Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
immo2027

Mietvertrag erlaubt keine Mieterhöhung/Kündigung?

Recommended Posts

Hallo Zusammen,

ich beabsichtige den Kauf einer Wohnung mit einem Mietvertrag vom 01.12.2007. Seit dem wurde die Miete nicht erhöht. Der Zustand der Wohnung/Badezimmer ist aus 1972. Die Miete liegt bei 5€/qm.

Die Wohnung würde sich durchaus rechnen aber wenn ich auch zukünftig nicht erhöhen oder modernisieren kann, was dann?

Meine Frage daher, gibt es eine Möglchkeit die Miete zu erhöhen? Bzw. warum wurde das bisher vom Vorbesitzer nicht gemacht?

Ich würde die Wohnung gerne renovieren, da die Miete dann bei 6,5 - 7€/qm liegen würde.

Seht ihr da eine Möglichkeit?

Edited by immo2027

Share this post


Link to post
Share on other sites

@immo2027 wurde denn im Mietvertrag eine Mieterhöhung explizit ausgeschlossen ? Das wäre doch sehr ungewöhnlich. Ansonsten gelten nämlich die üblichen Mieterhöhungsmöglichkeiten laut BGB, also Mietspiegel, 3 Vergleichsmieten oder SV-Gutachten.

Nach meiner bisherigen Erfahrung haben viele Privatvermieter Mieterhöhungen gescheut weil Sie 1. keine Lust auf Stress mit dem Mieter haben und 2. häufig das Potential ihrer Mietwohnung nicht ausgeschöpft haben.

Selbst wenn eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein sollte wäre rechtlich zu prüfen ob nicht doch eine 11 (bzw 8 ) prozentige Modernisierungsumlage möglich ist, da diese juristisch etwas anderes als eine "normale" Mieterhöhung ist. Hier wird z.B. ein Anwalt von Haus + Grund weiterhelfen können.

 

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Vielen Dank,

Mietspiegel gibt's in der Stadt nicht.

SV-Gutachten könnte teurer werden und der Erfolg ist nicht zwingend garantiert.

3 Vergleichsmieten wäre somit die bessere Alternative. Du meinst, ich sollte mal nachfragen ob es in dem Gebäude bereits 3 identische Wohnungen gibt mit höherer Miete? Wie schätzt du die Erfolgsaussichten bei dieser Variante ein?

An Haus und Grund hab ich auch schon gedacht.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Es reicht völlig wenn es ähnliche Wohnungen mit ähnlicher Größe in ähnlicher Lage sind. D.h. eine 70 qm-Bude kannst du nicht mit einer 30qm vergleichen, aber durchaus mit einer 55qm. Such dir einfach 5 Immobilienscout-Angebote die deutlich höher sind (5, damit selbst wenn sich 2 als "nicht vergleichbar" herausstellen, du immer noch 3 hast) und begründe auf dieser Grundlage eine Erhöhung.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Spielt der Standard der Wohnung auch eine Rolle?

Also sollte ich Wohnungen im gleichen Zustand auswählen um vergleichen zu können?

Edited by immo2027

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb immo2027:

Spielt der Standard der Wohnung auch eine Rolle?

Also sollte ich Wohnungen im gleichen Zustand auswählen um vergleichen zu können?

Ja, tut es. Insgesamt müssen deine Vergleichswohnungen in der Art, der Beschaffenheit, der Größe, der Ausstattung und der Lage der Ausgangswohnung ähneln. Was das bedeutet und noch ein bisschen mehr, habe ich in meinem Blogbeitrag über die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zusammengefasst. Kannst es dir ja mal für den ersten Einblick anschauen.

 

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 7.12.2018 um 21:01 schrieb Friedrich Hi.:

Such dir einfach 5 Immobilienscout-Angebote die deutlich höher sind (5, damit selbst wenn sich 2 als "nicht vergleichbar" herausstellen, du immer noch 3 hast) und begründe auf dieser Grundlage eine Erhöhung.

Ja, das kann man so machen und ich praktiziere es auch selber so. Aber Vorsicht, rechtens ist das nicht ! Wenn es also zum Streit kommt wird das scheitern. Erforderlich sind reale Vertragsmieten, keine Angebotsmieten. Ist aber bei mir immer glatt durchgegangen.

Bitte darauf achten immer im Begründungsschreiben die Anschrift und die Lage im Haus angeben, also z.B. "Goethestraße 27, 1. OG". Bei der Mehrzahl der IS-24 Angebote ist die Anschrift nicht mit angegeben. Ich sammle Vergleichsmieten über eine längere Zeit und baue mir damit eine Art Datenbank auf.

