Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
Smart

Faktor 20 noch sinnvoll?

Recommended Posts

@Friedrich Hi:

Nee, ich unterstelle keinen EFFEKTIVEN Renditeunterschied von 1%, das ist ja gerade das Ergebnis der obigen Betrachtung ! Unterstellt hatte ich eine Bruttomietrendite von 8% (= Faktor 12,5) bei 1.000 €/m2-Immobilien und eine Bruttomietrendite von 4% (= Faktor 25) bei 8.000€/m2-Immobilien. Entscheidend bei dieser ganzen Betrachtung ist einzig und allein, was NACH den ganzen Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Leerstand, nicht uml.f. NK, Rechtsanwaltskosten, Zinszahlungen, Steuer und was sonst noch alles anfällt) übrig bleibt und man sich effektiv in die Hosentasche stecken kann oder an die Bank in Form einer Tilgung abführt. (Die Kredittilgung ist für die Gewinnbetrachtung keine Bewirtschaftung im eigentlichen Sinne, das ist linke Tasche - rechte Tasche !) Also als tatsächlicher Gewinn bleibt eben lediglich ca. 1% mehr bei den 1.000€/m2-Immos bezogen auf den Kaufpreis hängen, OBWOHL die ursprüngliche Sollmietrendite doppelt so hoch ist ! Das war ein Bestandteil, den mein Posting verdeutlichen sollte.

Dieser letztendlich recht geringe EFFEKTIVE Renditeunterschied von 1% liegt hauptsächlich an um ein Vielfaches höheren Instandhaltungskosten bzw. n.ulf. NK und deutlich höheren Steuern bei den 1.000 €/m2-Immos.  Dieses kleine Renditeplus ist auf der Habenseite der 1.000 €/m2 -Immos, und jetzt kommt die längere Liste mit den Negativaspekten ...

Das ist kein Tippfehler, sondern Realität, dessen sich viele gar nicht bewusst sind.

 

@Toprock:

Meiner einfachen Vergleichsrechnung liegt bei der 8.000 €/m2-Bude ein m2-Mietpreis von exakt 26,67 € zugrunde. ( =  (16.000/12)/50 ). Bei einer eher kleineren m2-Anzahl (hier 50 m2) ist natürlich der m2-Preis auch immer etwas höher als im Schnitt.

(Den 1.000 m2-Buden lag im Bsp. ein m2-Mietpreis von 6,67 € zugrunde (  =(4000/12)/50 )

Im übrigen hatte ich vor ca. 1 Jahr nahezu  exakt so einen Deal abgeschlossen mit den dem Vergleichsbsp. zugrunde liegenden Parametern; ist also sehr praxisnah.

 

 

 

Um auf das eigentliche Threadthema nochmal zurückzukommen:

Ob es heute sinnvoll ist, zu einem Faktor von 20 zu kaufen oder nicht, muss differenziert betrachtet werden. Dies ist in vielfacher Hinsicht eine Frage des Bezugs:

Ja, es ist richtig, dass eine Immobilieninvestition vor 5-10 Jahren in den aller meisten Fällen ertragreicher gewesen ist/wäre als eine heutige. Aber diese Betrachtung ist nicht zielführend. Wie die Situation in der Vergangenheit ausgesehen hatte, ist vollkommen irrelevant. Entscheidend ist einzig und allein, ob aus heutiger Sicht eine jetzige Investition sinnvoll erscheint bzw. welche konkreten Alternativen es zu einer heutigen Investition gibt. (z.B. wäre es vor 5 Jahren quatsch gewesen zu sagen, Amazon ist jetzt 10.000% gestiegen, also kaufe ich nicht mehr/verkaufe; denn danach folgte nochmal eine Versechsfachung) Es gibt neben Immobilien natürlich auch andere Investitionsalternativen, was aber jetzt den Rahmen sprengen würde. Mir geht es zunächst nur um die Frage, ob in der jetzigen Situation ein Immobilienkauf sinnvoll ist oder ob man damit besser noch etwas warten sollte.

