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Smart

Faktor 20 noch sinnvoll?

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vor 7 Stunden schrieb Smart:

Ich stand in der Wohnung und dachte...die ist es, die mußt du einfach haben 😁.......

Natürlich ist es etwas zocken. Stand heute kann man damit kein CF verdienen. Vielleicht muß man nachschießen, was kein Problem darstellt. Die Entwicklungsmöglichkeiten sind aber auch da. Guter Schnitt, Balkon, Stellplatz und ein schöner Blick vom Wohnzimmer auf die Uni (quasi Meerblick😉).

Ich mache vieles an Renovierungen selbst, daher drückt sich an der Stelle wieder der Preis. Um Leerstand brauche ich mir in der Lage ebenfalls keinen Kopf machen.

Naja. Du @Smart bist dann halt entweder "Selbstnutzer" oder "Kapitalanleger", aber kein "Immobilienunternehmer" (Immo+Preneur)
Das Forum wird dir entsprechend wenig Nutzen bringen, da die Leute hier komplett andere Interessen verfolgen. Nicht bös gemeint. Wenn du deiner Arbeitszeit keinen Wert beimisst, dann ist es eben ein Hobby.

Das ist so, als würde ein Gourmet in einem Forum für Kantinenbetreiber anmelden um die um Rat für die Zubereitung von Steaks zu befragen.

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Ich kaufe Immobilien seit über 10 Jahren und habe noch NIE eine Immobilie mit einem Faktor unter 20 gekauft und bereue das überhaupt nicht, ganz im Gegenteil. Allerdings kaufe ich auch nur in Top-Lagen in Ballungszentren mit (weiterhin zu erwartendem) Bevölkerungswachstum. 

Natürlich kann man keine Pauschalisierungen aufstellen, aber tendenziell bin ich von Nachfolgendem überzeugt:

Ich halte diese Prärieimmobilienkäufe mit 7-8% Sollmietrendite für deutlich riskanter. Im Moment haben wir zwar eine konjunkturell passable Situation in Deutschland. Aber wenn wir mal wieder eine echte Wirtschaftskrise bekommen (ich meine damit jetzt keine Lapalien wie nach der Lehman-Pleite vor ca. 10 Jahren), dann sind es grade diese Randlageimmobilien mit 8% Mietrendite, die dann Probleme mit der Vermietung machen, da dort vorwiegend zB Leiharbeiter, die dann als erstes entlassen werden, wohnen bzw. Leute, die nicht mehr solvent sind, aber es noch Zeit braucht, sie rauszuklagen (man dann vermutlich auch keinen Nachfolgemieter findet) und das Leerstandsrisiko in diesen Regionen eben exorbitant höher ist als in den wirklich guten Lagen , wo immer eine gewisse solvente Nachfrage herrscht. Und keine Miete bedeutet auch alle NK selbst tragen etc.) Ich habe z.B. EU-Angestellte oder einen Millionär als Mieter. In den höherrenditeträchtigen Randlagen muss man sich dann womöglich noch mit Harzern etc. rumärgern. (klar es gibt da auch Zwischenstufen)

Diese Immobilien mit niedrigen Faktoren sind in der Regel eine Wette auf die Konjunktur, klar kann das klappen und die Wirtschaft wurschtelt irgendwie noch weitere 10 Jahre vor sich hin und man hat dauerhafte Vollvermietung, aber die Rahmenbedingungen können sich auch sehr schnell ändern. Die Preise in den Ballungszentren fallen zwar in Krisen auch etwas, aber eben bei weitem nicht so stark wie die auf der Wiese/in Randlagen.

Die Situation ist ja ähnlich der am Aktienmarkt. Immobilien in Top-Lagen mit hohem Faktor entsprechen Aktien von Weltmarktführern mit höherem KGV (=Faktor), die Immobilien in Randlagen entsprechen Aktien von kleineren Unternehmen mit niedrigerem KGV als das der Weltmarktführer. Was an der Börse tendenziell zu beobachten ist, dass in konjunkturellen Aufschwungsphasen die kleineren (spekulativeren) Unternehmen besser abschnitten als die globalen Grosskonzerne, dass jedoch in den Krisenzeiten die Weltmarktführer deutlich besser abschneiden (zwar auf absoluter Basis meist auch etwas an Wert verlieren, aber eben z.B. weit weniger oft bankrott als kleinere Unternehmen gehen) und auf ganz lange Sicht im Schnitt auch insgesamt besser abschnitten. Und ein hohes KGV an der Börse bedeutet nicht, dass die Akltie deshalb unattraktiv ist --> siehe Amazon, die vor Jahren schon mit KGVs > 100 gehandelt wurde (von vielen Analysten fälschlicher Weise als zu teuer bezeichnet wurde), aber trotzdem weiter gestiegen ist.

--> bei den Immobilienkäufen führt ja eine anfängliche Mietrendite von 4% nach einer Wertverdopplung, auch etwa zu einer Verdopplung der Mietrendite auf 8% bezogen auf den Kaufpreis (wenn Miet- und Kaufpreise in etwa im Einklang sich bewegen, was zuletzt durch die Niedrigzinspolitik natürlich nicht der Fall war), also genauso wie sich das KGV mit höheren Unternehmensgewinnen erniedrigt, erniedrigt sich auch der Faktor bei Immobilieninvestments durch Wertsteigerung; der Faktor ist also nicht als statisch anzusehen.

Mir kommt die heutige Immobiliensituation so ein bisschen wie die am Neuen Markt seinerzeit vor. Alles steigt, auch (und insb. die Randlageimmobilien) steigen massiv im Preis, naja, was blieb übrig ? Solide Werte wie Grenke Leasing oder Qiagen etc.

Also die gegenwärtige ordentliche konjunkturelle Lage täuscht etwas über den langfristigen Schnitt hinweg, auf dem Immobilieninvestitionen beurteilt werden sollten. Und dieses Mehr an Mietrendite (von 3-4%), was man bei den Randlage-/Prärie-Immobilien bekommt, sollte diesem Risikoausgleich entsprechen, nur ob es dies wirklich auf lange Sicht tut, halte ich zumindest für sehr fragwürdig.

Ich verfolge die Preisentwicklung von Immobilien seit ca. einem Vierteljahrhundert. Fortwährend meldeten / melden sich so genannte Immobilien-Experten zu Wort, dass die Immobilienpreise in München zB zu teuer wären. Fakt ist jedoch, dass dort die Preise sich mit wenigen Ausnahmen kontinuierlich nach oben entwickelten. Dass sich ein Polizist dort schon lange keine Mietwohnung mehr von seinem Gehalt leisten kann, ist ja kein Grund dafür, dass dort die Preise jetzt fallen müssen. Es geht um das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und ich gehe davon aus, dass die Nachfrage weiterhin steigen wird bei nicht allzusehr zunehmendem Angebot (ist ja bereits fast alles verbaut) es in Zukunft Leute geben wird, die auch mal 3.000 € für eine 30 m2 bezahlen werden (auch wenn sich das viele nicht leisten werden können). München ist im Vergleich zu anderen europäischen Städten wie Paris billig. Und überhaupt sind die deutschen Immobilienpreise im zentraleuropäischen Vergleich relativ niedrig.

Ein Argument, gute Lagen zu kaufen, ist auch, dass sich Renovierungskosten %-ual deutlich weniger auswirken. Also ob ich eine 50 m2 - Wohnung mit einem m2-Preis von 1.000 € renovieren muss oder eine baugleiche mit einem m2-Preis von 10.000 €, läuft auf denselben Kapitalbedarf hinaus. Nur bleibt natürlich im 2. Fall von der Miete signifikant mehr übrig als im 1. Fall. Zudem sind auch die Mietertragssteuern höher bei den schlechteren Lagen mit höherer Mietrendite.

 

Fazit:

Es gibt natürlich auch noch Kompromisse mit halbwegs passablen Lagen und Faktoren im Bereich 15-20.

Aber ich halte Immobilien mit Faktoren über 20 für sehr interessant, würde auch noch zukaufen, wenn ich kann. Dazu interessiert mich allerdings die Kreditvergabepraxis . Würde mich freuen, wenn mir da noch jemand weiterhelfen kann --> siehe  

 

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Am 24.4.2019 um 04:20 schrieb Mars:

Ich kaufe Immobilien seit über 10 Jahren und habe noch NIE eine Immobilie mit einem Faktor unter 20 gekauft und bereue das überhaupt nicht, ganz im Gegenteil. Allerdings kaufe ich auch nur in Top-Lagen in Ballungszentren mit (weiterhin zu erwartendem) Bevölkerungswachstum

Fazit:

Es gibt natürlich auch noch Kompromisse mit halbwegs passablen Lagen und Faktoren im Bereich 15-20.

Aber ich halte Immobilien mit Faktoren über 20 für sehr interessant, würde auch noch zukaufen, wenn ich kann.

 

Ich sehe die Angelegenheit etwas anders (bis auf die Einschätzung dass die Kaufpreise gerade auch in Pampaorten zu hoch sind):

Ich halte einen für einen Kleinvermieter doch recht netten Bestand (> 100 Einheiten, einiges an Gewerbe) meist in den jeweiligen Altbauvierteln von Berlin, Umgebung und ostdeutschen Großstädten über 200.000 Einwohnern, für den ich bei Kauf im SChnitt das 8 Fache der nach Optimierung erwarteten NKM bezahlt hatte (Kauf erfolgte fast ausschließlich 2007-2012, mittlerweile liege ich im Schnitt etwas über dem 6fachen, inkl. Nebenkosten und Umbaukosten etwas unter dem 7 fachem). Bis auf ein kleines WGH in sehr guter Geschäftslage in Rostock und einem kleineren (6 Einheiten) Neubau-MFH direkt an einem See im Berliner Umland sind die Lagen alle Mittel bis Einfach. Meine Mieterschaft ist im Wohnbereich fokussiert auf Angestellte (keine Selbstständige bis auf Einzelfälle, keine Harzer bis auf Altfälle und Alleinerziehende mit Elternbürgschaft) und Studenten mit Elternbürgschaft. Ich hatte bisher bei Wohnungsmietern noch keinen einzigen Mietausfall bei den Vermietungen die ich selbst durchgeführt habe und habe nur selten Leerstand. Eine Vermietung an bestimmte Akademikergruppen (Anwälte, Lehrer, Sozialberufe etc.) vermeide ich.

