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EtotheS

Konkreter Immobilieneinkauf in Kaiserslautern

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Hallo liebes Community, 

ich habe zwei Themen, bei denen ich gerne um Ratschläge bzw. Vorschläge bzw. Erfahrungen Euch fragen möchte. 

1. Finanzierung außerhalb des Wohnsitzes.

Da ich noch ein Neulig im Bereich des Immobilieninvestments bin, hat mir meine Hausbank (auch zwei andere Banken) bereits eine mögliche Finanzierung nicht angeboten. Konkret geht es darum, dass ich in der Nähe von München wohne und eine Immobilie in Kaiserslautern erwerben möchte. Alle drei Banken sagten mir, dass ich entweder eine abgezahlte Immobilie haben muss, damit sie mir die ETW in KL finanzieren oder "soviel" Sicherheit (Bürgschaft, etc.). Nun meine Frage an euch:

Wie geht ihr bei Thema Finanzierung außerhalb des Wohngebietes um? Gibt es startegisch eine bessere Möglichkeit eine Immobilie "weiterweg" finanzieren lassen zu können? Ich habe daran gedacht, dass ich zur einer Filiale meiner Hausbank in KL gehe und dort nach einer Finanzierung frage. Habt ihr eine bessere Idee?

 

2. Konkrete Eckdaten und Meinung zu der Immobilie, welche ich erwerben möchte

ETW in einem Mehrfamilienhaus

ca. 24qm

Aktueller Preis (ohne Maklercourtage 32.500€, wobei noch eine minimale Verhandlungsbasis besteht)

momentan vermietet: WM: ca. 230,00€

ca. 15min zur Fuß von der Hochschule entfernt

Was ist eure Meinung dazu? Ist es eine Besichtigung wert? Wohlgemerkt ich müsste ca. 800km hin und zurück fahren :) aber wenn es eine rentables Invest ist why not ;)

 

3. Wie würdet ihr die Finanzierung gestalten? Als backup Info. Es soll eine Kapitalanlage sein, die am besten sich selbst finanziert und evtl. ein bisschen Chashflow abwirft, wobei bei der aktuellen Mieteinnahmen, der Cashflow sehr gerin bis kaum sein sollte (denke ich als Immo-Invest-Laie)

 

Würde mich über eure Rückmeldung sehr freuen. 

 

 

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vor 27 Minuten schrieb EtotheS:

ETW in einem Mehrfamilienhaus

ca. 24qm

Aktueller Preis (ohne Maklercourtage 32.500€, wobei noch eine minimale Verhandlungsbasis besteht)

momentan vermietet: WM: ca. 230,00€

 

vor 27 Minuten schrieb EtotheS:

aber wenn es eine rentables Invest ist why not ;)

Wie genau definierst Du in diesem Fall ein "rentables Invest"?

vor 28 Minuten schrieb EtotheS:

Wohlgemerkt ich müsste ca. 800km hin und zurück fahren

Wenn Du auch nur einmal im Jahr vor Ort sein musst, verballerst Du ca. 15% Deiner Netto-Mieteinnahmen auf der Autobahn (Kilometerpauschale von € 0,30 zu Grunde gelegt - die tatsächlichen Kosten liegen je nach Fahrzeug aber deutlich darüber) - findest Du das sinnvoll und wirtschaftlich? Man stelle sich vor, Du müsstest zwei- oder dreimal pro Jahr vor Ort sein ….

Gestatte mir die Frage wie Du auf die Idee kommst, von München aus in Kaiserslautern eine Kapitalanlage zu erwerben?

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Hallo EtotheS!

 

Kurz zu mir: zum ersten mal vor über 10 Jahren in Kaiserslautern investiert. Habe Deine Beiträge hierzu auch bisher verfolgt. Ich habe in KL 4 Einheiten, weitere 3 sind gerade in Abwicklung. Ich habe Objekte in vielen verschiedenen Städten, die ich alle aus der Ferne steuere.

 

Als ich Deine Fakten gerade gelesen habe, war mir klarer, um was es da genau geht und ich muss da leider abraten. Ich selbst investiere ausschliesslich in 1-ZKB in KL.

