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oki

Zweikontenmodell

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Hallo zusammen,

ich habe eine Verständnisfrage zum Zweikontenmodell: Wenn sich auf dem Debitoren-Konto meiner vermieteten Immobilie die Schulden anhäufen, zahle ich darauf bestenfalls 6,9 % Sollzinsen als Dispo. Anschließend nehme ich das positive Saldo vom Kreditoren Konto meiner Immobilie und tilge z.B. meine privaten Hypothekenschulden, welche z.B. 2,5 % im Soll liegen. Die Sollzinsen (6,6 %) der vermieteten Immobilie mache ich steuerlich geltend. Dieser legale Kniff ist der Kern des Modells nach meinem Verständnis.  Allerdings sehe ich bei diesem Zahlenbeispiel keinen Vorteil für das Zweikontenmodell, da die Soll-Zinsen im Dispo deutlich höher sind als die Zinsen meiner privaten Baufinanzierung. Macht das Modell also nur dann Sinn, wenn ich die Dispo-Zinsen umschulde in ein zinsgünstiges Darlehen oder macht es nur Sinn wenn ich private Schulden von der Steuer absetzbar mache, welche ebenfalls im Bereich des Zinssatzes liegen (6,9 %)?? Vielleicht habe ich aber auch nur etwas falsch verstanden...?

 

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Hallo Oki, interessantes Thema! Ich habe folgenden Link gefunden der das Thema mit Beispiel erklärt: http://helfer-in-steuersachen.de/index.php/2012-04-24-13-11-34/92-teil-10/254-tipp-1184-zwei-konten-modell-dem-fiskus-private-schuldzinsen-unterjubeln.html ich kannte das Thema bisher nicht! Im Moment läuft das Kopfkino was man daraus alles machen könnte...

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Finde das Thema auch sehr spannend, allerdings blicke ich wie dargestellt nicht den Business Case. In dem Artikel steht, dass man sich ein Bankdarlehen einräumen soll, um so die Schulden auf dem Debitoren Konto auszugleichen. Diese wären dann natürlich auf die Immobilie zu buchen und damit absetzbar. Dann verstehe ich das so, dass man einige Monate anhäufen müsste, z.B: 2.000 EUR p.m. auf dem genannten Grokonto mit 6,9 % Soll-Zins, anschließend nach vielleicht 6 Monaten die 12.000 EUR Minus in ein Bankdarlehen umwandeln,welches vielleicht einen Sollzins von 2-3 % aufweist. Fragt sich nach den Auswirkungen des Darlehens auf mein Rating: ok, ich habe dann meine private Immobilie um  12.000 EUR getilgt, aber falls ich ein Privatdarlehen aufnehmen muss, verschlechtert sich nicht mein Schufa-Score? Nachbeleihung einer verschuldeten Immobilie ist auch nicht der Hit, oder (fragt sich vermutlich wir hoch der Verschuldungsgrad ist)? Mehr Fragen als Antworten... 😉

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Aus meiner Sicht ist das ein "Mitnahmeeffekt" in Sondersituationen. Wir wollen z.B. an unsere selbstgenutzte Immobilie einen Wintergarten anbauen. Dieser kostet ca. 80k€. Ich könnte über das Zweikontenmodell die Zinsen für die 80k€ von der Steuer absetzen obwohl alles privat genutzt ist.

Ob und wie mich das bei meinen Immo-Investments weiter bringt oder berhindert (Schufa) steht auf einem anderen Blatt.

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Ich stelle mir das auch gerade praktisch vor. Ein normales Konto, als Debitor-Konto genutzt, geht mit 80K oder 100K oder 200K ins Minus … soweit komme ich doch gar nicht, bevor die Bank die Notbremse zieht. Sprich, die Bank müsste ins Boot. 

Zudem muss ich eine lastenfreie oder sehr gering belastete, vermietete Immobilie einsetzen, um darauf später dass Debitoren-Konto zu beleihen. Ansonsten kleben mir 6,9% oder was auch immer an Dispozinsen dauerhaft am Bein. Die kann ich zwar von der Steuer absetzen, aber auch das, wovon ich absetze, muss ich erstmal reinholen. Wenn ich diese Immobilie dann auch noch später verkaufe,  habe ich ein Problem.

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Ich bin da auch skeptisch, ABER: bei Betriebsvermögen wird das auch so gemacht bzw. daher kommt das Konzept. Dort sind die Gesetzmäßigkeiten doch vergleichbar, d.h. Verschuldungsgrad usw. spielen eine Rolle. Man müsste am besten einen Steuerberater fragen...

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Ich habe in den letzten Jahren das Zwei-Konten-Modell eingesetzt. Dazu habe ich verschiedene Nachbeleihungen durchgeführt und ein neues Konto für die Kreditauszahlung eingerichtet. Die Auszahlung war, wie üblich, im ersten halben Jahr kostenfrei möglich, danach fielen Bereitstellungszinsen an (die im Laufe der Jahre mehreren Darlehen war ganz normal zwischen 1,05% und 1,75% verzinslich). 

