Civic

Grundsätzliche Frage zum Mindset im aktuellen Markt

30 posts in this topic

Guten Abend werte Community !

Nach einigen Jahren des Fokus' auf ETF-Investments, hatte ich für das Jahr 2019 in meine Vorsätze aufgenommen, eine Immobilie zu aquirieren damit die Risikodiversifikation auch auf andere Assetklassen als Aktien ausgeweitet werden kann. Die Zielrichtung / Strategie ist die Generierung von positivem Cashflow, damit ich mein übergeordnetes Finanzziel einer Arbeitszeitreduzierung von zunächst 70% und später 50% puffern kann bzw. den daraus resultierenden Gehaltsverlust / fehlende Pensionsjahre.

Da ich gebürtig aus einem Kuhdorf in Sachsen-Anhalt komme, das etwa 40km von Leipzig entfernt ist, begann ich den lokalen Markt und die umgebenden Kleinstädte etwas zu sondieren...mit doch eher ernüchterndem Ergebnis : die Kaufpreise in den Kleinstädten sind - meiner Meinung nach - zu hoch um das immense Zukunftsrisiko der strukturschwachen Regionen Sachsen-Anhalts irgendwie abzufedern. Je näher man an Leipzig heranrückt, desto niedriger wird das Risiko selbstverständlich, aber desto deutlicher ziehen auch die Preise an.

Die Zusammenhänge zwischen Rendite und Risiko sind mir durchaus bewusst durch die Erfahrungen mit den ETFs ; ein Welt-ETF performt auch verhaltener als der neueste abgespacete BioTech-ETF...aber mit der "Landflucht" in die (GRoß-)Städte, dem demographischem Wandel und dem Ende der Braunkohle stehen selbst einem geringen Faktor von 10-11 riesige Fragezeichen für eine zukünftige Vermietbarkeit in dieser Region gegenüber. Wenn die Mibrag (Braunkohletagebau) ihre Pforten schließt, dann ist gefühlt jeder 2. arbeitslos.

Mein bisheriger Gedankengang dazu war : Scheißegal wie sich die Bevölkerung dort entwickelt, solange du ein sehr gutes Objekt in der besten Mikrolage vor Ort hast, wirst du der letzte sein, bei dem die Leute ausziehen. Allerdings dämmert mir, dass es vielleicht schneller als gedacht gar keine Makrolage mehr gibt, in der man dann noch mit der besten Mikrolage glänzen kann :D

Wie seht ihr die Entwicklung des Preisgefüges...ist momentan vllt. gänzlich der falsche Zeitpunkt...sollte ich lieber weiter die ETFs mit evtl. verminderten Sparraten füttern um nebenher etwas EK aufzubauen, um handlungsfähig zu sein sobald sich die Situation wieder etwas normalisiert ?

Bin aktuell etwas ratlos bzw. kommen mir fast alle in den Portalen inserierten Objekte der Region in Relation zum Risiko zu teuer vor ?! Die Zielrichtung ist, wie oben schon erwähnt, ganz klar die Cashflow-Generierung. Keine unermesslichen Reichtümer - lediglich Teilzeitpuffer.

Freue mich über inspirierenden Input, schönen Abend noch !

 

Robin

 

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Hallo Robin, ich finde deine Gedankengänge sehr strukturiert und wäre gleicher Meinung bei deiner Einschätzung. Mein take hierzu: den Kurssturz den du bei deinen ETFs im letzten Jahr erlebt hast, wird es wahrscheinblich in abgemilderter Form auch im Immobilienbereich sehen wenn die Zinsen wieder steigen. Dann einen guten Anteil EK in der Hand zu haben ist sicher nicht schlecht, denn dann werden sich Gelegenheiten ergeben. Grundsätzlich halte ich auch die C Stadt-A Lage Strategie auch nicht schlecht falls du ein richtig gutes Qualitätsobjekt (Bautechnisch!!! Denn in C und D Lagen haben die allermeisten Eigentümer seit 1990 nichts mehr in die Bausubstanz investiert) bekommst und dich gut darum kümmerst. 10fach wäre mir persönlich da ausreichen, denn langfristig kompensiert der Cashflow den Wertverlust. Das geht meiner Meinung aber nur wenn man vor Ort ist, sowohl vom Einkauf als auch vom Management. Deshalb habe ich trotz einiger Versuchungen in Zeitz oder Weißenfels nicht investiert.