 

Als aller erster solltest Du morgen Früh beim Gutachterausschuss anrufen und Dich mal auf Stand bringen, welche Preislage in der Strasse Deines Objektes geboten ist. Alles über 25.000€ würde ich doch sehr kritisch hinterfragen als Renditeobjekt, bezogen auf 1-ZKB. Ich selbst würde niemals über 25.000€ kaufen. In KL kaufe ich zurzeit unter 20.000€ solche Objekte ein.

 

Bis vor 4 Jahren konnte man problemlos über Immoscout noch 1-ZKB für um die 20.000-25.000 kaufen.

 

Ich möchte Dich nicht desillusionieren. Doch haben die Preise in den letzten Jahren in KL bei 1-ZKB so stark angezogen, dass die Makler selbst nur den Kopf schütteln.

 

Ich kann anbieten Dir ein paar tiefergehende Tipps zu geben, solltest Du am Anfang stehen und Dir KL tatsächlich als Wunschstandort vorschwebt. Schreib mir dazu einfach eine PN.

 

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vor 17 Minuten schrieb Arnd Uftring:

 

Wie genau definierst Du in diesem Fall ein "rentables Invest"?

Wenn Du auch nur einmal im Jahr vor Ort sein musst, verballerst Du ca. 15% Deiner Netto-Mieteinnahmen auf der Autobahn (Kilometerpauschale von € 0,30 zu Grunde gelegt - die tatsächlichen Kosten liegen je nach Fahrzeug aber deutlich darüber) - findest Du das sinnvoll und wirtschaftlich? Man stelle sich vor, Du müsstest zwei- oder dreimal pro Jahr vor Ort sein ….

Gestatte mir die Frage wie Du auf die Idee kommst, von München aus in Kaiserslautern eine Kapitalanlage zu erwerben?

Grüß Dich, habe ein Firmenfahrzeug und Tankkarte. Mir ging es grundsätzlich, um den Zeitaufwand falls die Immobilie bereits mit den vorgegeben Eckdaten nicht rentabel ist. 

Mit rentabel meine ich, dass ich durch eine kluge Finanzierungsstrategie einen positiven Cashflow nach Steuer erziele.  

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Hallo EthoteS,

vor 2 Stunden schrieb EtotheS:

Da ich noch ein Neulig im Bereich des Immobilieninvestments bin, hat mir meine Hausbank (auch zwei andere Banken) bereits eine mögliche Finanzierung nicht angeboten. Konkret geht es darum, dass ich in der Nähe von München wohne und eine Immobilie in Kaiserslautern erwerben möchte. Alle drei Banken sagten mir, dass ich entweder eine abgezahlte Immobilie haben muss, damit sie mir die ETW in KL finanzieren oder "soviel" Sicherheit (Bürgschaft, etc.).

Das kann ggf. mit dem Regionalprinzip einiger Banken zu tun haben. Aber die Aussagen bezüglich Sicherheit sind kontrovers. Das solltest du mal genau hinterfragen. Viele Banken finanzieren auch erst ab 50K, was ein weiterer Grund für die Absage sein kann (ebenfalls hinterfragen). Wende dich an einen Finanzierungsberater, da gibt es auch hier im Forum einige wie z. B. @Wassili. Da wird dir geholfen.

Um mal deine Daten der Wohnung genauer zu betrachten solltest du noch ein paar mehr Infos bereitstellen (z. B. Nebenkosten und davon umlagefähiger Teil). Die Ratschläge von @Pfalzgraf würde ich genau hinterfragen und auf sein Angebot zurückkommen. Er kennt sich ja am Standort und sogar in der Nische "Studentenwohnungen in KL" aus!

Grüße

Edited by Stefan-RheinMain
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Meine Gedanken:

vor 10 Stunden schrieb EtotheS:

ca. 15min zur Fuß von der Hochschule entfernt

Du willst also an studierende vermieten?

vor 9 Stunden schrieb EtotheS:

habe ein Firmenfahrzeug und Tankkarte.

8-9h reine Fahrzeit (ohne Stauzeit am Kreuz Stuttgart) sind keine Kosten?