Ich kann nicht erkennen, warum eine derartige Struktur riskanter sein soll als die Vermietung in "besseren" Wohngegenden. In der Krise erfolgen genauso Kündigungen von Managern wie von Angestellten. Vielfach bauen die Firmen aktuell vor allem diese höher bezahlten Führungspositionen verstärkt ab. Auch liegen die Leistungen der Sozialkassen meist sehr viel niedriger als die Mieten in besseren Vierteln. Eine Wirtschaftlichkeit von Kaufpreisen über 20 kann ich nirgendwo erkennen (daher verkaufe ich aktuell auch eifrig...)

Vielmehr wird durch den Kauf zu einem hohen Multiple bei gleicher EK Quote (d.h. deutlich höheren EK-Einsatz absolut) ein sehr viel höherer Kapitaldienst und ein dadurch sehr viel höheres Risiko in Kauf genommen.

Edited by Andreas
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Am 24.4.2019 um 04:20 schrieb Mars:

 

Ich halte diese Prärieimmobilienkäufe mit 7-8% Sollmietrendite für deutlich riskanter. Im Moment haben wir zwar eine konjunkturell passable Situation in Deutschland. Aber wenn wir mal wieder eine echte Wirtschaftskrise bekommen (ich meine damit jetzt keine Lapalien wie nach der Lehman-Pleite vor ca. 10 Jahren), dann sind es grade diese Randlageimmobilien mit 8% Mietrendite, die dann Probleme mit der Vermietung machen, da dort vorwiegend zB Leiharbeiter, die dann als erstes entlassen werden, wohnen bzw. Leute, die nicht mehr solvent sind, aber es noch Zeit braucht, sie rauszuklagen (man dann vermutlich auch keinen Nachfolgemieter findet) und das Leerstandsrisiko in diesen Regionen eben exorbitant höher ist als in den wirklich guten Lagen , wo immer eine gewisse solvente Nachfrage herrscht. Und keine Miete bedeutet auch alle NK selbst tragen etc.) Ich habe z.B. EU-Angestellte oder einen Millionär als Mieter. In den höherrenditeträchtigen Randlagen muss man sich dann womöglich noch mit Harzern etc. rumärgern. (klar es gibt da auch Zwischenstufen)

Diese Immobilien mit niedrigen Faktoren sind in der Regel eine Wette auf die Konjunktur, klar kann das klappen und die Wirtschaft wurschtelt irgendwie noch weitere 10 Jahre vor sich hin und man hat dauerhafte Vollvermietung, aber die Rahmenbedingungen können sich auch sehr schnell ändern. Die Preise in den Ballungszentren fallen zwar in Krisen auch etwas, aber eben bei weitem nicht so stark wie die auf der Wiese/in Randlagen.

Für meine Zone kann ich folgendes mitteilen (ich bin seit fast 17 jahren im geschäft)

im Jahre 2002-2003 hatten wir eine extrem schlechte Arbeitslage, „Kranker Mann Europas“ „Ausbildungspakt“ „7 mio Arbeitslose“ „dax auf dem Tiefpunkt“ usw. jobs waren Rah und die Löhne auf einen sehr niedrigen Niveau 

Die Mieten im Ruhrgebiet damals 5 eur/heute 6 eur - objekte gingen immer zum 10-fachen weg / heute Faktor 17-18

Die Mieten in Düsseldorf 6 eur/heute 12 eur Objekte gingen zum 12-fachen weg / heute Faktor 30 aufwärts 

Die Mieten in Köln 8 eur/ heute 20

Objekte gingen zum 14 fachen weg, heute faktor 40 aufwärts 

welches der Standorte sind wohl die besseren Invests, wenn die Konjunktur massiv einbricht, wenn bereits heute bekannt ist, das die Leute unter zu hohen Mieten in den Top-Städten leiden? 

 

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@Jb007  Köln 40ig fach ist ja krass. Für mich zeigt sich, dass man in einem ungedecktem Papiergeldsystem letztendlich jede Zahl auf einen Geldschein schreiben kann. Man kann ja die Potenzschreibweise über Hochzahlen wählen. Meines Erachtens nach kommt es im Leben nicht so sehr darauf an, dass man viel Geld hat, sondern das man sich mit dem Geld, was man hat, auch etwas kaufen kann. Ich weiß, dass das viele anders sehen, vermutlich sogar alle Zentralbänker, Finanzpolitiker und "Wirtschaftsprofessoren" dieser Welt - aber ich denke, dass ich trotzdem richtig liege. 

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Also ich schließe mich den Aussagen von @Jb007 und @Andreas an. Momentan sehe ich eindeutig eher das größere Risiko in den A-Lagen als in den C-Lagen, weil die Immobilienpreise sich dort viel stärker von den Mieten entkoppelt haben. In den C-Lagen kannst du durch die günstigen Einkäufe sehr viel mehr kompensieren als in den teuren A-Lagen. Wenn du in C-Lage zu Faktor 10 gekauft hast, kannst du deine Objekte immer noch kostendeckend halten, wenn die Mieten um 30 oder 40 % runtergehen. Wenn du in A-Lagen zu Faktor 20 gekauft hast, konntest du seit dem ersten Monat nicht mal kostendeckend sein, es sei denn du hattest einen sehr hohen EK-Anteil gehabt. Und wenn dann dort die Mieten aufgrund von hoher Arbeitslosigkeit oder sonstigen mietpreisdrückenden Ereignissen runtergehen, dann bist du quasi sofort in der Privatinsolvenz bzw. musst schnell dein Portfolio veräußern, wenn du kein sonstiges hohes Einkommen hast. Und wie @Jb007 richtig darstellte, würde der Mietrückgang in C-Lagen wohl bei solchen Szenarien weitaus geringer ausfallen, als in den aufgeblähten Boomstädten. Dort muss man doch jetzt schon 50% und mehr seines Gehaltes für Mieten abdrücken. In C-Lagen ist das deutlich entspannter. Dort wendest du vielleicht 1/4 bis 1/3 deines Gehaltes dafür auf. Natürlich hast du scheinbar nun sehr hohe Buchgewinne durch die sehr guten Preisentwicklungen, aber jetzt noch zu sagen, dass man in A-Lagen investieren sollte, halte ich für fatal. Du bekommst heute in keiner A-Lage zu Faktor 20 irgendetwas ordentliches. Wenige Ausnahmen mag es geben, aber ansonsten läuft dort nichts mehr unter Faktor 25.

 

Am 24.4.2019 um 04:20 schrieb Mars:

Ich kaufe Immobilien seit über 10 Jahren und habe noch NIE eine Immobilie mit einem Faktor unter 20 gekauft und bereue das überhaupt nicht, ganz im Gegenteil.

Und mal ganz ehrlich, wenn du vor über 10 Jahren nicht gerade in München gekauft hast, hast du mit Faktor 20 damals viel zu teuer eingekauft. Meines wissens gab es außer München keine Städte, wo solche Faktoren bezahlt wurden. Ich lasse mich aber gerne eines besseren belehren. Also in Frankfurt und Köln z.B. war man deutlich unter Faktor 20. Berlin konnte man da zu Faktor 10 und günstiger kaufen (war aber auch eine Sondersituation; da beneide ich @Andreas für sein damaliges Handeln).  

 

Am 24.4.2019 um 04:20 schrieb Mars:

Ein Argument, gute Lagen zu kaufen, ist auch, dass sich Renovierungskosten %-ual deutlich weniger auswirken. Also ob ich eine 50 m2 - Wohnung mit einem m2-Preis von 1.000 € renovieren muss oder eine baugleiche mit einem m2-Preis von 10.000 €, läuft auf denselben Kapitalbedarf hinaus.

Das halte ich für ein Gerücht, dass der Kapitalbedarf der gleiche ist. In meinen Standorten kann ich definitiv günstiger sanieren/renovieren als in München. Warum ist das so? Weil der Handwerker in München auch ein viel höheres Einkommen benötigt, um zu überleben, die Mieten für sein Gewerbe zu bezahlen, seine Angestellten zu bezahlen, usw. Hast ja selber davon gesprochen. Versuche doch mal in München für 5000 Euro ein Bad zu sanieren. In meiner Gegend bisher kein Problem. Ich habe alleine letztes Jahr 6 Bäder und 3 Gäste-WC für zusammen 30.000 € sanieren lassen. In München bekommst du dafür vielleicht zwei bis drei Bäder saniert.

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vor 6 Stunden schrieb Eduard H.:

Das halte ich für ein Gerücht, dass der Kapitalbedarf der gleiche ist. In meinen Standorten kann ich definitiv günstiger sanieren/renovieren als in München. Warum ist das so? Weil der Handwerker in München auch ein viel höheres Einkommen benötigt, um zu überleben, die Mieten für sein Gewerbe zu bezahlen, seine Angestellten zu bezahlen, usw. Hast ja selber davon gesprochen. Versuche doch mal in München für 5000 Euro ein Bad zu sanieren. In meiner Gegend bisher kein Problem. Ich habe alleine letztes Jahr 6 Bäder und 3 Gäste-WC für zusammen 30.000 € sanieren lassen. In München bekommst du dafür vielleicht zwei bis drei Bäder saniert.

Hier auch noch kurz mein Gedanke dazu. Zum Rest ist schon vieles gesagt worden, dass will ich nicht wiederholen. Auch meine Objekte sind überwiegend in C-Lagen. 

Auch ich denke, dass es regionale Unterschiede bei den Handwerkern Preisen gibt. Auch wenn ich @Mars dahin gehend recht gebe, dass im Verhältnis zum Mietpreis die Renovierung in C-Lagen teurer ist. ABER: mich interessiert gar nicht so sehr, was die Maßnahme im Verhältnis zur Miete kostet, sondern zum Cashflow. Und wenn meine Wohnung in C-Lage 400€ Miete und dabei 100€ Cashflow im Monat bringt, dann rechnet sich eine 1000€ Reperatur ggf. schneller als bei einer Wohnung mit 1000€ Miete bei nur 50€ Cashflow. Insbesondere wenn die Reperatur dann auch noch 1500€ auf Grund der teuren Region kostet. 

Was in C-Lagen allerdings wirkliuch etwas uninteressanter ist, ist die Verdichtung. Ein Dachbodenausbau in München rechnet sich viel schneller und besser als ein Dachboden in Bremerhaven. 

 

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Am 24.4.2019 um 04:20 schrieb Mars:

1) Diese Immobilien mit niedrigen Faktoren sind in der Regel eine Wette auf die Konjunktur, klar kann das klappen und die Wirtschaft wurschtelt irgendwie noch weitere 10 Jahre vor sich hin und man hat dauerhafte Vollvermietung, aber die Rahmenbedingungen können sich auch sehr schnell ändern. Die Preise in den Ballungszentren fallen zwar in Krisen auch etwas, aber eben bei weitem nicht so stark wie die auf der Wiese/in Randlagen.