 

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Hallo Robin!

Ich verfolge den gleichen Ansatz mit Investments in ETF/Aktien und Immobilien.

Ich habe mir dazu eine kleine Wohnung in Gelsenkirchen-Altstadt (Makro-D, Mikro-A) zugelegt um (endlich) praktische Erfahrungen im Umgang mit Immobilien zu erlangen. Das funktioniert bisher auch sehr gut, da ich so bereits den praktischen Umgang mit Makler (für die Vermietung), Handwerker (für Parketboden) und WEG- und Sondereigentumsverwaltung erleben durfte. Unter Einberechnung aller Kaufnebenkosten sowie anfänglicher Reparaturmaßnahmen hat das Objekt einen Faktor von 14.

Meine Strategie für dieses und die nächsten paar Objekte beinhaltet dabei die Anlage der Tilgung sowie Cashflow-Überschuss (nach Abzug Nebenkosten, Mietausfallwagnis, IHR, Sondereigentumsverwaltung)  in ETF-Sparplänen bei der finanzierenden Bank. So kann ich nach Ende der Zinsbindung und Stand des Depots flexibel das weitere Vorgehen entscheiden. Darüber hinaus sieht die Bank, dass die "virtuelle" Tilgung nicht für den Konsum ausgegeben wird.

Anstatt EK zinslos anzusparen, verwende ich u.a. ein beleihbares Wertpapierdepot. So komme ich bei Bedarf kurzfristig an EK ohne Wertpapiere verkaufen zu müssen. Dies ist z.B. bei DeGiro möglich. Hierbei ist zu beachten, dass die günstigen Konditionen (z.Z. 1,25% + EURIBOR Zinsen) mit der Tatsache bezahlt werden, dass DeGiro deine Wertpapiere selbst an andere Kunden verleiht. Dies bedeutet, dass bei gleichzeitigem Bankrott von DeGiro als Depot-Anbieter und den Kunden, an den die Wertpapiere zwischenzeitlich verliehen sind, man einen entsprechenden Verlust erleidet. Ich habe für mich das Risiko als kalkulierbar eingeschätzt.

Viele Grüße, Jürgen

Edited by Berri
Rechtschreibung

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vor 23 Stunden schrieb Civic:

sollte ich lieber weiter die ETFs mit evtl. verminderten Sparraten füttern um nebenher etwas EK aufzubauen, um handlungsfähig zu sein sobald sich die Situation wieder etwas normalisiert ?

wenn die Immobilienpreise fallen, werden auch deine ETFs fallen

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vor 10 Stunden schrieb Furzi:

wenn die Immobilienpreise fallen, werden auch deine ETFs fallen

Auf welcher Grundlage hast du diese Erkenntnis bezüglich der Bindung von Immobilien und ETF auf dem Weltmarkt?

Übrigens kann man bei zwischenzeitlich fallenden Preisen an der Börse günstig nachkaufen B|

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Stichwort Liquidität... ist die üppig, steigt alles (siehe die letzten Jahre), trocknet die aus, fällt alles (siehe 2008/09)

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vor 3 Minuten schrieb Furzi:

Stichwort Liquidität... ist die üppig, steigt alles (siehe die letzten Jahre), trocknet die aus, fällt alles (siehe 2008/09)

Deshalb ist es ja wichtig Liquidität zu haben, wenn alle anderen keine mehr haben.

Die Idee mit der EK-Generierung über Lombard-Kredit bzw. Debit-Geld (DeGiro) geht natürlich auch im steigenden Markt, da der Immobilienzyklus ja regional unterschiedlich ist. Der aktuelle Wert des Depots hat direkten Einfluss auf die Beleihungshöhe. Ich z.B. beleihe max. 50%. Das mag für einen richtigen Crash nicht ausreichen. Von daher muss man dieses Worst-Case-Szenario aushalten können.

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vor 9 Stunden schrieb Berri:

da der Immobilienzyklus ja regional unterschiedlich ist.

das denke ich nicht - der Boom hat ja auch alles nach oben gezogen

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vor 41 Minuten schrieb Furzi:

das denke ich nicht - der Boom hat ja auch alles nach oben gezogen

Dennoch gibt es einen zeitlichen Verlauf der Preiswellen: Erst A- und B-Städte, dann C- und D-Städte.

