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Beorn

Preisentwicklung ETW bis 2030 lt. Bild

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Hallo zusammen,

 

habe gerade dieses Foto geschickt bekommen. Was haltet ihr von dieser Darstellung der „BILD“?

Egal wo man sich zur Zeit erkundigt oder umhört, jeder spricht von Einer aktuellen Hochphase.

Dieser Grafik nach zu urteilen, stehen uns noch >10 gute Jahre bevor.

 

Um eins vorweg zu nehmen. Ich teile diese Grafik mit euch, da ich gerne Meinungen dazu hätte.

Es sollte jedem klar sein, dass man nicht blind auf eine einzelne Grafik der BILD vertrauen sollte.

 

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Zur Validität der "Bild" als Informationsquelle hast Du ja schon selbst was gesagt. Ich verweise hierzu noch auf die hier angegebene eigentliche Quelle => Immowelt => ein Portal, welches vom Immobilienhype und der "steigende Preise"-Phantasie stark profitiert.

Die simple Wahrheit ist, dass keiner das Ende des Booms voraussagen kann. Es gibt jedoch eine natürliche Grenze, die der Erschwinglichkeit von Wohnraum, welche durch reale Nettoeinkommen diktiert wird. Diese scheint in vielen Bereichen schon jetzt erreicht zu sein. Damit steigt auch das Risiko, dass, sofern der Markt selbst es nicht regelt, die Politik schon dafür sorgen wird, dass die Mieten nicht weiter steigen bzw. das Vermieten immer weniger profitabel wird.

Ohne den Zeitpunkt oder Ausmaß einer Korrektur zu kennen, denke ich dass, ähnlich wie nach einer Jahrelangen Börsenrally der "down-risk" höher ist als der "up-risk". Die Tatsache, dass keiner hier im Forum noch ökonomisch sinnvolle Invests finden kann, spricht ebenfalls eine deutliche Sprache.

 

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Ich habe relativ viele Statistiken aus 2003-2008 gesammelt, die für 2015-2020 einen Preisverfall vorhergesagt haben... so viel zu Statistiken...
Ähnlich mit der Bevölkerung und den Mietpreisen... auch hier, reinste Orakelei... man beobachtet einen Zeitraum aus der Vergangenheit und setzt diesen für die Zukunft fort. Finde den Fehler... 

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die Meteorologen können nicht mal das Wetter für die nächste Woche vorhersagen, aber alle wissen sie, dass es den Klimawandel und die globale Erwärmung gibt

ist bei Wirtschaftsthemen nicht anders

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vor 11 Stunden schrieb swsakard:

30% max im Schnitt alles darüber ist totaler schwachsinn.

Sorry, aber diese Aussage ist ebenfalls schwachsinn! @Jb007 hat es bereits auf den Punkt gebracht. Das ist einfach blindes Tappen im Dunkeln! Das ist genauso blödsinnig wie jedes Jahr die Banken, die Prognosen für den Dax/Dow Jones/NASDAQ zum Jahresende abgeben. Es ist einfach nicht vorhersagbar, egal welche Argumente man aufführt, niemand wird es verlässlich und dauerhaft vorhersagen können! Das ist reiner Blödsinn. Daher habe ich schon seit Jahren aufgehört irgendwelche zukunftsgerichteten Statistiken z.B. Einwohnerprognosen zu vertrauen bzw. diese in meinen Kaufentscheidungen zu berücksichtigen.

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Natürlich würde ich mich freuen wenn die Immobilien vom Preis her noch weiter steigen würden, Ihr ja natürlich auch.

Aber eine Steigerung hier in Stuttgart von über 50 Prozent bis zum Jahr 2030 halte ich ausgeschlossen. 

Der Grund ist wirklich dass wir hier in Stuttgart, aber auch in den Gegenden von NRW bereits auf einem hohen Level sind.

Es macht doch schon einen Unterschied von welchen Ausgangswerten man ausgeht, im Jahr 2019 jetzt sind wir doch mal ehrlich gesagt an der Decke.

Die Mieten können doch auch nicht so weiter steigen, die Korrelation wird irgendwann nicht stimmen. 

Meine Prognose: " aktuell " von jetzt bis 2030

Die Immobilienpreise werden teilweise stagnieren oder gar fallen, meine Prognose ( mein Beitrag von damals ) sieht eine Delle im Jahr 2021 / 2022.

