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merlinbanderas

Objekte nur noch Stundenweise im Immobilienscout24 ( Immobilienblase )

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Hallo Leute,

interessanter Bericht von mir direkt aus der Front :)

In unserer Stadt Stuttgart bzw. im Stuttgarter Stadtteil wo ich lebe ( 1 AAA Lage ) und arbeite ist die Nachfrage so stark dass Objekte inzwischen nur noch wenige Stunden Online stehen.Ich bekomme eine E Mail von immobilienscout24 mit dem Inhalt " ein neues Angebot ist da " und wenn ich dann auf das Objekt klicke ist das Objekt bereits deaktiviert worden. Und das geht innerhalb weniger Stunden, ich habe auch bei den Maklern angerufen die meinten Sie hätten schon 20 bis 30 Besichtigungstermine vergeben. 

Objekte die eigentlich immer noch teuer sind werden innerhalb weniger Stunden verkauft. Es wird schnell besichtigt und eine Reservierungsvereinbarung mit dem Makler getroffen. Meine letzten Käufe erfolgten Off Market oder über sogenannte Vereinbarungen mit Maklern die mir die Angebote " Vorab " schicken, manche Makler hier in Stuttgart haben Verteiler, man bekommt sozusagen per E Mail Ihre neuesten Angebote und kann dann anschauen und zuschlagen.

Entgegen meinen früheren Aussagen kühlt sich der Markt irgendwie immer noch nicht ab, ich habe den Markt getestet in dem ich ein Fake Angebot bei Immobilienscout24 reingestellt habe von meiner eigenen Wohnung als würde ich Sie verkaufen wollen. ( Macht des mal, ist ganz schön interessant )

Ich könnte mein Objekt ( gekauft Anfang diesen Jahres ) sofort mit Gewinn verkaufen, ich habe auf meinen Kaufpreis nur 10 000 Euro aufgeschlagen und mein Telefon stand nicht still. Auch bei 20 000 Euro Unterschied hätte ich sofort Käufer gehabt. Auf dem Markt werden nur unrealistisch hohe Angebote blockiert. Ich habe für eine zwei Zimmer Wohnung 300 000 Euro verlangt , bei dem Preis gab es keinerlei Anrufe, ich merke sobald Preise unrealistisch hoch werden dann blockiert der Markt Sie. So dumm und verzweifelt sind die Käufer dann doch nicht. 

Thema Immobilienblase:

Ich habe alle Kennzahlen in meiner Stadt durchgerechnet, Neubautätigkeiten aller Immobilienkonzerne in meiner Stadt ( was hier alles gebaut wird ist abnormal ), sogar die Neubautätigkeiten der Städtischen Wohnbau habe ich berechnet. Wieviele Einheiten die Stadt noch bekommt bzw. wieviele jetzt schon in den Markt gepumpt werden. 

Nach meiner Analyse nun wird die Immobilienblase auf hohem Niveau weiter gehen, nicht mehr so steil nach oben wie früher aber auf geringem Niveau weiter steigen.

Ich sehe aber einen Einbruch kommen ( 2022 / 2023 ) wenn die ganzen Neubauten ( auch die ausgewiesenen Neubaugebiete ) fertiggestellt sind und sich hier bei uns " durchschlagen ", dies wird ein dämpfenden Effekt haben. 

Unser kleiner Stadtteil in Stuttgart hat nur 30 000 Einwohner ( es wurden alleine in den letzten Jahren Privat + Staatlich über 5248 Eigentumswohnungen erstellt, die Flüchtlingsunterkünfte zähle ich dazu da Sie auf den Verkäufermarkt kein Einfluss haben aber auf den Mietermarkt ) , alleine auf der Gemarkung unseres kleinen Stadtteils, so viele Neubauten wie jetzt fertig gestellt worden sind gab es hier noch nie, hab extra mit meinem Vater gesprochen und mit meinem Opa.

Als wäre das nicht alles wird aktuell noch immer weiter gebaut ( über 242 Eigentumswohnungen ) werden 2019 / 2020 fertig gestellt. 

In 2020 werden die städtischen Neubaugebiete ausgewiesen und bebaut ( Grünflächen vor den Toren der Stadt ), wurde durch den Gemeinderat bereits durchgepeitscht.

Nach dem dann diese ganzen Flächen ebenfalls bebaut werden, Fertigstellung 2022 / 2023 wird es dann die ersten Dämpfer geben ...

Ich analysiere momentan ganz genau wie lange eine Neubauwohnung von Privat inseriert wird bevor Sie vermietet wird, schon jetzt dauert die Vermietung länger als früher.

