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Mario Hahn

Das heikle Thema Steuern - warum wird das nie angesprochen?

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Was übrigens auch sehr hilfreich ist, ist sich ein entsprechendes Tool (Makro) in Excel zur Berechnung des Steuersatzes anzulegen. Ich habe das ganze mit meiner Schnellkalkulation verknüpft für die Ankaufsprüfung verknüft. So erhalte ich Cashflow + Steuererstattung. Der Erstattungswert ist natürlich nur grob und wird bei der Rentabilitätsbetrachtung für den Hauskauf nicht einkalkuliert. Ist aber natürlich ein nettes Schmankerl :-)

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Ich hab auch sowas gebaut bzw verfeinert. 

@Chris

Vllt können wir uns ja mal unserer Tools zuschicken dann könnten wir vllt gemeinsam ein noch besseres Kalkulationstool bauen... 

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vor 41 Minuten schrieb pesdroid:

Ich hab auch sowas gebaut bzw verfeinert. 

@Chris

Vllt können wir uns ja mal unserer Tools zuschicken dann könnten wir vllt gemeinsam ein noch besseres Kalkulationstool bauen... 

und vielleicht veröffentlichen ? :biggrin:

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vor 10 Stunden schrieb Susu:

und vielleicht veröffentlichen ? :biggrin:

Ja natürlich. Sobald ich mich mit @Chris dazu mal unterhalten habe und wir das gemeinsam anfassen dann werden wir das Ergebnis online stellen.

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Hey Leute, ihr seid recht gut im Bilde, was das "spannende" Thema Steuern angeht. Vielleicht könnt Ihr mir weiterhelfen: 

Ich habe im November 2015 den Kaufvertrag für eine vermietete WHG unterschrieben und Mitte Dezember 2015 die Kaufsumme und alle Nebenkosten bezahlt. Die Übergabe der Whg erfolgte am 31.12.2015. Was kann ich denn nun (wenn überhaupt) für 2015 steuerlich geltend machen?

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Notarkosten, ggf Kreditvermittlungskosten, Makler, Grundbuchumschreibungen und Eintragungen, Gutachterkosten, etc.

Wenn Renovierungskosten unter 15% der GEBÄUDEWERTES (bzw. des Gebäudeanteils) dann diese auch, ansonsten Abschreibung je nach Baujahr des Gebäudes 2-3 % pro Jahr.

Zinskosten so wie sie entstehen.

Sonderthema Denkmalabschreibung oder Sanierungsabschreibung erwähn ich mal nicht :-)

Wenn du so "unbeleckt" bist, dann hol dir einen Steuerberater.

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Danke für dein Kommentar Rene Bohsem. Ich wollte das Steuerthema selbst in die Hand nehmen, um es besser zu verstehen. Doch wahrscheinlich komme ich erst einmal nicht drum herum. 

 

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Steuern sind ein so vielschichtiges Thema, da kann und sollte man sich einlesen und informieren, aber den Job sollte man einem guten Steuerberater überlassen. Nur dieser kennt alle Tricks.

Ein guter Steuerberater kostet dich eigentlich auch nichts, weil er seine Kosten durch die Ersparnisse in der Regel wieder reinholen sollte.

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Gebt eure Verbesserungsvorschläge an Thomas Knedel weiter sein Tool sollte die Grundlage sein. Als Danke für das kostenlose Forum und die Webnare.

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Einiges zur Steuer ist doch schon in unserem Tool. Zugegeben nicht centgenau, aber das braucht doch bei der Ankaufsprüfung sowieso keinerO.o

Wir arbeiten aber auch noch weiter dran, Progressionskurve und Sanierung in der V+V ab dem 4. Jahr beispielsweise mit komplett zusätzlicher Finanzierung.

Danach Sonderabschreibungen, wenn gewünscht:gruebel:

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Ich rechne immer konservativ.

Mieteinnahmen minus 25% Kosten ist der Ausgangswert.

Abzüglich Rate an die Bank (bei 1,5% Tilgung ist das circa die AfA bei einer Vollfinanzierung)

Den Rest muss ich mit 42% versteuern.

Und Steuern sparen macht NUR Spaß, wenn ich dafür kein Geld ausgeben muss (sondern Schulden machen kann und den Wert der Immobilie mindestens um das doppelte des Geldbetrags steigt), sondern mit Zahlen spielen darf. Ein Euro ausgeben um 42 cent zu gewinnen ist eine Rendite von MINUS 58%.

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10 - Jahres - Spekulationsfrist

Ich stehe im Moment vor der Situation, dass die ersten ETW die 10 - Jahresfrist erreichen werden. Im Moment halte ich sämtliche Immobilien privat. Die damaligen Erwerbe liefen alle über ZV mit aus heutiger Sicht extrem geringen Kaufpreisen. Entsprechend gering ist das Abschreibungvolumen und entsprechend hoch die Steuerbelastung (42 %).

Es bestehen nun mehrere Optionen:

 

1. steuerfreier Verkauf der Objekte, die die Frist überschreiten  

--> Gibt es eine Begrenzung für Verkäufe nach der 10-Jahresfrist? // Stichwort 3-Objekt -Grenze

 

2. steuerfreier Verkauf der Objekte an eigene VVGmbH zu hohem Kaufpreis über Marktniveau

--> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen durch hohen Kaufpreis

-->geringe Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen aufgrund VVGmbH (geringer Steuersatz)

-->bei späteren Fremdverkauf ggf. Realisierung eines Verlustes innerhalb der VVGmbH

Nachteil --> Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) fallen an

 

3.Einbringung in KG zu hohem Wert (lt. anzufertigenden Gutachten) 

--> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen aufgrund Hochschreibung auf aktuellen Marktwert und geringerer Abschreibungsdauer

 

Gibt es nach Eurer Ansicht weitere Optionen bzw. bestehen irgendwo Fallstricke ?

