Asseler

Kaufangebot für 2 Wohnungen - eine schlecht vermietet

33 Beiträge in diesem Thema

Liebe Immobilienfreunde, 

ich habe folgendes Immobilienangebot bekommen welches ich gerne näher mit euch besprechen möchte:

2 Eigentumswohnung in Bremen (gute Lage) für aktuellen Angebotspreis von 229k
- Hochparterrewohnung ca. 65qm
- Souterrainwohnung ca. 45qm

Die Hochparterrewohnung ist aktuell schlecht für nur 380 EUR vermietet (Mieterin wohnt seit 7 Jahren in der Wohnung). Die Souterrainwohnung wird in renoviertem Zustand leer verkauft. 
Bisher habe ich nur die Protokolle und Wirtschaftspläne gelesen, dort gibt es auf den ersten Blick keine Auffälligkeiten (ich muss mir das am Wochenende aber nochmal näher anschauen). TE sowie Mietvertrag habe ich noch nicht. 
Auf Basis der Fotos und von Google Maps ist das Gebäude in einem guten Zustand, Baujahr ist allerdings 1920, sodass bei der Besichtigung da sicher noch genauer hingeschaut werden muss. 

In der Gegend kann man für die Qualität der beiden Wohnungen ca. 8,50-9,00 EUR pro qm Miete nehmen. Dies ist aktuell aber ja leider nicht der Fall und damit wird die wirtschaftliche Rechnung des Kaufs (positiver Cashflow) aktuell problematisch. 

Wie würdet ihr an sowas rangehen? 

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Hallo Asseler, da würde ich mich nicht mit befassen. Ich finde das viel zu teuer, und die Souterrainwohnung wird ja nicht ohne Grund leer verkauft - die lassen sich nämlich immer nur deutlich schlechter vermieten, und auch nur zu einem niedrigeren Mietzins.

Souterrain mach nur Sinn wenn man ein ganzes Haus kauft und da dann eben eine Souterrainwohnung dabei ist - aber kaufen ? Nur zum Schnäppchenpreis, mind. 30 %, besser 50 % Abschlag auf den Qm-Preis.

Und für die Anpassung der Miete in der HP-Wohnung gelten strenge Regeln, bis auf 8-9 Euro ist da ein langer Weg.

Wäre für mich nur ein Thema wenn der Preis sehr niedrig wäre oder bei Sondersituation (Kauf der letzten Restwohnungen einer WEG z.B.).

 

 

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vor 5 Stunden schrieb Asseler:

Wie würdet ihr an sowas rangehen? 

Selbst wenn es Dir gelänge, eine Durchschnittsmiete von € 7,-- / qm zu erzielen kämst Du gerade einmal auf eine Bruttorendite von ca. 4% - und das in Bremen! Ist das wirklich interessant für Dich?

Wie @DiBe schon geschrieben hat - nicht mit beschäftigen oder sportliches Angebot abgeben. 50% Abschlag sind hier sicher notwendig, um das ins sinnvolle zu drehen.

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Vielen Dank für eure Nachrichten. Findet ihr aber nicht, dass gerade so eine Wohnung erhebliches Steigerungspotential hat? Ich meine, wenn ich es schaffe den Kaufpreis unter 200k zu drücken und die Miete der vermieteten Wohnung zumindest im ersten Schritt auf 435 zu erhöhen, dann sollte ich die finanzierungskosten in etwa tragen können. Wenn dann die vermietete Wohnung frei wird, kann ich dort zu einem angemessenen Vermietungspreis von vllt 520-550 EUR meinen cashflow signifikant erhöhen. 

Dazu habe ich mit den beiden Wohnungen 2/5 Mitbestimmungsanteile am Haus und dadurch sollte der Widerstand eine energetische Modernisierung durchzuführen nur noch relativ gering sein wodurch ich ja perspektivisch den Wert der Wohnungen deutlich steigern kann.

 

 

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vor 11 Stunden schrieb Asseler:

Dazu habe ich mit den beiden Wohnungen 2/5 Mitbestimmungsanteile am Haus und dadurch sollte der Widerstand eine energetische Modernisierung durchzuführen nur noch relativ gering sein wodurch ich ja perspektivisch den Wert der Wohnungen deutlich steigern kann. 

Offensichtlich hast du keine Vorstellungen was eine energetische Modernisierung kosten würde. Eine "Mögliche" Wertsteigerung steht in keinem angemessenen Verhältniss zu den Kosten.

Die Immobilie muss sich im gegenwärtigen Zustand mit gegenwärtigen Mieten tragen und als Anlage attraktiv genug sein. In dem gegenwärtigen Marktumfeld ist dies insbesondere bei den Eigentumswohnungen immer seltener der Fall.