Die Beantwortung dieser Frage ist zu einem wesentlichen Teil von der Art der Finanzierung abhängig, also z.B. rein aus EK oder rein aus FK, und wie lange die Zinsbindung ist und muss somit differenziert beantwortet werden:

a)

Finanzierung komplett aus EK (mit Faktor 20):

 --> Mietrendite: 5% (IST);

davon gehen ab (grob überschlagen):

- rund 1%-Punkt für Instandhaltung

- ca. 0,5 %-Punkte für nicht umlagefähige Kosten

- Steuer knapp 1%-Punkt

Verblieben gut 2,5%.

Nach Abzug der Inflation bleibt noch ein realwirtschaftlicher Ertrag von gut 0,5% übrig.

Und insb. im Falle von Immobilienpreisrückgängen hätte man in der Regel schon realwirtschaftliche Verluste.

--> halte ich nicht für sinnvoll

 

b)

Finanzierung komplett aus FK (auch Faktor 20).

Die immense Gefahr, die die meisten immer sehen, sind deutlich einbrechende Immobilienpreise. So ein Szenario kommt nicht von allein, sondern wird (externe Schocks wie Dexit mal ausgenommen) durch einen Zinsanstieg ausgelöst, der zur Folge hat, dass wieder mehr gemietet wird, die Kredit basierte Kaufnachfrage zurückgeht und sich somit die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen wieder mehr schliesst, d.h. also die Mietrenditen wieder steigen. Dies kann eben auf unterschiedliche Arten erfolgen, Stagnation Kaufpreise und Anstieg der Mieten (wovon ich eher ausgehe; zumindest in gefragten Lagen) oder Absinken der Immobilienpreise und Gleichbleiben der Mietpreise (wovon viele ausgehen) Natürlich kann auch alles extrem einbrechen, aber man unterstelle mal  folgendes bereits düstere (!)

Szenario:

Die Immobilienpreise fallen innerhalb der nächsten 10 Jahre um 20% und bleiben dann die nächsten 10 Jahre auf diesem Niveau. Mietpreise bleiben durchgängig auf heutigem Niveau.

Infolge des Immobilienpreiseinbruchs sei dann aber auch das Zinsniveau in 10 Jahren um rund 3%-Punkte (denn bei geringeren Zinsniveauanstiegen werden die Immopreise nicht so stark einbrechen) gestiegen.

 

Frage:

Ist es nun besser direkt bei (hohen) Preisen zu kaufen, oder erst am Tiefpunkt nach 10 Jahren ?

Für den rein EK-basierten Investor ist ein 10-jähriges Warten natürlich besser, aber wie sieht es für den FK-basierten Investor aus ?

 

Bsp.:

Kauf Immobilie (ordentliche Lage) 1.000.000 €, 100.000 € NK; 110%-Finanzierung , Mietrendite 5%.

In 20 Jahren soll die Immobilie wieder verkauft werden.

 

Variante1: (Kauf heute)

Kreditaufnahme: 1.100.000 € auf 20 Jahre fest zu 2% (z.B. durch Einbringung weiterer Sicherheiten), Mietrendite 5% (auf Ist-Basis)

grobe Simulation:

Miete: + 50.000 € (Ist)

Insta:    - 10.000 €

nufNK:   - 5.000 €

Zinsen: - 22.000 € (anfänglich, nachher weniger)

Steuer-

rückerst.: + 2.000 € (ca., wegen steuerl. Verlust)

Verbleibt:

15.000 €, die zur Tilgung genutzt werden (können), womit die Finanzierung CF-neutral ist.

Nach 10 Jahren verbliebe eine Restschuld von etwas weniger als 950.000 € (ca. 935.000 €, um genau zu sein; es werden ja in jedem Jahr mehr als 15.000 € getilgt wegen des Zinseszinseffekts; stimmt dann zwar auch nicht ganz, weil nach erfolgter Tilgung der negative Steuerertrag nicht mehr ganz so hoch ist, aber diese Details sind bei dieser groben Betrachtung zu vernachlässigen)).