Über eure Einschätzung eurer Stadt würde ich mich sehr freuen

Gruss Merlin

 

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Verkauf:
Die Goldgräberstimmung ist spürbar vorbei, ich vermarkte selbst diverse MFHs und kaufe regelmäßig an. Es dauert viel länger, bis man Objekte verkauft hat, klar in TOP TOP TOP Lagen geht es evtl. schneller, die Stimmung ist eher getrübt und politische Maßnahmen beunruhigen die Investoren. Es ist zu teuer und das Mietrecht zu kompliziert, als dass man mal eben "Kasse" machen kann. Die Banken schieben ebenfalls Riegel vor und verlangen mehr EK, was die meisten nicht haben. Die meisten haben ja nicht mal 50000 EUR und wollen für 500000 EUR aufwärts kaufen. Habe oft Leute, die kaufen wollen und de facto nicht können und dann irgendeinen Grund vorschieben "Meine frau ist schwer krank, mein Job ist weg oder das beste, wir haben uns für etwas anderes entschieden" ist klar...

Zudem, nur weil die Objekte aus dem Scout raus sind, heißt das nicht, dass die verkauft sind. Ich sehe aktuell selber, wie viele Objekte zu gleichen Preisen wieder auf den Markt geschmissen werden, weil sie offensichtlich vor einem Jahr angeboten aber doch nicht verkauft wurden. Alles nur Spekulation, wissen tut es nur der Makler bzw. Verkäufer.

Vermietung:
Ich habe mitterweile einen großen Bestand und die Vermietung führe ich selbst durch. Meine Buden sind Tiptop in Schuss, es dauert mit der Vermietung länger, Massenbesichtigungen gibt es nur noch selten, einer der Gründe dürfte sein, dass die Grenzen zu sind und die ganzen Asylanten sich nicht mehr mit auf dem Markt rumtummeln, die Mieten einfach zu hoch sind (ich selbst habe den Test gemacht, bin mit einer Miete mal zeitweise 15% runtergegangen und hatte einen enormen Nachfrageschub, 15% wieder raufgesetzt und es war ziemlich still), oder die Leute einfach keine Kohle haben, umzuziehen. 

Die Leute haben einfach kein Bock mehr, die hohen Mieten zu zahlen und ziehen lieber weg bzw. nehmen kleinere Buden in Kauf, aber nur kurzfristig.
So oder so dürfte es viele Investoren in den nächsten 1-2 Jahren treffen, die zu hohen Preisen gekauft haben. Es wird politisch in den nächsten Jahren unsicher werden, zum einen durch

A.) höhere Steuern und Abgaben, Rentenpflicht für Selbstständige und sonstiges, was teurer wird, staatsgetrieben
B.) Grundbesitzer werden bluten, weil Sie zu hohe Mieten kassieren, hier wird man ein Riegel vorschieben, es gab letztens noch den Vorschlag zur Enteignung
C.) Mieter haben weniger Geld zur Verfügung, weil die Wirtschaft in den kommenden Jahren einbricht, wie ich es bereits vor 15 Jahre kenne, stehen viele Buden dann Monate leer, alternativ geht man mit der Miete runter, was viele nicht tun können

Sieht also Düster aus für die kommenden Jahre
 

Edited by Jb007
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vor 2 Minuten schrieb Jb007:

Verkauf:
Die Goldgräberstimmung ist spürbar vorbei...

...es dauert mit der Vermietung länger, Massenbesichtigungen gibt es nur noch selten...

Die Leute haben einfach kein Bock mehr, die hohen Mieten zu zahlen und ziehen lieber weg bzw. nehmen kleinere Buden in Kauf, aber nur kurzfristig.

Sieht also Düster aus für die kommenden Jahre
 

Da stimme ich im Wesentlichen zu.

Einerseits ist der Immobilienmarkt weiterhin leergefegt. Man merkt es aber sofort wie stark der "Immoblienboom" ausschließlich durch die günstige Finanzierungsmöglichkeiten und Kreditvergabe entstanden ist. Sobald bei dem Anlageobjekt Gewerbeanteil  im nennenswerten Umfang vorhanden ist- was die Banken nicht so ganz gerne haben wollen - dauert es mittlerweile deutlich länger bis Immobilie überhaupt vermarketet ist.  Bei bestimmten Objekten wo Gewerbeanteil bis zu 50% beträgt scheint die Nachfrage bzw. Finanzierungsmöglichkeiten kaum vorhanden sein, weil die Objekte bei Scout24 sehr lange stehen...

Andererseits läuft die Vermietung bei "Luxussanierungen" wirklich nicht so rund, weil die Leute einfach kein Geld haben deutlich höhere Mieten zu bezahlen. Das ist aber m.e. sehr lageabhägig. 

Hinzu kommt das die Handwerkerkosten regelrecht explodiert sind und  extrem schwer geworden ist überhaupt ein Auftrag zu angemessenen Preisen/Fristen zu vergeben. 