 

 

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vor 13 Stunden schrieb Asseler:

Vielen Dank für eure Nachrichten. Findet ihr aber nicht, dass gerade so eine Wohnung erhebliches Steigerungspotential hat? Ich meine, wenn ich es schaffe den Kaufpreis unter 200k zu drücken und die Miete der vermieteten Wohnung zumindest im ersten Schritt auf 435 zu erhöhen, dann sollte ich die finanzierungskosten in etwa tragen können. Wenn dann die vermietete Wohnung frei wird, kann ich dort zu einem angemessenen Vermietungspreis von vllt 520-550 EUR meinen cashflow signifikant erhöhen. 

Dazu habe ich mit den beiden Wohnungen 2/5 Mitbestimmungsanteile am Haus und dadurch sollte der Widerstand eine energetische Modernisierung durchzuführen nur noch relativ gering sein wodurch ich ja perspektivisch den Wert der Wohnungen deutlich steigern kann.

Der Kaufpreis ist viel zu hoch, damit kannst du kein Geld verdienen! Das hast du ja quasi auch schon selbst geschrieben. Dazu kommt noch das du mit deinen 2/5 Anteilen an der WEG trotzdem nicht alleine regeln kannst, was im und am Haus passiert. Mit den Wohnungen würdest du dir keinen Gefallen tun, suche lieber weiter. 

Lieben Gruß 

Marc 

 

 

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Welchen Preis würdet ihr denn für die Wohnungen zahlen wollen? 

Ich habe erste Gespräche mit dem Makler geführt und beim Kauf beider Wohnungen ist wohl ganz gut Verhandlungsspielraum da. Nach meiner Rechnung (konservativ mit 2% Zinsen) und bei Vermietung des Souterrains zu marktgängigen Konditionen komm ich bei einem VKP von 193k selbst bei der schlechten Vermietung auf eine schwarze Null. Finde das wiederum mit dem Ausblick die Hochparterrewohnung bei Neuvermietung deutlich besser vermieten zu können ziemlich attraktiv. 

Energetische Sanierung und ähnliches ist natürlich erst nach Ablauf der ersten 3 Jahre aufgrund der steuerlichen Subvention interessant und bei Finanzierung über die WEG mit KfW Konditionen. Abhängig von den Maßnahmen und dem Umfang hält sich dann die monatliche Belastung durch die zusätzliche Finanzierung in Grenzen zumal 11% auf die Miete umgelegt werden können. Der aktuelle KfW Förderungszinssatz (0,75%) in Kombination mit einem Cashback Zuschuss nach Abschluss der Maßnahmen wiederum durch die KfW ermöglichen es Modernisierungsmaßnahmen aktuell zu Teil zu einem negativen Effektivzins durchzuführen. Ich persönlich halte dies für äußerst attraktiv, aber da gibt es ja scheinbar auch andere Meinungen...

 

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Wie stellst Du sicher, dass du für diese bauliche Änderung die Zustimmung aller Eigentümer erhälst? Es reicht ein einziger EIgentümer der (zB. weil er dort wohnt oder weil seine Mieter schon marktgerechte Mieten zahlen oder weil er grundsätzlich sowas berechtigterweise für quatsch hält) dagegen stimmt.

Vergiss jede Argumentation mit einer Modernisierung wo Du in das Gemeinschaftseigentum eingreifen mußt.

Hast Du denn schon geprüft, ob die Souterrainwohnung zulässig ist? Es gibt viele Souterrainwohnungen die baurechtlich nicht genehmigt sind und auch nicht genehmigungsfähig sind. Selbst wenn das Bauordnungsamt die Abgeschlossenheitsgenehmigung erteilt hat, heißt das noch lange nicht, dass die Baugenehmigung vorliegt. Häufig sind solche Wohnungen nicht genehmigungsfähig (zu wenig Belichtung, zu tief unter der Erde etc.). Im schlimmsten Fall darf die Wohnung nicht vermietet werden und trotzdem muß Hausgeld gezahlt werden. Da freut sich jeder, wenn er so eine Wohnung verschenken kann.........

Ich würde ganz klar auf den Kauf dieser Wohnung verzichten.

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vor 3 Stunden schrieb Asseler:

Nach meiner Rechnung (konservativ mit 2% Zinsen) und bei Vermietung des Souterrains zu marktgängigen Konditionen komm ich bei einem VKP von 193k selbst bei der schlechten Vermietung auf eine schwarze Null.

Mit welchen Kennzahlen genau rechnest du? Du benötigst Pi mal Daumen ca. 6 % Bruttomietrendite bei einer etwa 100%-Finanzierung, um bei ca. +/- 0 herauszukommen. Es ist nicht damit getan einfach nur von den Einnahmen den Kapitaldienst abzuziehen, sondern du musst auch den nicht umlegbaren Teil des Hausgeldes, IHR für die Wohnungen, Mietausfall und Steuern einkalkulieren. Alles andere ist nicht seriös kalkuliert!

