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Alexander3

MFH mit Selbsteinzug

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Ich grüße euch!

Ich bin neu und habe begonnen, mir die vielen Podcasts anzuhören und zu lesen.

Eigentlich will ich mich erst komplett reinhören und lesen bevor ich etwas starte, jedoch lässt mir meine jetzige Situation keine Zeit damit zu warten.

Deswegen habe ich folgende Frage an euch:

Ich und meine Partnerin, 1 Neugeborenes und der Wunsch nach noch einem Kind. Wir leben zurzeit in einer 2 Zimmer Wohnung zur Miete. Das würde ja vorerst mit der jetzigen Kleinen eine Zeit lang klappen. Jedoch beim zweiten Kind wird das zu eng und wir bräuchten somit etwas Größeres.

Eigentlich wollte ich mit Eigentumswohnungen anfangen, jedoch tendiere ich nun zu einem MFH wegen den Kindern. Da eventuell ein Bekannter sein Haus verkaufen würde, würde ich das nehmen. Diese besteht aus 2 Etagen (2 Wohnungen). Also unten selbst einziehen und oben vermieten.

Nun meine Frage: Ab wann lohnt es sich überhaupt, selbst einzuziehen? Oder doch lieber in eine 3 Zimmer Wohnung ziehen und das MFH komplett vermieten? Oder hängt das von der Miete der z.B. 3 Zimmerwohnung ab und der Finanzierung des MFH?

Da ich noch ziemlich am Anfang bin würde ich mich über eine kurze und grobe Info freuen!

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Hallo Alexander3,

meine persönliche Meinung: Ich habe selbst zwei Kinder und würde deshalb zur Miete raten, denn somit bleibt ihr flexibel und auch eine 3 Zimmer Wohnung wird euch nicht auf Dauer reichen. Außerdem fühle ich mich wohler, wenn ich eine gewisse Distanz zu meinen Mietern wahre. Ich habe nämlich keine Lust drauf, das der Mieter Sonntags morgens bei mir klingelt, weil der Wasserhahn tropft.

Mal unter der Voraussetzung, dass du das Haus zu einem vernünftigen Preis bekommst und es somit rentabel ist. Dann hast du aus meiner Sicht auch mehr Freude damit, wenn es komplett vermietet ist. Du wirst es dann auch emotional nicht wie ein Eigenheim behandeln, sondern als Vermietungsobjekt.

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Hallo Kadd,

danke dir für deine Antwort!

Ich habe ein Problem mit meiner Denkweise.

Sagen wir mal, für eine Miete müsste ich 800 € zahlen. Beim MFH vermiete ich z.B. für 1000 € und muss selber noch 500 € zusteuern um die Finanzierung zu tilgen. Da zahle ich dann nur 500 im Gegensatz zu 800. Ist es dann nicht rentabler selbst für 500 einzuziehen? DA spare ich mir ja am Ende 300 € monatlich.

 

Oder habe ich hier ein Anfänger Fehlerdenken? An diesem Punkt hadere ich momentan.

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Das ist schon grundsätzlich richitg. Aber du darfst nicht vergessen, dass du mit einem MFH zum Teil Überraschungen erleben kannst, die du dann mal eben bezahlen musst.

Ich will dir nicht von einem MFH abraten. Denn ich selbst lebe im Moment in meinem eigenen Haus und habe eine der Wohnungen vermietet. Das Modell ist bei mir aufgegangen, weil die Zahlen stimmen. Und weil auch das Haus entsprechend in gutem Zustand ist/war.  

Worauf es ankommt ist, wie du schon selbst geschrieben hast, das Verhältnis von Kaufpreis zur Miete. Bei der Kaufentscheidung würde ich so tun, als wollte ich das ganze Haus vermieten. Dann die Finanzierung (des Kaufpreises plus der Renovierungen/Reparaturen, die in den ersten 3 Jahren absehbar anfallen werden) durchrechnen und sehen was die Bude pro Monat Zins und Tilgung + Instandhaltungsrücklage (abhängig vom Alter und Zustand des Hauses 1-2 Euro pro qm) kosten würde.

