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Tummle

Beendet eine Zwangsversteigerung ein (unklares) Mietverhältnis?

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Hallo,

folgende Fragestellung: eine ETW wird gerichtlich versteigert. Laut offiziellem Schätzgutachten befindet sich ein Mieter in der Wohnung, aber aufgrund mangelnder Deutsch-Kenntnisse und/oder Unwillens konnten keine Details zu einem möglichem Mietvertrag eruiert werden. Daher die worst-case Annahme, dass es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis (österr. Mietgesetz) handelt.

Die Frage ist nun, ob eine Versteigerung und dadurch ein Eigentümerwechsel das Mietverhältnis beendet (ich meine nicht) und welche Handhabe man ggf hat, den Mieter entweder auf einen neuen (befristeten) Vertrag bzw. Vertrag mit angemessenem Mietzins (sofern der derzeitige nicht angemessen ist) umstellen kann?

LG, Helmut

 

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@Tummle

Ich kann nur für Deutschland sprechen, aber erfahrungsgemäß sind die Unterschiede nicht groß:

Ein bestehendes Mietverhältnis besteht auch nach dem Kauf weiter. Dabei ist es egal, ob regulärer Kauf oder Gewinn einer Zwangsversteigerung.

Bei einem normalen unbefristeten Mietverhältnis muss man sich an die üblichen Kündigungsvoraussetzungen halten. Die einfachste Lösung ist da sicherlich die, wenn man selber einziehen will und den Mieter auf Eigenbedarf herauskündigt. Dabei muss man Sonderfälle wie Härtefallregelungen (alte, behinderte oder sonstig eingeschränke Menschen, bei denen der Umzug nicht zumutbar wäre) beachten.

Wenn der Mieter die vereinbarte Miete nicht entrichtet oder auf sonstige Art die vertraglichen Pflichten in einem gewissen Maße missachtet, kann man auch dann kündigen. Aber dazu müssen erstmal Fehlverhalten seitens des Mieters vorhanden sein. Wenn der Mieter nicht ausziehen will und es keine Verfehlungen gibt, wirst du es so leicht nicht schaffen.

Eine weitere Möglichkeit wäre es dem Mieter einen Betrag X anzubieten, damit dieser auszieht. Ist in vielen Fällen die einfachste Variante. Aber auch hier bist du auf sein Mitwirken angewiesen.

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Guest

Richtigerweise ist es ein großer Unterschied, ob ich rechtsgeschäftlich Eigentum erwerbe (dann 566 BGB - Kauf bricht nicht Miete), oder aufgrund Zuschlag im ZV-Verfahren. Im letztgenannten Fall gilt in Deutschland das Sonderkündigungsrecht des 57a ZVG.

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vor 4 Stunden schrieb ShaiHulud79:

Richtigerweise ist es ein großer Unterschied, ob ich rechtsgeschäftlich Eigentum erwerbe (dann 566 BGB - Kauf bricht nicht Miete), oder aufgrund Zuschlag im ZV-Verfahren. Im letztgenannten Fall gilt in Deutschland das Sonderkündigungsrecht des 57a ZVG.

Danke, der Passus war mir nicht bekannt!

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vor 8 Stunden schrieb ShaiHulud79:

Richtigerweise ist es ein großer Unterschied, ob ich rechtsgeschäftlich Eigentum erwerbe (dann 566 BGB - Kauf bricht nicht Miete), oder aufgrund Zuschlag im ZV-Verfahren. Im letztgenannten Fall gilt in Deutschland das Sonderkündigungsrecht des 57a ZVG.

Auch im Falle des Sonderkündigungsrechts gilt , „Kauf bricht Miete nicht“ der einzige Unterschied liegt darin, dass man normalerweise nur als eingetragener Eigentümer kündigen darf.

Das Sonderkündigungsrecht im ZVG gestattet die Möglichkeit der Kündigung nach Zuschlag, man ist logischerweise noch nicht als Eigentümer eingetragen.

Auch hier muss man den Grund der Kündigung angeben, eine wahllose Kündigung gilt hier nicht. 

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Ich hatte neulich (Dez. 2018) einen ähnlichen Fall bei einem ZV-Verfahren. Lt. Gutachten gab es ebenfalls einen Mieter in der Wohnung. Nach Rücksprache mit der WEG-Verwaltung hat dieser "Mieter" jedoch nur einigermaßen regelmäßig die Nebenkosten bezahlt.

Mein Ansatz um den Mieter "loszuwerden" bzw. Handle-bar zu machen, war nicht das o. g. Sonderkündigungsrecht (funktioniert meistens nur, wenn man Eigenbedarf anmelden und nachweisen kann), sondern den angeblichen Mietvertrag rechtlich als Leihvertrag zu bewerten. Grundlage wäre hier die ausschließliche Zahlung der Nebenkosten ohne Mietzins. Ein Leihvertrag genießt keinen Kündigungsschutz und kann daher auch zu Gunsten des Leihenden in ein befristeten Mietvertrag (sofern ein unbefristeter Mietvertrag besteht, geht dies in Deutschland nämlich nicht) umgewandelt oder ganz gekündigt werden.

Sofern es aber regelmäßige Zahlungen gibt, die höher als die Nebenkosten sind, muss man wohl von einem unbefristeten Mietverhältnis ausgehen ...

Ob das geklappt hätte, kann ich nicht sagen, habe den Zuschlag nicht bekommen - die Wohnung ist zum 2,5fachen des Verkehrswertes weggegangen.

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