Wenn man die gegenwärtige Bautätigkeit in Essen und umgebung ansieht ahnt man schon was uns in 5-10 Jahren erwartet, wenn die Zinsen etwas ansteigen werden anderenfalls all die Objekte fertiggestellt und auf dem Markt sind. Da wird man etwas schwieriger werden jede heruntergekommen bude zu vermieten oder ETW in einfachen Lage und Zustand zu verkaufen.

Eine Entspannung ist aber gegenwärtig nicht im Sicht... 

 

 

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Verkauf:


A.) höhere Steuern und Abgaben, Rentenpflicht für Selbstständige und sonstiges, was teurer wird, staatsgetrieben



Rentepflicht für Selbstständige? Habe ich was verpasst?

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Solange man nicht zu utopischen Preisen einkauft und sein Handwerk versteht, braucht man sich um die Nachfrage in den Ballungszentren keine Gedanken machen. Wenn man als gewiefter "Investor" meint, in unserem Stuttgarter Großdorf 14TEUR/qm ausgeben zu müssen, nur zu ...

@rajivlund

war die letzten Jahre schon mehrmals im Gespräch, genaus so wie die PKV-Schröpfung

 

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vor 18 Minuten schrieb rajivlund:

 


Rentepflicht für Selbstständige? Habe ich was verpasst?

 

Wird definitiv kommen - die Rentenkasse brauch mehr Geld , ansonsten muss länger gearbeitet werden, was alle Parteien nicht wollen - ergo Beamte Selbstständige werden verpflichtet, in die Rente einzuzahlen ... nur mal als bsp. an 60000 eur brutto =  1210 eur monatlich ... da gehen viele Selbstständige dran zu Grunde , speziell kioskbuden private getränkemärkte und andere kleinere Unternehmen wie Tankstellen, Händler etc ... ergo , mehr leerstand , schlechtere Infrastruktur steigende Arbeitslosigkeit  usw 

wieder mal nicht durchdacht ... man entwickelt sich immer mehr zurück

ähnlich auch der Vorstoß, das für Handwerker aller Art wieder eine meisterpfllicht eingeführt werden soll , sprich , wenn einer Laminat legt tapeziert streicht , brauch man künftig wieder 3 verschiedene Meister ... bei den Meister Preisen wird keiner mehr viel investieren , ergo , vergammeln die Buden halt ... 

anscheinend von der Politik gewollt, Die wollen das System hier in Kürze gegen die Wand fahren. 

Edited by Jb007
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Hier in FFM werden inzwischen Mondpreise bezahlt, da war letzte Woche für ein paar Tage ein 3FH Haus mit 200m2 für 900.000€ mit direkten Blick auf Hochhäuser mit sozialen Brennpunkt, dafür war der technische Stand noch von 1960 mit Gaseinzelöfen....= Fall für Kompletteentkernung...

Als Kapitalanlage mit Faktor 40plus völlig unbrauchbar 

Jemand der über eine Million ausgeben will geht in eine bessere Gegend 

Am Frankfurter Berg einer der heftigsten Brennpunkte Frankfurts werden in „patiniertem 60er Jahre Hochhäusern“ 3000€ pro m2 aufgerufen.... 

Die sind alle vollkommen verrückt 

 

 

In ein paar Jahren kommen wieder Berichte im Fernsehen von „Schrottimmobilien“ 

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Wird definitiv kommen - die Rentenkasse brauch mehr Geld , ansonsten muss länger gearbeitet werden, was alle Parteien nicht wollen - ergo Beamte Selbstständige werden verpflichtet, in die Rente einzuzahlen ... nur mal als bsp. an 60000 eur brutto =  1210 eur monatlich ... da gehen viele Selbstständige dran zu Grunde , speziell kioskbuden private getränkemärkte und andere kleinere Unternehmen wie Tankstellen, Händler etc ... ergo , mehr leerstand , schlechtere Infrastruktur steigende Arbeitslosigkeit  usw 
wieder mal nicht durchdacht ... man entwickelt sich immer mehr zurück
ähnlich auch der Vorstoß, das für Handwerker aller Art wieder eine meisterpfllicht eingeführt werden soll , sprich , wenn einer Laminat legt tapeziert streicht , brauch man künftig wieder 3 verschiedene Meister ... bei den Meister Preisen wird keiner mehr viel investieren , ergo , vergammeln die Buden halt ... 
anscheinend von der Politik gewollt, Die wollen das System hier in Kürze gegen die Wand fahren. 

Ok. Aber hast du was greifbares. Ich bin entspannt, bis es wirklich kommt. Und auch dann kann es noch gekippt werden.
Die Kassen werden so oder so pleite gehen.

