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Ph1l1pp

Möbliert vermieten Berlin - Einschätzung

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Hallo zusammen,

Der ein oder andere von euch wird ja bestimmt möblierte Zimmer/Wohnungen in Berlin vermieten. 

Ich wollte euch um eure Erfahrungen im Allgemeinen, sowie zu ein paar speziellen Punkten bitten. 
- wieviel über der marktüblichen Miete / Mietpreisspiegel liegt ihr denn?
- wie häufig habt ihr Mieterwechsel/ wie lange habt ihr Leerstand bis zur nächsten Vermietung?

Ich weiß natürlich dass es von Umfang und Art der Möblierung, von der genauen Lage etc. abhängt. Ich würde mich trotzdem über eure Erfahrungen freuen!
Im Speziellen geht es bei mir um die Vermietung einer möblierten / Teilmöblierten Wohnung in Steglitz nahe der Schlossstraße. Wenn jemand Erfahrungen mit der möbliert Vermietung in Steglitz hat wäre das natürlich besonders interessant!

Vielen Dank im Voraus, ich freue mich auf eure Antworten!
Philipp

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Hallo Philipp,

ich habe zwar in Berlin und Umgebung ca. 60 Einheiten (gros Nordrand Prenzlberg, Steglitz kenne ich nur rudimentär, vemute aber das aufgrund der FU dort eine gewisse Nachfrage sein könnte), vermiete aber nicht möbiliert, da mir das zu viel Arbeit wäre (ich wohne auch nicht vor Ort). Man darf bei Möbilierung ohnehin nicht deutlich über Mietspiegel liegen, da nur die kalkulatorischen Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen (analog Modernisierung). Jede andere Aussage ist falsch. Die Rechtssprechung hierzu ist eindeutig. Das LG Berlin geht von einer Lebensdauer (Afa von 10 Jahren) und 2% Zuschlag aus. D.h. wenn Du bei Ikea für 5000 Euro Möbel kaufst, darfst Du maximal 55 Euro als Möbelzuschlag über Mietspiegelmiete (bei Mietpreisbremse nehmen) Rechnung: 5000 *(10+2%)=600 Euro p.a. plus 10% (Wg. MIetpreisbremse in Berlin): 660 Euro /12 Monate: 55 Euro.

https://www.mieterbund.de/index.php?id=627

 

Ansonsten ist - wie Du wissen dürftest - aktuell in Berlin praktisch alles zu sehr hohen Preisen vermietbar, einfach mit IS 24 Anzeigen o.ä. ausprobieren.

Edited by Andreas

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 Hallo,

Ich vermiete eine drei Zimmer Wohnung in Hellersdorf, als möblierte WGZimmer. Jeder einzelne Mieter hat einen extra Mietvertrag.

Soweit ich weiß und das ist auch die Aussage von Verwaltern, bei einer Möblierung brauchst du dich nicht an den Mietspiegel genau halten, es gibt für eine Möblierung keine genauen Regelungen.

Bei mir ist der Mietpreis 20 m² 340,- Kalt 

400 € Warm. Ich habe Mindestmietdauer

1 Jahr und Kaum Mieterwechsel.

 

Man siehe auch die vielen Angebote bei ImmoScout möbliert 50qm für 1300,-   diese liegen weit über Mietspiegel.

 

Grüße

Edited by Chris Wurzer
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Vielen Dank für eure Antworten! 

Ich werde das einfach mal probieren. Den genauen "Möblierungsumfang" muss ich mir noch überlegen. 
Aber wir Chris schon meint deuten die ganzen Anzeigen bei ImmoScout und den anderen gängigen Portalen klar darauf hin 
das Preise (weit) über dem Mietspiegel möglich sind. 

