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Senkrechtstarter35

MFH Einschätzung erbeten :-) 410.000 € für 10 WE

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Von einem Makler habe ich ein exklusives Angebot erhalten.  

Ort:                                 Unspektakulären Stadt im Westen mit 50.000 Einwohnern.
Preisentwicklung:        Keine Preissteigerungen zu erwarten.
Nachfrage:                    Nachfrage von Mietern wurde getestet und ist vorhanden

Baujahr:                                     1920
Wohnfläche:                         570 qm
Grundfläche:                        430 qm
Wohnungen:                                 10
Kaufpreis:                        410.000 €
Kaufpreis in qm:                     719 €
Üblicher Kaufpreis:                900 €
Jahres NKM:                     33.000 €
Nettorendite:                         8,04 %
Faktor:                                      12,42 
Kein Denkmalschutz

Aktuell vermietet zu durschnittlich 4,80 € / qm, leicht unterduchschnittlich.
Mittelfristig steigerungsfähig auf 6 € / qm. Somit würde sich ergeben:

Kaufpreis:                            410.000 €
NKM im Jahr:                        41.040 €
Nettorendite:                           10,00 %
Faktor:                                            9,99 

Die 10 Wohnungen verteilen sich auf EG, 1. OG und 2. OG. 8 Wohnungen sind 40 – 50 qm groß, zwei sind je 80 qm groß.

Wie ist das Verhältnis zu NKM und Nebenkosten:

Monats NKM:                          2.750 €
Nebenkosten:                             750 €
NKM pro qm:                             4,80 €
Nebenkosten pro qm:              1,32 €

Finanzierung und Cashflow:

Bei 2 % / 2 % wäre man bei 100 % Finanzierung:

Monats NKM:  2.750 €
-Kapitaldienst: 1.366 €
= CF 1.384 €

Ich müsste noch in Erfahrung bringen, ob eine Hausverwaltung installiert ist, wovon Ich ausgehe, und was diese monatlich kostet. Der Makler kostet 5 %, würde Ich evt umlegen auf den Kaufpreis.

Der Zustand des Objektes ist entsprechend des Baujahrs 1920 in Ordnung. In der Fassade keine Risse, könnte aber natürlich einen neuen Anstrich vertragen. Akut würde der Makler 3-5.000 Euro für Ausarbeiten veranschlagen. Dasselbe im Dach, da würde er auch 3 – 5.000 Euro veranschlagen für eine Kleinigkeit. Ansonsten sei kein akuter Bedarf, eher dann mittelfristige Maßnahmen.

Der Zustand der Wohnungen ist mir nicht bekannt, wird aber vorraussichtlich unrenoviert sein.

Wasserleitungen sollen alle Kupfer sein, Elektrik und Heizung muss ich noch in Erfahrung bringen. Geschossdecken sind wahrscheinlich Holzbalkenkonstruktionen: Wäre das schlimm? Bzw. worauf wäre zu achten? Bald liegt eine Besichtigung an, dann erfahre ich natürlich mehr.

Wie ist Eure erste Einschätzung? 🙂


 

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Nur ein kleiner Hinweis: Du sprichst ein paar Mal von Nettorenditen, führst aber Bruttomietrenditen auf. Das ist ein himmelweiter Unterschied!

vor 40 Minuten schrieb Senkrechtstarter35:

Monats NKM:  2.750 €
-Kapitaldienst: 1.366 €
= CF 1.384 €

Das hier ist alles, nur keine ordentliche Cashflowberechnung.

 

Zum Objekt kann ich nichts sagen, weil es zu viele Unbekannten gibt (Lage, genauer Zustand der Wohnungen, der Bäder, welche Heizungsanlage, wie alt, usw.).

vor 49 Minuten schrieb Senkrechtstarter35:

Akut würde der Makler 3-5.000 Euro für Ausarbeiten veranschlagen. Dasselbe im Dach, da würde er auch 3 – 5.000 Euro veranschlagen für eine Kleinigkeit. Ansonsten sei kein akuter Bedarf, eher dann mittelfristige Maßnahmen.

Darauf würde ich mich genau NULL verlassen.

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Für die Nettorendite:

Von der NKM geht mind. IHR ab, je nach Gebäudezustand , nehmen wir mal 15 %, gegebenenfalls Verwaltung und Mietausfallwagnis.

Und auf den Kaufpreis kommen noch die Erwerbsnebenkosten inklusive Makler, nehmen wir mal 12 %. Damit ist die Nettorendite definitiv unter 6 % und je nachdem was an Sanierung und Instandhaltung dazu kommt entsprechend deutlich weniger. Das wäre dann auch neu zu rechnen mit Mieterhöhung.

 

Kommt also auf den Zustand des Gebäudes an.

 

Holzbalkengeschossdecken sind dann nicht schlimm wenn keine Feuchtigkeit dran war ,sind dann eine Katastrophe , wenn Feuchtigkeit dran kommt oder war. Schallisolierung ist auch meist nicht toll.

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