So langsam wird hier in Stuttgart alles witzlos 

4 Zimmer Wohnungen für 1 000 000 Million Euro ( NEUBAU )

Ich sage daher !

Die Preise stagnieren auf dem hohen Niveau oder dämpfen etwas ab bzw. fallen sogar in strukturschwachen Gegenden wie Leipzig. Entgegen von Herr Raue sehe ich Ostdeutschland zu überbewertet an, insbesondere Leipzig. Laut Vermieterblog kämpft Herr Raue ja schon teilweise mit Leerstand ... konnte letztens noch alles vermieten. 

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Warum fragen die Journalisten, die Immobilienpreisprognosen abgeben nicht einfach mal jemanden, der die Zukunft genau kennt?  Und dann hat sich das Thema ein für alle mal und wir können uns alle darauf einstellen. 

 

Edited by Fröhn
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Die Preisbewertung wird vorgegeben durch die erzielbare Miete und das aktuelle Refinanzierungszinsniveau (= Ertragswert). Was darüber liegt, sind Liebhaberpreise, die nur gut betuchte Eigennutzer zahlen.

Bei den Mieten dürfte in den Ballungsgebieten mit bis zu 50% des Nettoeinkommens die Schmerzgrenze erreicht sein.

Das Zinsniveau liegt am kurzen Ende im Negativbereich. Von hier kann es in den nächsten Jahren nur aufwärts gehen.

Inzwischen mehren sich auch die Stimmen, die fordern dem staatlich zu verantwortenden Anstieg der Baukosten (Stichworte: ENEV, Baulandverwertung) endlich Einhalt zu gebieten.

Wo sind da also die Preistreiber für Immobilien?

Edited by Monopoly

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vor einer Stunde schrieb Monopoly:

Die Preisbewertung wird vorgegeben durch die erzielbare Miete und das aktuelle Refinanzierungszinsniveau (= Ertragswert). Was darüber liegt, sind Liebhaberpreise, die nur gut betuchte Eigennutzer zahlen.

Bei den Mieten dürfte in den Ballungsgebieten mit bis zu 50% des Nettoeinkommens die Schmerzgrenze erreicht sein.

Das Zinsniveau liegt am kurzen Ende im Negativbereich. Von hier kann es in den nächsten Jahren nur aufwärts gehen.

Inzwischen mehren sich auch die Stimmen, die fordern dem staatlich zu verantwortenden Anstieg der Baukosten (Stichworte: ENEV, Baulandverwertung) endlich Einhalt zu gebieten.

Wo sind da also die Preistreiber für Immobilien?

Auf den Ertragswert schaut keiner mehr und es recht nicht bei ETW! Wieso wird dann in London für 50-60 fache verkauft, Moskau ebenso, Warschau 30-40fache, Istanbul 30-40 Fache?????????????????

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vor 5 Minuten schrieb HamburgInvest:

Auf den Ertragswert schaut keiner mehr und es recht nicht bei ETW! Wieso wird dann in London für 50-60 fache verkauft, Moskau ebenso, Warschau 30-40fache, Istanbul 30-40 Fache?????????????????

Wie schon gesagt, sind das dann Liebhaberpreise für selbstgenutzte ETW oder auch Spekulationspreise, die in Hoffnung auf weitere Preissteigerungen gezahlt werden. Eine wirtschaftliche Vermietung ist bei solchen Mondpreisen wohl kaum möglich.

Edited by Monopoly

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vor 4 Stunden schrieb Monopoly:

Die Preisbewertung wird vorgegeben durch die erzielbare Miete und das aktuelle Refinanzierungszinsniveau (= Ertragswert). Was darüber liegt, sind Liebhaberpreise, die nur gut betuchte Eigennutzer zahlen.

Das stimmt einfach nicht und ist allerhöchstens graue Theorie. Du siehst nur deine Microwelt, missachtest aber die großen und finanzstarken (internationalen) Player. Die müssen keine 100% finanzieren, sondern kaufen ganze Häuserblöcke aus der Portokasse, um ihr Geld zu parken. Die müssen eben keine 8-10 % Mietrendite einfahren, um im positiven Cashflow zu bleiben. Ihr Ziel ist es auch nicht ihr Geld zu vermehren, sondern Gelderhalt und Schutz vor der Infaltion. Genau solche treiben die Preise eben auch hoch. Dazu kommen noch die ganzen Naiven, die denken, dass Immobilienpreise nur eine Richtung kennen und kaufen wie blöde irgendwelche ETW zu Eigennutzerpreisen.