Wenn du jetzt von diesen monatlichen Kosten die (theoretischen) Mieteinnahmen abziehst, dann sollte da mindestens (!!!!) eine schwarze null stehen. Sonst zahlst du drauf. Besser wäre eine gewisse Rendite. Das senkt dein Risiko.

Wenn du dich entscheidest, das Haus zu kaufen, musst du dringend zu jedem Zeitpunkt ein Rücklagenkonto mit um die 5-10k haben, um unerwartete Reparaturen bezahlen zu können. ZB kann dir der Abfluss aussen am Haus abbrechen und schwup! 5k weg.  Oder die Heizung gibt den Geist auf. Oder oder oder... Ein Teil solcher Kosten wird zwar von der Versicherung bezahlt. Aber eben nicht alles. Solche Überraschungen hast du als Mieter nicht.

Wenn du ein solches finanzielles Polster nicht hast, dann fährst du ein sehr sehr hohes Risiko. Wenn irgendwas schief geht, bist du direkt Pleite. Man kann sowas zwar machen. Nach dem Motto "Wer nicht wagt, der nicht gewinnt", aber man muss sich dessen immer Bewusst sein!

Und was ich auch dazu sagen sollte: Ich habe vor meinem Hauskauf bereits zwei Eigentumswohnungen gekauft gehabt, eine zum selber wohnen und eine war vermietet. Ich war also nicht _ganz_ ahnungslos.

 

Du kannst ja mal ein paar Zahlen und Eckdaten zu dem Haus nennen. Dann können wir dir viel besser zuraten, ob sich das lohnt oder eher nicht.

 

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vor 9 Stunden schrieb Alexander3:

Hallo Kadd,

danke dir für deine Antwort!

Ich habe ein Problem mit meiner Denkweise.

Sagen wir mal, für eine Miete müsste ich 800 € zahlen. Beim MFH vermiete ich z.B. für 1000 € und muss selber noch 500 € zusteuern um die Finanzierung zu tilgen. Da zahle ich dann nur 500 im Gegensatz zu 800. Ist es dann nicht rentabler selbst für 500 einzuziehen? DA spare ich mir ja am Ende 300 € monatlich.

 

Oder habe ich hier ein Anfänger Fehlerdenken? An diesem Punkt hadere ich momentan.

Das kannst du nicht so pauschal beziffern. Bedenke auch, dass wenn du eine Wohnung selbst bewohnst, nur für den vermieteten Teil Zinsen, Reparaturen etc. steuerlich absetzen kannst. Außerdem macht es Sinn ein Eigenheim schnell zu tilgen und ein vermietetes Objekt eher langsam. Da sollte man das Haus dann mit zwei getrennten Darlehen finanzieren.

Wenn du dann irgendwann feststellst, deine Familie braucht mehr Platz, oder es gibt andere Gründe umzuziehen, kannst du die Wohnung zwar vermieten, aber die Tilgung fast nicht mehr ändern. Es ist meine persönliche Meinung; aber ich würde es nicht machen.

Ich würde das Haus rein geschäftlich betrachten, schauen ob es noch Ausbau- Anbau- oder Aufwertungsreserven gibt. Je profitabler das Objekt ist, desto mehr verdienst du ja auch. Und wenn die Rücklage aufgefüllt ist, hast du ein nettes Nebeneinkommen.

Viele Grüße

Björn

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vor 3 Stunden schrieb KADD:

 

Ich würde das Haus rein geschäftlich betrachten, schauen ob es noch Ausbau- Anbau- oder Aufwertungsreserven gibt. Je profitabler das Objekt ist, desto mehr verdienst du ja auch. Und wenn die Rücklage aufgefüllt ist, hast du ein nettes Nebeneinkommen.