Was ist denn übrigens die marktgängigen Konditionen bei der Vermietung einer Souterrainwohnung? Wie hast du das bestimmt? Wie ist die Nachfrage nach solchen Wohnungen? Wie hast du die Nachfrage bestimmt? Ist mit längerem Leerstand zu rechnen? Hast du Erfahrungen damit? Ich kann mir nicht vorstellen, dass du dafür den selben Mietpreis erhälst wie für eine Wohnung im 1.OG oder Hochparterre.

 

Am 10.11.2018 um 08:06 schrieb Asseler:

Dazu habe ich mit den beiden Wohnungen 2/5 Mitbestimmungsanteile am Haus und dadurch sollte der Widerstand eine energetische Modernisierung durchzuführen nur noch relativ gering sein wodurch ich ja perspektivisch den Wert der Wohnungen deutlich steigern kann.

1. rechnet sich eine aufwendige energetische Sanierung fast nie, weil es viel zu teuer ist.

2. sind 2/5 Eigentumsanteil eben keine Mehrheit und schon gar nicht einstimmig.

Ich sehe viele Luftschlösser und denke, dass du dir einiges schön rechnest. Und genau das Gegenteil solltest du eigentlich machen. Lieber noch ein bisschen mehr Sicherheitspuffer einbauen und erstmal nicht mit irgendwelchen Sanierungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum anbetreffen, rechnen. Denn das liegt definitiv nicht in deiner alleinigen Hand.

Ich schaue mir den Bremer Immomarkt auch ein bisschen an (ich wohne ca. 60-70 km davon entfernt und habe 8 Jahre in Bremen gearbeitet), daher kann ich es ein wenig einschätzen. In Bremen ist es genauso wie in fast jeder anderen Großstadt wichtig, in welcher Lage das Objekt steht. Aber ehrlich gesagt würde ich selbst in Oberneuland nicht zu diesen Kennzahlen kaufen. Selbst wenn es momentan der marktgängige Preis ist, halte ich das für Bremen als deutlich zu hoch. Bremen hat z.B. eine Arbeitslosenquote von 9 %, was mit einigen Städten im Ruhrgebiet vergleichbar ist und deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegt. Auch was das Klientel anbetrifft (hoher krimineller Ausländeranteil), kann man es mit dem Ruhrgebiet vergleichen. Im Norden ist meiner Meinung nach nur Bremerhaven noch schlimmer. Das kann man m.M.n. nur durch günstige Kaufpreise ausgleichen und den wirst du hier wahrscheinlich nicht bekommen, weil es bedeuten würde, dass dieser bei etwa 110k - 120k + KNK liegen müsste.

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vor 15 Stunden schrieb ThorstenHB:

In welchen Stadtteil befindet sich das Objekt?

Warum kommst du nicht zu unserem Stammtisch und knüpfst "dein" Netzwerk?

Die Wohnung ist in Stadtteil Buntentor, nahe des REWE. 

Würde ich tatsächlich gerne, komme gebürtig aus der Gegend um Bassum/Syke und bin daher interessiert in Bremen zu investieren. Lebe und arbeite allerdings in Hamburg und da hat sich das bisher nicht ergeben. Wann macht ihr denn den nächsten Stammtisch und wo trefft ihr euch? vielleicht passt es ja doch mal, würde mich freuen...

vor 14 Stunden schrieb Eduard H.:

Mit welchen Kennzahlen genau rechnest du? Du benötigst Pi mal Daumen ca. 6 % Bruttomietrendite bei einer etwa 100%-Finanzierung, um bei ca. +/- 0 herauszukommen. Es ist nicht damit getan einfach nur von den Einnahmen den Kapitaldienst abzuziehen, sondern du musst auch den nicht umlegbaren Teil des Hausgeldes, IHR für die Wohnungen, Mietausfall und Steuern einkalkulieren. Alles andere ist nicht seriös kalkuliert

Inputfaktoren:
Netto Immobilienpreis                193.000 € 
Größe                                                 110 qm
Jährliche Abschreibung             2,5%
Grunderwerbssteuer                   5%
Notar und Grundbuchkosten  2,00%
Maklerprovision                            5,95%

Nettokaltmiete                               765 €
Hausgeld (laut Abrechnung)   160 € 
    davon                                             40% umlagefähig und 30 € IHR
Grundsteuer                                    800 € (angenommen, ist aber auch quasi egal weil umlegbar) 

Zinssatz                                             2%
Tilgungssatz                                    2%
Mietausfallwagnis                         3%

Bei einer 100% Finanzierung ergibt sich damit eine Kreditbelastung im ersten Jahr von 7.720 €. Hinzukommen noch Verpflichtungen aus Hausgeldzahlungen in Höhe von 1.920 €. In Summe also jährliche Kosten von 9.640 €. 