 

vor 4 Stunden schrieb Monopoly:

Bei den Mieten dürfte in den Ballungsgebieten mit bis zu 50% des Nettoeinkommens die Schmerzgrenze erreicht sein.

Auch das ist reine Spekulation ohne Substanz. Schau dir andere Metropolen, wie Paris, New York, San Francisco, Hong Kong, usw. an. Die Mieten liegen dort bei teilweise 50 €/qm. Und was passiert dann? Wenn sich die Bewohner einen bestimmten Standard nicht mehr leisten können, dann wird eben eine Nummer kleiner gemietet. Mit zwei Personen muss man nicht unbedingt in einer 70qm Wohnung leben, 40 tun es dann auch, wenn das Geld knapp wird. Oder man holt sich als Single einen Mitbewohner, um die Miete zu finanzieren. Ich habe eine Dokumentation von einer (ich glaube) chinesischen Metropole gesehen. Dort gab es einzelne fensterlose 5 qm Räume in der Erde (ich glaube alte Luftschutzbunker oder sowas), welche vermietet wurden, damit sich die Krankenschwester oder der Wachmann einen "Wohnraum" leisten konnte. Davon sind wir noch Lichtjahre entfernt und zum jetzigen Zeitpunkt ist es auch gar nicht vorstellbar. Aber ist es unmöglich?

Nachtrag: Es war Peking. Und das ist ein Artikel dazu.

Edited by Eduard H.
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Ich kann Euren Argumenten folgen. Eben habe ich Excel angeschmissen und das hier erstellt:

Preis heute   Preis in X Jahren bei Y% Teuerung
       100,00 €          
  Jahre Teuerung      
    1% 2% 3% 4%
  1    101,00 €    102,00 €    103,00 €    104,00 €
  2    102,01 €    104,04 €    106,09 €    108,16 €
  3    103,03 €    106,12 €    109,27 €    112,49 €
  4    104,06 €    108,24 €    112,55 €    116,99 €
  5    105,10 €    110,41 €    115,93 €    121,67 €
  6    106,15 €    112,62 €    119,41 €    126,53 €
  7    107,21 €    114,87 €    122,99 €    131,59 €
  8    108,29 €    117,17 €    126,68 €    136,86 €
  9    109,37 €    119,51 €    130,48 €    142,33 €
  10    110,46 €    121,90 €    134,39 €    148,02 €
  11    111,57 €    124,34 €    138,42 €    153,95 €
  12    112,68 €    126,82 €    142,58 €    160,10 €
  13    113,81 €    129,36 €    146,85 €    166,51 €
  14    114,95 €    131,95 €    151,26 €    173,17 €
  15    116,10 €    134,59 €    155,80 €    180,09 €

Meine Überlegung: Wenn der Wert der Immobilien gleich bleibt, steigt trotzdem der Preis in 12 Jahren um 42,6% bei 3% Teuerungsrate. Die Mieten werden je ebenfalls steigen.

 

Microsoft Excel Worksheet (neu).xlsx

Edited by Rooki€
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vor 6 Stunden schrieb Eduard H.:

Du siehst nur deine Microwelt, missachtest aber die großen und finanzstarken (internationalen) Player. Die müssen keine 100% finanzieren, sondern kaufen ganze Häuserblöcke aus der Portokasse, um ihr Geld zu parken. Die müssen eben keine 8-10 % Mietrendite einfahren, um im positiven Cashflow zu bleiben.

Die "großen und finanzstarken (internationalen) Player" sind Immobilienunternehmen, die genauso wie ich ihre Kapitalkosten, bestehend aus Fremdkapitalzins (selbstverständlich agieren auch Immobilienunternehmen kreditgehebelt, um die EK-Rendite zu steigern!)  und Eigenkapitalkosten (= geforderte Kapitalrendite der Eigentümer) erwirtschaften müssen. Wenn die Geld "aus der Portokasse" (kurzfristig) parken wollen, werden die das in liquiden Wertpapieren und Bankeinlagen tun. Immobilien sind ja nun der ungeeignetste Geldparkplatz, sondern eine längerfristige, relativ illiquide Kapitalanlage.

