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Fundamentum

Mieterin mindert Miete wegen Feuchtigkeitsschaden

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Wir haben eine Dachwohnung im Visier, in der die jetzige Mieterin seit 2001 wohnt. Seitdem hat keinerlei Mietanpassung stattgefunden. In der Wohnung besteht ein leichter Feuchtigkeitsschaden am Dach. Aus diesem Grund hat die Mieterin die Kaltmiete um 20% gemindert. Darüber hinaus zahlt sie nur die Nebenkosten von 2001 (!), die damals bei 70 € lagen und sich mittlerweile mehr als verdoppelt haben.

Angenommen, wir würden die Wohnung kaufen und den Schaden beseitigen: Welche rechtlichen Mittel hätte man, wenn sich die Mieterin weiterhin weigern würde, die vereinbarte Kaltmiete (zu 100%) bzw. die realen (umlegbaren) Nebenkosten zu entrichten?

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"Ein leichter Feuchtigkeitsschaden..." bevor ich diese Wohnung kaufen würden, bitte definitiv durch einem Sachverständigen diesen Schaden begutachten lassen. Alles was mit Feuchtigkeit und Dach zu tun hat, kann schnell sehr teuer (mehrere 10.000€) werden, daher eine Profi-Meinung einholen. Wenn seit Jahren der Schaden besteht, ist möglich, dass lange nicht korrekt Instand gehalten wurde und ggf. bald eine größere Sanierung stattfinden muss.

Umlegbare Betriebskosten sind umlegbar. Hier einen Blick in den Mietvertrag werfen, welche Kosten laut MV der Vermieter tatsächlich umlegen darf. Üblich sind die Kosten gemäß Betriebskostenverordnung - BetrKV im MV enthalten (Verordnung googeln), geringe Abweichungen sind auch möglich. Die realen Kosten darfst du, bei Erwerb, zu 100% mit der nächsten Abrechnung der Mieterin in Rechnung stellen. Wenn der aktuelle Vermieter das nicht tut, ist er selber Schuld

Erfrage von der HV oder Vermieter nach dem Schriftverkehr bzgl der Mietminderung. Wenn du Einblicke in die Argumentation erhälst kannst du bewerten ob die Minderung gerechtfertigt ist. Grundsätzlich solltest du allerdings Interesse daran haben, die Feuchtigkeit zu beseitigen um weitere Schäden am Gebäude zu vermeiden. Ist der Schaden repariert kannst du auch wieder 100% Kaltmiete verlangen. Wenn seit 2001 keine Mietanpassung stattfand, kannst du je nach Lage deiner Wohnung und ortsüblicher Vergleichsmiete die Miete um 15 bzw 20% anpassen.

Aber noch mal: AUGEN AUF BEI FEUCHTIGKEITSSCHÄDEN !!!

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Wir lassen gerade prüfen, ob die Behebung des Schadens nicht eine WEG-Angelegenheit ist. Der jetzige Eigentümer scheint sich gar nicht darum gekümmert zu haben.

Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, wenn der Mieter die umlegbaren Betriebskosten nicht in der realen (laut Wirtschaftsplan) Höhe zu zahlen bereit ist?

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Ich würde die aktuelle Mieterin vorab fragen, ob sie bereit wäre (evtl. gegen eine kleine finanzielle Entschädigung) auszuziehen. Dann kannst du gleich die Wohnung sanieren und direkt mit der Miete auf den üblichen Preis gehen. Natürlich muss der Verkäufer aber Abstriche beim Verkaufspreis machen. Du musst ja nicht seine Fehler kaufen. Vielmehr reduzieren seine Fehler (auch das nicht erhöhen der Miete) den Wert der Wohnung.

In der Regel ist alles, was ausserhalb der Wohnung liegt eine WEG-Angelegenheit. Du kannst und darfst das eigentlich nicht selbst machen. Gerade wenn ein Schaden am Dach oder an der Fassade besteht.  Die Frage ist hier, ob die WEG von dem Schaden schon weiss und sich nur nicht darum schert. Sollte das der Fall sein, würde ich die Wohnung auf keinen Fall kaufen. Denn dann wird das Objekt vermutlich in den nächsten Jahren eh den Bach runter gehen. Ausnahmen bestätigen die Regel.

 

PS: Es kann sein, dass die Haus-Versicherung für den Schaden aufkommt. Das müsste man auch im Vorfeld prüfen. Evtl. bei der Hausverwaltung anfragen, falls es eine solche gibt. Und auch hier: Das muss man dem Verkäufer nicht auf die Nase binden. Lieber wg. Feuchtigkeitsschäden den Preis drücken versuchen.

Edited by matze sagichnich
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Achtung, was folgt ist mein gefährliches Halbwissen, kein fundiertes Rechtswissen.
Zahlt die Mieterin die geforderte Miete nicht (KM + Betriebskosten) bedeutet das faktisch sie zahlt die Miete nicht bzw. nur teilweise. Diese wäre ein Grund zu Kündigung. Das wäre gleich die max. Konfrontation und daher nicht immer Zielführend. Ich gehe davon aus, du willst einen Rechtsstreit vermeiden und bevorzugst ein "gutes" Vermieter-Mieter Verhältnis . Vlt hilft ggf. eine erste schrift. Abmahnung um dein Anliegen zu verdeutlichen und auch die Tragweite ihres Handelns zu verdeutlichen.

Eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ist laut Gesetz nur gerechtfertigt, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt. Dabei muss der Rückstand laut BGB einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Falls der Mieter über einen längeren Zeitraum immer mal wieder nicht oder nur teilweise zahlt, muss der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. In diesen Fällen reicht eine schriftliche, fristlose außerordentliche Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig, könnte aber wie oben beschrieben helfen, dass es gar nicht so weit kommt.
Ich rate: bei NK von 70€ in 2001 sind 2018 vlt 120€ NK geworden. Es dauert natürlich einige Monate bis bei 50€ monatl. Differenz 2 Monatsmieten zusammen kommen.

Ab besten den Link lesen von Haufe:
https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/kuendigung-durch-den-vermieter-212-voraussetzungen-der-kuendigung-wegen-zahlungsverzug_idesk_PI9865_HI2765223.html

@matze sagichnich: Stimme 100% zu.
"
In der Regel ist alles, was ausserhalb der Wohnung liegt eine WEG-Angelegenheit"
Bedeutet aber auch als Teil der WEG, dass Kosten auf einen zukommen. Diese Sonderumlage berücksichtigen beim Kaufpreis.

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Mietminderungen bei anhaltenden Mängeln in der Wohnung sind aber in der Regel berechtigt, wenn sie verhältnismässig sind. Da gab es irgendwo eine eine Tabelle.

Sonderumlage kommt erst ins Spiel, wenn die Versicherung den Schaden nicht bezahlen will und die Rücklagen nicht reichen. Beides muss man natürlich vor dem Kauf abklären.

Edited by matze sagichnich
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vor 18 Stunden schrieb Fundamentum:

Wir haben eine Dachwohnung im Visier, in der die jetzige Mieterin seit 2001 wohnt. Seitdem hat keinerlei Mietanpassung stattgefunden. In der Wohnung besteht ein leichter Feuchtigkeitsschaden am Dach. Aus diesem Grund hat die Mieterin die Kaltmiete um 20% gemindert. Darüber hinaus zahlt sie nur die Nebenkosten von 2001 (!), die damals bei 70 € lagen und sich mittlerweile mehr als verdoppelt haben.

Angenommen, wir würden die Wohnung kaufen und den Schaden beseitigen: Welche rechtlichen Mittel hätte man, wenn sich die Mieterin weiterhin weigern würde, die vereinbarte Kaltmiete (zu 100%) bzw. die realen (umlegbaren) Nebenkosten zu entrichten?

Ist sache der WEG, muss dem verwalter mitgeteilt werden, das wird auf kpsten der WEG beseitigt - die minderung ist ebenfalls sache der WEG 

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vor 1 Minute schrieb matze sagichnich:

Echt jetzt? Das war mir nicht bewusst...

Das verstehe ich auch nicht ganz. Wenn ein Mieter meiner Wohnung die Miete mindert, habe doch ich als Vermieter das Problem. Und nicht die WEG ...

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Mietminderung ist nur Sache der WEG bzw. des WEG-Verwalters, wenn diese schuldhaft die Schadensbeseitigung am Gemeinschaftseigentum (hier: Dach) nicht durchgeführt bzw. verzögert hat. Dann könnte der Wohnungseigentümer Schadensersatz einfordern. Das setzt zunächst erst einmal zwingend die Kenntnis von dem Schaden voraus.

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Am ‎04‎.‎12‎.‎2018 um 21:18 schrieb Fundamentum:

Angenommen, wir würden die Wohnung kaufen und den Schaden beseitigen: Welche rechtlichen Mittel hätte man, wenn sich die Mieterin weiterhin weigern würde, die vereinbarte Kaltmiete (zu 100%) bzw. die realen (umlegbaren) Nebenkosten zu entrichten? 

Die Minderung der Kaltmiete bis 25% dürfte rechtmäßig sein, solange der Feuchtigkeitsschaden besteht.

Die umlegbaren Nebenkosten sind ja mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter abrechenbar. Entsprechend kann die Differenz zwischen Vorauszahlung und tatsächlichen BK eingefordert werden. Wenn die Vorauszahlungen zu gering angesetzt waren, kann die Höhe der monatlichen Vorauszahlung in angemessener Höhe vom Vermieter neu festgesetzt werden. Voraussetzung: Der Mietvertrag darf keine Klausel enthalten, die eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ausschließt. Der Mieter schuldet dann die entsprechenden monatlichen Vorauszahlungen. Zahlt er sie nicht, gerät er mit seinen Mietzahlungen in Verzug bzw. Rückstand mit allen mietrechtlichen Konsequenzen bis hin zum außerordentlichen Kündigungsrecht des Vermieters.

 

Edited by Monopoly
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