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Piuna

Eigentumswohnung kaufen oder weiter mieten?

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Guten Morgen und danke für die Aufnahme,

ich hätte gern eure Erfahrungswerte zu einer uns bevorstehenden, wichtigen Entscheidung. Ich liste stichpunktartig auf.

  • Wohnort: Schweizer Grenze, Lörrach, Innenstadt, gehobenes Wohnviertel
  • Erdgeschosswohnung, 4 Zimmer, 126qm mit Garten, inkl. Einbauküche
  • Bj: 2013, Vorzeige-Wohnquartier der Wohnbaugesellschaft, mehrfach prämiert, co2 neutral, modern, gehobene Ausstattung
  • aktuell leben wir (2 Erwachsene 33 & 36 Jahre, festangestellt in Lörrach, 1 Kind im Kindergarten) zur Miete (1160 € Kalt, 60€ Garage), Mietspiegel hier 11€ aufwärts, absehbar Mieterhöhung innerhalb der nächsten 3 Jahre, wir wollen hier wohnen bleiben

Gestern erhielten wir das Vorkaufsrecht auf unsere Wohnung:

429.600€ + 19.000€ Tiefgaragenplatz = 448.600€

geschätzte Grunderwerbssteuer: 22.430€, Kaufnebenkosten: 8.970€

Gesamt 480.000€

zudem wird ein Hausgeld (Betriebskosten, Verwalter, Instandhaltungsrücklage) auf jährlich 3800€ geschätzt, die Wohnbaugesellschaft verwaltet weiter, würden wir nicht kaufen, wird uns ein lebenslanges Mietrecht zugesichert

Ich bin gern abgesichert und gehe ungern Risiken ein. Andererseits haben wir bisher keinerlei Altersvorsorge und verpuffen aktuell Geld in absehbar steigende Mieten,  während wir auch einen Kredit abzahlen könnten.

Unser monatliches Haushaltseinkommen liegt bei 4400€ Netto, Tendenz steigend. Aktuell behalten wir im Monat ca. 1000€ über, Eigenkapital: 30.000

Bitte um Meinungen, Erfahrungen, gerne auch worst-case-szenarien. Ist es überhaupt realistisch zu kaufen?

 

Danke vielmals und schönes Wochenende

 

Edited by Piuna

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Hallo Piuna,

Ich würde nicht kaufen. Der Preis ist womöglich in der Region aktuell am Markt jedoch sind fast überall die Preise zu hoch.

Ich persönlich erwarten zwar nicht (im Gegensatz zu manch anderem hier), dass der Immobilienmarkt einbrechen wird aber er wird voraussichtlich nicht mehr viel weiter steigen. Er wird jedoch sicherlich mittel bis langfristig nach unten gehen. Somit würdest du im Moment am ungünstigsten (teuersten) Zeitpunkt kaufen.

Bei deiner Wohnung müsste der Preis jedoch heute schon deutlich niedriger sein, dass es allein aus finanzieller Sicht Sinn macht. Da kaufst du lieber eine andere Wohnung und vermietest diese um dein Einkommen zu erhöhen.

Kurze (nicht detaillierte) Rechnung:

Preis 480.000€, Zins ca. 2%, Tilgung 2%

Kosten für Finanzierung: 19200€ im Jahr / 1600€ im Monat

Das heißt nur deine Kosten für Finanzierung übertreffen schon deine aktuelle Miete. Dazu kommt noch die Rücklagen die du bilden musst für Reparaturen etc...

Es gibt weitaus sinnvollere Wohnungen die du für 480.000€ erwerben kannst.

Gruß

Marcus

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p.s. ein worst case Szenario wäre.

Du kaufst die Wohnung zu 480.000€. In 2 Jahren verändert sich deine Situation und ihr zieht um. Du kannst (im besten Fall) eine Miete von 11€ realisieren und bekommst somit 11 x 126 =1386€ + 60€ Garage.

Ergebnis: Du wirst jeden Monat nur um die Bank zu bedienen 200 Lappen drauflegen. Wie gesagt kommen dann noch weitere Kosten obendrauf.

Was für euch spricht, ist dass ihr ein passendes Einkommen habt welches das alles locker abfedern kann. Sicherheit ist aber was anders

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Ich würde mich Marcus anschliessen.