Zunächst einmal möchte ich nicht mit meinen Mietern unter einem Dach wohnen - wie vermutlich praktisch alle hier, und das hat Gründe.

Eigentlich möchte ich beim Thema "Ausbaureserve" nur darauf hinweisen, dass ein 2FH mit 3. Wohnung zu einem MFH wird, dh. in eine andere Gebäudeklasse rutscht, was sehr oft erheblichen Aufwand (und Kosten) verursacht (Stichwort Brandschutz) - wer solche Dinge einbezieht, der sollte auch sehen wie das rechtlich möglich ist und was die Erfüllung der Auflagen kostet. Sehr oft ist das Thema dann gestorben. Oder es wird eine Maisonette Whg mit suboptimalem Schnitt draus. Beim ersten mal sollte sich ein Objekt out-of-the-box rechnen.

Edited by Friedrich Hi.
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Zitat

Danke euch für eure Beiträge

 Ich werde Eckdaten posten, sobald er wirklich das Haus verkaufen möchte. Wenn ich aber selbst wie gesagt z.B.500 € zusteuern muss, dann kann ich ja auch 300 € auf die Seite für Rücklagen legen? Denn woanders wäre die Miete ja z.b. bei 800 €. Wo ist da dann der Unterschied?

 

 

 

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Wenn man die Sache nur mal als Geldanlage sieht (was sie ja nicht ist, weil ein eigenes Haus für viele ein erheblicher boost im Selbstvertrauen und in der Lebensqualität ist), kannst du dir eben folgendes überlegen: Wenn du das Haus kaufst, sparst du (von dir geschätzte) 300 Euro im Monat gegenüber der zu erwartenden Mietausgaben für eine ähnlich grosse Wohnung. Eigentlich musst du es aber so sehen: Du steckt viel Eigenkapital in das Haus und daraus ergibt sich dann die "Ersparnis." Was würdest du aber mit dem Eigenkapital machen, wenn du das Haus nicht kaufst? Würdest du das Geld einfach irgendwo liegen lassen? Würdest du Aktien kaufen? Würdest du eine kleine Wohnung rein zur Vermietung kaufen? Das ist doch eigentlich das, was du vergleichen musst. 

Nur mal als Beispiel angenommen, du würdest zur Miete irgendwo einziehen. Dann hättest du 800 Euro Mietausgaben. Und du würdest dein Erspartes gleichzeitig in eine kleine Wohnung investieren, die du vermietest. Weiter angenommen die kleine Wohnung erzielt einen Cashflow (Kreditkosten + Tilgung + Rücklagen minus Mieteinnahmen) von 400 Euro. Dann wärest du deutlich besser dran, zur Miete zu wohnen und statt des Hauses eine Wohnung zu kaufen.

Du musst dir also überlegen, wo dein Geld am besten/effektivsten aufgehoben ist.

Nochmal um es deutlich zu sagen, ich will nicht vom Haus abraten. Nur klarstellen, worauf du bei deiner Entscheidung achten solltest. Wenn die Alternative ist "Hauskauf" oder "Mieten und das Geld bleibt ungenutzt auf der Bank liegen", dann würde ich fast sagen, dass du mit dem Hauskauf (so das Haus und der Preis Sinn machen) besser fahren wirst.

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Matze danke dir für deine Antwort. Habe mir das jetzt einige Tage lang verinnerlicht.

Wenn ich näheres zum Zielobjekt erfahre, werde ich gleich berichten.

Liebe Grüße!

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Ich kann dir nicht empfehlen, Mieter unterm eigenen Dach zu haben. Gibt viel Streß. Ich hab das selbst durch. Im eigenen Haus erwartet man gefühlsmäßig, Ruhe zu haben. Weil es ist ja dein Haus. Diese Ruhe hast du aber nicht, wegen den Mietern. Also entweder eigenes Haus und vermietete Objekte, aber getrennt voneinander. Nicht mit Mietern unter einem Dach. Meine Erfahrung, mein Tipp.

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