2) Die Situation ist ja ähnlich der am Aktienmarkt. Immobilien in Top-Lagen mit hohem Faktor entsprechen Aktien von Weltmarktführern mit höherem KGV (=Faktor), die Immobilien in Randlagen entsprechen Aktien von kleineren Unternehmen mit niedrigerem KGV als das der Weltmarktführer. Was an der Börse tendenziell zu beobachten ist, dass in konjunkturellen Aufschwungsphasen die kleineren (spekulativeren) Unternehmen besser abschnitten als die globalen Grosskonzerne, dass jedoch in den Krisenzeiten die Weltmarktführer deutlich besser abschneiden (zwar auf absoluter Basis meist auch etwas an Wert verlieren, aber eben z.B. weit weniger oft bankrott als kleinere Unternehmen gehen) und auf ganz lange Sicht im Schnitt auch insgesamt besser abschnitten. Und ein hohes KGV an der Börse bedeutet nicht, dass die Akltie deshalb unattraktiv ist --> siehe Amazon, die vor Jahren schon mit KGVs > 100 gehandelt wurde (von vielen Analysten fälschlicher Weise als zu teuer bezeichnet wurde), aber trotzdem weiter gestiegen ist.

3) Ein Argument, gute Lagen zu kaufen, ist auch, dass sich Renovierungskosten %-ual deutlich weniger auswirken. Also ob ich eine 50 m2 - Wohnung mit einem m2-Preis von 1.000 € renovieren muss oder eine baugleiche mit einem m2-Preis von 10.000 €, läuft auf denselben Kapitalbedarf hinaus. Nur bleibt natürlich im 2. Fall von der Miete signifikant mehr übrig als im 1. Fall. Zudem sind auch die Mietertragssteuern höher bei den schlechteren Lagen mit höherer Mietrendite.

Danke erstmal für Deine ausführlich dargelegten Gedanken! Darüber kann man wenigsten inhaltlich diskutieren, und ich teile Deine Meinung nicht! ;)

1) Gerade wenn Du Immobilien als Wette auf die Konjunktur siehst, solltest Du eher auf gute Lagen in der Provinz als auf überteuerte Lagen in München und Frankfurt setzen. Die Gefahr daß sich bei einer größeren und anhaltenden Wirtschaftskrise der junge, dynamische Unternehmensberater oder Junganwalt in Schwabing sein überteuertes Appartement nicht mehr leisten kann ist wesentlich größer als beim doppelverdienenden Handwerker-Ehepaar mit gemietetem Reihenhaus in der Lüneburger Heide. Oder Du vermietest direkt an Hartz IV Empfänger, denn bei denen zahlt Vater Staat und der ist sicherer als jeder private Arbeitgeber.

2) Was ist ein hohes KGV bei Aktien? Die eingepreiste Zukunftserwartung (höhere Gewinne) des Marktes. Das gleiche gilt für Immobilien mit hohen Faktoren. Die erwartete Preisentwicklung der Zukunft ist schon in den heutigen Kaufpreis eingepreist. Ob der Markt - allgemein und konkret an dem Ort und für das Objekt - sich zukünftig so entwickeln wird, weiß heute niemand. Das ist auch eine valide Immobilienstrategie, man sollte sie aber bewusst fahren.

3) Zustimmung, insofern daß es sich unterhalb einer gewissen Mindestmiete einfach nicht mehr rechnet. (4€/qm in Chemnitz)

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Ich will mal an all diejenigen erinnern die Anfang der90er Jahre günstig in den neuen Bundesländern in der Provinz Wohnungen gekauft haben...

Und an diejenigen die zur gleichen Zeit "überteuerte" Wohnungen in München oder Stuttgart gekauft haben...

Wer hatte das bessere Geschäft gemacht?

Ich halte momentan den Hype auf Leipzig und Berlin als überbewertet, da hier die wirtschaftliche Substanz fehlt und bei der nächsten kleinen Kriese dort die Immobilien neu bewertet werden(müssen).

Wenn man die Kohle Cash hat und nichts damit anfangen kann ist vielleicht München mit Faktor 30 OK, da hier die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen besser passen, langfristiges solides Wachstum, keine Enteignungsrufe und verprellen von Firmen (guten Arbeitgebern).

Faktor 40 für Köln ist jenseits von gut und böse

 

@JB007 hast Du etwas in Köln? Wenn ja, würdest Du (nach 10 Jahren) verkaufen und die Kohle in Duisburg Marxloh zum Faktor 10 investieren?

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vor 1 Stunde schrieb Matt:

Ich halte momentan den Hype auf Leipzig und Berlin als überbewertet, da hier die wirtschaftliche Substanz fehlt und bei der nächsten kleinen Kriese dort die Immobilien neu bewertet werden(müssen).

Ich habe eher das Gefühl, dass sich jeder hier im Forum seine Argumentation und "Zukunftsvisionen" so zurechtbiegt, dass es sein eigenes Portfolio bzw. seine Strategie rechtfertigt. Es gibt z.B. Leute die erwarten EXAKT das Gegenteil wie du: Regionen mit industrie- und autolastiger Wirtschaft würden bei einer Rezession verlieren (BaWü, Bayern etc.), industrieschwache Regionen wie Berlin und Leipzig (Dienstleistungen, Startups!) hingegen würden weniger hart getroffen werden.

Die Preise in Berlin sind übrigens die direkte Folge des enormen Druckes duch Zuzug. Meiner Meinung nach gibt es nur zwei Dinge, die an den Preisen etwas ändern könnten: Ende des langfristigen Urbanisierungstrends, oder Ende der Niedrigzinsphase. Ich rechne in den kommenden fünf Jahren nicht damit.

Edited by hajo
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vor 2 Stunden schrieb hajo:

Ich habe eher das Gefühl, dass sich jeder hier im Forum seine Argumentation und "Zukunftsvisionen" so zurechtbiegt, dass es sein eigenes Portfolio bzw. seine Strategie rechtfertigt. Es gibt z.B. Leute die erwarten EXAKT das Gegenteil wie du: Regionen mit industrie- und autolastiger Wirtschaft würden bei einer Rezession verlieren (BaWü, Bayern etc.), industrieschwache Regionen wie Berlin und Leipzig (Dienstleistungen, Startups!) hingegen würden weniger hart getroffen werden.

Die Preise in Berlin sind übrigens die direkte Folge des enormen Druckes duch Zuzug. Meiner Meinung nach gibt es nur zwei Dinge, die an den Preisen etwas ändern könnten: Ende des langfristigen Urbanisierungstrends, oder Ende der Niedrigzinsphase. Ich rechne in den kommenden fünf Jahren nicht damit.

da hast du mit Sicherheit recht. 
Die meisten von uns denken wahrscheinlich viel zu sehr in Absolutheiten als in Wahrscheinlichkeiten. Was aber auch daran liegt, dass niemand wirklich einschätzen kann, wie wahrscheinlich die Szenarien sind, die auf uns zu kommen könnten. 


Kommt der große Automobil-Abschwung? Es deutet vieles darauf hin.
Entspannt sich doch wieder alles a la Trump und Brexit und wir kommen in eine weitere gute wirtschaftliche Phase? Könnte sein. 
Werden die Zinsen steigen oder werden wir die nächsten 10 Jahre nahe bei Null bleiben? Ich kann mir beides vorstellen. 
Wie wird sich die Bevölkerung entwickeln? Wird eine weitere Einwanderungswelle kommen die Druck auf sämtliche Wohnniveaus von unten macht?

Wie geht ihr an die dahinterliegende Fragestellung ran? Habt ihr konkrete Zukunftsszenarien durchgespielt und mit Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkung auf eure Investments bewertet?

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vor 8 Stunden schrieb hajo:

Ich habe eher das Gefühl, dass sich jeder hier im Forum seine Argumentation und "Zukunftsvisionen" so zurechtbiegt, dass es sein eigenes Portfolio bzw. seine Strategie rechtfertigt.

Natürlich ist das so, sonst würde doch keiner so investieren wie er investiert. Oder glaubst du, dass irgendjemand absichtlich in die entgegengesetzte Richtung investiert, von dem was er glaubt wie die Entwicklung sein wird? Daher ist die Diskussion hier auch gut, um auch mal andere Sichtweisen zu sehen. Letztendlich weiß keiner, wie es tatsächlich werden wird und es sind und bleiben Mutmaßungen.

Ich z.B. glaube nicht, dass die Urbanisierung stetig so weiter geht. Man hat doch heute schon gar keine richtige Lebensqualität mehr in den Metropolen. Man lebt dort oft nur wegen der Nähe zur Arbeit/Uni. Wer will denn schon in einer 30 qm Wohnung für die Hälfte seines Gehaltes leben, ständig die Straßenbahn vor seiner Tür bimmeln hören und diese Großstadthektik um sich herum haben? Klar gibt es auch die, die auf sowas stehen, stets und nahezu zu jeder Zeit alles machen zu können. Aber das ist in meinen Augen auch nur in den 20ern wirklich cool. Sobald man aber eine Familie gründet und Kinder in die Welt setzt, verschieben sich die Prioritäten sehr stark. Momentan kommt man auch dann als Familie nicht wirklich von der Großstadt weg, weil die Arbeit eben einen bindet.

Aber die Art wie wir arbeiten, wird sich nach meinem Dafürhalten sehr stark verändern. Vielleicht nicht in den kommenden 5 Jahren aber in den kommenden Jahrzehnten bestimmt. Homeoffices sind in den letzten Jahren immer mehr geworden. Ich denke, dass sich die Präsenzzeiten auf der Arbeitsstelle immer weiter reduzieren werden und die eigentliche Arbeit sich immer mehr zu Hause abspielen wird. Die Art wie wir arbeiten werden, wird flexibler sein. Das wird den Vorteil bieten, dass man wieder ins Grüne ziehen kann. Denn wenn man nur ein oder zwei Mal in der Woche zur Präsenzarbeit muss, kann man auch mal 100 oder sogar noch mehr km entfernt leben, zumal die Voranschreitung des autonomen Fahrens hier ebenfalls eine deutliche Lebensqualitätsteigerung erreichen wird. Wenn man sich nicht mehr ans Lenkrad festbeißen muss, sondern in der Zeit des Transportes bequem TV schauen, ein Buch lesen, schlafen oder die Arbeit vorbereiten kann, sind Fahrzeiten von zwei oder drei Stunden ganz anders zu bewerten als heute.

