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Mario Hahn

Das heikle Thema Steuern - warum wird das nie angesprochen?

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Nur um dieses Thema richtig zu verstehen, bitte korregiert mich, wenn ich da falsch liege:

Ich habe vor zwei ETW für 40T € zu kaufen. Mieteinnahmen habe ich pro Jahr 1740€ pro Wohnung. Nicht umlagefähige Kosten habe ich je 289,34€, AfA beträgt 400€ und die Darlehnszinsen pauschal 2% 800€.

3480,00
-1600,00
-800,00
-578,68
501,32 zu versteuerndes Einkommen bei 42% macht dies eine Jahressteuer von 210,55€ somit habe ich einen Cashflowüberschuss von 290,77€ oder?

Sprich wenn ich renovierungen ausführe und somit über diesen Betrag komme, kann ich damit auch meine Steuerlast in meinem Angestelltenberuf mindern, obwohl ich sonst einen positiven CF habe oder?

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vor 24 Minuten schrieb StephanR:

Nur um dieses Thema richtig zu verstehen, bitte korregiert mich, wenn ich da falsch liege:

Ich habe vor zwei ETW für 40T € zu kaufen. Mieteinnahmen habe ich pro Jahr 1740€ pro Wohnung. Nicht umlagefähige Kosten habe ich je 289,34€, AfA beträgt 400€ und die Darlehnszinsen pauschal 2% 800€.

3480,00
-1600,00
-800,00
-578,68
501,32 zu versteuerndes Einkommen bei 42% macht dies eine Jahressteuer von 210,55€ somit habe ich einen Cashflowüberschuss von 290,77€ oder?

Sprich wenn ich renovierungen ausführe und somit über diesen Betrag komme, kann ich damit auch meine Steuerlast in meinem Angestelltenberuf mindern, obwohl ich sonst einen positiven CF habe oder?

Jein - der Steuersatz hängt natürlich von deinem Einkommen ab. Aber grundsätzlich stimmt das so. Reparaturrücklage hast du nicht bedacht.

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Die war in den nicht umlagefähigen Kosten mit drin, aber Danke für deine schnelle Antwort. Wie ich es immer zu sagen pflege rechne dich arm und du freust dich danach über jeden Euro, den du mehr raus bekommst.

Wie wird das denn mit der Steuer gehandhabt? Ich verdiene noch so wenig, dass ich keine Steuervorrauszahlung tätigen muss, ändert sich das damit dann? Sprich ich muss dann die Jahressteuer monatlich als Vorauszahlung entrichten, oder wird das in meiner Steuererklärung verrechnet?

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Ob du vorauszahlst legt dein Finanzamt fest. Kann, muss aber nicht. 

Ich für meinen Teil habe mir meine ungefähre zusätzliche steuernachzahlung für 2016 aus dem cashflow schon mal zu Seite gelegt. Zusätzlich wird noch etwas zur seite gelegt, falls eine umstellung auf vorauszahlung kommt.  So falle ich nach der steuererklärung zum beispiel nicht in ein riesenloch

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Das hängt von deinem Finanzamt ab, würde laufend eine hohe Steuernachzahlung entstehen, werden die dich ggf umstellen um die Steuernachzahlung nach der Steuererklärung entsprechend abzumildern.

Nichts anderes als eine Steuervorauszahlung entsteht ja auch bei deiner Lohnsteuer.

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Wenn die Buchhaltung aktuell ist, weißt du, ob du nachzahlen musst oder etwas zurückbekommst. Dann gibt es zwei Möglichkeiten:

Rückerstattung vom Finanzamt: am 1.1. des neuen Jahres ist die Steuererklärung bei Finanzamt

Nachzahlung: am 31.12. geht die Erklärung zum Finanzamt

Wenn du einen Überblick über die Zahlen hast, weißt du auch schon im Herbst, ob sich eine eventuelle Sanierung lohnen würde, wenn du z.B. in dem Jahr bei den 42% angekommen bist.

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Am 27.6.2016 um 15:55 schrieb StephanR:

Die war in den nicht umlagefähigen Kosten mit drin, aber Danke für deine schnelle Antwort. Wie ich es immer zu sagen pflege rechne dich arm und du freust dich danach über jeden Euro, den du mehr raus bekommst.