Ich werde dann berichten wie gut es klappt :)

Grüße und bis 9.1. im Corroboree
Philipp

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Am 2.1.2019 um 15:52 schrieb Andreas:

Man darf bei Möbilierung ohnehin nicht deutlich über Mietspiegel liegen

Hi Andreas, ja schon aber doch nur sofern die Mietpreisbremse an diesem Ort gilt (angespannte Wohnungssituation). Sofern ich an Orten vermiete wo die Bremse nicht gilt, kann mir doch auch der Mietspiegel egal sein. Da bestimmt Angebot und Nachfrage den Preis und bei Neuvermietung kann ich den Preis beliebig ansetzen. Aber vermutlich gilt die Bremse schon im gesamten Berliner Raum? Die Ecke kenne ich nicht gut und hab auch nicht recherchiert. 

Korrektur: habs weiter unten in deinem Text überlesen. Da nennst du ja die Mietpreisbremse 

Edited by Stefan-RheinMain

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Am 2.1.2019 um 22:07 schrieb Chris Wurzer:

 Hallo,

Ich vermiete eine drei Zimmer Wohnung in Hellersdorf, als möblierte WGZimmer. Jeder einzelne Mieter hat einen extra Mietvertrag.

Soweit ich weiß und das ist auch die Aussage von Verwaltern, bei einer Möblierung brauchst du dich nicht an den Mietspiegel genau halten, es gibt für eine Möblierung keine genauen Regelungen.

Bei mir ist der Mietpreis 20 m² 340,- Kalt 

400 € Warm. Ich habe Mindestmietdauer

1 Jahr und Kaum Mieterwechsel.

 

Man siehe auch die vielen Angebote bei ImmoScout möbliert 50qm für 1300,-   diese liegen weit über Mietspiegel.

 

Grüße

Hallo zusammen,

ich vermiete ebenfalls einige Objekte in Berlin möbliert (Wohnen auf Zeit), u.a. auch um die Mietpreisbremse zu umgehen, so zB gerne 1-Zi-Wohnungen in Wedding für aktuell 16-18 EUR NKM. Hier lohnen sich mE auch noch höhere Ankaufspreise für bezugsfreie Wohnungen. Ich selbst bin allerdings voll berufstätig und mein Hausverwalter übernimmt den kompletten Aufwand (Mieterauswahl & Kommunikation, Anschaffung der Möbel und des Hausrats etc.).

Meine Frage an Chris: Wie genau regelst du das steuerlich? Ich hatte den Gedanken der (sehr lukrativen) Zimmervermietung auch schonmal, allerdings kann hier doch der Verdacht der gewerblichen Vermietung entstehen? Hast du für die Wohnung eine Anlage V und ordnest die drei Verträge zu? Oder jeden Raum einzeln und dann die Aufwendungen anteilig nach m2-Zahl zugeordnet?  Ein Mustermietvertrag würde mich hierzu interessieren. Wie ist es, wenn ein Mieter nicht zahlt? Kann man ein einzelnes Zimmer räumen lassen?

Viele Grüße

Hank

 

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Hallo nochmal,

Ich stehe jetzt gerade vor der Vermietung und ertstelle den Mietvertrag. Da würde ich gerne nochmal eure Erfahrungen in Anspruch nehmen.
- spezifiziert ihr die Einrichtungsgegenstände im Mietvertrag nach Zimmer? (ist in den meisten Vorlagen vorgesehen)

- gebt ihr eine Grundmiete und dann einen Möblierungszuschlag an oder einfach eine Gesamtmiete?
- habt ihr sonst iwelche Tipps für den Vertag oder Besonderheiten?

Vielen Dank im Voraus!
Philipp

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Am 11.3.2019 um 16:47 schrieb HankMoody:

Hallo zusammen,

ich vermiete ebenfalls einige Objekte in Berlin möbliert (Wohnen auf Zeit), u.a. auch um die Mietpreisbremse zu umgehen, so zB gerne 1-Zi-Wohnungen in Wedding für aktuell 16-18 EUR NKM. Hier lohnen sich mE auch noch höhere Ankaufspreise für bezugsfreie Wohnungen. Ich selbst bin allerdings voll berufstätig und mein Hausverwalter übernimmt den kompletten Aufwand (Mieterauswahl & Kommunikation, Anschaffung der Möbel und des Hausrats etc.).