Natürlich wird es auch weiterhin Berufe geben, die auch in den kommenden Jahrzehnten erstmal weiterhin eine dauerhafte Präsenz erfordern, wie z.B. Polizei, Feuerwehr, Rettungsdienst, usw. Aber es werden eben auch viele Berufe nahezu gar keine Präsenz mehr erfordern, wie Steuerberater/-fachangestellte, Lehrer/Professoren, nahezu alle Büroberufe, usw. Andere Berufe werden wegen der Automatisierung komplett wegfallen, wie Postboten, Müllmänner, Taxifahrer, Fahrlehrer, Lkw-Fahrer, Lageristen, usw. Das alles wird nach meinen Vorstellungen eine Wanderung zurück in die ländlichen Gebiete bewirken. Nicht in 5 Jahren, aber vielleicht schon in 10 oder 20 Jahren, sodass ich davon ausgehe, dass die Mieten und der Wohnbedarf auf dem Land steigen werden und die Lage sich in den Metropolen entspannen wird. Das wäre eine Win-Win-Situation für alle Seiten. Ob das so oder so ähnlich kommt, weiß ich natürlich auch nicht, aber ich halte es zumindest für sehr wahrscheinlich. Und daher investiere ich auch nicht in Berlin, Hamburg oder München für unfassbar hohe Faktoren, sondern eher in ländlicheren Städten, in denen ich noch gute Cashflows erzielen kann.

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Ich finde, ihr habt alle Recht!

Ähnlich wie @Mars habe ich auch in 2011 ein Haus zu Faktor 20+ gebaut und vermietet. Es handelte sich um eine prosperierende Gegend (Münsterland) und ich habe den Bau nie bereut. Nun konnte ich die Immobilie zu Faktor 35 verkaufen. Es war aber eigentlich nur Glück, dass sich der Markt entsprechend entwickelt hat. Wie sich der Markt entwickelt, kann niemand mit Sicherheit vorhersagen oder berechnen und deshalb war es Glück. Die 20+-Strategie lohnt sich aber nur im wirtschaftlichen Aufschwung.

Und ich denke, dass ist auch das, was @hajo sagen möchte. Ich könnte mich jetzt auch hinstellen und sagen, dass es ja klar war, dass sich Deutschland, das Münsterland, meine Straße etc. so entwickelt und mir meine Strategie schönreden. Hätte ich damals so gerechnet, wie ich es heute mache, hätte ich aber nicht gebaut und mir wären ein gutes Geschäft durch die Lappen gegangen. Also selbst wenn ich jetzt mit Gewinn rausgegangen bin, war meine Strategie eigentlich falsch 🙂

Trotzdem muss natürlich jeder für sich eine Meinung über die Zukunft des Wirtschaftsstandortes bilden, in den er investiert. Derzeit sehe ich durch teilweise starken Zuzug ärmerer und gering ausgebildeter Menschen von außen, Niedrigzinsen und konjunktureller Hochphase einen wirtschaftlichen Peak. Wo möglich, würde ich derzeit eher desinvestieren.

 

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Mal ein quantitativer Vergleich:

Es soll ein Immobiliengegenwert von 400.000 € gekauft werden.

Variante1:

Kauf von 8 baugleichen Immobilien (in nicht so guter Lage) mit je 50m2 zu je 50.000 €, also einem m2-Preis von 1.000€ und einer Mietrendite von 8%

Variante2:

Kauf von 1 baugleichen Immobilie (in guter Lage) mit 50 m2 zu 400.000 €, also einem m2-Preis von 8.000 € und einer Mietrendite von 4%

 

Annahmen:

Vollfinanzierung, KNK aus EK, Zinssatz 1%, Vollvermietung, Instandhaltung 20 € /m2 im Jahr, Steuersatz 40%

 

Variante 1: (für 1 Jahr)

Zunächst nur für 1 Immobilie:

Miete 4.000 € (8% von 50.000)

Instandhaltung: 1.000 € (=20*50)

nicht umlagefähige NK: 500 €

Zinsen: 500 €

Verblieben 2.000 €

Abschreibung ca. 800 €, d.h, es wären ca. 1.200 € zu versteuern, was etwa 480 € Steuern im Jahr ergibt.

Es verblieben also netto rund 1.500 €.

Da man 8 solcher Immobillien hat, ergibt sich also ein Gesamtgewinn von etwa 12.000 € bzw. 12.160 € um genau zu sein.

 

Variante 2: (für 1 Jahr)

Miete: 16.000 € (4% von 400.000)

Instandhaltung: 1.000 €, (und damit auf Gesamtportfolioebene nur 1/8 so hoch, da Immobilienanzahl

                                             nur ein 1/8)

nicht umlagefähige NK: 500 € (auf Gesamtportfolioebene auch nur 1/8  so hoch)

Zinsen: 4.000 €

Verblieben: 10.500 €

Abschreibung ca. 6.400 €, d.h. es wären rund 4.000 € zu versteuern, also etwa 1.600 € Steuern zu zahlen (im Gegensatz zu insgesamt knapp 10.000 € in Variante 1) .

Insgesamt verbleibt ein Gesamtgewinn von knapp 8.900 €.

 

Zusammenfassend:

Bei Variante 1 ergibt sich ein nicht ganz 3.300€ höherer Gewinn, was nicht ganz 1% des Kaufpreises entspricht, obwohl die Mietrendite doppelt so hoch ist.

(PS:

Die Renovierungskosten in den guten Lagen sind - wie EduardH geschrieben hat - , schon etwas höher, wollte jetzt nicht nochmal alles abändern, aber das macht unterm Strich auch nicht so viel aus)

 

Jetzt muss man allerdings auch noch den Zeitaufwand berücksichtigen:

Bezeichnen wir mit x die Zeit in Stunden, die pro Jahr und Wohnung benötigt wird.

Der Stundenlohn in Variante 1 wäre:

12.000/(8*x) = 1.500 / x

Der Stundenlohn in Variante2:

8.900 / x

 

Das Verhältnis von Stundenlohn2 zu Stundenlohn1 ist also:

(8.900 /x )/(1.500/x) = 89 /15 = knapp 6; also man bekommt in Variante2 einen etwa 6-fach höheren Stundenlohn.

Und in absoluten Zahlen ist dieser Stundenlohn bei den 1.000€/m2-Immobilien im allgemeinen ziemlich niedrig, wenn man den tatsächlichen Leerstand berücksichtigt, vielleicht so 40 €.

Und wenn man auch noch den ganzen Arbeitsaufwand einberechnet, der im Vorfeld des Kaufs nötig war, kommt da vielleicht im Schnitt ein Stundensatz von 25€ raus.(hängt natürlich davon ab, wieviel Immobilien man besichtigt etc.)

Ich persönlich muss sagen, dass mir dieses Immobilieninvestieren gar nicht sooo besonders gefällt. Ich kann mir schönere Dinge vorstellen als einen Rohrbruch beheben , eine neue Spülmaschine einbauen oder eine energetische Sanierung durchführen zu lassen bzw. mich im Urlaub mit klemmenden Rolläden zu befassen, mich auf Eigentümerversammlungen über Notwendigkeiten von Facadenrenovierungen rumzustreiten oder mich auch mal gerichtlich mit Mietern rumzustreiten. Klar gibt es Leute, die machen gerne viel selbst mit hohem Eifer und Freude, da sieht die Sache auch wieder etwas anders aus, nur sehe ich mich schon ziemlich ausgelastet, wenn ich nebenbei (im Moment hab ich zwar etwas mehr Zeit) meine nichtmal ganz 10 Immobilien betreue (dafür ist meine billigste Immobilie etwa 400Tsd € wert). Ich mache das, weil dies mir erheblich mehr eingebracht hat/einbringt als eine gewöhnliche Arbeit, aber ehrlich gesagt, gibt es für mich auch noch ein Leben neben Immobilien, wo ich auch noch hinreichend genug Zeit für haben möchte, was jedoch definitiv nicht der Fall wäre, wenn ich jetzt 50-100 Einheiten hätte (die ich auf Basis dieser 1.000 €/m2-Immobilien haben müsste, um auf denselben Gegenwert zu kommen).  Ich kannte mal einen, der hatte so ca. 100 Einheiten; konnte seinen Beruf aus Zeitgründen dann gar nicht mehr ausüben und als dann diese Lehman-Krise kam, nahm der Leerstand zu in seinen Randlagen. Das letzte was ich von ihm hörte, war seine Ueberlegung, ob er gleich in Privatinsolvenz gehen sollte oder noch ein wenig warten.

Und bei dieser groben Kalkulation wurde eine Vollvermietung unterstellt, was in der Praxis nicht der Fall ist, sondern der Mietausfall ist im Durchschnitt in den schlechteren Lagen höher als in den besseren. Zudem ist die Mieterqualität schlechter, je schlechter die Lage ist.

Die meisten Arbeitsplätze gibt es in den Zentren. Die Leute werden zunehmend immer bequemer und wollen möglichst nahe ihrem Arbeitsplatz bzw. auch dem kulturellen Angebot etc. einer Metropole sein (es gibt natürlich auch Naturfreaks, die unbedingt am Land wohnen wollen, aber die sind eher in der Minderheit). Es gibt Studien von Krankenkassen, die eine erheblich gestiegene Zahl von psychischen Erkrankungen bei Pendlern ausgemacht haben. (mehr als 30min Fahrt (max. 45 min) stellen für viele schon solch immensen Belastungen dar, dass aus Zeitgründen dann soziale Kontakte vernachlässigt werden oder ein Bewegungsmangel entsteht, was wiederum Fettleibigkeit begünstigt, und dies drückt wiederum auf die Psyche; und die Dunkelziffer ist noch weitaus höher, denn die offiziellen Krankenkassenzahlen sind ja nur die Spitze des Eisbergs; viele Pendler sind sich ihrer tatsächlichen Krankheit gar nicht bewusst. Jedenfalls gibt es bereits politische Diskussionen, die Krankenkassenbeiträge für Pendler zu erhöhen aufgrund der höheren Gesundheitsgefährdung.