Demgegenüber stehen Mieteinnahmen von 8.905 € zzgl. 745 € Nebenkosten. In Summe 9.650 €. Ergibt eine "schwarze Null" in Höhe von 10 € pro Jahr. 

Die steuerliche Betrachtung habe ich bewusst ausser betracht gelassen, da ich mich durch die Abschreibung auf das Gebäude ja nur "schönrechnen" würde. 
Falls ich irgendetwas in dieser Rechnung übersehen habe lasse ich mich gerne korrigieren. 

Was das Souterrain angeht habe ich weniger bedenken. Es wurde vorher von der verstorbenen Voreigentümerin selbst bewohnt, sodass nicht glaube, dass dies nicht zulässig sein sollte. Ich habe Freunde in der Nähe wohnen die für eine Souterrainwohnung mit vergleichbarer Wohnungsqualität auch 400 Eur an Miete zahlen. Sicherlich ist Bremen nicht Frankfurt oder München was die Makrolage angeht, dadurch ist das Preisniveau auch noch vergleichsweise moderat. Ich habe mit Vermietungen in Bremen allerdings keine negativen Erfahrungen gemacht, so hatte ich bei einer anderen Wohnung die ich in der Neustadt zu 8,90 EUR pro qm vermiete eine sehr gute Nachfrage und sehe aktuell keinen Grund warum ich bei der Souterrainwohnung keine Miete von 8,50 EUR pro qm erzielen sollte. 


Ich sage nicht, dass dies jetz ein absoluter mega Deal ist aber völlig banane finde ich den nun auch nicht. Zumal es mir gelegen kommen könnte, dass die Eigentümerin aufgrund eines Erbfalles recht schnell verkaufen möchte und dadurch Verhandlungsspielraum beim Preis sein sollte. Bei einem Kaufpreis unterhalb von den genannten 193k finde ich das ganze nicht uninteressant. Zumal ich Steigerungspotential in der Vermietung der oberen Wohnung sehe, sodass bei Neuvermietung mein Cashflow deutlich steigen würde.

Ich freue mich auf eine weitere Diskussion mit euch und lass mich auch gerne vom Gegenteil überzeugen. Lieber einmal zu wenig gekauft als einmal zu teuer....

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Viel zu teuer für Bremen, wir reden hier über Bremen ??? Momentan ist es ja leider so dass viele kaufen wollen nur um dabei zu sein und es sich auch schön rechnen, sollten die Immopreise wieder fallen dann wird es Bremen umso härter treffen, ich erkenne mich da selbst wieder, in Ermangelung von Objekten werden Preise akzeptiert die man früher niemals gezahlt hätte, die beiden Wohnungen wären früher für 100 000 Euro verkauft worden, Soutterrain Wohnungen wären früher unverkäuflich, niemand wollte diese schlechten Wohungen wo dir jemand sprichwörtlich in die Küche urinieren kann oder Tiere dich nachts besuchen kommen.

Angemietet werden diese Wohnungen in der Regel von einkommensschwachen Mietern aus Bremerhaven ( Übler wie der Ruhrpott )

Ich sage dir nur Hände weg, ernstgemeinter Rat

bearbeitet von merlinbanderas
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vor 7 Stunden schrieb Asseler:

Inputfaktoren:
Netto Immobilienpreis                193.000 € 
Größe                                                 110 qm
Jährliche Abschreibung             2,5%
Grunderwerbssteuer                   5%
Notar und Grundbuchkosten  2,00%
Maklerprovision                            5,95%

Nettokaltmiete                               765 €
Hausgeld (laut Abrechnung)   160 € 
    davon                                             40% umlagefähig und 30 € IHR
Grundsteuer                                    800 € (angenommen, ist aber auch quasi egal weil umlegbar) 

Zinssatz                                             2%
Tilgungssatz                                    2%
Mietausfallwagnis                         3%

Bei einer 100% Finanzierung ergibt sich damit eine Kreditbelastung im ersten Jahr von 7.720 €. Hinzukommen noch Verpflichtungen aus Hausgeldzahlungen in Höhe von 1.920 €. In Summe also jährliche Kosten von 9.640 €. 

Demgegenüber stehen Mieteinnahmen von 8.905 € zzgl. 745 € Nebenkosten. In Summe 9.650 €. Ergibt eine "schwarze Null" in Höhe von 10 € pro Jahr. 

