Adler Real Estate noch eine kleine Klitsche war ohne Kapitalmarktreputation, haben die sich Geld zu 8 % geliehen über einen "Junkbond". Mit diesem Geld haben sie als Eigenkapitalanteil via Objektgesellschaften Immobilien gekauft - zu den damals üblichen Marktzinsen von 5 % oder sowas. Natürlich hätte es nie funktioniert, die Immobilien komplett mit 8 % Zins zu beleihen. Mussten sie aber auch nicht, da sie durch den Junkbond eben Eigenkapital in die Objektgesellschaften einzahlen konnten, die dann zu ganz normalen Marktzinsen die Immobilien kaufen und bei einer Bank beleihen konnten.

 

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