Innerhalb dieser 10 Jahre sei nun der Immobilienpreis um 20% auf 800.000 € eingebrochen. Buchhaltärisch hat man zwar einen Verlust gemacht von 135.000 € (wovon 100.000€ von den KN stammen, die man von Anfang an ohnehin im Verlust ist). Diese Investition erscheint zwar zunächst wenig sinnvoll.

ABER:

Die Investition geht noch weitere 10 Jahre (mit bestehender Zinsfestschreibung !), in denen Kaufpreis- und Mietpreisstabilität bestehe. Es werden dann also weitere ca. 200.000 € (wegen Zinseszinseffekt kommt es hier zu einer zusätzlichen Tilgung von ca. 50.000 €)  getilgt, so dass nach 20 Jahren eine Restschuld von ca. 735.000 € bestünde bei einem Immobiliengegenwert von 800.000 €, also unter dem Strich sogar bereits ein nicht unerheblicher Gewinn von 65.000 € verbliebe.

Das Entscheidende ist hierbei die Erkenntnis, dass es in Variante2 zu (deutlichen) Verlusten kommt, OBWOHL man NACH dem Preisrückgang um 20% kauft :

 

Variante 2: (Kauf derselben Immobilie in 10 Jahren zu 800.000 €, NK 80.000 €)

Kreditaufnahme 880.000 €, auf 10 Jahre fest zu 4,5%

(ebenso z.B. durch Einbringung weiterer Sicherheiten); (unterstellt war ein 3%-Punkt Anstieg des Zinsniveaus; aufgrund der 10J kürzeren Laufzeit bei Abschluss betrage der Zinssatz dann nicht 2% + 3% = 5%, sondern nur 4,5%)

grobe Simulation:

Miete: + 50.000 € (Ist) (entspricht nun schon einer Mietrendite von deutlich über 6% !)

Insta:    - 10.000 €

nufNK:   - 5.000 €

Zinsen: - 40.000 € (minimal weniger)

Steuer-

rückerst.: + 5.000 € (ca., wegen steuerl. Verlust)

Verbleibt:

0 €.

D.h. Tilgung erfolgt keine (etwa wie bei Schweizer Krediten); Finanzierung ist CF-neutral

D.h. nach 10 Jahren verbleibt eine Restschuld von 880.000 € bei einem Gegenwert von 800.000 €, also ein dicker Verlust von 80.000 €.

Variante 1 ist ganz offenkundig Variante 2 vorzuziehen und dies OBWOHL die Mietrendite höher  und der KP tiefer in Variante2 ist !

 

Jetzt kann man diesselbe Simulation in vielfältigster Weise variieren, z.B. dass in den letzten 10 Jahren die Preise nochmal 10% steigen, also ein Immobiliengegenwert von 880.000 € vorliegen würde, dann hätte man in Variante1 einen sehr hohen Gewinn, in Variante 2 grade so + - 0 usw.

Was man jedoch auch konstatieren muss: Eine kurze anfängliche Zinsbindung von nur bspw. 10 Jahren hätte wenig Sinn, da man dann tatsächlich etliches Geld verlieren würde, wenn man sich dann nach 10 Jahren zu höheren Zinsen refinanzieren müsste oder die Immobilie verkaufen müsste.

 

 

Fazit der ganzen Sache:

Für diejenigen, die eine hohe FK-basierte Finanzierung mit langer Zinsbindung anstreben, macht es wenig Sinn, auf einen Preisrückgang der Immobilien zu warten. Denn dieser dürfte aller Voraussicht nach einhergehen mit einem deutlichen Zinsniveauanstieg und dieser Zinsniveauanstieg ist dann fataler als ein deutlicher Kaufpreisrückgang ! Besser wäre es direkt zu investieren und eine lange Festschreibung wählen.

Anders sieht die Situation natürlich aus bei EK-basierten Finanzierungen, wo ein Warten auf einen Preisverfall durchaus Sinn machen kann.

(Ganz kurze Festschreibungen 1-2 Jahre sollten noch ok sein). Aber Finanzierungen mit mittlerer Zinsbindungsfrist (also einer Festschreibung im Bereich von 5-10 Jahren) halte ich für problematisch.