Ich weiß nicht, wie du das alles gerechnet hast, aber ich komme auf ganz andere Werte. Zunächst ist dein Faktor 21 und deine Bruttomietrendite ca. 4,8%. Das ist jenseits von passabel für Bremen! Ich rede hier nicht von nicht marktüblich (das kann momentan durchaus marktüblich sein), sondern aus meiner Investorensicht ist das kein intelligentes Investment. Warum ich das so sehe, erkläre ich weiter unten.

Wenn die NKM 765 € p.M. beträgt, dann sind das 9180 € p.A. und nicht wie bei dir angegeben 8905 €.

Jetzt aber mal die Cashflowrechnung auf Jahressicht

Einnahmen: 9180 €

Nicht umlagefähigen Kosten inkl. IHR für WEG: 1152 € (Hausgeld i.H.v. 160 € abzgl. 40% umlagefähige Kosten = 96 € p.M.)

IHR + Mietausfallwagnis Wohnung: 1404 € (IHR = 92 €, Mietausfall 25 € p.M.)

Kapitaldienst 2% Tilgung, 2% Zinssatz: 7716 €

Steuern können wir hier tatsächlich außen vor lassen, weil es sich nahezu neutralisiert.

Somit ergibt sich: 9180 - 1152 - 1404 - 7716 = - 1092 € p.A. oder - 91 € p.M.

Und das ist dein Cashflow auf Grundlage der obigen Zahlen, ohne es sich schön zu rechnen. Nun kann man darüber streiten, ob eine IHR für die Wohnung in Höhe von monatlich 92 € nicht zu hoch ist, aber wenn man ein mal eine Wohnung komplett renoviert hat oder gar inkl. Badsanierung, der weiß, wie teuer das ist. Und früher oder später wird das so kommen. Selbst wenn man nur die Hälfte davon nimmt, bleibt man aber immer noch weit im negativen Cashflow. Du zahlst definitiv jeden Monat drauf. Dafür bindest du dann auch noch gut 25000 € EK und wirst bei der nächsten Immobilie uninteressanter für die Banken. Du sagst, dass es für dich nicht uninteressant ist. Ich sage, dass so ein Deal für mich nicht mal ansatzweise in Frage käme.

 

vor 7 Stunden schrieb Asseler:

Was das Souterrain angeht habe ich weniger bedenken. Es wurde vorher von der verstorbenen Voreigentümerin selbst bewohnt, sodass nicht glaube, dass dies nicht zulässig sein sollte.

Das hat rein gar nichts zu sagen. Wenn ich in meinem Eigenheim mein Dachgeschoss schwarz ausbaue und dort zwei weitere Zimmer mit Heizung schaffe, dann werde ich diese als Wohnfläche nutzen, ich darf es allerdings nicht, zumindest nicht ohne Baugenehmigung. Aber das Risiko, dass das Bauamt da eine Nase dran kriegt, ist fast null. Bei vermietetem Wohnraum ist das Risiko sehr viel höher. Da muss nur mal ein Mieter der Wohnung oder ein anderer Miteigentümer der WEG, der dir nicht wohlgesonnen ist, eine Meldung ans Bauamt geben und schon bist du dran mit allen Konsequenzen, nämlich Räumung der Wohnung, Schadenersatz für die Mieter, Geldbußen, evtl. nicht mehr genehmigungsfähiger Wohnraum und somit eine erhebliche Wertminderung dieser "Wohnung" auf einfache Kellernutzfläche. Dazu kommen noch die baulichen Risiken von Feuchtigkeit und Schimmel, die man individuell bewerten muss. Dein Einwand sagt mir, dass du den Ratschlag von @Andreasnicht oder nicht genügend Beachtung schenken willst. Ich sage dir, dass es elementar ist, ob diese Wohnung genehmigt oder nicht genehmigt ist. Das mit einem Satz wie "Es wurde vorher von der verstorbenen Voreigentümerin selbst bewohnt, sodass nicht glaube, dass dies nicht zulässig sein sollte." abzutun ist gelinde gesagt äußerst fahrlässig! Aber du bist für dein Handeln selber verantwortlich.

bearbeitet von Eduard H.
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vor 16 Stunden schrieb Eduard H.:

Ich weiß nicht, wie du das alles gerechnet hast, aber ich komme auf ganz andere Werte. Zunächst ist dein Faktor 21 und deine Bruttomietrendite ca. 4,8%. Das ist jenseits von passabel für Bremen! Ich rede hier nicht von nicht marktüblich (das kann momentan durchaus marktüblich sein), sondern aus meiner Investorensicht ist das kein intelligentes Investment. Warum ich das so sehe, erkläre ich weiter unten.

Wenn die NKM 765 € p.M. beträgt, dann sind das 9180 € p.A. und nicht wie bei dir angegeben 8905 €.