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vor 12 Stunden schrieb Monopoly:

Dennoch gibt es einen zeitlichen Verlauf der Preiswellen: Erst A- und B-Städte, dann C- und D-Städte.

Das trifft im Boom zu. Im Abschwung ist es umgekehrt.

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vor einer Stunde schrieb Arminius:

Das trifft im Boom zu. Im Abschwung ist es umgekehrt.

Da bin ich mir nicht so sicher, es sei denn beim Abschwung handelt es sich um eine stärkere Rezession, bei der ganze Regionen den Bach runter gehen.

Derzeit haben wir in den A- und B-Städten eine geldpolitisch induzierte Preisblase. Die Bewertungen sind hier jenseits von Gut und Böse. Die Blase dürfte hier mit Einleitung einer geldpolitischen Wende ganz schnell platzen.

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Danke für die interessanten Ideen und die rege Diskussionsteilnahme !

Am 16.1.2019 um 12:27 schrieb OF_MZ:

...Das geht meiner Meinung aber nur wenn man vor Ort ist, sowohl vom Einkauf als auch vom Management. Deshalb habe ich trotz einiger Versuchungen in Zeitz oder Weißenfels nicht investiert....

 

Genau um solche Orte geht es ; in Weißenfels bin ich mehr oder weniger aufgewachsen und kenne auch Zeitz ganz gut durch Freunde die dort arbeiten (Südzucker Werke) Das Problem in der Region ist einfach, dass es zwei, drei ,vielleicht vier richtige Top-Arbeitgeber gibt (Mibrag, Südzucker, alles was mit Chemie zu tun hat in Leuna) aber es findet einfach keine nachhaltige Belebung statt, keine Initialzündung die alle Bevölkerungsschichten mitreißt. Dadurch ist diese starke Abhängigkeit von den wenigen guten Verdienstmöglichkeiten ein, in meinen Augen, großer Risikofaktor.

Man muss auch sagen, dass die Leute dort ein Bisschen anders ticken. Der Ostdeutsche am Allgemeinen scheut Veränderungen deutlich stärker als der Durchschnittsdeutsche, in den ländlichen Regionen nochmal merklich ausgeprägter - das heißt für mich aus Vermietersicht, dass er mit Sicherheit so lange wie es irgend geht versuchen wird, an seinem Wohnort zu verweilen. Wohnortwechsel zur Steigerung der Lebensqualität sind in diesen geographischen Breiten eher die Ausnahme...man ist zufrieden mit dem was man hat und vermeidet organisatorischen Aufwand. Man will seine Ruhe haben.

Mich würde allerdings das Problem der räumlichen Nähe treffen - ich wohne in Lübeck und könnte mich niemals vollumfänglich um das Objekt kümmern. Wäre auf eine gute Verwaltung und befreundete Handwerker angewiesen.

Befinde mich auch schon seit längerer Zeit in dem von dir genannten "Versuchungsstadium" :)

Werde wohl mal eine Argumentationsstruktur für Preisverhandlungen entwickeln und mit dieser versuchen den Einkauf noch effizienter zu gestalten (Preis drücken, Maklercourtage reduzieren etc.)...denn du hast Recht, der schon anfänglich stark positive Cashflow entschädigt für manches Risiko.

 

Ob die ETFs mit den Immos zusammen fallen oder nicht hatte ich bisher noch gar nicht genau betrachtet, wollte nur die Assetklasse Immobilie ins Portfolio hinzufügen. Habe auch noch viele Jahre Zeit, bin erst 27. Kann noch den ein oder anderen Abschwung bei beiden Anlageklassen verkraften, auch wenn er länger andauern sollte. Solides Buy-and-Hold und Nervenbewahren ist meine Strategie.

 

Edit @Berri : Genau so ähnlich will ich eben auch die ersten Erfahrungen mit Immos sammeln und nebenher schon etwas daran verdienen. Mein Investmentweg begann mit den ETFs, sodass da schon ein kleines Sümmchen für mich arbeitet. Nun soll noch etwas Cashflow zusätzlich generiert werden. Ich hab noch den positiven Fakt, dass ich als Beamter einen geringeren Steuersatz habe und etwas mehr von der Miete bei mir bleibt, da mein Steuersatz nur bei ~20% liegt. Noch wertvoller ist aber der von dir angesprochene Erfahrungsgewinn : Einmal mitbekommen wie die ganzen Abläufe funktionieren und was man zu managen hat.