vor 6 Stunden schrieb Eduard H.:

Die müssen eben keine 8-10 % Mietrendite einfahren

Das muß ich auch nicht, um bei Kreditzinsen von 1,5-2,5 % eine Überschußrendite zu erwirtschaften und wesentlich bessere Kreditkonditionen erhalten die auch nicht. Ein 2028er Vonovia-Bond rentiert aktuell z.B. bei 2,0 %. Letztens hatte ich dagegen ein Konditionenangebot von 1,4 % für 10 Jahre bei 90% Beleihungsauflauf auf dem Tisch.

vor 6 Stunden schrieb Eduard H.:

Ihr Ziel ist es auch nicht ihr Geld zu vermehren, sondern Gelderhalt...

Ein Immobilienmanager, der mit dieser Einstellung das ihm anvertraute Immobilienportfolio managt, wird seinen Job wohl nicht lange behalten.

 

vor 6 Stunden schrieb Eduard H.:

Dazu kommen noch die ganzen Naiven, die denken, dass Immobilienpreise nur eine Richtung kennen und kaufen wie blöde irgendwelche ETW zu Eigennutzerpreisen.

Sagte ich bereits, daß sich am Markt auch Spekulanten tummeln, die darauf hoffen ihre Butzen irgendwann zu noch höheren Mondpreisen verkaufen zu können. So entstehen typische Spekulationsblasen, die früher oder später platzen (müssen). Und die gibt es sowohl an den Aktienmärkten oder Rohstoffmärkten als auch an den Immobilienmärkten mit aller Regelmäßigkeit.

vor 6 Stunden schrieb Eduard H.:

Auch das ist reine Spekulation ohne Substanz. Schau dir andere Metropolen, wie Paris, New York, San Francisco, Hong Kong, usw. an. Die Mieten liegen dort bei teilweise 50 €/qm. Und was passiert dann? Wenn sich die Bewohner einen bestimmten Standard nicht mehr leisten können, dann wird eben eine Nummer kleiner gemietet. Mit zwei Personen muss man nicht unbedingt in einer 70qm Wohnung leben, 40 tun es dann auch, wenn das Geld knapp wird. Oder man holt sich als Single einen Mitbewohner, um die Miete zu finanzieren. Ich habe eine Dokumentation von einer (ich glaube) chinesischen Metropole gesehen. Dort gab es einzelne fensterlose 5 qm Räume in der Erde (ich glaube alte Luftschutzbunker oder sowas), welche vermietet wurden, damit sich die Krankenschwester oder der Wachmann einen "Wohnraum" leisten konnte. Davon sind wir noch Lichtjahre entfernt und zum jetzigen Zeitpunkt ist es auch gar nicht vorstellbar. Aber ist es unmöglich?

Der Vergleich hinkt gewaltig, da hierzulande derart prekäre Wohnverhältnisse politisch unerwünscht sind und es gibt hier auch keine einzige Partei, die solche Verhältnisse für wünschenswert bzw. tolerierbar hält. Genau aus diesem Grund wurden auch Mietspiegelbindung, Mietpreisbremsen und andere Regulierungsmaßnahmen eingeführt, so daß das Mietsteigerungspotential entsprechend begrenzt ist. Selbst Hartz IVler haben hierzulande einen rechtlichen Anspruch auf angemessenen Wohnraum von15-50 qm pro Person, finanziert vom Steuerzahler!

Alles "reine Spekulation ohne Substanz"??? :gruebel:

Edited by Monopoly
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vor 2 Stunden schrieb Rooki€:

Ich kann Euren Argumenten folgen. Eben habe ich Excel angeschmissen und das hier erstellt:

Preis heute   Preis in X Jahren bei Y% Teuerung
       100,00 €          
  Jahre Teuerung      
    1% 2% 3% 4%
  1    101,00 €    102,00 €    103,00 €    104,00 €
  2    102,01 €    104,04 €    106,09 €    108,16 €
  3    103,03 €    106,12 €    109,27 €    112,49 €
  4    104,06 €    108,24 €    112,55 €    116,99 €
  5    105,10 €    110,41 €    115,93 €    121,67 €
  6    106,15 €    112,62 €    119,41 €    126,53 €
  7    107,21 €    114,87 €    122,99 €    131,59 €
  8    108,29 €    117,17 €    126,68 €    136,86 €
  9    109,37 €    119,51 €    130,48 €    142,33 €
  10    110,46 €    121,90 €    134,39 €    148,02 €
  11    111,57 €    124,34 €    138,42 €    153,95 €
  12    112,68 €    126,82 €    142,58 €    160,10 €
  13    113,81 €    129,36 €    146,85 €    166,51 €
  14    114,95 €    131,95 €    151,26 €    173,17 €
  15    116,10 €    134,59 €    155,80 €    180,09 €

