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pilsator2000

Grenzsanierung - Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnaher Aufwand?

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Hallo alle,
ich bin relativ neu hier, lese mit großer begeistern die Themen. Ich kenne leider niemanden in meinen direkten Umfeld, der sich intensiver mit Immobilen beschäft, daher möchte ich gerne das Forum für mein Anliegen nutzen:

ich habe eine Wohnung 2018 in Berlin gekauft (leider bevor ich das Forum kannte, sonst hätte ich 1-2 Dinge sicherlich besser gemacht) und leider nicht im KV den Gebäudewert festgehalten. Die Wohnung wird aktuell saniert. Gebäudekosten habe ich per xls-Hilfe vom BFM errechnet. Musste leider feststellen Sanierungskosten sind höher als 15% gemäß Exceltabelle (63 Gebäude / 37 Boden) .

Wenn ich davon ausgehe, dass das FA die Exceltabelle anwendet, ist das mein Sanierungsgrenzwert. Frage mich nun ob mit dem Handwerker die Rechnung bis zum Grenzwert optimiere. Er erhält seinen Netto Betrag und ich kann gerade so die 15% einhalten. 

Vorteil: Kosten kann ich abschreiben über 5 Jahre = 20% AfA (anstatt 2,5%), würde eh nicht in einem Jahr abschreiben, da ich durch meine Frau ab 2020 ein weiteres Einkommen erhalten -> höherer Grenzsteuersatz
Nachteil: Rechnung ist ca 13% niedriger um Grenzwert nicht zu überschreiten. (Abschreibung geringer)

Risiko:
- Ich habe für die nächsten 3 Jahre keinen Puffer
- FA nimmt dennoch an, die Sanierung sind Herstellungsaufwendungen (dann kann ich ja schlecht die "wahre" Rechnung nachträglich einreichen und kann dann nur 2,5% der "optimierten" Rechnung abschreiben)
- FA zieht Argument HGB §255 Aufwendungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Habe Elektrik und Bad komplett erneuert, Fenster, Heizung nicht. Also nur 2 von 4 Gewerke, aber alles gestrichen, Böden abgezogen, noch einen Durchbruch und eine Trockenbauwand gesetzt. Weiss nicht ob das FA sowas als Gewerk interpretiert.
 

Chance:
- Mit Steuererklärung den FA den Wind aus den Segeln nehmen und argumentieren, dass tatsächlicher Gebäudewert höher 63% liegt. -> zusätzlicher Puffer und eh wünschenswert
- alles logisch Aufarbeiten und eine Fotodokumentation beilegen, den Aufwand des Sachbearbeiters gering zu halten und somit höhere Akzeptanz meiner Begründung zu erhalten.

Eine Schnippschnapp Steuerberechnung um die beiden Szenarios vergleichbar zu machen ergibt:

                                                 Wahre Rechnung    Optimierte Rechnung
Steuerersparnis erste 5J    -2.000€                    +14.000€
Folge 35 Jahre                     -13.000€                  - 31.000€
Total (40J = 2,5% AfA)        -15.000€                  - 17.000€

weder Mieterhöhungen, Grenzsteuersatzänderungen, Inflation berücksichtigt.
Überschlägig ist der Steuereffekt über 40J ähnlich, natürlich sind 14k€ in den ersten 5 Jahren deutlich höher zu bewerten als Abschreibungen in 20-30 Jahren.

Was meint ihr, sollte ich das Risiko eingehen, die Rechnung optimieren und hoffen, dass ich knapp unter der 15% Grenze liege oder lieber die gesamte Rechnung einreichen und 2,5% AfA akzeptieren. Um Eure Einschätzung ist gebeten.

Oder fallen euch noch andere Möglichkeiten an die 15% zu halten.
Besten dank im Voraus, freue mich auf eure Einschätzung.

