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Scraffy

Instandhaltung in neuem Mietvertrag regeln

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Hey Leute!

Ich hätte gerne bei einem aktuellen Thema eine Einschätzung bzgl. eines Mietvertrags den ich neu verhandele. Es handelt sich um eine private Wohnung welche ich an die Gemeinde vermietet habe zur Unterbringung von Flüchtlingen. Ich plane nun den Übergang von der Gemeinde hin zu Stadt (wegen Zuständigkeiten, aber das spielt hier eigentlich keine Rolle.). Wir haben auch schon einen Entwurf für einen Mietvertrag der fast identisch mit dem alten ist, jedoch mit einem Unterschied bzgl. der Instandhaltung:

 

Der alte besagt hier : "Dem Mieter obliegt während der Mietdauer die Instandhaltung im Innern des Gebäudes. Sie umfasst die Beseitung von Schäden durch Ausbessern oder Ersetzen folgender Gebäudeteile".

Dann folgt eine Auflistung: Türbeschläge, Glasschscheiben, Fußbodenbeläge (inkl. Estrich), Wandplatten, Wasser- und Gasarmaturen, Sanitärobjekte, Beuleuchtungskörper, Sicherungen, Steckdosen und Zentralheizungsanlagen.

Der neue wiederum bezieht sich hier jedoch nur auf "die Kosten kleinerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Wohnungen bis 100€." (...) insbesondere für Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Rollladen und Fensterläden." 

In beiden Fällen obliegt mir also dem Vermieter die Instandhaltung in "Dach und Fach". 

So nun zu meiner Frage. Der erste liest sich natürlich VERmieter-freundlicher. Ich bin nun am überlegen, ob ich bei dem neuen Mietvertrag hier einen wirklich eklatanten Nachteil in Kauf nehme, oder die erste Vereinbarung tatsächlich eher ungewöhnlich ist und die neue üblicher. Oder wird beim neuen Mietvertrag nun beides auf mich "abgewälzt".

Kurzum: Wäre es gerechtfertigt auch beim neuen Vertrag auf die obere Vereinbarung zu bestehen, oder sollte ich hier die Kirche im Dorf lassen? 

Vielen Dank für Anregungen und liebe Grüße,

Dave

Edited by Scraffy

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Hallo @Scraffy

Sollten beide jeweils so lauten und keine weiteren Zusätze mehr haben, wären beide ungültig und du müsstest alles komplett tragen.

Beide müssen eine Höchstgrenze nennen: 1. Pro Reparatur und 2. Pro Jahr.

Lies dir am besten erstmal den Artikel hier durch. Der dürfte soweit rechtlich ok sein.

Mal eine Frage, warum nimmst du nicht einfach einen rechtssicheren Mietvertrag von Haus&Grund bevor du irgendwelche Experimente eingehst, die dich später teuer zu stehen kommen können?

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vor 14 Stunden schrieb Eduard H.:

Hallo @Scraffy

Sollten beide jeweils so lauten und keine weiteren Zusätze mehr haben, wären beide ungültig und du müsstest alles komplett tragen.

Beide müssen eine Höchstgrenze nennen: 1. Pro Reparatur und 2. Pro Jahr.

Lies dir am besten erstmal den Artikel hier durch. Der dürfte soweit rechtlich ok sein.

Mal eine Frage, warum nimmst du nicht einfach einen rechtssicheren Mietvertrag von Haus&Grund bevor du irgendwelche Experimente eingehst, die dich später teuer zu stehen kommen können?

Hi Eduard!

Die Obergrenze taucht schon auf, aber der Einfachheit halber habe ich nur Teile wörtlich zitiert. Der vorherige Mietvertrag war mir durchaus recht und ich sehe keine Notwendigkeit einen komplett neuen aufzusetzen, deswegen keine Vorlage von Haus & Grund. Einzige Unklarheit ist bei dem erwähnten Paragraphen und hier wäre die Frage ob bei H&G der Passus vermieterfreundlicher wäre oder nicht? Generell suche ich nach einer Einschätzung ob das die Regel ist oder ich auf der ersten Variante bestehen sollte. 

 

Grüße,

Dave 

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Hallo @Scraffy

Für alles untere gilt: Das ist keine Rechtsbereatung, sondern nur meine Meinung und Erfahrung.

Ich würde eher den unteren nehmen, da der obere scheinbar eine abschließende Aufzählung darstellt. Geht etwas anderes kaputt (z.B. Gurt vom Rollladen), was dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist, wird nach meiner Lesart die Klausel keine Anwendung finden. Zumal halte ich den Punkt "Zentralheizungsanlage" für bedenklich (um nicht zu sagen für nichtig), wenn diese von mehreren genutzt wird.

Im unteren heißt es dann schon "insbesondere...", was auf eine nicht abschließende Aufzählung hindeutet und quasi alle denkbaren Gegenstände einschließt. Ich verstehe nicht so ganz deine Abneigung gegen den zweiten. Aber nochmal: Ich würde auf einen Haus&Grund Mietvertrag zurückgreifen, weil diese rechtlich sauber und auf den aktuellen rechtlichen Stand sind. Sie sind maximal Vermieterfreundlich (ist ja auch ein Vermieterverein). Warum streubst du dich dagegen und willst hier experimentieren?

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Danke für die ausführliche Antwort! Mir scheint ein H&G Vertrag nicht „das Maximum rauszuholen“ weil diese doch in erster Linie für private Mietverträge sind, hierbei handelt es sich ja um einen Gewerbemietvertrag und die Freiheiten die sich dadurch ergeben würde ich gerne auch ausschöpfen. Wenn ein Vertrag von H&G das ohnehin tut, wäre es mir natürlich ebenfalls recht 

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vor einer Stunde schrieb Scraffy:

Danke für die ausführliche Antwort! Mir scheint ein H&G Vertrag nicht „das Maximum rauszuholen“ weil diese doch in erster Linie für private Mietverträge sind, hierbei handelt es sich ja um einen Gewerbemietvertrag und die Freiheiten die sich dadurch ergeben würde ich gerne auch ausschöpfen. Wenn ein Vertrag von H&G das ohnehin tut, wäre es mir natürlich ebenfalls recht 

Wieso Gewerbemietvertrag? Du hast doch eine Wohnung und willst diese als Wohnraum vermieten, oder?

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Hey! 

Ich war in der Zwischenzeit beim Anwalt.

Ja ja es handelt sich zwar um eine normale Wohnung aber die Nutzung ist durch die Unterbringung von Flüchtlingen eher gewerblich, gleiches gilt auch für den MV. Mit dem vorherigen befinde ich mich recht deutlich im gewerblichen Mietrecht der neue (insbesondere mit der Kleinsreparaturklausel) geht eher in den privaten  Bereich, was aber nicht der Nutzung entspricht und in diesem Fall zu meinem Nachteil wäre.

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So aus Interesse: Warum ist das gewerblich? Solange du die Wohnung langfristig (ein Jahr oder länger) an jemanden vermietest, hätte ich gedacht, dass es sich erstmal um einen normalen Wohnraummietvertrag handelt. Solche Verträge werden teilweise auch mit Firmen für Mitarbeiter oder ggf. weitere Untervermietung gemacht.

Dass man für Wohnraum "einfach so" einen Gewerbemietvertrag aufsetzen kann, wäre mir neu. Das würden aufgrund der Vertragsfreiheit gern einige Eigentümer machen; wenn das möglich ist, würde mich das natürlich interessieren. ;) 

Abgesehen von den Mietrechtlichen Implikationen dürfte sowas ggf. auch von der Teilungserklärung mancher Objekte nicht erlaubt werden.

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