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Mario Hahn

Das heikle Thema Steuern - warum wird das nie angesprochen?

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Hallo Leute,

eine Sache, die mir hier im Forum, aber auch bei Beiträgen von anderen Immobiliengurus wie Alex Fischer immer wieder auffällt ist, dass das Thema Steuern bei sämtlichen Kalkulationen einfach außen vor gelassen wird. Natürlich, Steuern sind immer von der Person und dessen Einkommen abhängig, das ist mir schon klar. Aber was bringen mir die tollsten Deals, die vor Steuern allesamt super aussehen, wenn ich am Jahresende ordentlich Steuern zahlen darf und damit an Liquidität verliere?

Sollte ich meine Kalkulationen nicht auch von meinem Steuersatz abhängig machen? Also sehen, ob ich nach Zinsen, Tilgung, Kosten UND Steuern noch einen Überschuss habe?

Vielleicht bin ich ja noch nicht "im unternehmerischen Denken" angekommen, aber gerade als Einsteiger mit einer Immobilie ist das doch ein sehr wichtiges Thema. Denn gerade am Anfang ist das Eigenkapital ja eines der größeren Probleme. Wenn ich nun aber jedes Jahr nach Steuern ein kalkulatorisches Minus mache (ist ja eigentlich keines in dem Sinn), dann nehme ich mir doch gerade als Einsteiger Liquidität? Kann mir mal bitte jemand helfen, den Knoten in meinem Kopf zu lösen, vielleicht habe ich ja einfach etwas falsch verstanden?

Danke Freunde ;-)

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Ich persönlich mache mir auch immer noch eine Rentabilitätsrechnung inkl. grober Steuerberechnung fertig. Wobei ich da auch immer versuche "schlecht" zu rechnen (hoher Steuersatz, keine absetzbaren Ausgaben...)

Eine ganz genaue Kalkulation der Steuern kann ich (noch) nicht machen, da es für mich da zu viele Einflussfaktoren gibt, aber ich wage mal zu behaupten, wenn dich die Steuerlast nachträglich in einen negativen Cashflow bringt, ist das Investment faul und ich hätte das schon von Anfang an überhaupt nicht gekauft, weil das Objekt schon durch die Vorabprüfung gefallen wäre.

/edit ich grüble grade über ein Fallbeispiel nach wie das passieren könnte, aber irgendwie fällt mir da nix ein. Weil wenn du Steuern zahlen musst, hast du doch immer einen positiven Cashflow. *grübel*:denk:

 

Vereinfacht rechne ich : JNKM - Ausgaben - Steuerlast = Nettoeinnahme nach Steuern und Ausgaben/Jahr (das sollte dann immer noch einen guten positiven Betrag ergeben, sonst ist es kein Investment, sondern eine Ausgabe!

JNKM=Jahresnettokaltmiete

Ausgaben = Zinskosten + Tilgung + (Hausgeld WEG) + Rücklage(n) + Reparaturen

Steuerlast = zu versteuernde Einnahmen * Steuersatz

                     zu versteuernde Einnahmen = JNKM - steuerlich berücksichtigte Ausgaben

                          steuerlich berücksichtigte Ausgaben = Abschreibung + Zinskosten + (Hausgeld WEG) + Reparaturen

Als Steuersatz nehme ich pauschal 42% an.

Die Steuerlast zeigt mir zudem dann auch grob meine Möglichkeit auf, meine Strategie für das Haus auszurichten. z.B. welche Ausgaben rechnen sich in welcher Höhe um die Steuerlast entsprechend zu reduzieren, etc.

Ist für mich entscheidend, was ich z.B. wann renoviere.