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Ähm mal nur so blöd gefragt, meinst Du mit „optimieren“ dass der Handwerker nur bis zum einem Betrag x eine Rechnung schreibt und alles darüber Bar auf die Hand erhält? Dass das nicht erlaubt und ggf. strafbar ist, ist Dir klar? Von daher kann der Rat hier nur sein, lass die Finger von solchen Spielchen. Am Ende führt das zu nichts. 

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Am 12.11.2018 um 14:57 schrieb pilsator2000:


Besten dank im Voraus, freue mich auf eure Einschätzung.

Macht das Sinn wegen den paar Euros "mit einem Bein im Gefängnis zu stehen"? Und wie weit geht das dann wenn Du erst mal damit angefangen hast? Fernsehtipp dazu: Breaking Bad

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Von Schwarzarbeit bzw. Barzahlungen "o.B." auf Handwerkerrechnungen kann ich Dir nur abraten. Umso mehr wenn es nicht ein langjähriger Handwerker deines Vertrauen/aus deinem Dorf ist sondern ein gänzlich unbekannter Betrieb.

Das mit der 15%-Grenze ist schon so eng gezogen dass eine größere Sanierung diesen Rahmen immer sprengen wird.

Ich habe dann aber trotzdem immer die Sanierung durchgezogen, um mit einem Top-Objekt in die Vermietung gehen zu können. Höhere Miete, besseres Mietklientel - das war mir wichtiger als eine abgewohnte Wohnung mitzuschleppen, nur um nicht über die 15% zu kommen.

Hier gilt wie immer: Steuerersparnis nimmt man gerne mit, es darf aber nicht das Hauptziel - nämlich eine attraktive Wohnung zu vermieten - überlagern.

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Das erinnert mich an den Spruch eines Initiators für Denkmalschutzimmobilien

"Um Steuern zu sparen ist der deutsche Kapitalanleger bereit, alles zu tun!"

Du bist offensichtlich bereit, für einen sehr überschaubaren steuerlichen Vorteil Steuern und Sozialabgaben zu hinterziehen und Dich der Gefahr der zivil- und strafrechtlichen Verfolgung auszusetzen - besonders lustig wird es dann, wenn die Handwerker auf der Baustelle einen Arbeitsunfall haben.

Darüber hinaus hast Du bei dieser Art der Beauftragung keinen Anspruch auf Gewährleistung.

Vorsorglich weise ich darauf hin, dass dies der öffentlich über Google findbare Teil des Forums ist.

 

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Ohne zu wissen , was du sanierst: aber wenn du keine zwei linken Hände hast , könntest du vielleicht einige Gewerke in Eigenleistung erbringen. In dem Fall würden nur Materialkosten einfließen.

Abgesehen vom Thema Steuerhinterziehung : wenn das in einer WEG ist und Gewerke sind bei denen Schäden auf andere Eigentümer einwirken können, zB Sanitär, Kernbohrungen etc , würde ich noch nicht mal nachdenken über Leistungen ohne Gewährleistung, und dann auch nur mit Firmen die eine Betriebshaftpflicht nachweisen können. Malerarbeiten oder Böden verlegen ist natürlich was anderes.

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Danke für die vielen Hinweise und ein Lob an das Forum, dass man hier genau sowas besprechen kann. Mein Anliegen hat sich erledigt.

Das mit der 15%-Grenze ist schon so eng gezogen dass eine größere Sanierung diesen Rahmen immer sprengen wird.

Ich habe dann aber trotzdem immer die Sanierung durchgezogen, um mit einem Top-Objekt in die Vermietung gehen zu können. Höhere Miete, besseres Mietklientel - das war mir wichtiger als eine abgewohnte Wohnung mitzuschleppen, nur um nicht über die 15% zu kommen.

Hier gilt wie immer: Steuerersparnis nimmt man gerne mit, es darf aber nicht das Hauptziel - nämlich eine attraktive Wohnung zu vermieten - überlagern.

@Dibe: So sehe ich es mittlerweile auch.

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