Jetzt aber mal die Cashflowrechnung auf Jahressicht

Einnahmen: 9180 €

Nicht umlagefähigen Kosten inkl. IHR für WEG: 1152 € (Hausgeld i.H.v. 160 € abzgl. 40% umlagefähige Kosten = 96 € p.M.)

IHR + Mietausfallwagnis Wohnung: 1404 € (IHR = 92 €, Mietausfall 25 € p.M.)

Kapitaldienst 2% Tilgung, 2% Zinssatz: 7716 €

Steuern können wir hier tatsächlich außen vor lassen, weil es sich nahezu neutralisiert.

Somit ergibt sich: 9180 - 1152 - 1404 - 7716 = - 1092 € p.A. oder - 91 € p.M.

 

Wir rechnen genau dasselbe mit dem Unterschied, dass ich die Zahlen gerundet habe. Die Differenz bei den Mieteinnahmen zwischen deinem Wert 9180 und meinem 8905 ist exakt das Mietausfallwagnis, was ich in der Zahl direkt berücksichtigt habe. IHR hast du mit 92 EUR jetzt genauso hoch gewählt wie meine "schwarze Null" gewesen wäre. Ich habe mich oben in der Kalkulation vermutlich nicht sauber ausgedrückt aber in den 160 EUR ist die IHR i.H.v. 30€ p.m. (gem. offizieller Anlage der Hausverwaltung) bereits enthalten, deswegen ist der umlagefähige Teil mit 40% auch nur relativ gering.  

Ich gebe dir allerdings recht, dass die vermutlich zu gering ist. Ich bin auch ein Freund davon hier lieber zu viel als zu wenig anzusetzen. Aber die monatliche Mindestzahlungsverpflichtung die ich leisten muss ist eben nur bei 30 Eur. Der Rest ist ja quasi flexibel, weil ich den dann ja nur für mich und die Dinge die mein Sondereigentum betreffen anspare . 

Was das Soutterain angeht: 

vor 16 Stunden schrieb Eduard H.:

Das hat rein gar nichts zu sagen. Wenn ich in meinem Eigenheim mein Dachgeschoss schwarz ausbaue und dort zwei weitere Zimmer mit Heizung schaffe, dann werde ich diese als Wohnfläche nutzen, ich darf es allerdings nicht, zumindest nicht ohne Baugenehmigung. Aber das Risiko, dass das Bauamt da eine Nase dran kriegt, ist fast null. Bei vermietetem Wohnraum ist das Risiko sehr viel höher. Da muss nur mal ein Mieter der Wohnung oder ein anderer Miteigentümer der WEG, der dir nicht wohlgesonnen ist, eine Meldung ans Bauamt geben und schon bist du dran mit allen Konsequenzen, nämlich Räumung der Wohnung, Schadenersatz für die Mieter, Geldbußen, evtl. nicht mehr genehmigungsfähiger Wohnraum und somit eine erhebliche Wertminderung dieser "Wohnung" auf einfache Kellernutzfläche. 

Habt ihr einen Punkt getroffen, den ich so tatsächlich nicht auf dem Schirm hatte und dem ich näher nachgehen muss. 

Grundsätzlich will ich zu den obigen Berechnungen nochmal anfügen, dass es sich um eine Break-even-Kalkulation gehandelt hat und damit nicht um das Ziel für den Kaufpreis handelt. Das der Kaufpreisfaktor da kein guter sein kann ich ja völlg klar. Der Kaufpreis muss darunter liegen, der bauliche Zustand muss in Ordnung sein und es darf keinen Investitionsstau geben und die Zulässigkeit der Vermietung muss gewährleistet sein. Dann wird das ganze interessant. Der KFP ist im übrigen ein ganz anderer, wenn die Wohnung im HP zu markgängigen Konditionen vermietet werden kann....

Zu den Preisen in Bremen: Mein Investitionsfokus sind 2-3 Zimmerwohnungen bis ca. 70 qm Fläche. Nach meinen Quellen (Immoscout, Immonet, Ebay Kleinanzeigen) ist ein Kaufpreis <2.000 Eur in dieser Kategorie äußerst selten. Die Wohnungen die darunter angeboten werden gibt es nur mit massivem Investitionsstau, sodass sich angesichts des zusätzlichen Kapitaleinsatzen der nötig wäre um die Wohnung vermietbar zu machen man am Ende auch wieder über den 2.000 Eur liegt. Zum oben kalkulierten Ankaufspreis ergibt sich ein Preis pro qm von 1.755 Eur. Damit liegt das Angebot auf Marktniveau. Mondpreise von 110 TEUR für 110 qm in einer Großstadt wie Bremen sind aber leider nicht mehr zeitgemäß (ist aber auch nich schlimm, das sich das ganze ja aufgrund des Zinsniveaus und des Mietniveaus auch bei höheren Preisen finanzieren lässt). 