Meine Überlegung: Wenn der Wert der Immobilien gleich bleibt, steigt trotzdem der Preis in 12 Jahren um 42,6% bei 3% Teuerungsrate. Die Mieten werden je ebenfalls steigen.

 

Microsoft Excel Worksheet (neu).xlsx

Meine Überlegung: Wenn das Angebot an Wohnungen durch Neubau steigt bzw. an die gestiegene Nachfrage anpaßt, sinken aufgrund des marktmäßigen Zusammenspiels von Angebot und Nachfrage die Mieten und Immobilienpreise. Wenn die Zinsen wieder steigen, sinken die Immobilienpreise aufgrund des marktmäßigen Zusammenspiels von Zins und Kapitalrendite ebenfalls. :kaffeetrinker_2:

Edited by Monopoly

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vor 7 Minuten schrieb Monopoly:

Meine Überlegung: Wenn das Angebot an Wohnungen durch Neubau steigt, sinken die Mieten und Immobilienpreise. Wenn die Zinsen wieder steigen, sinken die Immobilienpreise ebenfalls. :kaffeetrinker_2:

Bitte entschuldigt die Unfreundlichkeit mit meinem ersten Post keine persönliche Vorstellung abzugeben, aber hier muss ich als sonstiger "Nurleser" mal einhaken: Woher kommt immer die Idee bzw. Gewissheit, dass irgendwann die Zinsen wieder (nennenswert) steigen würden? Für mich deutet immer mehr darauf hin, dass wir uns das in den kommenden Jahren abschminken können. Wir haben aktuell einen seeeehr langen Aufschung, bei gleichzeitigen Niedrigzinsen. Wann soll die EZB die Zinsen denn erhöhen, etwa in der zu erwartenden Flaute? Wenn die Amis nicht vorlegen und die EZB in Zugzwang bringen, wird hier garnichts passieren. Aber auch die FED tritt auf die Bremse. Vielleicht sehen wir ja in 5 Jahren wieder 2% Leitzins, aber das wird auf dem Immo-Markt nicht für große Verwerfungen ausreichen. Bis dahin sind die Preise vielleicht weiter explodiert, und alle an der Seitenlinie gucken ins Rohr und warten immernoch auf die vielen Zwangsversteigerungen, die sie sich heute erhoffen.

Nur meine (laienhafte) Meinung.

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vor 26 Minuten schrieb Monopoly:

Ein 2028er Vonovia-Bond rentiert aktuell z.B. bei 2,0 %. Letztens hatte ich dagegen ein Konditionenangebot von 1,4 % für 10 Jahre bei 90% Beleihungsauflauf auf dem Tisch.

Das sind Äpfel mit Birnen verglichen. Das ist nicht der Zins, den Vonovia beim Kauf von Wohnungen bezahlen muss. Wenn eine Immobilienfirma sich Geld am Kapitalmarkt leiht, ist das ihr Eigenkapitalersatz für den Kauf von Wohnungen auf Kredit. Kriegst du Eigenkapital für den Kauf von Wohnungen für 2% geliehen? 

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vor 6 Minuten schrieb Monopoly:

Die "großen und finanzstarken (internationalen) Player" sind Immobilienunternehmen, die genauso wie ich ihre Kapitalkosten, bestehend aus Fremdkapitalzins (selbstverständlich agieren auch Immobilienunternehmen kreditgehebelt, um die EK-Rendite zu steigern!)  und Eigenkapitalkosten (= geforderte Kapitalrendite der Eigentümer) erwirtschaften müssen. Wenn die Geld "aus der Portokasse" (kurzfristig) parken wollen, werden die das in liquiden Wertpapieren und Bankeinlagen tun. Immobilien sind ja nun der ungeeignetste Geldparkplatz, sondern eine längerfristige, relativ illiquide Kapitalanlage.