Wie wird das denn mit der Steuer gehandhabt? Ich verdiene noch so wenig, dass ich keine Steuervorrauszahlung tätigen muss, ändert sich das damit dann? Sprich ich muss dann die Jahressteuer monatlich als Vorauszahlung entrichten, oder wird das in meiner Steuererklärung verrechnet?

Das ist aber falsch! Die IHR darfst du nur dann ansetzen wenn diese ausgegeben wurde. Wenn die IHR auf dem WEG Konto bleibt, ist es eine Ansparung und wird nicht als Kostenpunkt vom zu versteuernden Gewinn abgezogen. Ähnlich wie bei der Tilgung. Auch die Tilgung muss ganz am Ende nach der Steuer abgerechnet werden denn auch die Tilgung ist keine Ausgabe sondern eine Ansparung. 

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Am 31.7.2016 um 10:40 schrieb pesdroid:

Das ist aber falsch! Die IHR darfst du nur dann ansetzen wenn diese ausgegeben wurde. Wenn die IHR auf dem WEG Konto bleibt, ist es eine Ansparung und wird nicht als Kostenpunkt vom zu versteuernden Gewinn abgezogen. Ähnlich wie bei der Tilgung. Auch die Tilgung muss ganz am Ende nach der Steuer abgerechnet werden denn auch die Tilgung ist keine Ausgabe sondern eine Ansparung. 

Aber wieso darf man die IHR dann nicht mehr für was anderes verwenden als für Instandhaltungen.. Dann kann ich sie mir ja normal auf mein Konto legen und mir irgendwann kurzfristig überlegen, ob ich was damit am Gebäude mache oder für was anderes ausgebe?

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vor einer Stunde schrieb Ray:

Aber wieso darf man die IHR dann nicht mehr für was anderes verwenden als für Instandhaltungen.. Dann kann ich sie mir ja normal auf mein Konto legen und mir irgendwann kurzfristig überlegen, ob ich was damit am Gebäude mache oder für was anderes ausgebe?

Oh entschuldige. Ich rede von der IHR die man IMMER an die Verwaltung zur Ansparung überweisen muss. Solltst du von MFHs reden die du selbst verwaltest und bei denen du keine IHR feste bilden willst sondern immer "verbrauchen" dann verriengert dieser betrag natürlich die Steuerlast!

 

Wichtig ist nur:

Ansparung, also Geld was nur irgendwohin überwiesen wird aber es nicht AUSGEGEBEN IST, sind nicht vom zu versteuernden Betrag ab zu ziehen!

Ausgaben, also Geld was an Dienstleister oder in Materialien oder sonst etwas fließt und definitv nicht auf eines DEINER Konten fließt, verringert den zu versteuernden Überschuss! 

 

Ich hoffe das ist verständlich

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Ich hab dich verstanden.. Aber da muss ich noch einmal nachhaken.. Habe dir eine PN geschrieben.. Wenn das geklärt ist, schreibe ich das noch einmal hier rein..

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Hallo Zusammen,

kurz zwei Ergänzungen von mir zu (a) Vorauszahlungen (VZ) ans Finanzamt und (b) 42%.

Die Frage ob und in welcher Höhe VZ festgelegt werden, liegt nicht ausschließlich im Ermessen des FA, sondern da kannst du auch noch ein wichtiges Wort mitreden. Diejenigen, die sich als klassische Arbeitnehmer verdingen, und damit unselbständig beschäftigt sind, zahlen eh Lohnsteuer als Abschlag auf ihre am Jahresende fällige Einkommensteuer. Nur wenn absehbar ist, dass Lohnsteuer die ESt-Schuld übersteigt, wird das FA auch VZ festlegen. Und auch diese sollen sich am zu erwartenden Einkommen orientieren. Wenn du also einen erheblichen Überschuss aus deinen Vermietungsaktivitäten generierst, der auch noch über deine ESt-Erstattung hinaus geht (angenommen, du kriegst eine), kann das FA VZ festsetzen. Ich würde dem aber immer widersprechen oder die VZ zumindest so niedrig wie möglich vereinbaren und das Geld selber anderweitig verwenden, um den Cash Outflow auf ein Minimum zu reduzieren.

Und die genannten 42% sind der Grenzsteuersatz, die wichtige Größe zur Berechnung deiner persönlichen Steuerlast. Das ist nichts anderes als der Anteil an jedem Euro, mit dem sich Vater Staat an deinen Einnahmen / Ausgaben beteiligt, wenn du ein bestimmtes Einkommen überschreitest.