Das mit dieser Investition (noch) nicht das ganz große Geld zu verdienen ist, ist klar. Trotzdem kann sich das ganze rechnen, wenn sich der Kaufpreis in eine Region <190.000 € bewegt und der Finanzierungszins <2% liegt. Der bereits bei den schlechten Vermietungsverhältnissen entstehende monatliche Überschuss würde für eine erhöhte Instandhaltungsrücklage zusammen mit der erwarteten Steuererstattung nach Einbeziehung der Abschreibung verwendet werden. Wenn die HP Wohnung in ein paar Monaten oder Jahren neu vermietet werden muss und ich dafür Marktkonditionen erziele, dann rechnet sich das ganze m.E. sehr schön.  

Alles natürlich unter dem Vorbehalt die Wohnung und der Zustand des Hauses ist in Ordnung. 

Da ihr ja scheinbar diese Konditionen alle als unzumutbar betrachtet bin ich daran interessiert was ihr denn in Erwägung zieht. Wo und was kauft ihr denn in einer Großstadt bzw. Landeshauptstadt zu welchen Konditionen? Und wann war das?  

Ich freue mich weiterhin über einen regen Austausch! 

vor 17 Stunden schrieb ThorstenHB:

Der nächste Stammtisch findet am Freitag in Oldenburg statt. Treffen ist um 19:00 Uhr im Florian. Schaffst du es?

Nach Oldenburg schaffe ich es leider zeitlich zu 19.00 Uhr nicht. Wann trefft ihr euch mal in Bremen? 

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vor 5 Minuten schrieb Asseler:

Da ihr ja scheinbar diese Konditionen alle als unzumutbar betrachtet bin ich daran interessiert was ihr denn in Erwägung zieht. Wo und was kauft ihr denn in einer Großstadt bzw. Landeshauptstadt zu welchen Konditionen? Und wann war das?  

 

2017 30.000 Euro für eine 70 qm Dachgeschoßwohnung in Magdeburg in einer mittleren Lage (Sudenburg). 

In  Magdeburg findet man für unter 1000 Euro pro qm eine Vielzahlt von Wohnungen. Halle ist ähnlich teuer, Chemnitz billiger.

Abgesehen davon würde ich Bremen nicht als klassische Landeshauptstadt sehen, da die Wirtschafts- und Sozialstruktur am ehesten mit Ruhrgebietsstädten wie Essen oder Dortmund vergleichbar ist (Letzendlich ist Bremen ja nur Landeshauptstadt für Bremerhaven...). Dort gibt es teilweise noch Immobilien für unter 1000 Euro /qm.

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Hallo Asseler,
ohne deine Rechnung auf den Euro nachvollzogen zu haben und ohne die Makro/Mikrolage bewerten zu können, finde ich die Gelegenheit nicht so schlecht wie einige Vorredner. Eine Bruttorendite zwischen 5-6% hört sich erst Mal nicht nach einen Verlustgeschäft an. Ich suche selbst in Berlin (OK nicht Bremen und sicherlich etwas überhitzter Markt), aber hier findet man selten 5% Bruttorendite. 
Ich finde, dass häufig die Wertzuwachs der Immobilie nicht berücksichtigt wird, ergo der mögliche Gewinn nach 10 Jahren und wie du schreibst scheint die Immobilie durchaus weitere Potentiale zu haben.
Zu mal vlt einige hier in größeren und professionellen Maßstäben denken. Ich für meinen Teil beschäftige mich als Hobby neben einem Vollzeitjob und meiner Familie mit dem Thema, dementsprechend ist der Ertrag/Gewinn auch kleiner. Wenn du von Immobilien leben willst ist dein Deal sicherlich nicht lukrativ, wenn du langfristig denkst und ggf. deine Rente aufbessern willst würde ich's tun.

Kann Eduard H. nur zustimmen: Wohnung ohne Prüfung einer Baugenehmigung kaufen ist äußerst fahrlässig! Mach einen Termin beim Bauarchiev,  bekommt man i.d.R. innerhalb 14 Tagen. Das MUSS man tun vor Kauf. Kostet dich lediglich Zeit. 

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vor 3 Minuten schrieb pilsator2000:

Ich finde, dass häufig die Wertzuwachs der Immobilie nicht berücksichtigt wird, ergo der mögliche Gewinn nach 10 Jahren und wie du schreibst scheint die Immobilie durchaus weitere Potentiale zu haben.

Der Wertzuwachs sollte beim Ankauf NIEMALS berücksichtigt werden, da er spekulativ ist! Noch dazu bei einem so schwachen Standort wie Bremen.

Immer auch bedenken, dass wir uns im neunten Jahr einer Boomphase befinden, das Spiel wird sicher nicht mehr lange so weiter gehen.