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Ich sehe das vollkommen entspannt und ich denke, dass solche Investoren wie @Jb007 @Andreas @nemo usw. es ebefalls können, weil sie eben keine Mondpreise für ihre Immobilien bezahlt haben und bei einer gesunden Verschuldung sind. Die Schwierigkeiten werden diejenigen bekommen, die heute "Schnäppchen" mit Faktor >20 in A- und B-Lagen kaufen, bei denen die Mieten bis zum Anschlag ausgereizt und die Objekte mit 115% finanziert sind. Ich denke, dass man in 5-10 Jahren gute Chancen hat viele schöne Objekte deutlich günstiger zu bekommen. Bis dahin kann man EK bis zum Abwinken ansammeln, wenn man heute nur rentable Objekte besitzt und nicht jeden Monat drauf zahlt. Wenn (in meinen Augen nur eine Frage der Zeit) natürlich der Euro und/oder die EU platzt, dann sieht die Lage wieder ein bisschen anders aus.

In spätestens 10 Jahren will ich aufhören mit Immobilienkäufen und in 20 Jahren anfangen alles abzustoßen und/oder auf die Kinder zu übertragen. Ich werde mich zumindest nicht mit 60 oder 70 Jahren mit irgendwelchen Mietern herumärgern.

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Vielen Dank an alle, finde eure Beiträge super, vor allem sieht man wie es in anderen Städten jenseits von Stuttgart aktuell aussieht.

Man kann schon mal zusammenfassen:

1. Massive Neubautätigkeit ( woher sollen die ganzen Bewohner dafür kommen ? In Stuttgart ist Bosch, Porsche, AMG usw aber in Essen ? Außerdem läuft bei der Mittelschicht auch nicht alles rund ...

2. Immer längere Vermietungsphasen, ich analysiere hier schon richtig, ich gebe mich als Mietinteressent aus und kriege dann die Info, tut mir leid die Wohnung ist schon weg, diese Phasen dauern länger, einerseits ist der gute Mieterpool bereits abgegrast , andererseits wollen viele die Neubaumieten nicht mehr zahlen, beispiel, Neubauwohnung Baujahr 2018, 48 qm für 1000 Euro kalt. Dass ist zuviel ...

3. Übertreibungen im Luxusbereich, Hochhaus in Stuttgart , Sky, optisch ekelhaft, Lage direkt an der Hauptstraße, was da für qm Preise erzielt worden sind ( leck mich am ... ) 

Insider aus Stuttgart kennen das Gebäude neben dem Milaneo.

4. Früher oder später werden die Zinsen steigen, ewig auf 1 % Baufinanzierung wird es nicht bleiben, denke in 5 Jahren geht es wieder aufwärts 

Gruß Merlin

 

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vor 2 Stunden schrieb Jb007:

Wird definitiv kommen - die Rentenkasse brauch mehr Geld , ansonsten muss länger gearbeitet werden, was alle Parteien nicht wollen - ergo Beamte Selbstständige werden verpflichtet, in die Rente einzuzahlen ... nur mal als bsp. an 60000 eur brutto =  1210 eur monatlich ... da gehen viele Selbstständige dran zu Grunde , speziell kioskbuden private getränkemärkte und andere kleinere Unternehmen wie Tankstellen, Händler etc ... ergo , mehr leerstand , schlechtere Infrastruktur steigende Arbeitslosigkeit  usw 

wieder mal nicht durchdacht ... man entwickelt sich immer mehr zurück

ähnlich auch der Vorstoß, das für Handwerker aller Art wieder eine meisterpfllicht eingeführt werden soll , sprich , wenn einer Laminat legt tapeziert streicht , brauch man künftig wieder 3 verschiedene Meister ... bei den Meister Preisen wird keiner mehr viel investieren , ergo , vergammeln die Buden halt ... 

anscheinend von der Politik gewollt, Die wollen das System hier in Kürze gegen die Wand fahren. 

Ich habe den Eindruck seit Helmut Schmidt geht es hier politisch abwärts, Politiker egal welcher Coleur werden dieses Land bald komplett gegen die Wand fahren, die gehen jetzt schon an mein Diesel Euro 6 Auto, dann wird alles schlechter, die Menschen immer egoistischer, auch Social Media gibt diesem Land den Rest 

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vor 13 Stunden schrieb Jb007:

Wird definitiv kommen - die Rentenkasse brauch mehr Geld , ansonsten muss länger gearbeitet werden, was alle Parteien nicht wollen - ergo Beamte Selbstständige werden verpflichtet, in die Rente einzuzahlen ... nur mal als bsp. an 60000 eur brutto =  1210 eur monatlich ... da gehen viele Selbstständige dran zu Grunde , speziell kioskbuden private getränkemärkte und andere kleinere Unternehmen wie Tankstellen, Händler etc ... ergo , mehr leerstand , schlechtere Infrastruktur steigende Arbeitslosigkeit  usw 

wieder mal nicht durchdacht ... man entwickelt sich immer mehr zurück

ähnlich auch der Vorstoß, das für Handwerker aller Art wieder eine meisterpfllicht eingeführt werden soll , sprich , wenn einer Laminat legt tapeziert streicht , brauch man künftig wieder 3 verschiedene Meister ... bei den Meister Preisen wird keiner mehr viel investieren , ergo , vergammeln die Buden halt ... 

anscheinend von der Politik gewollt, Die wollen das System hier in Kürze gegen die Wand fahren. 