Mein Punkt ist: Die Zentrumslagen sind in der Anzahl beschränkt, bleiben aber prinzipiell begehrter als Lagen weit ab vom Schuss (was nicht heisst, dass sich auch Milliardäre mal in der Prärie niederlassen). Wenn jetzt eine echte Krise kommt, dann werden sich nicht mehr alle in den Zentren die Miete leisten können (das ist klar), aber dann gibt es andere, die auch dort wohnen wollen, Neureiche Ausländer zB. Ob jetzt in einer schweren Krise ein Dax-Vorstand (dessen Unternehmen auch in der Krise noch einen Vorstandhaben wird) anstatt 5 Mio € nurmehr 500.000 € im Jahr bekommt, spielt keine Rolle in Bezug auf die Frage, ob sich so jemand eine Immobilie in München weiterhin leisten kann. Diese Leute suchen dann meist nicht in der völligen Prärie, denen ist der Preis recht egal, Hauptsache die Aussicht ist schön über die Stadt etc.). Wer in den schweren Krisen vor allem Probleme bekommen sollte, sind die Durchschnittsimmobilien, da dürften dann eher billigere Hinterzimmer in Bauernhöfen gefragt sein. In den Zentren wird es immer eine gewisse Grundnachfrage von der zunehmenden finanziellen Elite geben, voraussichtlich müssten dann die Mieten auch dort etwas gesenkt werden,  aber vermietet bekommt man die guten Lagen auch in Krisenzeiten (mit Abschlag), wohingegen ich eine ausreichende Vermietungssicherheit für Durchschnittsimmobilien in Krisenzeiten nicht als gegeben ansehe, auch wenn das im Einzelfall klappen kann. Die Grosskonzerne sitzen ja im wesentlichen in den Grossstädten, die benötigen auch in Krisenzeiten (in denen sie nicht gleich Konkurs gehen) noch Arbeitskräfte, nur für den kleinen 3-Mann-Zulieferbetrieb in der Heide wirds schwierig zu überleben.  Konkret in der jetzigen Situation bekomme ich bei einer Neuvermietung direkt 30-50 Interessenten, die von der Gehaltsstruktur absolut im solventen Bereich liegen (also Durchschnittsangestellte sind da schon an der Untergrenze oder drunter). Bei Immobilien in C-Städten kommen dann nach erheblicher Mühe nach Berichten Bekannter  vielleicht 2-3 in Frage kommende Interessenten an. Warum sollten da jetzt in Krisenzeiten auf einmal mehr Leute Interesse bekunden ?

Für mich wiegt dieses höhere Lerrstandsrisiko und der höhere absolute Mehraufwand den recht marginalen höheren Gesamtgewinn von nichtmal ganz 1% bezogen auf den Kaufpreis nicht auf.  Ganz davon abgesehen, dass Immobilien in guten Lagen langfristig eher noch stärker an Wert gewinnen als weniger gute und dies zumindest eine Kompensation darstellen sollte für diese knapp 1% mehr an effektiver Mietrendite.

 

Einen getätigten Aspekt muss ich noch etwas korrigieren / präzisieren:

In Folge der Lehman-Krise fielen die Immobilienpreise auch in einer ballungsdichten Metropolregion wie New York  (minimal mehr als der nationale amerikanischen Durchschnitt; wobei dieser amerikanische Case-Shiller-Hauspreis-Durchschnittsindex auch nicht ganz repräsentativ ist, da dort die Präriestaaten wie Alaska etc. gar nicht berücksichtigt sind). In anderen kleineren Metropolregionen wie zB Miami sind die Preise jedoch noch deutlich stärker eingebrochen (etwa doppelt so stark) wie in New York.  In Deutschland sind die Immobilienpreise infolge der Lehman-Krise in den A-Städten jedoch nicht wirklich gefallen, im Gegenteil, sie sind im Gegensatz zum nationalen Durchschnitt, der 2009 und 2010 etwas gefallen ist, sogar gestiegen. (--> siehe zB. Grafik im Artikel https://www.focus.de/immobilien/experten/haus-kaufen-immobilienpreise-steigen-weiter-und-die-groko-heizt-preiswahnsinn-sogar-noch-an_id_8479770.html

). Also ganz grob gesagt, entwickeln sich die Immobilienpreise in konjunturellen Abschwungsphasen in den Top-Metropolen in etwa gleich wie im Landesdurchschnitt, dafür steigen aber dann in Aufschwungsphasen die Preise in den Metropolregionen deutlich stärker. Für die konjunkturellen Aufschwungsphasen  ist typisch - und das wollte ich vor allem ausdrücken - , dass Immobilien auch in schlechteren Lagen vergleichsweise problemlos vermietet werden können. Das ist aber dann in den Abschwungsphasen so nicht mehr der Fall.

 

Auf was es mMn bei Immobilieninvestment vor allem ankommt, ist ein Gespür dafür zu entwickeln, wie sich die umliegende Gegend der Immobilie in der Zukunft entwickelt. Also ob es zu Beschäftigungszuwachs kommt, ob es ein hippes Szeneviertel für Jungunternehmer wird oder ob die Arbeitslosigkeit steigt, ob Anschlüsse an den öffentlichen Nahverkehr verloren gehen werden, ob Flüchtlingsunterkünfte in der Nähe gebaut werden  etc. Da können sicher auch niedrigpreise Regionen durchaus interessant sein (wie zB in Berlin vor ca. 15 Jahren, oder Umbruch-Städte wie Dresden oder Leipzig). Aus meiner Sicht wird jedoch den reinen Renditekennziffern eine tendenziell zu hohe Bedeutung beigemessen, zumal ja für die Berechnung der eigentlich entscheidenden EK-Rendite auch die Entwicklung der Kauf-/ (Verkaufspreise) eine entscheidende Rolle spielt, die aber nicht so ohne weiteres geschätzt werden können, sondern dazu muss man zukünftige Entwicklungen der Stadt/Stadtteils eben möglichst gut einschätzen können.

 

@Andreas:

Ja, ich stimme zu, dass in konjunkturell guten Phasen (wie derzeit) auch in nicht ganz so guten Lagen man nahezu eine Vollvermietung erreichen kann. Aber das Risiko besteht eben darin, in Krisenzeiten diese Immobilien dann nicht mehr so vermietet zu bekommen. Es geht gar nicht mal so sehr darum, wer jetzt der konkrete Mieter von einem ist, sondern ich gucke mir im Umfeld von der Immobilie gelegene Klingelschilder an, und wenn dann dort Namen wie z.B. Nbongbo, Oetztürk, Dos Santos etc. vorwiegend zu finden sind, lasse ich lieber die Finger weg. Nichts gegen unsere ausländischen Mitbürgerinnen und Mitbürger, nur ich traue diesem Personenklientel dann In Abschwungszeiten weniger Solvenz als klassischen deutschen Namen zu. In diesen Gegenden wollen auch meist die solventen Leute nicht gerne wohnen. Und wenn in der Nachbarschaft viel leer steht, wirkt sich das auch auf die Preise von bestehenden Mietverhältnissen aus, wo dann die Miete nicht erhöht werden kann/ Mieter kündigen und in die günstigere Nachbarwohnung ziehen. (Ich sage nicht, dass das bei dir so ist; es gibt da viele Graustufen dazwischen, die auch Sinn machen können.)  Ja klar können auch hochrangige Gut-Verdienende gekündigt werden; nur bin ich davon überzeugt, dass sich dann schneller auch wieder neue Mieter finden werden als jetzt in den nicht ganz so guten Lagen, denn ich habe den Eindruck gewonnen, dass die Leute grundsätzlich eben immer bequemer werden (grade auch jüngere) und dass sich die Leute nicht mehr so jeden Tag dem (immer zunehmendem) Verkehrsstress aussetzen wollen und bevorzugt nahe ihrem Arbeitsplatz wohnen wollen.

Ich hatte das nicht ganz verstanden: Wie haben sich die Immobilienpreise/Mietpreise in deinem Bestand in den letzten 10 Jahren in etwa entwickelt ?

Gehst du noch einer normalen Arbeit nach ?

 

@Jb007:

Was wir in unserer Gesellschaft bereits sehen (/ sehen werden), ist - ganz vereinfacht ausgedrückt - eine Spaltung der Mittelschicht:  Ein kleinerer Teil wird zur finanziellen Elite aufsteigen; die wird dann quantitativ noch etwas zunehmen. Die können sich auch in Zukunft noch in München 50€/m2-Mieten leisten. Aber der grössere Teil dieser Mittelschicht wird eher absteigen und die werden dann selbst in Randlagen Probleme bekommen, ihre vergleichsweise niedrige Miete zu bezahlen (sehr überspitzt formuliert). Diese Oberschicht will eben oft nicht in der Prärie wohnen, sondern nah am Zeitgeist/der Arbeitsstätte/Attraktionen . Und in den Zentren ist nunmal das Immobilienangebot beschränkt. Klar, kaufen von denen viele und mieten nicht (aber die Objekte stehen dann auch keinem andrem mehr zur Verfügung); dann gibt es zB immer noch welche (z.B. reichere Ausländer), die sich den Luxus einer Zweitwohnung leisten, die sie dann mieten. Das machen die dann aber nicht am Acker 50 km von München entfernt, sondern direkt in München. Natürlich hinkt das Bsp. etwas, aber warum steigen denn in Monacco die Immobilienpreise (und in der Folge auch die dort ( weniger gefragten) Mieten) immer signifikant weiter ? (jetzt so ca. 60.000 €/m2, das kann sich wie die verhältnismässig niedrigen Mieten dort auch kein Normalo leisten). Ich bin mir sicher, dass dort bald m2-Preise von 100.000 € und mehr gezahlt werden. Die Situation ist natürlich schon noch mal eine etwas andere, aber das Grundprinzip ist auch in gefragten deutschen Großstädten ähnlich: Eine begrenzte Zahl an Immobilienangeboten trifft auf eine tendenziell steigende Anzahl an Interessenten (und diese Anzahl wird auch in Krisen nicht so stark einbrechen). Am Land besteht immer das Risiko, dass es vielleicht wirklich mal einen Bauboom gibt und die Preise dort eher zurückgehen.

Wie bereits geschrieben: Ich höre/lese nun schon seit über 25 Jahren, dass die Preise in München angeblich zu hoch seien. Waren sie offensichtlich nicht und auch wenn sich viele Normalverdienenden dort schon lange keine Miete mehr leisten können, gemietet wird offenbar weiterhin und dies zu immer höheren Mietpreisen, also schienen diese Beurteilungen nicht richtig gewesen zu sein. Ich kann mir schon vorstellen, wie die nächsten 25 Jahre aussehen werden in der Analyse der Immobilienpreise in München ...

Dass das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mietpreisen derzeit immer weiter auseinander geht, ist normal, vor ca. 12-15 Jahren hat man noch 4-5% für eine Finanzierung bezahlt. Dieses Mehr an Zinskosten entspricht in etwa dieser überproportionalen Verteuerung der Kaufpreise. Sobald die EZB mal wieder zu einer vernünftigen Politik zurückkehren würde und die Leitsätze so in einen Bereich von 2-3% anheben würde, würde sich diese Schere von Kauf- und Mietpreis auch wieder schnell einengen, da dann die Mieten stärker steigen würden und die Kaufpreise eher stagnieren.