Vergleichsmieten kann man tlw. auch über Haus und Grund bekommen, oder mit denen kooperierende Makler. Die lassen sich das aber gut bezahlen.

Ganz generell ist die Erhöhung mittels 3 Vergleichsmieten ein schwaches Instrument. Geht der Mieter dagegen vor Gericht kann der gegnerische Anwalt immer behaupten die Wohnungen wären nicht vergleichbar, da es ja i.d.R. niemals 2 gleiche Wohnungen gibt. Ausnahmen sind tatsächlich gleiche Wohnungen im gleichen Gebäude, sehr wertvoll wenn Du hier Vergleichsmieten hast ! Ein Richter wird dann immer ein Gutachten anfordern und dann wird es teuer und langwierig.

Das auch als Warnung an die vielen Neu-Investoren die mal so locker-flockig die Miete erhöhen wollen -  das ist durchaus kein ganz leichter Weg.

 

Edited by DiBe
  • Like 1
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 7 Stunden schrieb Eduard H.:

Ja, tut es. Insgesamt müssen deine Vergleichswohnungen in der Art, der Beschaffenheit, der Größe, der Ausstattung und der Lage der Ausgangswohnung ähneln. Was das bedeutet und noch ein bisschen mehr, habe ich in meinem Blogbeitrag über die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zusammengefasst. Kannst es dir ja mal für den ersten Einblick anschauen.

 

Prima Eduard, toller Artikel, das hat mir sehr geholfen mich auf einen aktuellen Stand zu bringen. Vielen Dank.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 14 Stunden schrieb DiBe:

! Ein Richter wird dann immer ein Gutachten anfordern und dann wird es teuer und langwierig. Übrigens muss das Gutachten vom Vermieter bezahlt werden, auch wenn dieser das Verfahren gewinnt.

 

 

Bei einer meiner letzten erfolgreichen Klage auf Mieterhöhung (Magdeburg, Urteil erging 2017) mußte die Mieterin 100% der Kosten der Gutachterin zahlen (3293 Euro). Leider hat dann der Staat via Prozesskostenhilfe diese Kosten gezahlt......

Ich gehe davon aus, dass das ein ganz normales Vorgehen ist. Der Vermieter muß lediglich seine anteilige Kosten bei einem Prozesskostenhilfeverfahren selbst zahlen, auch wenn die PKH abgelehnt wird.

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich bevorzuge einvernehmliche Mieterhöhungen und als Begründung den Mietspiegel, das ganze mit einer Schriftlichen Begründung und dem aktuellen Mietspiegel in der Anlage.

Das ganze übergebe ich persönlich, bis jetzt hatte ich immer innerhalb von 2 Wochen eine Unterschrift.

Mietanpassungen sind wichtig und notwendig, wer so was schliefen lässt sollte sich besser aus dem Geschäft zurückziehen.

Allerdings muss ich zugeben das wenn der Mietspiegel von FFM die hiesigen Mieten widerspiegeln würde, dann würden Zitronenfalter auch Zitronen falten.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Stunden schrieb Matt:

Mietanpassungen sind wichtig und notwendig, wer so was schliefen lässt sollte sich besser aus dem Geschäft zurückziehen.

Sicher ist auch dies wiedereinmal eine Frage der Strategie, bzw. der Gegenheiten. 

Ich beispielsweise führe grundsätzlich keine Mieterhöhungen durch. Mit der Begründung Treue soll belohnt werden. Außerdem habe ich mit der ursprünglichen Miete kalkuliert und das Objekt für gut befunden. So bekomme ich und der Mieter auch Planungsscherheit. Bei Neuvermietung passe ich immer auf das aktuelle Marktniveu an. 

Aber:

- ich habe hauptsächlich 2 Zimmer Wohnungen. Da bleibt ein Mieter in der Regel nicht 20 Jahre. 

- Es gibt bei mir keine Mietpreisbremse, die mich zu Erhöhungen zwingen würde

- ich sicher den Ausschluß niemals vertraglich zu o.ä.

- Ist mein Markt ein eher langsam steigender, so dass wir in 3 Jahren nicht einen wahnsinns Sprung in den Marktmieten hätten. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich bin in sehr unterschiedlichen Märkten unterwegs: Extreme sind Berlin Nordrand Prenzelauer Berg und Frankfurt Oder an einer lauten Straße. Trotzdem führe ich überall Mieterhöhungen durch, auch wenn es sich teilweise nur um 30 oder 40 Euro pro Monat handelt. Mittlerweile erhöhe ich auch bei alleinstehenden Rentnerinnen die Miete (teilweise  auch mehrfach), obgleich ich dieses in der Vergangenheit aus sozialen Gründen nicht gemacht hatte. In der Neuvermietung versuche ich soviel wie unter der Mietpreisbremse möglich herauszuholen (d.h. ich packe auf die maximale Miete lt. Mietspielgel plus 10% ein paar Euros drauf, da es Urteile gibt, die bei einer Änderung des Mietpreisniveaus eine Abweichung  von der 10% Regel erlauben). 