Genau die (Immobilienunternehmen) meine ich nicht, sondern reiche Ausländer, die auf der Suche nach Geldanlagen sind, um ihr Geld vor Inflation zu schützen. Im Rahmen der Diversifizierung steckt man eben nicht alles in Aktien. Die wollen auch nicht kurzfristig parken.

 

vor 13 Minuten schrieb Monopoly:

Das muß ich auch nicht, um bei Kreditzinsen von 1,5-2,5 % eine Überschußrendite zu erwirtschaften

Nochmal, die andere Seite kauft Bar auf Kralle, die hat dir immer mindestens 4%-Punkte Rendite voraus. Da kann dein Zins noch so günstig sein.

 

vor 17 Minuten schrieb Monopoly:

Sagte ich bereits, daß sich am Markt auch Spekulanten tummeln, die darauf hoffen ihre Butzen irgendwann zu noch höheren Mondpreisen verkaufen zu können. So entstehen typische Spekulationsblasen, die früher oder später platzen (müssen). Und die gibt es sowohl an den Aktienmärkten oder Rohstoffmärkten als auch an den Immobilienmärkten mit aller Regelmäßigkeit.

Nein, das sagtest du nicht. Du sprachst lediglich von "gutbetuchten Eigennutzern". Aber auch das bringt dich in keine Lage zu sagen, dass in x Jahren die Mieten oder die Preise auf y steigen/sinken. Auch versetzt dich das nicht in die Lage zu sagen, dass bei Summe z eine "natürliche Deckelung" auf die Miete kommt.

 

vor 23 Minuten schrieb Monopoly:

Der Vergleich hinkt gewaltig, da hierzulande derart prekäre Wohnverhältnisse politisch unerwünscht sind. Genau aus diesem Grund wurden auch Mietspiegelbindung, Mietpreisbremsen und andere regulierungsmaßnahmen eingeführt. Selbst Hartz IVler haben hier einen rechtlichen Anspruch auf angemessenen Wohnraum von15-50 qm pro Person, finanziert vom Steuerzahler!

Alles "reine Spekulation ohne Substanz"??? :gruebel:

Wie ich bereits schrieb, ist es momentan noch unvorstellbar, aber weißt du, was in 5 Jahren politisch in Deutschland ist? Kennst du die Gesetze, die in 10 Jahren erlassen werden? Wenn ja, dann kannst du es evtl. vorhersagen, wenn nicht, dann sind es reine Spekulationen ohne Substanz! Vielleicht werden wir keine Luftschutzbunker als Wohnraum vermieten, aber wie kommst du z.B. darauf dich festlegen zu können, bei welchem Prozentsatz des Einkommens die Schmerzgrenze bei Mieten erreicht ist? Wo ist da die Substanz für die Behauptung?

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vor 3 Minuten schrieb Furzi:

Das sind Äpfel mit Birnen verglichen. Das ist nicht der Zins, den Vonovia beim Kauf von Wohnungen bezahlen muss. Wenn eine Immobilienfirma sich Geld am Kapitalmarkt leiht, ist das ihr Eigenkapitalersatz für den Kauf von Wohnungen auf Kredit. Kriegst du Eigenkapital für den Kauf von Wohnungen für 2% geliehen? 

Sorry... aber aus welchem Grund emittiert denn Vonovia Bonds am Kapitalmarkt? Um von dem Geld "Äpfel, Birnen" oder etwa Immobilien zu kaufen??? :gruebel:

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vor 6 Minuten schrieb Furzi:

Kriegst du Eigenkapital für den Kauf von Wohnungen für 2% geliehen? 

Eigenkapital kriegt man nicht geliehen, sondern man hat es (oder auch nicht). 

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vor 10 Minuten schrieb hajo:

Bitte entschuldigt die Unfreundlichkeit mit meinem ersten Post keine persönliche Vorstellung abzugeben, aber hier muss ich als sonstiger "Nurleser" mal einhaken:

Hallo erst mal und herzlich willkommen! :winke:

vor 11 Minuten schrieb hajo:

Woher kommt immer die Idee bzw. Gewissheit, dass irgendwann die Zinsen wieder (nennenswert) steigen würden?