Freundliche Grüße

Robin

Edited by Civic
Antwort an Berri

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vor 9 Stunden schrieb Civic:

 Ich hab noch den positiven Fakt, dass ich als Beamter einen geringeren Steuersatz habe und etwas mehr von der Miete bei mir bleibt, da mein Steuersatz nur bei ~20% liegt.

Hier würde ich zur Vorsicht raten. Du hast als Beamter keine Steuervorteile. Einzig, da Du keine Sozialabgaben bezahlst hast Du bezogen auf Dein Nettogehalt ein recht geringes Bruttogehalt. Und zahlst damit weniger Steuern als ein Arbeitnehmer mit dem selben Nettogehalt. 

Da ich nicht davon ausgehe, dass Du lediglich 1000€ zu versteuerndes Einkommen im Monat hast, ist nicht Dein Grenzsteuerstaz, sondern Dein Durchschnittssteuersatz bei 20%. 

Wenn Du durchschnittlich 20% Steuern zahlst, liegt Dein Grenzsteuersatz schon bei 33%. Damit werden Deine Mieteinnahmen versteuert. Und je mehr Miete Du bekommst umso schneller steigt der Grenzsteuersatz. Als grober Anhalt siehe die Tabelle. 

https://www.grundtabelle.de/Grundtabelle-2018.pdf

Wahrscheinlich weißt Du das, aber nur zur Sicherheit, dass Du keine falsche Kalkulation basierend auf der Basis Deines Durchschnittsteuersatzes machst. 

  • Thanks 1

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Der Zusammenhang war mir in dieser Form nicht 100%tig klar, insbesondere die Diskrepanz zwischen Durchschnitts-und Grenzsteuersatz.

Danke für die Aufklärung samt zugehöriger Tabelle :) !

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Am 16.1.2019 um 15:48 schrieb Berri:

Ich  habe mir dazu eine kleine Wohnung in Gelsenkirchen-Altstadt (Makro-D, Mikro-A) zugelegt um (endlich) praktische Erfahrungen im Umgang mit Immobilien zu erlangen.

Wo gibt es denn in Gelsenkirchen-Altstadt A-Lagen? Hab ein paar Häuser und Wohnungen in Süd-Gelsenkirchen. A- Lage wäre in meinen Augen bestenfalls direkt am Stadtgarten.

Q.

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Hi alle zusammen ich hab Mal ne schwierige Frage. Alle reden davon wenn die Zinsen steigen platzt die Blase.

Ich bin jetzt nicht so panisch aber Gedanken macht man sich ja schon.

Sag mir Mal ob ich komplett falsch liege.

Ich kaufe nur im Rhein-Main Gebiet max 10km von der Frankfurter Stadtgrenze. Und Versuche immer so beim Faktor 16-19 zu bleiben. Ich habe jetzt bereits 3Wohnungen und 2-3 sollen dieses Jahr noch dazu kommen und dann erstmal abwarten. Alle Wohnungen 2-3Zimmer. Alle Zinsbindung für 15Jahre. Ziel ist es in 15 Jahren alle Eigentumswohnung auf ca. 50teuro runter zu haben und dann mit dem Verkauf von 1-2 Wohnung den Rest fast komplett zu tilgen.

Ich spekuliere jetzt nicht auf allzu große Wertsteigerung da ich sie aber günstig gekauft habe sollte das klappen oder?

Und die Mieten werden in FFM immer steigen weil halt alle hin wollen oder? Egal ob die Zinsen steigen oder nicht oder?

 

Oder glaubt ihr es wird auch im Rhein Main Gebiet / Taunus richtig krachen das die Preise um 50% runtergehen?

 

Was ist eure Meinung dazu?

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Keiner kann das seriös beantworten... ich plane eher mit fallenden statt steigenden Preisen. Das ist der wesentliche Unterschied zu den meisten Investoren. Und das aus folgenden Grund: im Rahmen der Digitalisierung werden viele Arbeitsplätze wegfallen.