Grundsätzlich ist die Idee zwar gut, euer Geld in eine Immobilie zu investieren. Aber diese spezielle hier könnt ihr euch im Moment nicht leisten. Sie würde euer Kapital auf lange Zeit binden und euch jeden finanziellen Handlungsspielraum nehmen. Anders ausgedrückt: Euer Geld könnt ihr anderswo besser anlegen. Auch sind 30k Eigenkapital etwas mager, um eine halbe Million anzufinanzieren.

Wenn ihr euer Geld in Immobilien anlegen wollt, dann wäre es angebracht, das nächste Jahr mit Lesen zu verbringen. Ihr müsst euch in das Thema einarbeiten. 

Wenn ihr dann immer noch in Immobilien investieren wollt, könnt ihr vielleicht erst mal eine kleine Wohnung zum Vermieten kaufen. Denn dafür reicht euer EK jetzt schon. Und ihr lernt dabei, wie man mit solchen Dingen umgeht.

Grundsätzlich ist es erstrebenswert, eine Immobilie zu einem Kurs zu kaufen, bei dem die (potenziellen) Mieteinnahmen die Finanzierungskosten plus Instandhaltung mindestens (!) decken. Also der Faktor Mieteinnahmen zu Ausgaben ist wichtig. Eine Wohnung, die mehr kostet, als man für sie Miete bekommen würde, ist eine Geldverbrennungsanlage, egal ob man dann selbst drin wohnt oder sie tatsächlich vermietet. So einen Fehler sollte man besser nicht machen!

Um dir eine Relation zu geben: Unser gerade im Herbst gekauftes Haus (In der Balinger Gegend) hat 500k gekostet, bringt aber jetzt schon 2500 Mieteinnamen im Monat (mit etwa 400 Euro Steigerungspotenzial im nächsten Jahr) Wir haben etwa 100k an Sicherheitsleistungen (Grundschulden auf eine andere Wohnung, die abgezahlt ist) drin. Unsere Finanzierung (110%; Zinsen plus Tilgung) kostet etwa 1800€/m. 

Wenn Ihr euch also eine kleine Wohnung mit positivem Cashflow kauft, dann könnt ihr mit dem Geld, was pro Monat liegen bleibt, eure Miete teilweise bezahlen. Und baut trotzdem langsam Eigentum auf, weil euer Mieter Tilgung und Zinsen bezahlt und die Inflation euch hilft (Wohnung steigt im Wert, Schulden fallen im Wert).

 

Edited by matze sagichnich

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Danke für den Input ihr beiden!

Generell graut es mir davor, mein Eigentum nicht selbst zu bewohnen, da das für mich gefühlt sehr risikobehaftet ist. Ich frage mich immer, was der Mieter darin anrichten kann, was mich evtl. ruiniert. Daher schien der Kauf der eigenen Wohnung für uns eine "günstige" Gelegenheit zu sein. Zumal wir hier bleiben werden, wir haben beide glücklicherweise krisensichere, attraktive Jobs direkt vor der Haustür. 

Wäre es in euren Augen evtl. sinnvoll in diesem Komplex eine kleinere Wohnung zu kaufen? Beispielsweise sind die 2 Zimmerwohnungen (72qm, inkl. TG, mit Garten, inkl. Einbauküche) den aktuellen Mietern für 280.000€ + Steuer + Kaufnebenkosten angeboten worden. Ich denke eher nicht, da es generell hier unten sehr teuer ist.

P.S: Wie verhielte es sich denn, wenn im worst-case die Wohnung von uns wieder verkauft werden müsste? Was käme da auf uns zu? Aktuell ist es hier unten übrigens so, dass die Schweizer einfach alles kaufen, egal zu welchem Preis. An Hauskauf/Hausbau stadtnah ist hier gar nicht zu denken. 

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Die andere Wohnung können wir nur beurteilen wenn wir mehr Informationen dazu haben.

280.000 + Nebenkosten wird jedoch sicherlich auch zu hoch sein.

Es gibt eine sehr einfach Rechnung um den finanziellen Teil einer Kaufentscheidung zu berechnen.

Du willst eine Rendite von mindestens ca. 6% erzielen um zumindest alle anfallenden Kosten zu decken.