 

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Am ‎21‎.‎02‎.‎2016 um 09:22 schrieb Thomas Knedel:

Das kannst Du leicht hier berechnen: https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/?

Dein Steuersatz hängt ab von dem zu versteuernden Einkommen. Massgebend ist die sogenannte Progressionskurve - also der Steuersatz in Abhängigkeit vom Einkommen.

Super :) Genau so eine Möglichkeit hab ich schon immer gesucht! Vielen Dank!

 

Kalkuliert ihr die Immobilien mit eurem Durchscnitts- oder Grenzsteuersatz?

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Ich kalkuliere mit dem Grenzsteuersatz - einfach deswegen weil es schneller geht und gleichzeitig auch "pessimistisch" gerechnet ist. Und wenn es dann nachher besser aussieht, freut man sich immer ;) 

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Habe bisher in verschiedenen Berechnungsanleitungen und Tools verschiedene Ansätze gesehen zum Berechnen des Cash-Flows:

 

Mieteinnahmen vor NK -> Mieteinnahmen nach NK -> Operative ergebnis nach zinsen -> Gewinn nach Einkommenssteuer -> Tilgung & Ergebnis nach Tilgung

oder

Mieteinnahmen vor NK -> Mieteinnahmen nach NK -> Operatives ergebnis nach zinsen ->  Tilgung & Ergebnis nach Tilgung -> Gewinn nach Einkommenssteuer

 

Es ist ja ein ein ziemlicher Unterschied wann die Tilgung und Einkommensteuerberechnung stattfindet, welche Berechnung ist richtig?

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Steuergrundlage ist das Ergebnis aus: Kaltmiete-anrechenbare Betriebskosten-Zinsen(Kredit)-AfA

Das ist das der versteuernde Betrag. Diesen Betrag mit deinem Steuersatz multipliziert ergibt deine STEUER 

 

Diesen Betrag setzt du dann als STEUER in folgende Formel ein um deinen Gewinn zu berechnen:

KALTMIETE - BETRIEBSKOSTEN - ZINSEN UND TILGUNG - STEUER - evtl INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE = GEWINN NACH STEUER 

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Am 9.4.2016 um 09:05 schrieb pesdroid:

Steuergrundlage ist das Ergebnis aus: Kaltmiete-anrechenbare Betriebskosten-Zinsen(Kredit)-AfA

Das ist das der versteuernde Betrag. Diesen Betrag mit deinem Steuersatz multipliziert ergibt deine STEUER 

Was machst du mit den Betriebskostenvorauszahlungen? 

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Meinst du mit Betriebskostenvorauszahlungen die Instandhaltungsrücklage? in meiner Beschreibung ist Betriebskosten der Betrag der nicht umlegbaren kosten.

 

Falls du mit Betiebskostenvorauszahlungen aber die Zahlungen meinst die man auf Grundlage des WP an die Hausverwaltung für Heizung etc zahlt dann betrachte ich diese in der berechnung nicht da diese bis auf die "nicht umlegbaren" kosten genauso rein kommen wie sie weg gehen daher rechne ich immer mit der kaltmiete (sozusagen Kaltmiete + nebenkosten - vorrauszahlungen). In der Berechnung betrachte ich nur die "nicht umlegbaren" kosten sowie die Instandhaltungsrücklage welche aber nicht vor Steuer abgezogen wird sodass das tatsächliche reale ergebnis immer etwas besser sein sollte als der errechnete Gewinn nach Steuer

Edited by pesdroid

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On 16.2.2016 at 0:14 PM, Mario Hahn said:

Weiß jemand eigentlich, wie die Gesetzeslage hinsichtlich Umlagefähigkeit von Sanierungen auf den Mieter in Österreich ist? In Deutschland scheinen das ja paradiesische Verhältnisse zu sein.

In Österreich geht das nicht so "einfach". Habe dir dazu mal einen link zu $18 MRG Erhöhung des Hauptmietzinses bei Erhaltungsmaßnahmen angehängt. Ich verstehe das so, dass du nur jenen Anteil der Erhaltungskosten auf den Mieter umlegen kannst, die auf 10 Jahre gerechnet deine Mieteinnahmen übersteigen.

https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/Bundesnormen/NOR40101731/NOR40101731.html

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Ich hab nun die ganzen Beiträge durchgelesen und bleib dabei.. Immobilie muss sich rechnen ! Ohne Steuerabzug.. Ich trage trotzdem 35% Steuer hinzu (kann auch weniger / mehr nehmen).. Und wenn sich trotzdem die Immobilie rechnet und tilgen lässt alles super.. Aber Steuern ist erst im zweiten Schritt interessant..

 

Kann dir aber gerne interessante Excelsheets zur Verfügung stellen @Mario Hahn

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vor 9 Minuten schrieb Ray:

Kann dir aber gerne interessante Excelsheets zur Verfügung stellen

Die würde ich wohl auch nehmen :D

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