Es kann also durchaus Sinn machen, eine bereits weitestgehend abbezahlte Immobilie heute zu verkaufen, aber gleichzeitig eine neue voll auf Kredit mit langer Festschreibung zu kaufen.

 

Sicher werden viele bemängeln, dass bei obigem Bsp. kein positiver CF übrig bleibt. Das ist ein Thema für sich, (natürlich ist es besser, wenn der CF positiv ist, ich halte dies jedoch nicht für notwendig); vor allem aber und das sollte die Bezugsbasis hierbei sein:  dieses Immobilieninvestieren mit pos. CF ist  ja erst so in den letzten gut 10 Jahren flächendeckend aufgekommen, als die Zinssätze auf ein historisches Tief gingen. Früher wurde über Jahrzehnte (oder noch länger) erfolgreich in Immobilien investiert bei Zinssätzen von 5% und mehr, da wurden ständig (anfangs) negative CFs erzielt, hat aber auch funktioniert (weil der Wert der Immobilie gestiegen ist und damit verbunden auch die Mieten). In obigem Bsp. ist es nun sogar so, dass TROTZ immensem Preisrückgangs noch Gewinne entstehen.

Das ist zwar ein Wochen füllender Komplex, aber mich interessiert: Viele halten das jetzige Immobilienpreisniveau für zu hoch und verkaufen, ok. Nur das macht ja nur dann Sinn, wenn KONKRETE Alternativanlagen zur Verfügung stehen, mit der eine höhere Rendite bei gleichem Risiko zu erwarten ist. Was ist diese ominöse Anlagealternative KONKRET, die 2-stellige EK-Renditen bei überschaubarem Risiko bringt ? Ich bin trotzt intensiver Suche nicht fündig geworden.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 1 Stunde schrieb Mars:

@Toprock:

Meiner einfachen Vergleichsrechnung liegt bei der 8.000 €/m2-Bude ein m2-Mietpreis von exakt 26,67 € zugrunde. ( =  (16.000/12)/50 ). Bei einer eher kleineren m2-Anzahl (hier 50 m2) ist natürlich der m2-Preis auch immer etwas höher als im Schnitt.

(Den 1.000 m2-Buden lag im Bsp. ein m2-Mietpreis von 6,67 € zugrunde (  =(4000/12)/50 )

Im übrigen hatte ich vor ca. 1 Jahr nahezu  exakt so einen Deal abgeschlossen mit den dem Vergleichsbsp. zugrunde liegenden Parametern; ist also sehr praxisnah.

Ok, mit Deinen Zahlen gerechnet:

1000m2-Buden mit Mietpreis 6,67€ (x 8 ) bringen 53,36 Euro

8000m2 Bude mit Mietpreis 26,67 bringt die Hälfte (vom Mehraufwand mal abgesehen).

Warum findest Du dann 8000m2 Buden dann so interessant? Weil sie nur den halben Ertrag bringen? Fällt ein Mieter in den (8) 1000m2 Buden aus, ist das ärgerlich aber verkraftbar. Fällt Dein 8000m2 Mieter aus, hast Du ein Problem..!

 

Zu Deiner steuerlichen Betrachtung: Wenn Du weniger "Gewinn" machst, zahlst Du weniger Steuern. Das ist KEIN Vorteil sondern die Folge von dem schlechteren Ausgangsbedingungen. Also zahle ich lieber mehr Steuern weil ich ein höheres Einkommen habe...

Edited by Toprock

Share this post


Link to post
Share on other sites

Das Fazit meines vorangegangenen Postings/Rechnung war eine Gegenüberstellung von Positiv- und Negativaspekten der 8.000 €/m2 bzw. 1.000 €/m2-Immobilien.

Aus Sicht der 1.000 €/m2-Immobilien ergibt sich der nachfolgende Positivaspekt 1 und die nachfolgenden Negativaspekte 2A-E

1.