D.h. (280.000 + ca. 30.000 NK) 310.000 x 0.06 = 18.600 bzw 1550 € / Monat <-- diese Miete müsste mindestens realisiert werden, dass sich die Wohnung trägt.

Es gibt natürlich noch weitere Faktoren die das beeinflussen. Das ist zumindest die erste Prüfung die heben sollte.

Und die Preise sind definitiv zu hoch in Lörrach eben weil die Schweizer und die in die Schweiz ausgewanderten Deutschen (ich gehöre dazu) viel in Deutschland investieren. 

Zum Verkauf

Die selbst bewohnte Wohnung kann man nach 3 Jahren steuerfrei verkaufen (geht auch Dezember bis Januar, also 14 Monate). Die Vermietet Wohnung kann man nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.

vor 28 Minuten schrieb Piuna:

Generell graut es mir davor, mein Eigentum nicht selbst zu bewohnen, da das für mich gefühlt sehr risikobehaftet ist. Ich frage mich immer, was der Mieter darin anrichten kann, was mich evtl. ruiniert. Daher schien der Kauf der eigenen Wohnung für uns eine "günstige" Gelegenheit zu sein. Zumal wir hier bleiben werden, wir haben beide glücklicherweise krisensichere, attraktive Jobs direkt vor der Haustür. 

Für solche Sorgen gibt es die Kaution und die Instandhaltungsrücklage. Darüber hinaus gibt es bei jedem Invest Risiken mit denen man laben muss. Durch eine saubere (nicht wirklich schwere) Kalkulation und Prüfung, kannst du jedoch so gut wie alle Risiken einschätzen.

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Ich danke dir, ähnliches hatte ich mir schon im Kopf zusammen gemauschelt. Ich warte mal, ob noch mehr Input kommt. Beraten lassen werden wir uns in jedem Fall. Die Entscheidung muss auch erst zum Sommer fallen. Rechnungen und Listen sind ganz nach meinem Geschmack, ich lese mich mal tiefer ein. 

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Also ich widerspreche jetzt mal meinen Vorredner ein wenig, auch wenn Sie alle aus wirtschaftlicher Sicht recht haben. 

Grundsätzlich ist es in vielen Märkten in Deitschland und insbesondere im Süden wirtschaftlich gunstiger zu mieten und parallel in eine Form der Altersvorsorge zu investieren, als ein Eigenheim zu finanzieren. 

Beim Kauf eines eigenen Hauses bzw. Wohnung sollte man sich natürlich Gedanken um die wirtschaftliche Seite machen und ob man sich das leisten kann. Ich würde das ganze aber nicht als Business Case rechnen. Aus meiner Sicht ist es eben Luxus, den man sich leisten können muss und will.  

Wenn es Dir/Euch also wichtig ist in den eigenen vier Wänden zu wohnen, wo ihr machen könnt was ihr wollt, ohne einen Vermieter fragen zu müssen, ihr keine Sorge vor Kündigung etc. haben wollt, dann kann das was für euch sein. Teuer bleibt es dennoch, ob es derzeit in LÖ billiger geht, denke ich aber nicht. 

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Du hast vollkommen recht Real und uns ehrlich gesagt auch garnicht widersprochen. Wir haben eher 2 unterschiedliche Standpunkte gewählt. Wenn man es von einem emotionalen Standpunkt sieht ist es wohl immer angenehmer in den eigenen 4 Wänden zu wohnen. Nagel mich bitte nicht auf den Definitionen fest, aber meiner Meinung nach ist das dann Konsum und keine Investition.

vor 4 Stunden schrieb Piuna:

Ich bin gern abgesichert und gehe ungern Risiken ein. Andererseits haben wir bisher keinerlei Altersvorsorge und verpuffen aktuell Geld in absehbar steigende Mieten,  während wir auch einen Kredit abzahlen könnten.

Ich habe das als Grundlage genommen. 

Wenn sie nun eine Wohnung kaufen, bei der sie mehr bezahlen als jetzt und man davon ausgehen muss, dass sie im Laufe der Zeit an Wert verliert, ist das ein grösseres Risiko als überschaubar steigende Mieten zu bezahlen.

Ich hatte es so verstanden, dass sie die Wohnung auch nur kaufen wenn eben auch eine Art Altersvorsorge damit einhergeht.