Sehe ich auch so. Ich habe gelesen, wenn die beiden Haltegrenzen von 20% Rentenbeitrag und 48% Rentenniveau gehalten werden sollen müsste Steuertechnisch z.B. die Umsatzsteuer um 6% steigen.

Wie dann die Kaufkraft bei 25% Mwst + 20% Rentenbeitrag aussieht kann man sich denken. Deswegen investiere ich wirklich nur in Wohnungen die preislich unter dem Durchschnitt sind die sich jeder leisten kann.

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vor 14 Stunden schrieb merlinbanderas:

 

1. Massive Neubautätigkeit ( woher sollen die ganzen Bewohner dafür kommen ? In Stuttgart ist Bosch, Porsche, AMG usw aber in Essen ?

Essen hat sich in den letzten 5 bis 10 Jahren ehe positiv im Vergleich mit anderen Ruhr-Gebiet Städten entwickelt, sodass die Nachfrage schon da ist. Essener Süden wie Kettwig, Haarzopf gelten dank der Autobahnverbindung A52 als Einzugsgebiet von Düsseldorf, sodass hier  viele Menschen wohnen, die in Düsseldorf arbeiten.

Das Problem ist, dass deutlich mehr Wohnungen als Häuser gebaut werden, weil dies für Bauträger mehr lohnt. Mittelweile werden  großere Projekte wie Essen 51 entwickelt. Da ist Bau von 2500 Wohnungen in allenfalls knapp mittleren Wohnlage geplannt. Natürlich wird das Projekt die Wohngegend da aufwerten, aber wenn jemand die Altendorferstraße einfach entlang fährt weiß sofort welche Klientel in dem Stadtteil zu Hause ist.  Ich habe mit den Bekannten da am See wohnen gesprochen. Die meinten Tagsüber sieht es eigentlich gut aus, aber abends macht da keinen Spass spazieren zu gehen...

Irgendwann sind all diese Projekte fertiggestellt und in 10 Jahren werden wir einen deutlichen Übergangebot an ETWs  in einfacheren oder mitteren Lagen haben, was auf die Miets- und Kaufpreise schon auswirken würde. Bei guten Lagen sehe ich das Problem ehe nicht, weil diese schon nahezu vollständig zugebaut sind und da kaum noch freie Gründstücke für die Projektentwicklungen wie z.B. in Kettwig am See vorhanden sind.

Das stimme ich vollkommen zu, dass die Häuser wirklich in einem Top zustand sein müssen um die Nachhaltige Vermietbarkeit zur Gewährleisten. Aber davon sind wir noch viele Jahre entfernt :)))

 

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vor 46 Minuten schrieb eugkoll:

Essen hat sich in den letzten 5 bis 10 Jahren ehe positiv im Vergleich mit anderen Ruhr-Gebiet Städten entwickelt, sodass die Nachfrage schon da ist. Essener Süden wie Kettwig, Haarzopf gelten dank der Autobahnverbindung A52 als Einzugsgebiet von Düsseldorf, sodass hier  viele Menschen wohnen, die in Düsseldorf arbeiten.

Das Problem ist, dass deutlich mehr Wohnungen als Häuser gebaut werden, weil dies für Bauträger mehr lohnt. Mittelweile werden  großere Projekte wie Essen 51 entwickelt. Da ist Bau von 2500 Wohnungen in allenfalls knapp mittleren Wohnlage geplannt. Natürlich wird das Projekt die Wohngegend da aufwerten, aber wenn jemand die Altendorferstraße einfach entlang fährt weiß sofort welche Klientel in dem Stadtteil zu Hause ist.  Ich habe mit den Bekannten da am See wohnen gesprochen. Die meinten Tagsüber sieht es eigentlich gut aus, aber abends macht da keinen Spass spazieren zu gehen...

Irgendwann sind all diese Projekte fertiggestellt und in 10 Jahren werden wir einen deutlichen Übergangebot an ETWs  in einfacheren oder mitteren Lagen haben, was auf die Miets- und Kaufpreise schon auswirken würde. Bei guten Lagen sehe ich das Problem ehe nicht, weil diese schon nahezu vollständig zugebaut sind und da kaum noch freie Gründstücke für die Projektentwicklungen wie z.B. in Kettwig am See vorhanden sind.