Bei Vermietung an studierende (s.o.) rechne damit, dass Du 2-3 im Jahr dort hin fährst

vor 9 Stunden schrieb EtotheS:

Mit rentabel meine ich, dass ich durch eine kluge Finanzierungsstrategie einen positiven Cashflow nach Steuer erziele.  

Wieviel willst Du denn finanzieren? 115%? Wieviel Netto-CF willst Du denn monatlich beziehen? 75€ [(12*230-32500*1,15*0,04)*0,70]?

Bedenke, dass Du Kosten haben wirst für Reparaturen etc. die Du nicht selbst ausführen kannst, weil Du zu weit weg bist.

Mein Gedanke: Wieviel könntest Du verdienen wenn Du anstatt die Immo zu kaufen und Deine Lebenszeit auf der Autobahn zu verbringen einfach nur Kellnern gehen würdest?

Von den reinen Zahlen her ist das Investment gut (Brutto-Faktor 13,5) siehe jedoch die Hinweise weiter oben. Was aus meiner Sicht das Investment zu Fall bringt ist die Entfernung ...

Edited by Rooki€
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vor 13 Stunden schrieb EtotheS:

habe ein Firmenfahrzeug und Tankkarte.

Und was machst Du, wenn Dir diese Privilegien mal nicht mehr zur Verfügung stehen? Ankaufskalkulation sollte immer auf Vollkostenbasis gemacht werden - die Verwalterkosten sollten genauso eingerechnet werden wie die Kosten für einen Hausmeister, auch wenn man beabsichtigt selber zu verwalten oder der Vater sich anbietet, vor Ort nach dem rechten zu schauen. Nur so ist man kalkulatorisch mittel- und langfristig auf der sicheren Seite und ist kalkulatorisch nicht von Dritten und deren Zugeständnissen abhängig.

Den Preis sehe ich ähnlich kritisch wie @Pfalzgraf, das dürfte für Kaiserslautern zu teuer sein.

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Ich muss hier deutlich widersprechen.

Der Faktor ist nicht 13,5, denn die 230€ sind bereits die Warmmiete.

Nehmen wir 80 Euro Nebenkosten an, sind wir bereits bei Faktor 20.

 

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Hallo EthoteS,

auch wenn Ferndiagnosen ohne Detailkenntnis schwierig sind, aus meiner Sicht ein klares NEIN.

1) Das Objekt ist zu teuer, sowohl für den Standort KL als auch für die aktuell erzielte und vermutlich auch die erzielbare Miete.
2) Das erste Objekt in 800km Entfernung zu kaufen ist schon grundsätzlich eher unglücklich, hier noch mehr. Warum? Weil Du den Markt in KL überhaupt nicht kennst, weil Du alleine für die erste Besichtigung enorm viel Zeit und Geld verbrennst und weil Du bei der Art von Objekt (Mini-Appartement an der Uni) oft für Wohnungsabnahmen, -besichtigungen und -übergaben vor Ort sein wirst. Da bleibt unterm Strich nix mehr hängen was den Aufwand rechtfertigt.
3) Dein vermeintliches Hauptproblem Finanzierung sehe ich eher nicht. Vermutlich warst Du bei örtlichen Sparkassen und Genossenschaftsbanken.

Kann es sein, daß Du einfach über eines der Immo-Portale im Netz nach einer Wohnung gesucht hast, die Deiner Preisvorstellung entspricht und so auf KL gestoßen bist? Das ist definitiv der falsche Ansatz! Eine billige Wohnung ist nicht preiswert, und billig wird Dir dauerhaft weder Rendite noch Wertzuwachs verschaffen.

Fazit: Du mußt keine Immobilie kaufen und Du mußt nicht sofort kaufen. 

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vor 4 Stunden schrieb Breimann:

Ich muss hier deutlich widersprechen.

Der Faktor ist nicht 13,5, denn die 230€ sind bereits die Warmmiete.

Nehmen wir 80 Euro Nebenkosten an, sind wir bereits bei Faktor 20.

 

 

vor 20 Stunden schrieb EtotheS:

momentan vermietet: WM: ca. 230,00€

Steht da auch: WM - Warmmiete - wer lesen kann ist klar im Vorteil 🙂 - Damit ist der Faktor bei 20. Trotzdem bleibe ich dabei: Für mich wäre die Entfernung  ein No-Go

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