Gehst du noch einer normalen Arbeit nach ?

 

@EduardH:

Ob die Miete ausfällt oder nicht, hängt ja nicht von der Kaufpreishöhe ab, oder der unterschiedlichen Schere von Kauf- und Mietpreisen. Das Risiko, dass die Miete ausfällt,  schätze ich nachwievor in den weniger guten Lagen für signifikant höher ein. Und wenn man keine Miete bekommt, nützt einem selbst ein sehr niedriger Kaufpreis nix, im Gegenteil, die Nebenkosten muss man dann alle selbst tragen und die sind wiederum bezogen auf den recht niedrigen Kaufpreis dann dennoch vergleichsweise hoch. Ich selber könnte aufgrund von Liquiditätsreserven selbst ohne irgendwelche Mietzahlungen locker 3 Jahre durchhalten, also Kreditraten und den täglichen Lebensbedarf bestreiten. Ja, für wirklich gute Lagen in A-Städten muss man heute Faktor >25 bezahlen, da stimme ich zu. Ich würde jemandem auch nur empfehlen zu investieren, wenn er ausreichend Rücklagen übrig hat in Form von EK oder laufendem Gehalt. Die Banken vergeben ja offenbar ohnehin nur einen Kredit, wenn eine Annuität von 6% oder 8% bedient werden könnte, insofern ist da eine gewisse Absicherung gegen Mietausfall/-reduktion ohnehin dabei.

Ich sehe ich das anders, wenn man schnell Immobilien liquidieren müsste: Die können in den echt guten Lagen binnen eines Monats zu halbwegs vernünftigen Preisen auch noch in leichten Abschwungsphasen an den Mann gebracht werden, aber bei den schlechteren Lagen kann man sehr lange warten, sofern sich dann überhaupt ein Käufer findet.

Ja, das ist richtig, dass für die Mieten in A-Städten ein prozentual weitaus höherer Anteil eines Durchschnittsgehalts draufgeht als in C-Städten, aber daraus folgt für mich nicht, dass C-Städte langfristig die bessere Wahl sind. Die Anzahl der Immobilien in den Ballungszentren ist begrenzt, und wenn sich jemand solche Immobilien nicht mehr leisten kann, wird es andere geben, die sich die leisten können (auch in Krisenzeiten). Der Anteil, der Vermögenderen, die sich solche - für einen Normalbürger horrenden - Mieten leisten können, steigt eher.  Ein Bsp. wäre Moskau: Vom russischen Durchschnittsgehalt kann sich da niemand eine Miete leisten, aber es gibt eben eine Oberschicht, die die Preise da nach oben treibt. Moskau ist auch nicht gleich Moskau, da sind zum Teil Unterschiede vom bis zum 5-fachen. Aber die gefragten Lagen sind eben nicht beliebig vermehrbar, es kommen mehr Leute in diese Oberklasse hinein (die dann auch in Krisenzeiten nicht gleich völlig verarmt sind), also steigen die Preise.  

Meine erste Immobilie vor ca. 12 Jahren hatte ich nicht in Deutschland gekauft (Preise sind dort aber in etwa vergleichbar mit München), der Faktor war etwas über 20. Nur haben sich die Immobilienpreise mittlerweile dort auch mehr als verdoppelt.

Ja, das ist richtig, in München ist eine Sanierung natürlich teurer als in Mecklenburg-Vorpommern in der Prärie. Nur liegen da jetzt auch keine Welten zwischen den Preisen. Vielleicht bezahlt man 20-30% mehr, das kann schon sein, trotzdem ist natürlich der Aufwand für 8 Immobilien dennoch exorbitant höher, als wenn nur eine zu sanieren ist.

Ich glaube nicht, dass Home Offices in ferner Zukunft eine gewaltige Zunahme erfahren. Dies ist bei vielen Arbeitgebern allein schon aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht möglich. Von Effizienzverlusten für den AG ganz abgesehen. Es wird eine Zunahme von Home Offices geben, ja, aber dennoch wird der Beschäftigungsanstieg in Metropolregionen weiter zunehmen und unter dem Strich zu noch stärkerem Verkehrschaos führen in der Zukunft.

 

@Arminius:

Ja, wie ich schon geschrieben hatte, gibt es zwischen Top-Lagen in A-Städten und Randlagen in C-Städten auch noch jede Menge Zwischenstufen und manche davon sind auch in meinen Augen vielversprechend. Mein Vater hatte in der Provinz Jahrzehnte lang Immobilien in der Innenstadt vermietet. Immer gleiche Miete, die Kaufpreise stagnierten auch weitestgehend. Unter dem Strich war das jetzt aus kaufmännischer Sicht nicht so prickelnd. Aber wenn man eine aufstrebende Provinz findet, macht das durchaus auch Sinn, dort zu investieren.

Wie schon bei anderen geschrieben. Die Nachfrage nach Immobilien in wirklich gefragten Lagen in A-Städten wird mMn auch in Krisenzeiten nicht immens zurückgehen. Wenn da der junge Unternehmensberater entlassen wird, dann kommt eben der Russe zum Zug, aber der interessiert sich nicht für Objekte in der Lüneburger Heide, Grün hat der in Russland genug.

Ganz von der Hand zu weisen ist es nicht, billige runtergekommene Objekte zu holen und die eben dann an Harzer etc. zu vermieten; die Miete ist zwar dann recht sicher durch das Amt, aber dafür gibts jede Menge Probleme mit seinem Verhalten.

Ja klar beinhaltet das KGV oder der Faktor Zukunftserwartungen. Nur wenn man sagt, dass man eine Aktie mit einem KGV von maximal 15 kaufen will, hätte man Google/Alphabet oder Amazon nie gekauft, was ganz offensichtlich ein Fehler gewesen wäre. Ich kann mich noch genau daran erinnern, als Google an die Börse kam und dann die Analystenprofis mehrheitlich gewarnt hatten vor einer zu hohen Bewertung, wo es hiess, das zukünftige Wachstum ist bereits voll im Kurs eingepreist. --> ganz offensichtlich nicht. Und ähnlich sehe ich es bei Immobilien in Top-Lagen. Ja, da sind zukünftige Wertsteigerungen bereits eingepreist. Ich kann auch nicht genau beurteilen, wie die in der Zukunft sein werden. Nur eines ist mir aus der Historie klargeworden: wirklich günstig waren die Preise verglichen zum Rest Deutschlands nie in München. Also hätte man demnach in den letzten 25 Jahren auch nie investieren dürfen., wodurch sich ein gewisser Widerspruch zur tatsächlichen Entwicklung ergibt.

Wovon ich überzeugt bin:

Auch vom gegenwärtigen Niveau aus sollten LANGFRISTIG die Preise in München, Hamburg, Berlin etc. stärker steigen als in C-Lagen, was nicht bedeutet, dass es mal eine kürzere Periode gibt, wo sich diese C-Lagen besser entwickeln.

Sagen wir mal so: Wenn ich noch nirgendwo investiert wäre, würde ich jetzt nicht mein ganzes Kapital in A-Städte stecken, sondern würde noch etwas Pulver in der Hinterhand lassen (was ich ja auch tatsächlich mache), aber gar nicht zu investieren (in A-Städten), hielte ich auch für verkehrt.

 

@hajo:

Ich bin fest davon überzeugt, dass der Urbanisierungstrend weiterhin anhält bzw. sich sogar noch verstärkt. Dass die Niedrigzinsphase zu Ende geht, erwarte ich schon innerhalb der nächsten 5 Jahre (so 2-3 Jahre), die Kreditzinssätze werden dann nicht gleich auf 5% steigen aber so auf 3-4 % könnte ich mir schon vorstellen. Die EZB hat ja bereits ihr Anleihekaufprogramm auslaufen lassen und bereits erste Zinsanhebungen in wage Aussicht gestellt. Man muss abwarten, wann diese trumpschen China-Import-Zoll-Bluffs aufhören und die Wirtschaft wieder mehr Planungssicherheit gewinnt. Aber so dumm ist der Trump auch nicht, dass er deswegen riskiert, dass die Weltwirtschaft einbricht, denn dann würden ja seine eigenen Immobilien auch an Wert verlieren (wobei es dann natürlich auch wieder Argumente für niedrigere Zinsen in Amerika gäbe, die ihm zu Pass kommen würden ...)

 

@Annyone:

Ich kann keine Einschätzung für gesamte Regionen abgeben. Es kann gut sein, dass Bayern und BW wirtschaftlich hart getroffen würden, aber wie schon wiederholt geschrieben: Ich glaube dennoch, dass sich die Preise relativ gesehen in den Top-Lagen langfristig besser halten/entwickeln als in der Fläche.

 

@Fröhn:

Ja, ich stimme zu, dass es darauf ankommt, was man sich von seinem Geld konkret kaufen kann. Der grösste Feind dabei ist die Inflation, die am EK nagt. Deswegen bin ich gar nicht so sehr drauf aus, meine Kreditschulden möglichst schnell zu tilgen, sondern erhoffe mir (bei festen Kreditzinsen) eine signifikante Inflation, im besten Fall sogar eine Hyperinflation, denn dann wären meine Kredite nahezu wertlos, ich bin aber im Besitz von auch dann werthaltigen Immobilien, für die man sich dann auch noch was kaufen kann. Früher, als ich klein war, ärgerte ich mich immer, wenn ich nach Erhalt meiner Sparbuchzinsen erfuhr, dass die Inflation davon mir einen erheblichen Teil wegnimmt. Ich hab die gehasst, diese Inflation. Jetzt ist sie mein Freund ;)

 

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Dein Vergleich hinkt... schon allein deswegen, Da du immer von einer Vollvermietung ohne Probleme ausgehst. Auch die 1000 EUR Pauschal hinken, das sind pauschale Sätze, die mit der Realität nichts zu tun haben. Du kannst genauso gut 8000 im 1. Jahr und 34000 im 2. Jahr haben, warum? Weil dein Mieter arbeitslos wurde, deine schöne Wohnung nicht verlassen will und nicht bereit ist, die Miete zu zahlen, hinzu kommt im 3. Jahr noch eine Instandsetzung :D 

Der ganze Text voller Glaubensfragen und Vorurteilen soll jetzt genau was bezwecken?  
Ist mir eigentlich auch egal, letztendlich hat jeder das Recht, für sich selbst zu entscheiden, was er macht und was er nicht macht

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Am 26.4.2019 um 15:15 schrieb hajo:

Ich habe eher das Gefühl, dass sich jeder hier im Forum seine Argumentation und "Zukunftsvisionen" so zurechtbiegt, dass es sein eigenes Portfolio bzw. seine Strategie rechtfertigt. Es gibt z.B. Leute die erwarten EXAKT das Gegenteil wie du: Regionen mit industrie- und autolastiger Wirtschaft würden bei einer Rezession verlieren (BaWü, Bayern etc.), industrieschwache Regionen wie Berlin und Leipzig (Dienstleistungen, Startups!) hingegen würden weniger hart getroffen werden.