NACH Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten (Zinsen, Instandhaltung, nicht uml.f.NK, Rechtsanwalt, Steuern etc.) ist der effektive MietrenditeVORTEIL der 1.000 €/m2-Buden nicht mehr 4% (bzw. doppelt so hoch, also 8% vs 4%), sondern nurmehr etwa 1% höher (bezogen auf den Objektgesamtwert) !

Es kommt nicht darauf an, was auf irgendwelchen Kontoauszügen oder Mietverträgen steht (bzw. davon abgeleitete m2-Preis-Werte), entscheidend ist einzig und allein, was NACH der kompletten Bewirtschaftung übrig bleibt und man sich entweder dauerhaft in die Hosentasche stecken kann oder der Bank in Form von Tilgung abführt.

Dieser (doch bereits recht geringe) Renditevorteil von ca. 1% ist der einzige für mich ersichtliche Pluspunkt für die 1.000 €/m2-Immobilien.

(wobei dies natürlich auch in gewisser Weise schlecht ist, da eben nur noch ein Viertel von der in der anfänglichen Sollmietbetrachtung ermittelten Renditedifferenz von 4% übrig bleibt)

 

Dann hatte ich diverse negative Punkte aus Sicht der 1.000 €/m2-Immobilien angeführt:

 

2.A)

Top-Lage- Immobilien haben langfristig eine höhere Wertentwicklung als Immobilien in schlechteren Lagen (ca. 1% pa)., wodurch die effektive Mietrenditedifferenz schon wieder egalisiert ist). Und davon ausgehend auch eine stärkere Steigerung der Mietpreise.

 

2.B)

Top-Lage-Immobilien weisen langfristig eine höhere Vermietungsquote auf als welche in schlechteren Lagen,

 

Einschub:

Du hast RECHT, die Ws, dass der eine 8T €/m2-Mieter ausfällt, ist höher als dass alle 8 1T €/m2-Mieter gleichzeitig ausfallen. Dies ist klar: Je größer die Gesamtanzahl, desto niedriger die Ws, dass alle gleichzeitig ausfallen. Deswegen ist es auch gut, wenn man ausreichend Liquidität hat und vor allem mehrere Objekte hat (was bei mir der Fall ist). Damit nimmt das von dir beschriebene Risiko bereits drastisch ab. Angenommen, die Ausfallwahrscheinlichkeit eines 8T€/m2-Mieters wäre 10%. Dann wäre bei einem Portfolio von 7 Objekten mit 8T€/m2 die Ws für einen Totalausfall bereits 0,0000001, was in etwa der Ws eines Sechsers im Lotto entspricht, also sehr unwahrscheinlich ist.  Umgekehrt muss man aber auch festhalten, dass bei der Beschränkung auf das Bsp mit einem 8T€/m2-Mieter und acht 1T€/m2-Mietern die Ws, dass ALLE korrekt zahlen, deutlich höher ist bei der 8.000er-Variante. Selbst wenn man diesselbe Zahlungsws für alle unterstellt ( sagen wir 90%), dann wäre im 8.000er-Fall die Ws, dass ich die komplette Soll-Miete erhalte 90%, in dem Fall der acht 1.000 €/m2-Mieter aber wäre die Ws nur

0,9 hoch 8 = 43%.

Unter dem Strich gleichen sich diese beiden Effekte bzw. Extremszenarien auf Dauer aus (immer vorausgesetzt, die Leerstandquote ist bei allen Mietern gleich). 

Nur ist es aber eben wie gesagt so, dass die durchschnittliche Leerstandsquote in den schlechteren Lagen höher ist und somit ist der tatsächlich erhaltene Anteil an der Soll-Miete in den besseren Lagen IM SCHNITT auf Dauer höher, (was nicht heißt, dass es mal eine Phase geben kann, wo es andersrum besser aussieht). 

