AndreasMaier

Eigenkapital sparen, Maklerkosten auf Verkäufer abwälzen

11 Beiträge in diesem Thema

Hallo Forum,

 

durch das Video von "Immobilien mit Kopf" (ab Min 5:15) bin ich auf eine "Strategie" zum Sparen von Eigenkapital gestoßen, indem man die Maklerkosten auf den Verkäufer abwälzt. Meine Frage hierzu wäre ob das tatsächlich so möglich ist?

 

Die Strategie sieht vor, dass man als potentieller Käufer einer Immobilie die auf den Kaufpreis anfallende Maklerprovision auf den Verkäufer abwälzt. Das würde beispielsweise bedeuten dass ich als Käufer sogar einen höheren Kaufpreis akzeptieren würde, wenn ich dadurch die Maklerprovision nicht bezahlen muss (die ich sonst mit teurem Eigenkapital bezahlen muss).

 

Beispiel:

- Kaufpreis €100.000
- Maklerprovision: € 3.000
- Finanzierung zu 100%

Jetzt gehe ich her und sage dem Verkäufer dass ich auch bereit bin die Immobilie direkt für €103.000 zu kaufen, wenn er bereit ist die Maklerprovision iHv €3.000 übernimmt. Im Ergebnis habe ich damit einen höheren Kaufpreis (und eine etwas höhere Grunderwerbsteuer), muss jedoch nicht zusätzlich €3.000 EK einbringen, da die Bank 100% (=€103.000) finanziert.

 

Meine Fragen nun konkret: 

- Geht das grundsätzlich und wo müsste man so eine Regelung treffen? Im Kaufvertrag, oder in einem gesonderten Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer?
- Würde eine Bank dann auch die €103.000 (=100%) finanzieren? Weil nur dann "spare" ich mir die €3.000 an Eigenkapital.

 

Ich kann mir gut vorstellen dass einige findige Leute hier so etwas bereits gemacht haben oder darüber nachgedacht haben. Über eine kurze Rückmeldung würde ich mich natürlich sehr freuen :)

 

Viele Grüße

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Hi Andreas, ja, das funktioniert exakt so, wie du es beschreibst.

Hintergrund ist, dass die Bank dir den Makler, also die 3000 in dem bsp, ungern finanziert und du so so mitfinanziert bekommst.

 

Im Kaufvorvertrag oder Entwurf des Kaufvertrages des Notars kannst du dies vorab festhalten.

 

Das ist gängige Praxis und ein guter Tipp.

bearbeitet von Qwerqw

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Hallo Andreas, 

wer den Makler zahlt, sollte im KV festgehalten werden. Viele Makler machen das aber nicht mit. Sie weisen dann auf erhöhte Grunderwerbssteuer hin. Grundsätzlich kann ja zwischen den Parteien fast alles vereinbart werden. Wenn du einen Kaufpreis von 103K € hast und eine 100%-Finanzierung machst, sind dann natürlich die 3 K mitfinanziert. Ob das so ganz sauber ist, ist natürlich eine andere Frage. Gemacht wird ist... 

Mich würde auch interessieren, was exakt dagegen spricht, auch wenn es für Makler, Verkäufer und Käufer OK ist? Wie sieht die Bank das? Der Kaufpreis wird ja aufgeblasen und entspricht ggf nicht dem tatsächlichen Wert. Bei großen Objekten mit z. B. 5,95% Provision kommt da schön eine größere Summe zusammen. 

Grüße 

bearbeitet von Stefan-RheinMain

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Dagegen spricht aus meiner Erfahrung, dass Makler dem Verkäufer diesen Aufwand nicht erklären und antun wollen.

Des weitern die erhöhte Grunderwerbsteuer, was jedoch durch Mitfinanzierung der 3000 EK ein guter Deal ist in meinen Augen.

Du kannst Spiel ganz gut mit privaten Verkäufern betreiben. Und das ganze geht noch weiter, indem du fragst, ob du die Kaufnebenkosten noch draufschlagen kannst auf den Kaufpreis, um sie in die 100% reinfinanziert zu bekommen.

bearbeitet von Qwerqw

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vor 15 Minuten schrieb Qwerqw:

Du kannst Spiel ganz gut mit privaten Verkäufern betreiben. Und das ganze geht noch weiter, indem du fragst, ob du die Kaufnebenkosten noch draufschlagen kannst auf den Kaufpreis, um sie in die 100% reinfinanziert zu bekommen.

Das ist grob falsch. Du zahlst ja Steuer usw auf den Kaufpreis. 

Man kann aus einer 100% Finanzierung eine 110% Finanzierungen machen, um die KNK mit zu finanzieren. Das meintest du sicherlich? 😉

bearbeitet von Stefan-RheinMain

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Also meine Erfahrung ist folgende.... Diesem Vorschlag stimmen eher selten Makler oder auch Verkäufer zu. Und da dies dann im Kaufvertrag steht, machen auch manchmal die Banken dann Schwierigkeiten.