Die Preise in Berlin sind übrigens die direkte Folge des enormen Druckes duch Zuzug. Meiner Meinung nach gibt es nur zwei Dinge, die an den Preisen etwas ändern könnten: Ende des langfristigen Urbanisierungstrends, oder Ende der Niedrigzinsphase. Ich rechne in den kommenden fünf Jahren nicht damit.

Der Südwesten Deutschlands hatte in den 80er schon mal einen heftigen Strukturwandel...

Die älteren unter uns kennen noch den Dual Plattenspieler, den SABA Fernseher, Bürkle Mutteruhrenanlagen...

Fast die gesamte Feinmechanik und Unterhaltungselektronikindustrie ging flöten...

Aber die leistungsfähige und qualifizierte Bevölkerung blieb 

Der Anteil der Hartzer ist hier gering

Und heute sind in den Fabrikhallen neue Weltmarktführer, statt Dual und PE in St. Georgen ist jetzt die Fa. Pabst

 

 

 

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@Mars Wie JB 007 schreibt, finde ich deinen Text voller Annahmen und ohne viele Fakten/Quellen. Deine Annahme, dass A Städte sich immer besser entwickeln stimmt nicht. In 1980er gingen z.B. die Immobilienpreise in Hamburg deutlich herunter, Ende der 1990er und Anfang der 2000er waren sie in Berlin deutlich rückläufig. Auch innerhalb der guten Lagen in Berlin bzw. Umgebung waren die Mieten und vor allem die Kaufpreise deutlich rückläufig (widerspricht auch Deiner These). Teilweise konnte ich in Berlin erst vor 2 Jahren in der Neuvermietung das Niveau Mitte der 1990er wieder erreichen (gleiches gilt für mein Neubau MFH direkt am See innerhalb des Berliner Autobahnrings). Auch gab es z.B. in 2010 in Innenstadtnahen Gebieten erheblichen Leerstand........

Du vergißt übrigens, dass  in B und C Städten Menschen leben, die auch nach Verlust ihres Jobs eine Wohnung benötigen. Daher wird der Leerstand dort nicht stärker sondern möglicherweise deutlich weniger steigen als in A-Städten, die in den letzten Jahren erheblichen Zuzug von Osteuropäern hatten (dürften nach Verlust ihrer deutschen Stelle wieder in ihre teilweise boomenden Heimatländer zurückkehren (versuche mal in Polen einen Handwerker zufinden, die sind alle in UK und D). 

Die Preisentwicklung in Berlin im Neubau (Beispiel sehr gute Lage am Stadtrand, ohne Stellplatz) verlief wie folgt: Verkauf von Bauträger 1997 für 3000 Euro pro qm (wenn ich es richtig erinnere, hatte Voreigentümer bezahlt), Rückgang bis ca. 2007 auf ca. 1000 Euro, Anstieg auf 3600 Euro pro qm in 2018 (real wohl nur ca. 2000 Euro pro qm in 1997 Geldwert).

Da ich 2007-2010 meine Berliner Immobilien gekauft habe, bin ich zufrieden (im Altbau waren die Preissteigerungen in zentralen Lagen glücklicherweise etwas besser als im obigen Beispiel einer von mir letztes Jahr verkauften Wohnung). Allerdings stieg auch der Wert meiner MFH und ETW außerhalb Berlins um deutlich über 100%...

Edited by Andreas
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Letztendlich weiß keiner, wie es tatsächlich werden wird und es sind und bleiben Mutmaßungen.
Ich z.B. glaube nicht, dass die Urbanisierung stetig so weiter geht. Man hat doch heute schon gar keine richtige Lebensqualität mehr in den Metropolen. Man lebt dort oft nur wegen der Nähe zur Arbeit/Uni. Wer will denn schon in einer 30 qm Wohnung für die Hälfte seines Gehaltes leben, ständig die Straßenbahn vor seiner Tür bimmeln hören und diese Großstadthektik um sich herum haben? Klar gibt es auch die, die auf sowas stehen, stets und nahezu zu jeder Zeit alles machen zu können. Aber das ist in meinen Augen auch nur in den 20ern wirklich cool. Sobald man aber eine Familie gründet und Kinder in die Welt setzt, verschieben sich die Prioritäten sehr stark. Momentan kommt man auch dann als Familie nicht wirklich von der Großstadt weg, weil die Arbeit eben einen bindet.


Das mit der mangelnden Lebensqualität in der Stadt ist eine Annahme, die ich nicht teile.
Das höhre ich oft von Leuten die auf dem Land wohnen.
Ich kenne persönlich Beides und finde das Stadtleben auch mit Kindern sehr attraktiv. Deswegen bin ich auch bereit mehr fürs Wohnen auszugeben als auf dem Land.

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Mangelnde Lebensqualität in der Stadt? Das stimmt jetzt schon nicht.

Wenn E-Autos und autonomes Fahren in den Innenstädten Einzug erhalten, werden Faktoren wie Lärm und Verschmutzung deutlich reduziert. Das wird Metropolen ungleich höher aufwerten als ländliche Regionen...

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FAKT ist, dass (zumindest bei nachfolgendem Punkt 1 und 2 in der Vergangenheit) folgende Aussagen zutreffen:  

1.

Immobilien in guten Lagen haben LANGFRISTIG im Schnitt eine höhere Preissteigerung als Immobilien in schlechten Lagen.

(hierzu gibt es unzählige Statistiken im Netz, auf die Schnelle hatte ich zB.

https://www.wolter.de/ueber-uns/news/news-einzelansicht/datum/2012/09/14/money-markets-immobilien/

gefunden.

Oder auch:

https://de.wikipedia.org/wiki/Datei:Case_shiller_janv09.jpg

Rot sind die Top-10-Metropolen. Grün ist der landesweite Durchschnitt. Wie schon geschrieben:  Der landesweite Durchschnitt ist tatsächlich niedriger, da Daten aus den Präriestaaten mit niedrigen Immobilienpreisanstiegen wie Alaska etc. dort nicht eingehen. Aber auch so ist die Situation eindeutig.

(Dies bedeutet natürlich nicht, dass es nicht auch Regionen gibt, wo man auch heute für unter 1.000 €/m2 sinnvoll mit Potential einkaufen kann. Aber für die allermeisten dieser 1.000€/m2-Regionen sehe ich dieses Potential nicht.)

2.

Immobilien in guten Lagen haben eine durchschnittlich geringere Leerstandstandsquote als Immobilien in schlechten Lagen.

Von diesem Faktum kann man sich auf unterschiedlichste Weise überzeugen, z.B.

a)

https://www.welt.de/img/finanzen/immobilien/mobile116222596/5251622797-ci23x11-w1280/DWO-Wirtschaft-Leerstand-2-jpg.jpg

Die Städte Berlin und Hamburg sowie Bayern sind praktisch ganz oben (München ist nicht explizit ausgewiesen), aber dafür sind die tendenziell strukturschwachen Regionen Sachsen und Sachsen-Anhalt ganz unten auf der Liste.

b)

Studium der Leerstandsquoten von prinzipiell offenen Immobilienfonds (die zT nun dauerhaft geschlossen sind und sich in der Abwicklung befinden). Vom Grundprinzip wiesen/weisen deren Immobilien eine höhere Vermietungsquote auf, je besser die Lage ist. Auch aus Geschäftsberichten von Immobilienkonzernen wie Vonovia lässt sich dieselbe Tendenz ableiten.

Hinzu kommt auch noch, dass bei der vielfach nun durchzuführenden Liquidation (unvermietete) Immobilien in schlechten Lagen kaum veräusserbar sind, wohingegen die vermieteten Immobilien in guten Lagen sehr zügig zu akzeptablen Preisen veräussert werden konnten.

c)

Studium auf Immoportalen des Verhältnisses der Anzahl von angebotenen Immobilien zu Einwohnerzahl der betreffenden Stadt (--> grober Indikator).

etc.

Hinzu kommt, dass die Mieterqualität in den schlechteren Lagen auch schlechter ist, also deren Bonität, aber auch Verhalten bzgl. Wohnungsabnutzung hinsichtlich späterer zusätzlicher Renovierungskosten etc. Häufige Gespräche mit Investoren, die in der Prärie und in begehrten Städten investieren, bestätigen das.

 

3.

Der effektive Arbeitslohn pro Stunde ist für einen Investor bei hohen m2-Preisen ERHEBLICH höher als bei niedrigen m2-Preisen.

--> siehe Bsp.-Vergleich im letzten Posting, was im Anschluss noch leicht modifiziert wird.

 

4.

Vermietung vorausgesetzt, ist die effektive Mietrendite bei schlechten Lagen auf 1.000€/m2-Basis ETWAS höher (ca. 1%-Punkt) als bei guten Lagen mit einem m2-Preis von 8.000 €.

(Wobei diese Differenz natürlich in konkreten Fall (z.B. in Abhängigkeit des Steuersatzes oder der Leerstandsquote) auch noch LEICHT variieren kann)

 

Diese Punkte 1-4 sind objektive Fakten, die habe ich mir nicht ausgedacht.

 

Subjektiv ist nun, dass viele bei den Punkten 1 und 2 auch in Zukunft davon ausgehen, dass sich diese Entwicklung so fortsetzen wird, vor allem aber auch das Abwiegen, wie man die Punkte 1-3 gegenüber 4 gewichtet. Das Ergebnis ist hierbei für mich eindeutig: Die hochpreisigen Immobilien in guten Lagen sind grundsätzlich für mich die klar bessere Wahl. (Ich freu mich aber auch über Anders-Denkende, von denen ich dann dort Immobilien erhalte ;) )

Aber natürlich muss jeder für sich selber diese Abwägung treffen. Ich stelle auch nicht in Abrede, dass es Phasen/Situationen gibt, wo es andersrum besser ist.