Ende Einschub

 

Leerstand gibt es überall (auch Top-Lage-Immobilien sind davor nicht völlig gefeit), aber es gibt eben MEHR Leerstand in den 1.000 €/m2-Buden, d.h. die Gefahr insolvent zu werden, da zu wenig Miete reinkommt, ist bei den 1.000 €/m2-Buden IM SCHNITT höher. Vor allem besteht bei den niedrigpreisigen Immobilien die Gefahr, die Immobilie überhaupt nicht vermietet zu bekommen, weil eben soviel in der umliegenden Gegend leer steht und GAR KEINE Nachfrage besteht, auch nicht z.B. zur Hälfte des Preises (ich erlebe/erlebte das u.a. selber im Bekanntenkreis). 

Diese niedrigere durchschnittliche Vermietungsquote führt in der Realität dann auch zu einem niedrigeren effektiven Mietrenditeunterschied, denn in dem Bsp. war überall Vollvermietung unterstellt.

Die höhere Vermietungsquote bei den Top-Lage-Immobilien merkt man z.B. auch bei Neuvermietungen, wo bei Besichtigungsterminen dann gleich mal 10 Interessenten am Stück kommen (einer wollte zB mal ein "Vormietrecht" haben, bevor er überhaupt die Wohnung gesehen hatte; hab ich so noch nie bei einer niedrigpreisigeren Wohnung gesehen).

 

(Aber es ist natürlich überall schwieriger geworden mit der Vermietung, weil jeder nurmehr selber kauft, wenn er kann.)

 

2.C)

Die Mieterqualität ist in besseren Lagen besser; dies betrifft zum einen die Bonität des Mieters; da gibts in den schlechteren Lagen häufiger mal Probleme mit der Mietzahlung durch Arbeitslosigkeit etc. und dann dauert es mitunter sehr lange bis der entsprechende nicht zahlende Mieter rausgeklagt wurde. 100% kann man sich dort auch nicht gegen vorsätzliche Mietnomaden schützen (z.B. wenn die Auskunft des angeblichen "Vorvermieters" gefaked war), in den besseren Lagen kommen sie meist wegen ihres zu niedrigeren Gehaltnachweises erst gar nicht zum Zug.

Aber auch das Verhalten des Mieters ist in den schlechteren Lagen oft unangenehmer. Man bekommt auf EV Beschwerden, dass der Mieter zu viel Radau macht und andere Hausbewohner stört. Dann gehen die oft nicht sehr zimperlich mit der Wohnung um, d.h. die Renovierungskosten bei Auszug sind eher höher. 

 

2.D)

Der Arbeitsaufwand bei Immobilien in schlechteren Lagen ist bezogen auf denselben Objektgegenwert exorbitant höher und damit der eigene Arbeitslohn pro Stunde deutlich niedriger. 

 

2.E)

Hatte ich bislang noch gar nicht angeführt, ist aber bei den 1.000 €/m2-Immos oft ein Problem: 

Die Kreditzinsen sind höher bei kleineren Beträgen (z.B. bei Krediten unter 50.000 €). Wenn man nicht grad im Paket finanzieren kann, muss man oft einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen.

Hinzu kommt, dass manche/viele Banken Objekte in gewissen (aus Sicht der Bank) perspektivlosen Lagen gar nicht erst finanzieren oder wenn, zu schlechteren Zinssätzen als eben in einer besseren Lage. 

 

 

Ich denke, es reicht an Negativaspekten.

Jeder muss nun zwischen dem Punkt 1 und den Punkten 2A-E abwägen, was ihm wichtiger ist. Meine Abwägung fällt vom Grundprinzip eindeutig zugunsten der Top-Lagen aus. Ich sage damit aber nicht, dass ein 1.000 €/m2-Investment schlecht sein muss. Ich halte es nur für DEUTLICH riskanter/arbeitsintensiver.

Allerdings räume ich ein, dass es mittlerweile sehr schwer geworden ist, in guten Lagen was Ordentliches zu vernünftigen Konditionen zu finden und wenn, muss man sehr schnell sein (da gehts mitunter um Stunden), aber ist sicher nicht unmöglich. Unter 3,5% anfänglicher Mietrendite gehe ich bei Wohnungen nicht, 4% Sollmietrendite ist für Top-Lagen aber völlig ok.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...