Ich habe sehr gute Freunde, die in der Personalvermittlung tätig sind - gestreut, sowohl im Niedriglohnsektor als auch im Highend Businessbereich. Was derzeit abgeht, ist unnormal, viele Firmenverkäufe, viele unsichere Stellen, da ins Ausland rekrutiert wird. Viele Verwaltungsjobs werden wegfallen, der kfm. Bereich ist definitiv tot und da wird sich noch viel in den kommenden 10 Jahren tun. Alles gut bezahlte Jobs, die die Miete nicht mehr zahlen können.

Hier im Westen sind die Kommunen schon teils sehr beunruhigt, dass der Kohleabbau wegfallen soll, da hängen viele gutbezahlte Jobs dran, werden nach Tarif bezahlt, Mit einer Weiterbildung geht man davon aus, dass 1/3 des Lohnes entfällt . Einige Gemeinden vordern vom Bund ausfallzahlungen, da keiner von ihnen an Weiterbildungen (in was auch immer) und danach gleiche Bezahlung glaubt. Ganze kleindörfer würden dann verfallen, so einige Bürgermeister. Das betrifft nur eine kleine Sparte von ca. 15000 Leuten, der kfm. Bereich betrifft einige Mio.

In sofern gehe ich fest von fallenden Preisen aus und dass es nie wieder so viele Jobs, wie aktuell geben wird. Es ist wie ein Wirtschaftswunder: trotz unruhiger Weltarchitektur ist die Arbeitsplatzsituation in Deutschland gut, es gab selten so schnell gut bezahlte jobs für die sucher.
Viel kommt auch vom Sektor Immobilien und Bau.

Jedenfalls, in deiner Situation würde ich mir überlegen, ob ich weiter Faktor 20 kaufe - wenn sich die Wohnung nicht von dem 1. Tag an wunderbar rechnet, lass es lieber... alles in die Zukunft gesehen, sind unsicherheiten. Ist meine Meinung.

Edited by Jb007
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Ich sehe das wie @Jb007 und rechne eher mit fallenden Preisen. Ich kaufe grundsätzlich nur Häuser/Wohnungen, die sich komplett selbst bezahlen. Und das bei seriöser und nachhaltiger Kalkulation der erzielbaren Mieteinnahmen. Dann kann man aber m.E. auch relativ entspannt im Bezug auf Wertverluste etc sein. Wenn die Hütte sich bezahlt, dann ist das Risiko ja überschaubar. Dann muss man nach 10-15 Jahren ja auch nicht verkaufen... wenn du deinen Preis nicht bekommst, dann behältst du das Haus halt.

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Ich sehe das nicht ganz so negativ wie @Jb007 und @nemo. Für mich muß jedes Objekt für sich genommen profitabel sein. Sollte das beim Kauf (noch) nicht der Fall sein, so muss dieser Zustand nach maximal einem Jahr durch Mieterhöhungen o.ä. erreichbar sein. (Dinge wie erhoffte Kündigungen langjähriger Bestandsmieter etc. sind nicht planbar.)

 Ich kaufe in C- und D-Städten und rechne mit gleichbleibenden Immobilienpreisen. Sollten die Preise sich positiv entwickeln, ist das ein zusätzliche Gewinn und ich entscheide nach 10 Jahren Haltedauer über einen Verkauf. Sollten die Preise stagnieren oder sogar sinken, halte ich die Objekte im Bestand und freue mich über die laufende Rendite. Mit der Hoffnung auf weiter anziehende Preise teuer in München, Frankfurt und Düsseldorf zu kaufen überlasse ich anderen. Das ist auch eine Strategie, aber man kann und sollte sie nicht mit dem Thema laufende Rendite/Cash Flow vermischen.