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Das sehe ich auch absolut als Konsum und nicht als Invest. Da sind wir uns einig. 

Du hast recht, vor dem Hintergrund der Altersvorsorge kann der Rat eigentlich nur sein, kauft nicht, sondern wählt eine passende Form der Altersvorsorge und nutzt diese neben der Mietwohnung. 

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Eigene 4 Wände schön und gut, aber dann bitte als Haus mit Grundstück und nicht als Eigentumswohnung! Und halbe Mio. für ne Wohnung... nee sorry. Für ein eigenes Haus, ok, kann man drüber nachdenken. Aber nur ne Wohnung? Never ever...

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Vielen Dank für eure Meinungen, der Preis der Wohnung sei dahin gestellt. Wer hier lebt, sieht es als absolutes Schnäppchen. Wie sich das zukünftig entwickelt bleibt unklar. 

Wir sind hier unten gebunden, ich arbeite in Lörrach und bin unkündbar, fest angestellt zu einem unschlagbaren Tarif-Gehalt und hoher Flexibilität im Job. Bei meinem Mann ist es ähnlich. Ein Hauskauf ist für uns hier unten absolut nicht umsetzbar (Grundstückspreise 400.000€ aufwärts, Haus mit vergleichbarer Ausstattung ab 800.000€ es sei denn wir nehmen Fahrtzeiten und somit Verlust von Zeit für unsere Familie in Kauf). Wir werden also definitiv vor Ort bleiben. Bis das Vorkaufsangebot kam, war ich auch sicher in dieser Wohnung bleiben zu wollen.

Wir leben aktuell für 9,50€ qm weit unter dem Mietspiegel von 12,50€ für unser Stadtviertel (habe es nochmal recherchiert). Meine Befürchtung ist jetzt, dass nachdem die Wohnung gekauft wurde, die Miete erstmal um die erlaubten 15% angehoben wird (wir hatten bisher keine Erhöhung). Nach drei Jahren dann erneut dann sind wir bei 1534€ kalt und am Mietspiegel angekommen. Umziehen kommt hier ebenfalls nicht in Frage, diesen Standard werden wir unter 1500€ nicht finden und es herrscht Wohnungsmangel. Auf die Wohnung haben wir allein schon 3 Jahre gewartet.

Es ist einfach eine schwierige Situation und sehr speziell hier unten, wir werden jetzt erstmal alle Szenarien mit der Bank durchgehen und dann entscheiden. 

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Grundsätzlich hast du natürlich Recht.

Wenn du sicherstellen willst, dass du in der Wohnung bleiben kannst wirst du kaufen müssen.

Wenn du sicherstellen willst, dass kein neuer Eigentümer deine Miete erhöht wirst du kaufen müssen.

... die Liste für Argumente die für einen Kauf sprechen hast du ja schon aufgezählt.

Wenn du ein finanziell sinnvolles Investment machen möchtest, musst du es aber von einer anderen Seite betrachten.

Kannst du mit dem Geld, dass du in die Wohnung stecken willst, eine andere Wohnung kaufen die dir ein besseres finanzielles Ergebnis bringt?

Wenn du jetzt schon weißt, dass ihr nach dieser Wohnung keine mehr kaufen werdet (oder zumindest nicht aktiv Immobilien als Invest suchen werdet), dann kauft die Wohnung. Ihr könnt sie euch locker leisten und werdet wegen ihr niemals (zumindest sehr sehr unwahrscheinlich) in den finanziellen Ruin getrieben.

Eine schlechte Anschaffung ist die Wohnung sicher nicht. Jedoch verfolgen "Immobilieninvestoren" ein anders Ziel als ihr beiden. Somit werden die wenigsten in diesem Forum einen Kauf empfehlen solange sie nicht sicher sind, dass die Immobilienpreise nicht fallen werden. Und das ist leider nicht möglich.

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Am ‎29‎.‎01‎.‎2019 um 10:29 schrieb Piuna:

Wir sind hier unten gebunden, ich arbeite in Lörrach und bin unkündbar, fest angestellt zu einem unschlagbaren Tarif-Gehalt und hoher Flexibilität im Job. Bei meinem Mann ist es ähnlich.

Mentalitätsfrage.

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