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Nauland

Apotheke - Immobilienverkauf

4 Beiträge in diesem Thema

Hallo zusammen,

mein Vater möchte die Immobilie seiner Apotheke (115 qm) verkaufen. Wir haben Schwierigkeiten einen fairen Preis dafür zu ermitteln.

Lage:

- Zentral in Dorfmitte, ca. 20 km nördlich von Frankfurt, Dorf hat 3.000 Einwohner

- Arztpraxis im Ort vorhanden

 

Mietverhältnis:

- mein Vater möchte einen Mietvertrag mit dem Käufer über 5 Jahre mit Verlängerungsoption auf 2x 5 Jahre  abschließen

- Miete ca. 1.000 € kalt

 

Kann mir jemand mit einer Fausformel helfen, einen für beide Seiten fairen Preis zu ermitteln? Mich würde eure Investorensicht interessieren, wie man daraus eine attraktive Kapitalanlage für den Käufer stricken kann.

Beste Grüße,

Mischa Nauland

 

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vor 3 Stunden schrieb Nauland:

Kann mir jemand mit einer Fausformel helfen, einen für beide Seiten fairen Preis zu ermitteln? Mich würde eure Investorensicht interessieren, wie man daraus eine attraktive Kapitalanlage für den Käufer stricken kann.

Eine Faustformel gibt es hier nicht, zumal zunächst einmal zu klären ist was hier überhaupt verkauft wird. Was gehört zum Verkaufsobjekt und für was schuldet der Käufer dann die langfristige Instandhaltung und Ersatzbeschaffung?

Das Investorenauge bleibt spontan hängen an der Konstellation "ich verkaufe die bisher selbstgenutzte Immobilie und bleibe als Mieter drin" - die Gründe hierfür sind  oftmals wirtschaftlicher Natur!

Ist der Mieter dann überhaupt bonitätsstark genug?

Oder will sich hier gar jemand der zukünftigen (möglicherweise schon bekannten) Instandhaltungsrisiken entledigen und sucht einfach einen Kostenträger?

Hier muss meiner Meinung nach mehr Fleisch an den Knochen …..

vor 3 Stunden schrieb Nauland:

Mietverhältnis:

- mein Vater möchte einen Mietvertrag mit dem Käufer über 5 Jahre mit Verlängerungsoption auf 2x 5 Jahre  abschließen

- Miete ca. 1.000 € kalt

Klingt nicht wirklich verlockend - weder von den Zahlen noch vom Bauchgefühl.

Gewerblicher MV über 5 Jahre bedeutet ein hoher EK-Anteil und macht ein wenig den Eindruck, als solle die Braut hier für den Verkauf nur ein wenig hübsch gemacht werden!

Auch die Miete scheint eher zugunsten des Mieters optimiert zu sein ….

Bei solchen Objekten ist die Nachnutzung entscheidend - gibt es andere Apotheker, für die die Fläche interessant sein könnte, wie sieht es mit der Umnutzung in Wohnungen aus, etc.

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Hallo Herr Nauland,

kann nur ein Beispiel aus dem Bekanntenkreis nennen.Ein Bekannter betreibt eine Apotheke in gemieteten Räumen.

Mietvertrag noch 2 Jahre plus 3 mal 5 Jahre Option,welche er aber nicht ziehen wird, da er in andere Räume zieht.

Immobilie bj.2000  180 qm Miete 1600 euro plus MWST.,Ort ca 4000 EW,Entfernung Stadt  15 km in NRW.

Diese Immobilie wurde für 325 000 Euro incl.2 tiefgaragenplätzen angeboten im Immoscout.Was natürlich nach Verhandlung

bezahlt wurde, ist mir nicht bekannt,Verkauf fand nach ein paar Monaten statt.

gruss heidrun

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Ich habe selbst ein MFH in Frankfurt Oder. Die Gegend direkt an der polnischen Grenze ist gerade auch außerhalb extrem strukturschwach. Viele Banken finanzieren dort nicht (wenigstens meine Erfahrung vor ein paar Jahren). Hinzu kommt, dass Gewerbeimmobilien bei Banken (erst recht in der Form eines Teileigentums) recht unbeliebt sind. Da (fast?) jeder Käufer das Risiko einer Schließung der Apotheke bei dem Renteneintritt Deines Vaters einkalkulieren wird, dürfte ein Verkauf nicht leicht werden. Am ehesten hilft ein langfristiger Vertrag (besser 10 Jahr fest plus 2 mal 5 Jahre Optionen für den Mieter). Jeder Kaufinteressent wird auch fragen, warum Dein Vater verkaufen wird. Wenn dann als Grund die beabsichtigte Geschäftsaufgabe kommt, dürfte fast jeder abspringen. Leicht fällt der Verkauf auf jeden Fall, wenn sich ein Nachfolger für deinen Vater gefunden hat. In diesem Fall sollte ein Verkauf m.E. gut möglich sein (o.k. Finanzierung bleibt trotzdem ein Problem).

Ich habe übrigens jahrelang ein hochwertig ausgestattetes Ladengeschäft in einer strukturstarken Kleinstadt (5000 Einwohner) mit großem Industriegebiet in Thüringen nicht vermieten können......

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