Edited by Arminius
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Ich sehe das nicht ganz so negativ wie [mention=1106]Jb007[/mention] und@nemo. Für mich muß jedes Objekt für sich genommen profitabel sein. Sollte das beim Kauf (noch) nicht der Fall sein, so muss dieser Zustand nach maximal einem Jahr durch Mieterhöhungen o.ä. erreichbar sein. (Dinge wie erhoffte Kündigungen langjähriger Bestandsmieter etc. sind nicht planbar.)
 Ich kaufe in C- und D-Städten und rechne mit gleichbleibenden Immobilienpreisen. Sollten die Preise sich positiv entwickeln, ist das ein zusätzliche Gewinn und ich entscheide nach 10 Jahren Haltedauer über einen Verkauf. Sollten die Preise stagnieren oder sogar sinken, halte ich die Objekte im Bestand und freue mich über die laufende Rendite. Mit der Hoffnung auf weiter anziehende Preise teuer in München, Frankfurt und Düsseldorf zu kaufen überlasse ich anderen. Das ist auch eine Strategie, aber man kann und sollte sie nicht mit dem Thema laufende Rendite/Cash Flow vermischen.
Was viele offensichtlich gar nicht auf dem Schirm haben in der heutigen Zeit: Die "Rendite" ist nicht in Stein gemeißelt. Wenn es wirtschaftlich bergab geht und die C/D-Standortmieter reihenweise in die Arbeitslosigkeit rutschen, dann kann die Investition ganz böse in die Hose gehen, wenn Mieten plötzlich sinken, weil Mieter in spürbarem Umfang finanziell zusammenbrechen.

Die Buzzwords "Finanzielle Unabhängigkeit" und "Do-it-yourself-Rente mit Immobilien" sind aktuell die Top-Scheißhausparolen, mit denen Kreti und Pleti geködert werden. Das wäre ja alles total einfach und jeder könne damit ganz leicht reich werden.

Das wird wieder in einem Blutbad enden, wie in der Subprime-Krise...

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vor 37 Minuten schrieb LearPilot:

Was viele offensichtlich gar nicht auf dem Schirm haben in der heutigen Zeit: Die "Rendite" ist nicht in Stein gemeißelt. Wenn es wirtschaftlich bergab geht und die C/D-Standortmieter reihenweise in die Arbeitslosigkeit rutschen, dann kann die Investition ganz böse in die Hose gehen, wenn Mieten plötzlich sinken, weil Mieter in spürbarem Umfang finanziell zusammenbrechen.

Die Buzzwords "Finanzielle Unabhängigkeit" und "Do-it-yourself-Rente mit Immobilien" sind aktuell die Top-Scheißhausparolen, mit denen Kreti und Pleti geködert werden. Das wäre ja alles total einfach und jeder könne damit ganz leicht reich werden.

Das wird wieder in einem Blutbad enden, wie in der Subprime-Krise...

Naja ich halte es für Unwahrscheinlich, dass alle C oder D Standorte im totalen Chaos enden... Man muss halt realistische Mieten kalkulieren und nicht automatisch von Mietsteigerungen ausgehen.

Edited by nemo
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Am 19.1.2019 um 09:36 schrieb Civic:

Ich hab noch den positiven Fakt, dass ich als Beamter einen geringeren Steuersatz habe und etwas mehr von der Miete bei mir bleibt.....

 

Beamte zahlen Steuern wie jeder andere auch (also eine unsinnige Aussage). Beamte zahlen keine Sozialbeiträge in das gesetzliche System wie Renten-, Kranken- und Arbeitslosenversicherung.

Die Krankenversicherung wird vom Nettolohn als Restkostenversicherung selbst an eine Versicherungsgesellschaft bezahlt, ebenso wie die Pflegeversicherung.

Das du Beamter sein sollst kann ich bei der Aussage kaum glauben.

 

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vor 1 Stunde schrieb Smart:

Beamte zahlen Steuern wie jeder andere auch (also eine unsinnige Aussage). Beamte zahlen keine Sozialbeiträge in das gesetzliche System wie Renten-, Kranken- und Arbeitslosenversicherung.

Die Krankenversicherung wird vom Nettolohn als Restkostenversicherung selbst an eine Versicherungsgesellschaft bezahlt, ebenso wie die Pflegeversicherung.

Das du Beamter sein sollst kann ich bei der Aussage kaum glauben.

 

Da Beamte keine Renten- und Arbeitslosenversicherung sowie - aufgrund des Beihilfeanspruchs - nur eine Beihilfeergänzungsversicherung (PKV) zahlen, ist ihr Brutto beim gleichen Netto (verglichen mit einem Angestellten) niedriger. Niedrigeres Brutto bedeutet niedrigerer Grenzsteuersatz. Insofern ist @Civics Aussage korrekt.

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