Insb. ist Schwarz-Weiss-Denken im Immobiliensektor unangebracht. Es gibt viele Zwischenstufen (B-/manche C-Lagen), die auch Sinn machen können, auf die auch genannte Aspekte zumindest zum Teil zutreffen. Es gibt nicht DIE gute oder DIE schlechte Lage, jede Immobilie hat ihre individuellen Besonderheiten, weswegen sich Vergleiche sehr schwer überhaupt anstellen lassen. Man muss letztlich jede Immobiliensituation einzeln bewerten (irgendwas ist immer anders). Von mir verwendete Begriffe wie "gute" oder "schlechte" Lage sind nur Vereinfachungen, um Grundtendenzen deutlich zu machen.

 

 

Nochmal zurück zu dem Vergleichsbsp.:

Der von mir angeführte Vergleich einer 1.000€/m2-Immobilie und einer 8.000€/m2-Immobilie soll keine exakte Abbildung der Realität sein. Er soll lediglich grob verdeutlichen, dass der Arbeitslohn pro aufzuwendender Stunde ERHEBLICH niedriger bei Immobilien in schlechteren Lagen ist und dass die effektive Mietrenditedifferenz nicht so hoch ist, wie sie implizit meist angenommen wird. Bei einer genauen Realitätsabbildung müsste Vieles noch verfeinert werden: z.B. sind Renovierungskosten ca. 20-30% höher in den besseren Lagen; v.a. muss auch noch berücksichtigt werden, dass die Abschreibung in den besseren Lagen niedriger ist aufgrund des höheren Bodenrichtwerts, also z.T. wird dem Boden ein Anteil am Kaufpreis in den guten Lagen von über 50% beigemessen, in schlechten Lagen, sind es hingegen mitunter unter 10%. (nebenbei liegt hierin ein weiteres Risiko der Immobilien in schlechten Lagen, denn wenn die Bausubstanz so schlecht ist, dass die Immobilie abgerissen werden muss, käme dies in schlechten Lagen nahezu einem Totalverlust gleich, in den besseren wäre dann nur ca. die Hälfte weg).  Diese Aspekte führen in etwa zu einem effektiven Mietrenditedifferenzunterschied von rund 1%-Punkt. Dennoch: Die Aussage, dass der Arbeitslohn pro Stunde in guten Lagen ERHEBLICH (ca. 4-5mal so hoch) höher ist, bleibt gültig.

 

@Jb007:

In meinem Posting habe ich Beweggründe geschildert, auch bei einem Faktor von über 20 zu investieren.

In dem Vergleich geht es nicht um die konkrete Ausprägung der Vermietungssituation. Sondern es geht um die prinzipiellen Unterschiede bei an sich gleichen Voraussetzungen (wie z.B. Leerstandsquote). Also man könnte jetzt dieselbe Vergleichs-Rechnung nochmal durchführen, jeweils für eine Vermietungsquote von 80% in BEIDEN Szenarien oder auch jeweils 50% etc oder in beiden Fällen mit einer Instandhaltung von 100€/m2 im Jahr rechnen. Entscheidend für den Vergleich ist nur, dass die Vermietungsquote oder die Instandhaltungskosten/m2 jeweils immer gleich gross sind. In all diesen Szenarien wird ein deutlich höherer Stundenlohn in der 8.000 €/m2-Variante bei rumkommen. Und hinzu kommt eben dann noch obiger Punkt 2. Denn Mietnomaden bekommst du auch - oder vielmehr gerade - in den schlechteren Lagen. In den besseren Lagen scheitern die oft schon im Vorfeld an der Solvenzprüfung des Vermieters.

 

@Andreas:

Naja, du argumentierst recht viel mit Berlin. Berlin ist sicher eine Ausnahme, insb.  aufgrund der Wende bzw. ehemaligen Teilung. Dass die Immobilienpreise dort in den 90er-Jahren zurückgingen, ist im Kontext mit der allgemeinen Demografieentwicklung Ostdeutschlands zu sehen. Viele Junge gingen nach der Wende direkt nach Westdeutschland (ohne Berlin), daher ging es dem Osten, der Berlin umschliesst, zunächst eher noch schlechter als früher. Nach und nach wurde jedoch Berlin immer beliebter und es siedelten sich immer mehr Unternehmen an (heute boomt die Gründer-Szene dort), damit einhergehend kam es dann zu rasanten Preissteigerungen. Sicher ist Berlin auch nicht gleich Berlin. Es gibt innerhalb von Städten immer Bezirke, die sich vom allgemeinen Stadt-Trend abkoppeln, im Positiven wie Negativen.

Ich stelle nicht in Abrede, dass es auch Perioden gibt, wo in bestimmten Top-Städten die Entwicklung kurzfristig schlechter als im Landes-Schnitt war (wobei auf realer Basis die Immobilienpreise deutschlandweit um etwa 10% in den 80er-Jahren einbrachen. )

Dennoch gilt die tendenzielle Aussage, dass sich die Immobilienpreise in den A-Städten im Schnitt besser entwickelten als der Durchschnitt. Z.B. ist seit 1975 untersucht worden, in welcher deutschen Stadt die höchsten Immobilienpreiszuwächse zu verzeichnen waren. ---> Ergebnis: München.

https://www.capital.de/immobilien/zwoelf-mythen-rund-ums-eigenheim-2298; Punkt 4

Was man auch noch bei der Betrachtung solcher Statistiken berücksichtigen muss:

Es gehen hierbei  (diese groben Analysen von Immoportalen ausgenommen) nur die notariellen Kaufpreise ein, also nur tatsächliche Transaktionen. Nicht erfasst sind z.B. vergebliche Versuche, Immobilien in der Prärie an den Mann zu bekommen (trotz eines bereits niedrigen Preises). Dann sagen sich einige, bevor wir die Immobilie komplett verramschen, behalten wir sie lieber, also der tatsächliche Unterschied ist sogar noch einen Tick grösser als von den Statistiken erfasst.

 

Nee, ich vergesse die Leute in B- und C-Lagen nicht. Was in wirklichen Krisen mMn passieren wird (dies beruht auf vielen historischen Berichten über Krisenzeiten):

Die Anzahl der Personen pro Haushalt wird drastisch ansteigen (ähnlich den Nachkriegsjahren). Da wohnen Studenten/Azubis/junge Berufstätige wieder bei ihren Eltern (oder hören ganz auf zu studieren, falls Studienort zu weit weg ist und va das Geld dafür fehlt), auch Grosseltern wohnen wieder bei ihren verdienenden  (?) Kindern. WGs werden zunehmen, (übrigens ein Trend, der seit längerem auch schon in Top-Städten zu beobachten ist, wodurch sich auch Normalos in München eine Miete leisten können.) Und in Krisen geht allgemein die Geburtenrate drastisch zurück, d.h. die Bevölkerung nimmt ab. ---> es wird zu deutlichem Leerstand kommen, von dem aber die A-Städte mMn. nicht so betroffen sind wie die Fläche, da die in den Top-Städten eher anzutreffende  finanzielle Oberschicht krisenresistenter als der Normalbürger ist (Einzelfälle ausgenommen).

Das eigentliche Risiko ist ja nicht, dass eine Immobilie mal kurzfristig leer steht , sondern dass strukturell über Jahre hinweg so gut wie keine Nachfrage mehr besteht, selbst zu wesentlich niedrigeren Preisen und das sehe ich in A-Städten in dieser Form nicht.

 

@ JB007 und Andreas:

Was KONKRET soll nicht belegt sein, von dem was ich geschrieben hatte ?

Bis zu einem gewissen Grad muss man sich bei Investitionen IMMER auf irgendwelche Einschätzungen stützen, die im Vorfeld nicht deterministisch ermittelt werden können. Natürlich ist der Umstand, dass gewisse Sachverhalte, die in der Vergangenheit galten, keine Garantie, dass diese auch in Zukunft so sein werden. Allerdings - und dies ist jetzt meine persönliche Ueberzeugung - bin ich nahezu sicher, dass grundlegende Trends der Vergangenheit (Urbanisierung etc.) auch in (zumindest naher) Zukunft bestehen bleiben. Diese (richtige) Einschätzung der nicht deterministisch zu ermittelnden Parameter ist aus meiner Sicht das Entscheidende beim Immobilieninvestieren, also zB vor 20 Jahren ein Gespür dafür entwickelt zu haben, wo Berlin heute steht.

Auch wenn es nicht den Kern des eigentlichen Themas trifft: Ihr scheint sehr viele Immobilien im Bestand zu haben und auch noch weitere Kaufabsichten zu haben. Kennt ihr euch nicht etwas näher mit den Kreditvergabepraktiken der Banken aus, also z.B. ab welcher Mindest-Annuität Kredite gewährt werden ? 6%, 8% ? Wo liegt eure persönliche Annuität in etwa ?

Edited by Mars
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Ganz ehrlich, es freut mich, wenn Du von Deiner 20+Faktor Strategie überzeugt bist. 

Allerdings hilft bei mir auch nicht MEHR Text um mich MEHR zu überzeugen.

Die einfache Rechnung von Dir weitergeführt lässt mich zweifeln:

1000€/m2 Buden bringen 5/6 Euro pro qm

8000€/m2 Buden bringen 40 Euro pro qm?

Realistisch gesehen hören die üblichen qm-Preise Mietfläche bei 25 Euro auf. Der fehlende Mehrpreis kompensiert die Probleme und Risiken der billigen Buden.

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Der Grundgedanke ist, dass in Mietermärkten die Instandhaltung wesentlich stärker durchschlägt und dass Mieter und -Leerstandsrisiko grösser sind. Das stimmt natürlich. Daher kann ich mich aktuell weder für die eine noch die andere Variante erwärmen. Qualität ist irrwitzig teuer und die schlechteren Lagen sind für das Risiko was man eingeht meiner Ansicht nach auch zu teuer. 

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Am 5.5.2019 um 21:58 schrieb JB:

Der Grundgedanke ist, dass in Mietermärkten die Instandhaltung wesentlich stärker durchschlägt und dass Mieter und -Leerstandsrisiko grösser sind. Das stimmt natürlich. Daher kann ich mich aktuell weder für die eine noch die andere Variante erwärmen. Qualität ist irrwitzig teuer und die schlechteren Lagen sind für das Risiko was man eingeht meiner Ansicht nach auch zu teuer. 

Einfach warten und konsolidieren. Wenn man Cash in Hülle und Fülle hat, mal nen hohen Faktor in guter Lage beimischen evtl.

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vor 11 Stunden schrieb Leverage:

Wenn man Cash in Hülle und Fülle hat

was braucht man dann noch Immobilien?

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Guest
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