BG SK

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vor 7 Stunden schrieb Dagobert:

@Swever Kate Naja, wenns gut läuft 45% :D

Genau :) zzgl Soli zzgl Kirchensteuer , 50% ist immer ne gute Kalkulationsgröße

Edited by Jb007

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Am 18.3.2016 um 08:32 schrieb 79115Freiburg:

Ich rechne immer konservativ.

Mieteinnahmen minus 25% Kosten ist der Ausgangswert.

Abzüglich Rate an die Bank (bei 1,5% Tilgung ist das circa die AfA bei einer Vollfinanzierung)

Den Rest muss ich mit 42% versteuern.

Und Steuern sparen macht NUR Spaß, wenn ich dafür kein Geld ausgeben muss (sondern Schulden machen kann und den Wert der Immobilie mindestens um das doppelte des Geldbetrags steigt), sondern mit Zahlen spielen darf. Ein Euro ausgeben um 42 cent zu gewinnen ist eine Rendite von MINUS 58%.

Der letzte Absatz geht mir irgendwie nicht aus dem Kopf.

Würdest du das bitte an einem Beispiel erklären? Ich habe darüber nachgedacht wie das geht und was ein Beispiel sein könnte aber ich kann das Rätsel nicht lösen.

 

Danke 

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Am 22.3.2016 um 00:43 schrieb JB:

10 - Jahres - Spekulationsfrist

Ich stehe im Moment vor der Situation, dass die ersten ETW die 10 - Jahresfrist erreichen werden. Im Moment halte ich sämtliche Immobilien privat. Die damaligen Erwerbe liefen alle über ZV mit aus heutiger Sicht extrem geringen Kaufpreisen. Entsprechend gering ist das Abschreibungvolumen und entsprechend hoch die Steuerbelastung (42 %).

Es bestehen nun mehrere Optionen:

 

1. steuerfreier Verkauf der Objekte, die die Frist überschreiten  

--> Gibt es eine Begrenzung für Verkäufe nach der 10-Jahresfrist? // Stichwort 3-Objekt -Grenze

 

2. steuerfreier Verkauf der Objekte an eigene VVGmbH zu hohem Kaufpreis über Marktniveau

--> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen durch hohen Kaufpreis

-->geringe Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen aufgrund VVGmbH (geringer Steuersatz)

-->bei späteren Fremdverkauf ggf. Realisierung eines Verlustes innerhalb der VVGmbH

Nachteil --> Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) fallen an

 

3.Einbringung in KG zu hohem Wert (lt. anzufertigenden Gutachten) 

--> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen aufgrund Hochschreibung auf aktuellen Marktwert und geringerer Abschreibungsdauer

 

Gibt es nach Eurer Ansicht weitere Optionen bzw. bestehen irgendwo Fallstricke ?

 

Wie hast du es im Endeffekt gemacht? Hast du dich dazu mit deinem Steuerberater unterhalten? 

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vor 4 Stunden schrieb pesdroid:

Wie hast du es im Endeffekt gemacht? Hast du dich dazu mit deinem Steuerberater unterhalten? 

.... bisher gar nix, einen Steuerberater hatte ich noch nie 

Im Moment tendiere ich aufgrund der Marktlage dazu, meinen Bestand in den nächsten Jahren zu reduzieren. Vor den komplizierten Lösungen schrecke ich aufgrund des Aufwands + der Kosten zurück

Mir kam aber noch eine Möglichkeit in den Sinn .... Verkauf innerhalb der Familie zum Marktpreis (spart die Grunderwerbsteuer) und erhöht das Abschreibungsvolumen.

 

 

 

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Am 4.6.2016 um 23:10 schrieb Ray:

Ich hab nun die ganzen Beiträge durchgelesen und bleib dabei.. Immobilie muss sich rechnen ! Ohne Steuerabzug.. Ich trage trotzdem 35% Steuer hinzu (kann auch weniger / mehr nehmen).. Und wenn sich trotzdem die Immobilie rechnet und tilgen lässt alles super.. Aber Steuern ist erst im zweiten Schritt interessant..

 

Kann dir aber gerne interessante Excelsheets zur Verfügung stellen @Mario Hahn

Hätte auch Interesse an den Excelsheets :)

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