Die EZB ist bereits Ende 2018 aus dem Bondkaufprogramm ausgestiegen. Ende 2019 steigt Draghi aus der EZB aus und könnte damit eine Ära der Liraisierung des Euro beenden. Auf diversen Pressekonferenzen, hat die EZB bereits durchblicken lassen, daß voraussichtlich 2020 die Zeit auch reif sein wird für erste Zinsschritte. Ich erwarte oder wie der Kollege sagt "spekuliere" 2020 dann lieber auf fallende Immobilienpreise als auf steigende. Aber jedem das Seine...

vor 18 Minuten schrieb hajo:

Wenn die Amis nicht vorlegen und die EZB in Zugzwang bringen, wird hier garnichts passieren. Aber auch die FED tritt auf die Bremse.

Die FED ist mit Zinserhöhungen längst durch und die EZB schon lange unter Zugzwang, während der Euro schon seit 10 Jahren ggü. dem USD einen ausgeprägten Schwächetrend zeigt.

 

vor 21 Minuten schrieb hajo:

Vielleicht sehen wir ja in 5 Jahren wieder 2% Leitzins, aber das wird auf dem Immo-Markt nicht für große Verwerfungen ausreichen.

Aber hallo... ein Anstieg des Zinsniveaus um über 2%-Punkte würde die Refinanzierungskosten mehr als verdoppeln, mit entsprechend verheerenden Auswirkungen auf Ertragswert bzw. Preise von Immobilien. :huebscher:

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vor 38 Minuten schrieb Monopoly:

Sorry... aber aus welchem Grund emittiert denn Vonovia Bonds am Kapitalmarkt? Um von dem Geld "Äpfel, Birnen" oder etwa Immobilien zu kaufen??? :gruebel:

 

vor 36 Minuten schrieb Monopoly:

Eigenkapital kriegt man nicht geliehen, sondern man hat es (oder auch nicht). 

Also erstmal Vonovia selber kauft überhaupt keine Immobilien. Vonovia ist eine Holding. Dieser Holding gehört der Vonovia-Konzern. Der besteht aus ganz vielen Firmen, die Immobilien gekauft haben. Auf Pump zu Zinssatz X und mit einer gewissen Menge Eigenkapital, damit der Zinssatz möglichst gering ist. Und wo kommt dieses Eigenkapital her? Vom Gesellschafter der Firmen, das ist die Vonovia Holding. Und wie besorgt die sich das Geld, was sie als Eigenkapital den Tochterfirmen zur Verfügung stellt? Das ist ihr völlig freigestellt. Sie kann es von den Aktionären holen, es sich durch Bankkredite holen oder es sich am Kapitalmarkt über eine Anleihe leihen. Das spielt für die einzelne Tochterfirma X für ihren Immobilienkauf überhaupt keine Rolle. Nur bei der Saldierung aller Geschäftstätigkeiten in der Konzernbilanz spielt das eine Rolle, da dann der Konzern als Ganzes natürlich halbwegs solide finanziert und nicht überschuldet sein sollte. Und die Käufer der Anleihe leihen eben dem Konzern (bzw. streng genommen nur der Holding) das Geld und das hat mit den Immobilien, die die Tochterfirmen bei Bank X oder Y zu irgendeinem Zinssatz finanziert haben, gar nichts zu tun.

Edited by Furzi

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vor 24 Minuten schrieb Monopoly:

Aber hallo... ein Anstieg des Zinsniveaus um über 2%-Punkte würde die Refinanzierungskosten mehr als verdoppeln, mit entsprechend verheerenden Auswirkungen auf Ertragswert bzw. Preise von Immobilien. :huebscher:

Also wenn ein Anstieg um 2% --- im immernoch konservativ finanzierenden Deutschland --- schon verheerende (!) Auswirkungen hätte, dann haben viele ihre Hausaufgaben nicht gemacht.

Ich denke es wird eher eine Stagnation der Preise geben, in den Blasenmetropolen (B, M, D...) vielleicht auch einen Rückgang um 20-30%. Manche tun ja aber so, als würden wir bald die Preise von 2010 wieder bekommen und reiben sich schon die Hände, ob der ganzen anstehenden ZVGs, in denen sie dann alles für'n Appel und'n Ei absahnen. Das wird nicht passieren, sagt meine Glaskugel, auch wenn deine was anderes sagt. 🤪

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vor 1 Stunde schrieb Eduard H.:

Genau die (Immobilienunternehmen) meine ich nicht, sondern reiche Ausländer, die auf der Suche nach Geldanlagen sind, um ihr Geld vor Inflation zu schützen.