Meine Frage an Chris: Wie genau regelst du das steuerlich? Ich hatte den Gedanken der (sehr lukrativen) Zimmervermietung auch schonmal, allerdings kann hier doch der Verdacht der gewerblichen Vermietung entstehen? Hast du für die Wohnung eine Anlage V und ordnest die drei Verträge zu? Oder jeden Raum einzeln und dann die Aufwendungen anteilig nach m2-Zahl zugeordnet?  Ein Mustermietvertrag würde mich hierzu interessieren. Wie ist es, wenn ein Mieter nicht zahlt? Kann man ein einzelnes Zimmer räumen lassen?

Viele Grüße

Hank

 

Hallo, zu deinen Fragen. Nur weil ich eine Zimmer Vermietung betreibe, ist ja Nicht gleich gewerblich.

Bei mir gibt es eine Mindestmietdauer von einem Jahr somit bin ich nicht gewerblich tätig. Wenn du hier aber einen genauen Gesetzestext haben willst frag am besten deinen Steuerberater.

Bei deiner möblierten Wohnung in Wedding, denke ich schon, dass du dort viel mehr als 18 Euro nehmen kannst, kommt natürlich auch auf deine Möblierung drauf an.

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Am 22.4.2019 um 08:51 schrieb Ph1l1pp:

Hallo nochmal,

Ich stehe jetzt gerade vor der Vermietung und ertstelle den Mietvertrag. Da würde ich gerne nochmal eure Erfahrungen in Anspruch nehmen.
- spezifiziert ihr die Einrichtungsgegenstände im Mietvertrag nach Zimmer? (ist in den meisten Vorlagen vorgesehen)

- gebt ihr eine Grundmiete und dann einen Möblierungszuschlag an oder einfach eine Gesamtmiete?
- habt ihr sonst iwelche Tipps für den Vertag oder Besonderheiten?

Vielen Dank im Voraus!
Philipp

 Hallo, naja die genaue Möblierung und der Zustand sollte auf jeden Fall in dein Übergangsprotokoll.

Also ich nehme eine Gesamtmiete Und splitte nicht die Möbel zu der Miete extra auf.

Weiterhin würde ich in deinem Vertrag eine Mindest Mietdauer reinschreiben. 1 Jahr mindestens

Bei mir sind sogar die Betriebskosten pauschal, somit weniger Verwaltungsarbeit

Edited by Chris Wurzer

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Am 22.4.2019 um 12:35 schrieb Chris Wurzer:

Bei mir sind sogar die Betriebskosten pauschal, somit weniger Verwaltungsarbeit

Machst du das nach der "Wo kein Kläger da kein Richter" Methode, oder hast du da was anderes? Schließlich gibt es keine Pauschalen Betriebskosten mehr, sondern verbrauchsabhängige BK sind immer abzurechnen.

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vor 17 Stunden schrieb KFleischer:

Machst du das nach der "Wo kein Kläger da kein Richter" Methode, oder hast du da was anderes? Schließlich gibt es keine Pauschalen Betriebskosten mehr, sondern verbrauchsabhängige BK sind immer abzurechnen.

Also meines Erachtens können Betriebskosten pauschal abgerechnet werden, das muss nur im Mietvertrag vereinbart sein.

 

https://www.mietrecht.com/nebenkostenpauschale/

https://ratgeber.immowelt.de/a/betriebskostenpauschale-als-alternative-zur-vorauszahlung.html

Edited by Chris Wurzer

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Also meines Erachtens können Betriebskosten pauschal abgerechnet werden, das muss nur im Mietvertrag vereinbart sein.
 
https://www.mietrecht.com/nebenkostenpauschale/
https://ratgeber.immowelt.de/a/betriebskostenpauschale-als-alternative-zur-vorauszahlung.html
Pauschale Nebenkosten hab ich auch in MFH wo die Mieter Strom Wasser Heizung mit dem Versorger abrechnen.

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