Insgesamt finde ich es spannend, sich mit einer so schwachen Rendite am schwachen Standort Bremen so lange zu beschäftigen.

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vor 2 Stunden schrieb Andreas:

2017 30.000 Euro für eine 70 qm Dachgeschoßwohnung in Magdeburg in einer mittleren Lage (Sudenburg). 

In  Magdeburg findet man für unter 1000 Euro pro qm eine Vielzahlt von Wohnungen. Halle ist ähnlich teuer, Chemnitz billiger.

Glückwunsch das hört sich an wie ein richtiges schnäppchen. Hab gerade mal grob bei immoscout geschaut, hätte nicht gedacht, dass das Preisniveau dort so günstig ist. Kann zu der Region aber bis auf Vorurteile (Osten ist strukturschwach :P) nichts sinnvolles sagen was das Preisniveau in die Umstände vorort einordnet.  Hab aber direkt danach auch mal nach den Mieten geguckt und da erklärt sich dann auch wieder ein Teil des Kaufpreises...  5-7 Eur Nettokaltmiete hab ich da beim überfliegen gesehn und dann relativieren sich Einkaufsfaktoren natürlich wieder... Trotzdem sicherlich interessant, weil man ja nicht so groß ins Risiko geht was das Kreditvolumen angeht. 

Für mich kommt aber nur Bremen als Investitionsstandort in Frage, da ich Lokal bleiben möchte und Hamburg aufgrund des extremen Preisniveaus nicht in Frage kommt. Hier sind solche Kaufpreise zumindest über meine Informationsmöglichkeiten nicht realisierbar.

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vor 8 Stunden schrieb Asseler:

IHR hast du mit 92 EUR jetzt genauso hoch gewählt wie meine "schwarze Null" gewesen wäre.

Das ist mein Standardsatz für Wohnungen, 10 € / qm p.a. Ich habe es nicht deswegen gewählt, um deinen Cashflow zunichte zu machen.

 

vor 8 Stunden schrieb Asseler:

Ich habe mich oben in der Kalkulation vermutlich nicht sauber ausgedrückt aber in den 160 EUR ist die IHR i.H.v. 30€ p.m. (gem. offizieller Anlage der Hausverwaltung) bereits enthalten, deswegen ist der umlagefähige Teil mit 40% auch nur relativ gering.  

Ich denke, ich habe das schon richtig verstanden. Die IHR in dem Hausgeld bezieht sich aber ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum. Alles, was innerhalb deiner Wohnung kaputt geht oder gemacht werden muss, musst du zusätzlich aus deiner Tasche bezahlen. Daher macht es schon Sinn dafür auch eine separate IHR zu kalkulieren.

 

vor 8 Stunden schrieb Asseler:

Der bereits bei den schlechten Vermietungsverhältnissen entstehende monatliche Überschuss würde für eine erhöhte Instandhaltungsrücklage zusammen mit der erwarteten Steuererstattung nach Einbeziehung der Abschreibung verwendet werden. Wenn die HP Wohnung in ein paar Monaten oder Jahren neu vermietet werden muss und ich dafür Marktkonditionen erziele, dann rechnet sich das ganze m.E. sehr schön.  

Nochmal: Du hast keinen Überschuss! Du finanzierst deine IHR für die Wohnung bereits aus der eigenen Tasche. Wenn du die Wohnung mal (wann auch immer das sein soll) zu der momentan marktüblichen Miete vermietet bekommst, dann bist du gerade mal bei einer Cashflow-Null.

 

Als Abschluss kann ich nur den letzten Satz von Arnd zitieren, der mir aus der Seele spricht.

vor 8 Stunden schrieb Arnd Uftring:

Insgesamt finde ich es spannend, sich mit einer so schwachen Rendite am schwachen Standort Bremen so lange zu beschäftigen.

 

 

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Kurze Rückmeldung:

Besichtigung hat nicht stattgefunden da die Maklerin im Vorfeld schon klargemacht hat, dass ein Kaufpreis <200k nicht realisierbar ist und somit das vorhaben selbst aus der rosaroten Brille keinen Sinn gemacht hätte.

 

Vielen Dank für alle Beiträge zu dem Thema!! 

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Glaub mir sei froh, die zwei Wohnungen waren nicht gut, vor allem Souterrain ist eklig, alle sagen immer meine Wortwahl, aber wer will den im schäbigen Loch wohnen ? Überspitzt ausgedrückt. Fühlt man sich doch wie ein Maulwurf, wenn ich sehe wer in Bremen und Bremerhaven in den Souterrain Wohhnungen wohnt dann will ich diese Klientel erst recht nicht, Cashflow hin , Cashflow her. 

Ich kaufe nur Wohnungen wo ich mir vorstellen könnte selbst drin zu wohnen, alles andere ist Mumpitz

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