Hierfür gibt es  eine Reihe von Begründungen:

1. Der Staat begrenzt die Anpassung der Mieten im Bestand und in der Neuvermietung an den echten Marktpreis (m.E. verfassungswidrig) immer mehr.

2. Alle anderen Marktteilnehmer erhöhen auch soweit sie können (ich habe noch nie etwas von einer Grunderwerbssteuerbremse, Handwerkerkostenbremse, Ölpreisbremes etc. gehört). Warum soll das bei Mieten anders sein? Ich kann den Unterschied nicht erkennen (außer das hier meist KLeinvermieter betroffen sind)

3. HInzu kommt, dass man bestraft wird, wenn man zu billig vermietet:

a. Wenn man weniger als 60% der  Marktmiete nimmt, kann man nur einen kleinen Teil (bei Vermietung zu 40% z.B. nur 40%) der Werbungskosten absetzen, d.h. man zahlt Steuern für ERträge, die man nicht hatte (gilt auch für Fremde!!!!! auch wenn mir persönlich kein derartiger Fall zu Ohren gekommen ist).

b. Der Staat bestraft bereits heute bei Modernisierungen diejenigen, die weniger als 7 Euro Miete nehmen.

c. Bereits heute kann man bei der Mietpreisbremse mindestens die Miete des Vormieters nehmen. M.E. besteht das große Risiko dass eine derartige Regelung auf alle freiwerdenden Wohnungen ausgedehnt wird.

Aus diesen Gründen nehme ich, was ich haben kann. Den Mietern erläutere ich teilweise meine Motivation, auch wenn diese sie wohl in den meisten Fällen nicht nachvollziehen können/wollen. M.E. ist jeder der nicht das Maximum herausholt angesichts der heutigen Politik schlecht beraten.

  • Like 2
  • Thanks 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 44 Minuten schrieb Andreas:

Hierfür gibt es  eine Reihe von Begründungen:

4. Die Wohnung beim Verkauf nur so viel wert ist, wie sie Miete bringt (Wert=JNKM * Faktor)

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 16 Stunden schrieb Real:

Ich beispielsweise führe grundsätzlich keine Mieterhöhungen durch. Mit der Begründung Treue soll belohnt werden.

Außerdem habe ich mit der ursprünglichen Miete kalkuliert und das Objekt für gut befunden. So bekomme ich und der Mieter auch Planungsscherheit. Bei Neuvermietung passe ich immer auf das aktuelle Marktniveu an. 

Das ist sehr ehrenwert, und sozial engagiert

Ich hoffe das dein Installateur und dein Dachdecker genau so denken, und ihre Preise ebenso nicht anpassen.

Auch die Banken werden dein soziales Engagement zu schätzen wissen, mit Herabstufung deiner Kreditwürdigkeit z.B. wenn Du Geld für die energetische Sanierung benötigst.

Ein Mieter ist mit einer Erhöhung von 30 bis 80,-€ meist schnell einverstanden, und das mache ich bei Bestandsmieter so wie es der Mietspiegel hergibt alle 2 Jahre. Wenn man so was über mehrere Jahre aufstauen lässt, dann macht man mit der Kappungsgrenze (15 -20%) Bekanntschaft..

Ich kenne krasse Beispiele von Mieten die 30 Jahre nicht erhöht worden sind, da bekommt nicht der Vermieter den "Mutter Theresa Orden" für jahrzehntelange kostengünstige Vermietung.... Da redet man vom BÖSEN Vermieter der die Unverschämtheit hat 7€/m² für eine Altbauwohnung im Zentrum von Frankfurt zu verlangen.

 

Vermieter die keine Mietanpassungen und keine Modernisierungen machen sind mir sehr sympathisch, denn von deren Erben kann (konnte) man kostengünstig Häuser (mit Renovierungsstau) kaufen....