Das stimme ich vollkommen zu, dass die Häuser wirklich in einem Top zustand sein müssen um die Nachhaltige Vermietbarkeit zur Gewährleisten. Aber davon sind wir noch viele Jahre entfernt :)))

 

Danke für die Info, bei uns in Stuttgart ist es genauso, alleine was bereits gebaut wurde + was gerade noch gebaut wird + was noch gebaut werden soll ( riesen Grünflächen wurden an Bauträger verscherbelt ), bis 2022 / 2023 ist alles fertig gestellt. Das wären dann knapp 7 000 Wohnungen, dass wird 2022 / 2023 zu Einbrüchen führen, mindestens wird es aber keinen weiteren Auftrieb mehr geben, schon jetzt kommen wir an Grenzen

 

Einfamilienhäuser für 1 Millionen Euro, Wohnungen für 500 000 Euro ( nicht mal Neubau, sondern Bestand )

Wenn dann noch die Zinsen steigen, dann gute Nacht ...

Ich empfehle jedem einen Stresstest zu machen, es gab hier mal einen guten Thread dazu, hat mir die Augen geöffnet jetzt erst mal den Ball flach zu halten

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vor einer Stunde schrieb merlinbanderas:

Danke für die Info, bei uns in Stuttgart ist es genauso, alleine was bereits gebaut wurde + was gerade noch gebaut wird + was noch gebaut werden soll ( riesen Grünflächen wurden an Bauträger verscherbelt ), bis 2022 / 2023 ist alles fertig gestellt. Das wären dann knapp 7 000 Wohnungen, dass wird 2022 / 2023 zu Einbrüchen führen, mindestens wird es aber keinen weiteren Auftrieb mehr geben, schon jetzt kommen wir an Grenzen

Nach neun Jahren Boom-Phase sollte sich jeder, der in Immobilien investiert ernsthaft mit einer Marktkorrektur beschäftigen. Ich bezweifele aber, dass 7.000 fertiggestellte Wohnungen verteilt auf fünf Jahre dazu geeignet sind, Druck aus einem angespannten Markt zu nehmen oder gar zu Veränderungen ("Einbrüchen") im Markt zu führen.

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vor 20 Stunden schrieb merlinbanderas:

1. Massive Neubautätigkeit ( woher sollen die ganzen Bewohner dafür kommen ? In Stuttgart ist Bosch, Porsche, AMG usw aber in Essen ? Außerdem läuft bei der Mittelschicht auch nicht alles rund ...

Das kann ich Dir sagen, es wird in den nächsten 15-20 Jahren eine komplette Völklerwanderung auf der Welt und auch innerhalb der BRD geben und zwar wegen dem Klimawandel, der Klimawandel wird ganze Küstenregionen für Unbewohnbar erklären, das geht ganz schnell...

ich beschäftige mich intensiv mit dem Klimawandel und letztendlich wird der gesamte Norden, selbst wenn man Deichbau betreibt, in vielen Teilen unter Wasser stehen... wo sollen die ganzen Menschen hin? Raus aus dem Flachland rein in den Süden, wo man höhere Ebenen hat. Man muss sich nur mal Kartenmaterial anschauen, wo das Wasser stehen würde, wenn die gesamten Polarkappen geschmolzen sind. Da steht selbst das Ruhrgebiet unter Wasser. Es wird zwar immer erwähnt, dass das erst in 100-150 Jahren passieren würde, aber man sagte auch, dass der Temperaturanstieg um 0,5 Grad auch erst in 40 Jahren stattfindet und wird sind schon längst drüber... Deiche helfen nur bedingt, mit starkem unwetter drängt die Wassermasse sich rasant aus und alles hinter dem Deich ist in wenigen Stunden platt.

Ähnlich werden Wetterextreme in gewissen Gebieten dafür sorgen, dass Bereiche unbewohnbar sind. Jeder von uns merkt die Wetterextreme, die übrigens nicht nur in Deutschland stattfindet. In der Karibik zB, wo ich mich öfter aufhalte, ist der Klimawandel auch schon lange angekommen. 

Ist zwar für viele weit hergeholt ich weiß, aber man kann sich darauf einstellen.

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vor 21 Stunden schrieb merlinbanderas:

1. Massive Neubautätigkeit ( woher sollen die ganzen Bewohner dafür kommen ? In Stuttgart ist Bosch, Porsche, AMG usw aber in Essen ?

Also da fallen mir spontan EON, RWE, Thyssenkrupp, Brenntag, ALDI usw ein^^

Wie auch immer, ich mache mir überhaupt keine Sorgen, wenn man konservativ kalkuliert.