In der Folge habe ich dann alle von mir selbst zu tätigenden (d.h. nicht von den Hausverwaltungen durchgeführten) Auszahlungen (vor allem Kapitaldienst und Handwerkerrechnungen) über dieses Konto abgewickelt. Alle Einnahmen liefen unverändert auf meinem Privatkonto oder den Hauskonten auf. Trotz des durch erhöhte Normaltilgungen und Sondertilungen und Kreditrückzahlung stark erhöhten Kapitaldienst und größeren Instandhaltungsprojekten, konnte ich so im Laufe von 2,5 Jahren einen für  mich ganz netten Betrag freisetzen und meine Zinsaufwendungen massiv senken.

Ich gehe davon aus, dass das Steuerlich auch o.k. ist. Allerdings hat  sich das Finanzamt bei meinen letzten Steuererklärungen immer die Nachprüfung vorbehalten. Mein Steuerberater hatte das Konzept mittels Telefonauskunft ganz grob freigegeben.

 

Aber wie immer: bitte selbst StB fragen.

Alternativ müßte natürlich  auch ein Lombardkredit funktionieren (ist nur etwas teurer). Einen Dispo würde ich für solche Spiele aber nicht einsetzen.

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vor 10 Stunden schrieb Andreas:

Alternativ müßte natürlich  auch ein Lombardkredit funktionieren (ist nur etwas teurer). Einen Dispo würde ich für solche Spiele aber nicht einsetzen.

Richtig. Grundsätzlich sind leider manche Banken nicht sehr gesprächig was diese Verwendung anlangt. Die Comdirekt hat zB einen entsprechenden passus in den Vertragsbedingungen, welche eine Verwendung eines Lombards für Immos ausschließt.

 

Hoffentlich habe ich jetzt nicht das Thema verfehlt aber so habe ich diese Debatte verstanden. Falls falsch bitte korrigieren.

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Ich probiere gerade das Debit-Geld von DeGIRO aus. Hier konnte ich keinen Passus finden bzgl. Einschränkungen für Immo's.
DeGiro bietet einen sehr günstigen Zinssatz für das Debit-Geld (=Lombardkredit) von 1,25% + EURIBOR für EUR an.

Bezüglich der Themaverfehlung schließe ich mich Georg an ;-)

Edited by Berri

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Hm. Soweit ich das gesehen habe, ist dies bei DeGiro ein Marginkonto welches nach meinen Dafürhalten nur indirekt ein Lombardkredit ist bzw. eine riskantere Variante davon. Die Verfügbarkeit des Debitgeldes schließt jedoch den Schutz der Wertpapiere bei eventuellen Insolvenzfall des Brokers aus (Sondervermögen), da man bei diesem Userprofil der Weiterleihe seines Depotinhaltes durch den Broker explizit zustimmt.

 

Mit Marginkonten der diversen Broker habe ich mich nur sehr am Rande beschäftigt, da ich bei den angewendeten Beleihungssätzen nicht wirklich durchblicke und das im Grunde nur für einem sehr kurzem Zeitraum zur Spekulation genützt wird. Grundsätzlich erachte ich dennoch Sollzinssätze für Lombards oberhalb von 3% pa (welches der Marktdurchschnitt ist) für gelinde gesagt eine Frechheit; vor allem qwenn man sich die Sätze und das eher marginale Risiko der Bank die Bestände zu veräußern, ansieht.

 

 

Edited by Georg J. Heininger

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Das mit dem Ausschluss des Schutzes der Wertpapiere im Insolvenzfall werde ich nochmal prüfen und mir dann überlegen, ob das dauerhaft für mich in Frage kommt.

Die Beleihung liegt bei mir ca. 70% (US-Aktien Dividendenadel und ETF auf S&P500, NASDAQ und DJ).

Der Sollzinssatz liegt für EUR derzeit 1,25%, da der EURIBOR derzeit < 0%. Das ist aus meiner Sicht konkurrenzlos.

Wie gesagt, um das wirklich alles beurteilen zu können habe ich es einfach ausprobiert. Bisher bin ich in soweit zufrieden, als dass das Debit-Geld pünktlich genehmigt und die Auszahlung von 50% des Portfoliowertes auf das Referenzkonto ebenso genehmigt wurde. Auf jeden Fall wäre es aus meiner Sicht eine preiswerte Möglichkeit kurzfristig Investitionsmittel freizusetzen, zumal der Soll-Zinssatz kleiner als die Dividendenrendite sein kann.

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Das mit dem Ausschluss des Schutzes der Wertpapiere im Insolvenzfall werde ich nochmal prüfen und mir dann überlegen, ob das dauerhaft für mich in Frage kommt.
Die Beleihung liegt bei mir ca. 70% (US-Aktien Dividendenadel und ETF auf S&P500, NASDAQ und DJ).
Der Sollzinssatz liegt für EUR derzeit 1,25%, da der EURIBOR derzeit Wie gesagt, um das wirklich alles beurteilen zu können habe ich es einfach ausprobiert. Bisher bin ich in soweit zufrieden, als dass das Debit-Geld pünktlich genehmigt und die Auszahlung von 50% des Portfoliowertes auf das Referenzkonto ebenso genehmigt wurde. Auf jeden Fall wäre es aus meiner Sicht eine preiswerte Möglichkeit kurzfristig Investitionsmittel freizusetzen, zumal der Soll-Zinssatz kleiner als die Dividendenrendite sein kann.

Bei welchem Broker bist du denn? Sprich wer hat dir denn den Lombard Kredit gegeben?

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