Zum Grunderwerbsteuer sparen habe ich schon mal die Küche gesondert im Vertrag ausgewiesen und dann kam die Bank und meinte, sie finanzieren keine Küche mit. Deshalb taucht wegen der paar Euro bei mir keine Küche mehr auf und das mit der Maklerprovision sollte am besten auch nicht im Kaufvertrag stehen, oder ggf. vorher mit der Bank absprechen.

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vor 1 Stunde schrieb KADD:

Zum Grunderwerbsteuer sparen habe ich schon mal die Küche gesondert im Vertrag ausgewiesen und dann kam die Bank und meinte, sie finanzieren keine Küche mit. Deshalb taucht wegen der paar Euro bei mir keine Küche mehr auf

Wenn Du das mit der Bank im Vorfeld abstimmst klappt das auch. Zumindest bei einen 2 Verträgen (Sparkasse) in 2018 war das so

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vor 6 Stunden schrieb Stefan-RheinMain:

Das ist grob falsch. Du zahlst ja Steuer usw auf den Kaufpreis. 

Man kann aus einer 100% Finanzierung eine 110% Finanzierungen machen, um die KNK mit zu finanzieren. Das meintest du sicherlich? 😉

Ich vermute, wir meinen ähnliches. Regelst du mit dem Verkäufer die Erhöhung des Kaufpreises um die Nebenkosten, kannst du ja bei der bank mit dem erhöhen Kaufpreis in eine 100% gehen.

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vor 4 Minuten schrieb Qwerqw:

Ich vermute, wir meinen ähnliches. Regelst du mit dem Verkäufer die Erhöhung des Kaufpreises um die Nebenkosten, kannst du ja bei der bank mit dem erhöhen Kaufpreis in eine 100% gehen.

Nein, das meine ich nicht, auch nicht ähnliches. Der Kaufpreis ist die Grundlage für die Höhe der Kaufnebenkosten. 

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Kurzer Anhang.

Im Normalfall verhandelst du ja nicht deinen Preis nach oben sondern nach unten. Was bei mir auch schon funktioniert hat, ist zum Verkäufer zu gehen und sagen anstatt noch am Preis zu verhandeln bleibt der Preis und der Verkäufer zahlt den Makler (oder auch die restlichen Nebenkosten falls es der Verhandlungsspielraum zulässt). 

Da musst du der Bank nix erklären, da sich die Finanzierungssumme nicht verändert. Du verringerst dein Ek und der Makler sollte normal auch nichts dagegen haben, da er die gleich Provision bekommt nur vom Verkäufer.

Erledigt sich natürlich wenn 0 Spielraum beim Preis vorhanden ist.

Gruss

Marcus

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vor 15 Stunden schrieb AndreasMaier:

Hallo Forum

Ja ist möglich, habe ich früher auch 1x gemacht - in der Praxis ist das mittlerweile aber so, die Banken schicken einen Gutachter raus, ermitteln den Beleihungswert,  liegt der arg drüber, fordern die den Rest halt als mehr EK Mittel an... kommt aufs gleiche bei hinaus...

Die Banken sind auch nicht dumm, wenn Du nichts vorzuweisen hast, wollen die Banken mittlerweile oft kein Geschäft mehr machen. 10% EK ist bei vielen Banken mittlerweile ein Muss, außer Du hast andere EK Mittel (lastenfreie Wohnungen/Häuser/ andere Sachwerte)

Was der Makler davon hält, ist natürlich eine andere Sache, bei mir war es damals so, dass er froh war, das ich kaufen wollte... Ich war der einzige weit und breit, der den vollen KP akzeptiert hatte.

Edit:
Solche Videos sind der Grund, warum jeder denkt, "Immobilien sind alles kein Problem" bzgl. der Mitfinanzierung von Sanierungen ist das auch kappes, hier kommt es auf die Höhe an, auf den Umfang, wiederrum auf die Bank und dessen Sachbearbeiter, 1. Finanzierung oder 12. Finanzierung, Was genau wird saniert... gehts um 1000 EUR mehr für einen Laminatboden, dann ist das sicherlich richtig, geht es um die Umrüstung einer Heizanlage, 120000 EUR plus sonstiges, siehts auch anders aus, da werden selbstverständlich belege angefordert und je nach Baufortschritt kommen die Bänker raus und schauen sich das an, machen 1-2 Fotos. Will damit sagen, eine Sanierung mit zu finanzieren und keiner kontrolliert mehr was sache ist, ist schwachsinn. Die Tranchen werden nach Kauf nach und nach gegen Rechnungen freigegeben. Letzte Tranche wird mal so ausgezahlt, wenn man gespart hat und nichts mehr ist, aber ansonsten, werden ganz klar Nachweise gefordert :D

bearbeitet von Jb007
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