Mein Bestand rechnet sich easy auch mit 5 € gut, also was soll passieren? Bei Neuvermietung gehen aktuell inzwischen 8 €, wenn wir wieder auf 5 - 6 € ist das nicht schön - aber rechnet tut sich trotzdem alles.

Vernünftige Investoren werden m.E. keine Probleme kriegen. Klar, wer jetzt für Faktor 20 hier kauft und mit 10 € kalkuliert - der dürfte durchaus ein Problem bekommen. Wie @Eduard H. sagt kauft man die Sachen dann in 10 Jahren wieder günstig ein. 😛

 

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vor 5 Stunden schrieb Jb007:

Das kann ich Dir sagen, es wird in den nächsten 15-20 Jahren eine komplette Völklerwanderung auf der Welt und auch innerhalb der BRD geben und zwar wegen dem Klimawandel, der Klimawandel wird ganze Küstenregionen für Unbewohnbar erklären, das geht ganz schnell...

ich beschäftige mich intensiv mit dem Klimawandel und letztendlich wird der gesamte Norden, selbst wenn man Deichbau betreibt, in vielen Teilen unter Wasser stehen... wo sollen die ganzen Menschen hin? Raus aus dem Flachland rein in den Süden, wo man höhere Ebenen hat. Man muss sich nur mal Kartenmaterial anschauen, wo das Wasser stehen würde, wenn die gesamten Polarkappen geschmolzen sind. Da steht selbst das Ruhrgebiet unter Wasser. Es wird zwar immer erwähnt, dass das erst in 100-150 Jahren passieren würde, aber man sagte auch, dass der Temperaturanstieg um 0,5 Grad auch erst in 40 Jahren stattfindet und wird sind schon längst drüber... Deiche helfen nur bedingt, mit starkem unwetter drängt die Wassermasse sich rasant aus und alles hinter dem Deich ist in wenigen Stunden platt.

Ähnlich werden Wetterextreme in gewissen Gebieten dafür sorgen, dass Bereiche unbewohnbar sind. Jeder von uns merkt die Wetterextreme, die übrigens nicht nur in Deutschland stattfindet. In der Karibik zB, wo ich mich öfter aufhalte, ist der Klimawandel auch schon lange angekommen. 

Ist zwar für viele weit hergeholt ich weiß, aber man kann sich darauf einstellen.

Mein lieber Mann... das hat aber jetzt wirklich mehr von Kneipe, als von sinnvoller Diskussion. 

Man kann ja über vieles diskutieren, aber solche Aussagen sind schon mit sehr viel Vorsicht zu genießen. 
Nichts für ungut, aber wer wirklich glaubt, dass innerhalb von 10 Jahren Teile Deutschlands unbewohnbar sind, weil die Polkappen schmelzen... naja, naja. 

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vor 12 Stunden schrieb nemo:

Also da fallen mir spontan EON, RWE, Thyssenkrupp, Brenntag, ALDI usw ein^^

Wie auch immer, ich mache mir überhaupt keine Sorgen, wenn man konservativ kalkuliert.

Mein Bestand rechnet sich easy auch mit 5 € gut, also was soll passieren? Bei Neuvermietung gehen aktuell inzwischen 8 €, wenn wir wieder auf 5 - 6 € ist das nicht schön - aber rechnet tut sich trotzdem alles.

Vernünftige Investoren werden m.E. keine Probleme kriegen. Klar, wer jetzt für Faktor 20 hier kauft und mit 10 € kalkuliert - der dürfte durchaus ein Problem bekommen. Wie @Eduard H. sagt kauft man die Sachen dann in 10 Jahren wieder günstig ein. 😛

 

Genauso sieht es aus ... Wohnungen für 5 eur kalt in der Stadt werden immer nachgefragt bleiben 

bevor ich jetzt für 15-16 Fach kaufe und in 10 Jahren auf 10 Fach getilgt habe, kann ich auch in 10 Jahren oder früher direkt auf 10 Fach kaufen 

Edited by Jb007
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Hier mal ein paar Zahlen aus dem "Immobilienmanager" Sep 2018, die mich persönlich überrascht haben. (Wegen Copyright nur abgeschrieben, die Liste ist länger.)

Stadt               Wohnungsneubau pro 1000 Einwohner        Tendenz WE-Neubau

Dortmund       1,7                                                                       fallend
Mülheim         1,0                                                                       fallend
Essen              1,1                                                                       fallend
Duisburg          0,7                                                                      fallend
Berlin               3,9                                                                       steigend
Düsseldorf       4,3                                                                     steigend
Köln                  3,4                                                                     fallend

Obwohl ich gefühlt nur noch an Baustellen vorbei fahre, ist fast überall, trotz riesiger Nachfrage, der Neubau fallend.