 

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 16 Stunden schrieb Matt:

Das ist sehr ehrenwert, und sozial engagiert

Danke. Aber ich kann Dir versichern soziales Engagement spielt hier nur eine nachgelagerten Rolle. Wie ich schrieb ist dies eine Frage der Strategie und für mich eine Effizienzsteigerung meiner Prozesse.

vor 16 Stunden schrieb Matt:

Auch die Banken werden dein soziales Engagement zu schätzen wissen, mit Herabstufung deiner Kreditwürdigkeit z.B. wenn Du Geld für die energetische Sanierung benötigst.

Sanierungen und Renovierungen führe ich in der Regel nicht mit Fremdkapital durch. Von daher ist das eher weniger das Problem. Und die Banken bewerten die Werthaltigkeit meines Portfolios bislang als sehr gut. 

vor 16 Stunden schrieb Matt:

Ein Mieter ist mit einer Erhöhung von 30 bis 80,-€ meist schnell einverstanden, und das mache ich bei Bestandsmieter so wie es der Mietspiegel hergibt alle 2 Jahre. Wenn man so was über mehrere Jahre aufstauen lässt, dann macht man mit der Kappungsgrenze (15 -20%) Bekanntschaft.

Eine Erhöhung von 80€ bedeutet bei meiner durschnittlichen Miete eine Erhöhung von 27%. Somit wäre ich schon an der Kappungsgrenze. Und wenn ich jedes Jahr die Miete um fast 15% steigern könnte würde ich das auch tun. Aber so einen Markt habe ich bei weitem nicht. Also wären eher 10€ bis 15€ alle zwei Jahre drin. Wenn überhaupt. Wenn ich jetzt 5 Wohnungen um 15€ erhöhe, bringt mir das 75€. Kündigt darauf hin ein Mieter sind es nur noch 60€ aber dafür Kosten für Neuvermietung und ggf. noch ein Monat Leerstand. Zack ist der CashFlow erstmal schön negativ. 

vor 16 Stunden schrieb Matt:

Ich kenne krasse Beispiele von Mieten die 30 Jahre nicht erhöht worden sind, da bekommt nicht der Vermieter den "Mutter Theresa Orden" für jahrzehntelange kostengünstige Vermietung.... Da redet man vom BÖSEN Vermieter der die Unverschämtheit hat 7€/m² für eine Altbauwohnung im Zentrum von Frankfurt zu verlangen.

Ich habe nie behauptet dass ich das mache. Ich sagte ja in meinen Wohnungen bleiben die Mieter in der Regel nicht 20 Jahre. Sollte es doch mal so kommen, bewerten wir die Situation einmal. Außerdem ist es ein schönes „Disziplinarmittel“ sollte man doch einmal Probleme mit einem Mieter haben, anzugeben, dass man immer um ein gutes Verhältnis bemüht war und bspw. nie die Mieter erhöht hatte. 

 

Edited by Real

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 16 Stunden schrieb Matt:

Vermieter die keine Mietanpassungen und keine Modernisierungen machen sind mir sehr sympathisch, denn von deren Erben kann (konnte) man kostengünstig Häuser (mit Renovierungsstau) kaufen....

Einen Zusammenhang mit fehlenden Modernisierungen habe ich nie hergestellt. Im Gegenteil, weil ich in einem Mietermarkt bin, sind die Wohnungen immer auf einem modernen Stand. 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 5 Stunden schrieb Real:

. Wenn ich jetzt 5 Wohnungen um 15€ erhöhe, bringt mir das 75€.

Kündigt darauf hin ein Mieter sind es nur noch 60€ aber dafür Kosten für Neuvermietung und ggf. noch ein Monat Leerstand. Zack ist der CashFlow erstmal schön negativ. 

75,-€ im Monat = 900,-€ im Jahr x Vervielfältiger Faktor 16 = 14.400,-€

Der Vervielfältiger Faktor hier im Rhein Main Gebiet kann auch mal 30 betragen

Die Lage spielt natürlich eine große Rolle, es macht schon einen Unterschied ob ich in Görlitz vermiete oder in München.

Aber ich bleibe dabei: Wo es der Markt hergibt muss man die Mieten auf Marktniveau halten, oder zumindest auf Mietspiegelniveau.

Ich habe die Miete bei einem "Ex Mutter Theresa Haus" innerhalb von 4 Jahren von 24000€ auf 31000€ steigern können, indem ich konsequent die Miete auf Mitspiegelniveau erhöht habe, und bei Mieterwechsel marktgerecht renoviert habe. Und da ist durchaus noch Potential nach oben... gerade durch Mieterwechsel

Wertsteigerung durch Mieterhöhung: 5000,-€ jährlich

x Maklerfaktor 16 = 80.000€

x Maklerfaktor 20 = 100.000€

x Maklerfaktor 25 = 125.000€ 

Edited by Matt
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...