Da reden wir aber dann aber nur über eine kleinere Gruppe von Marktteilnehmern, die sich überwiegend auf ein spezielles Marktsegment konzentriert: 1 A-Immobilien in Bestlagen. Da werden wie gesagt Liebhaberpreise bezahlt, da Rendite in dem Falle nebensächlich ist. Das sind aber eben nicht die von Dir zitierten "großen Player" am Immobilienmarkt. Das Gros des Marktes machen Immobilienunternehmen und institutionelle Anleger wie Versicherungen und Fondsgesellschaften aus, für die Rendite natürlich primär eine Rolle spielt. Und die sehen die deutsche Metropolen schon jetzt als überteuert an...

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-investoren-erwarten-auslaufen-des-booms/23869712.html

vor 2 Stunden schrieb Eduard H.:

Nochmal, die andere Seite kauft Bar auf Kralle, die hat dir immer mindestens 4%-Punkte Rendite voraus. Da kann dein Zins noch so günstig sein.

In dem Fall reden wir aber über Geldwäscher der organisierten Kriminalität - also eine ganz spezielle Marktteilnehmerspezie, oder?! 😎

vor 2 Stunden schrieb Eduard H.:

Nein, das sagtest du nicht. Du sprachst lediglich von "gutbetuchten Eigennutzern".

Offenbar hast Du dann nicht alle meiner Postings aufmerksam gelesen:

vor 12 Stunden schrieb Monopoly:

Wie schon gesagt, sind das dann Liebhaberpreise für selbstgenutzte ETW oder auch Spekulationspreise, die in Hoffnung auf weitere Preissteigerungen gezahlt werden. Eine wirtschaftliche Vermietung ist bei solchen Mondpreisen wohl kaum möglich.

 

vor 2 Stunden schrieb Eduard H.:

Wie ich bereits schrieb, ist es momentan noch unvorstellbar, aber weißt du, was in 5 Jahren politisch in Deutschland ist? Kennst du die Gesetze, die in 10 Jahren erlassen werden? Wenn ja, dann kannst du es evtl. vorhersagen, wenn nicht, dann sind es reine Spekulationen ohne Substanz!

Prognosen sind bekanntlich immer unsicher, wenn sie die Zukunft betreffen. Dennoch erlaube ich mir auf Basis vorhandener Informationen und Entwicklungen Zukunftsszenarien zu konstruieren - und zwar solche die eher mit hohen Eintrittswahrscheinlichkeiten zu bewerten sind und solche die eher gering wahrscheinlich sind. Wie gesagt gibt es aktuell keine Partei, die prekäre Wohnverhältnisse als wünschenswert betrachtet und Wahlen wären damit schon mal gar nicht zu gewinnen. Das Recht auf angemessenen Wohnraum wurde im Nachkriegsdeutschland schon immer hoch bewertet und es gibt nur wenige Länder, in denen der Mieterschutz so stark in Rechtssystem und Volkswillen fundamentiert ist, wie in Deutschland. Auf dieser Basis ist die Wahrscheinlichkeit, daß sich daran in den nächsten 10 oder sogar nur 5 Jahren was ändern wird, extrem gering. Ist jedenfalls meine Sicht der Dinge auf deren Basis ich meine Investmententscheidungen treffe.

Wie immer bei Entscheidungen unter Unsicherheit gilt natürlich am Ende des Tages: "Ob ihr Recht habt oder nicht, sagt Euch bald das Licht!"

vor 2 Stunden schrieb Eduard H.:

aber wie kommst du z.B. darauf dich festlegen zu können, bei welchem Prozentsatz des Einkommens die Schmerzgrenze bei Mieten erreicht ist? Wo ist da die Substanz für die Behauptung?

Diese Aussage läßt sich einfach auf Basis der Tatsache treffen, daß der Budgetanteil von Otto Normalverbraucher für Wohnen auf einen bestimmten Anteil begrenzt sein muß, da für den Lebensunterhalt auch noch andere feste Ausgaben erforderlich sind. Die entsprechende Budgetaufteilung läßt sich ganz einfach auf Basis der statistischen Warenkörbe, die auf repräsentativen Umfragen beruhen, nachweisen. Vereinfachend kommt so die in der Immobilienwirtschaft gängige Faustformel zustande, daß die Nettokaltmiete 1/3 des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte.

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