Edited by mvg

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1 hour ago, mvg said:

Hier mal ein paar Zahlen aus dem "Immobilienmanager" Sep 2018, die mich persönlich überrascht haben. (Wegen Copyright nur abgeschrieben, die Liste ist länger.)

Stadt               Wohnungsneubau pro 1000 Einwohner        Tendenz WE-Neubau

Dortmund       1,7                                                                       fallend
Mülheim         1,0                                                                       fallend
Essen              1,1                                                                       fallend
Duisburg          0,7                                                                      fallend
Berlin               3,9                                                                       steigend
Düsseldorf       4,3                                                                     steigend
Köln                  3,4                                                                     fallend

Obwohl ich gefühlt nur noch an Baustellen vorbei fahre, ist fast überall, trotz riesiger Nachfrage, der Neubau fallend.

Interessant wäre hier dann der Vergleich zur Einwohnerentwicklung...
Aber danke für die Quelle! Den Rest suche ich mir auch mal raus..

 

 

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Am 20.11.2018 um 09:57 schrieb mvg:

Hier mal ein paar Zahlen aus dem "Immobilienmanager" Sep 2018, die mich persönlich überrascht haben. (Wegen Copyright nur abgeschrieben, die Liste ist länger.)

Stadt               Wohnungsneubau pro 1000 Einwohner        Tendenz WE-Neubau

Dortmund       1,7                                                                       fallend
Mülheim         1,0                                                                       fallend
Essen              1,1                                                                       fallend
Duisburg          0,7                                                                      fallend
Berlin               3,9                                                                       steigend
Düsseldorf       4,3                                                                     steigend
Köln                  3,4                                                                     fallend

Obwohl ich gefühlt nur noch an Baustellen vorbei fahre, ist fast überall, trotz riesiger Nachfrage, der Neubau fallend.

Ich bezweifel, dass der Neubau wirklich in so vielen Städten fallen wird. Wenn man Handwerker anruft, haben stönen diese alle über zuviel Arbeit. Allerdings dürfte kurzfristig kein größerer Zuwachs im Neubau möglich sein, da die Kapazitäten weitgehend ausgelastet sind und neue Handwerker aus dem Ausland oder der Ausbildung nicht in größerem Umfang zu erwarten sind.

Das Niveau des Zubaus ist im Pott wirklich gering, da so gerade mal 0,1 bis 0,4% des Bestands jedes Jahr dazu kommt. Das ist weitgehend ausreichend für eine stabile Bevölkerung (die Wohnungen werden langfristig immer kleiner wg. Singularisierung) und den Abriß, deckt aber nicht mögliches Wachstum aus Zuwanderung (wie in letzten Jahren durch Flüchtlinge und Osteuropa) und die daraus folgenden Mietpreissteigungen.

In Berlin reicht der Zubau annähnernd aus, wenn das Bevölkerungswachstum auf dem Niveaus diesen Jahres bleibt. Zwar sind die Genehmigungszahlen deutlich höher, allerdings sehe ich nicht, wo die zum Bau notwendigen Fachkräfte so schnell herkommen sollen. Auch macht der Senat alles um den Neubau zu verringern.

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Aus der Zeit von Heute:

(Vergleich wie lange Aufschwungphasen gedauert haben)

 

Aufschwungdauer.jpg

Edited by GeorgG
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Oft reden wir hier nur darüber, was ist, wenn die Zinsen wieder steigen. Oder wenn die Immobilienpreise fallen. Oder Beides zusammen.

Das besondere am nächsten gesamtwirtschaftlichen Abschwund aus meiner Sicht wird sein, dass beim nächsten Abschwung nicht mit Zinssenkungen reagiert werden kann, bzw. da sie jetzt so niedrig sind, Zinssenkungen keinen Effekt bringen.

Ich bin gespannt, wie sich das auf den Immobilienmarkt auswirkt und würde mich über eure weiteren Einschätzungen freuen.

Ich persönlich rechne mit einer Kombination aus stagnierenden/rückgängigen Mieten, sinkenden Kaufpreisen, restriktiveren Kreditvergaben bei gleichzeitig niedrigeren Zinsen.

Edited by GeorgG

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Könnte es sein, dass aufgrund der gegenwärtigen Marktlage Immoscout mittlerweile voll ist mit "Fake-Inseraten", wo der Besitzer nur gucken will, was geht und wie viele sich bei Preis X melden? Was ja einige hier auch machen, wie man lesen kann? So analog der Singlebörsen, wo Männer Fakeprofile mit hübschen Frauenfotos erstellen, um zu gucken, wie viele Nachrichten so eine Frau dann bekommt? :D

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