Falls einem Profi Denkfehler auffallen, bin ich hier dankbar für Hinweise

 

Edited by Drolgosch
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Hey Drolgosch,

danke für die Auflistung. Ich mache das prinzipiell schon auch wie du. Habe mir auch ein schönes Kalkulationsfile in Excel angelegt, mit dem ich, ebenfalls pessimistisch gerechnet, den jährlichen Überschuss nach Tilgung, Zinsen, Steuern und allen anderen Ausgaben sehe. Grundsätzlich kaufe ich auch nur, wenn da dann ein Betrag steht, der ca. so hoch wie eine Monatskaltmiete ist. Warum? Keine Ahnung, das hat sich gut angefühlt und deshalb habe ich das mal so als Bedingung gesetzt.

Gerade die Tatsache, dass ich sehr hoch fremdfinanziere (die aktuelle Lage ausnutzen, außerdem habe ich als junger Mensch natürlich noch keine horrend hohen Eigenkapitalreserven), machen die Sache Steuern prekärer. Denn das Investment rechnet sich cashflowtechnisch natürlich schwieriger, wenn man weniger EK einsetzt. Auch wenn die EK Rendite dadurch natürlich stark steigt. Mich wundert einfach, dass gerade bei Erstbewertungen und Cashflowrechnungen anscheinend nie Steuern miteinbezogen werden!

Das ist doch ein ganz elementarer Teil, um Immobilien zu optimieren, oder etwa nicht?

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Ich finde deinen Ansatz spannend und richtig. Ich vermisse auch oft, dass die Steuerlast entsprechend Berücksichtigung findet.

Wenn ich dann auf der anderen Seite noch höre, dass Leute Immobilien kaufen um Steuern zu sparen, frage ich mich, ob ich irgendwas falsch mache :D

 

Edited by Nils
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Die Steuern sparst du im Nachgang mit deiner Strategie, auf Steuervorteilen sollte aber niemals dein Investment aufgebaut sein. Das wäre ein zu bröckliges Fundament. Das ist eher Bonus.

Aber ganz aussen vor lassen bei der Erstbewertung würde ich es nicht.

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Die lieben Steuern.:rolleyes:

Also eines der nächsten Webinarthemen (mit noch mehr Kapazität) wird dann sein "Cash-Flow-Kalkulation mit Steuern":klatsch: - danke für diese tolle Idee!

Um es vorweg zu nehmen, wie es schon einige hier erwähnt haben, es ist kein Hexenwerk:D

In der privaten V+V (Vermietung und Verpachtung - nicht geweblich!) gilt:

Einnnahmen = Miete + Nebenkostenvorauszahlungen (NKVZ) + sonstiges, was mit den Immos zu tun hat; der Einfachheit halber kann man einfach nur mit der Miete rechnen, da die NKVZ ja quasi durchlaufende Posten sind. Aber nicht in der Steuererklärung . Das ist wichtig.

Also noch einmal:

Einnnahmen = Miete

Dann zu den Ausgaben bzw. steuerrechtlich "Werbungskosten":

  • Hausverwaltung (auch Fahrtkosten für Besichtigungen, Büromaterial, Vermietungskosten, etc.)
  • Instandhaltung (aber nur soweit sie nicht zu aktivieren sind; siehe unten)
  • [Wartung, Energie und Betrieb] (für die Vorprüfung bitte gedanklich wieder streichen, da dies der Mieter zahlt; "durchlaufender Posten" also)
  • Zinsen (die Tilgung ist dagegen keine Kostenposition; dennoch Cash-Flow-wirksam!)
  • Die Gebäudeabschreibung (2% für Gebäude ab 1925; davor 2,5% p. a.; dann ein paar Sonderregelungen Denkmal, Sanierungsgebiet und künftig Neubauwohnungen; wichtig ist die virtuelle Aufteilung Gebäude - Grundstück; dazu gibt es diese Regel - ggf. Gutachten; für die aller erste Schätzung 20% Grundstück; 80 % Gebäude)

Einnahmen ./. Werbungskosten = Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (steuerlich ausgedrückt:rolleyes:)

Das ist alles.

 

***

Zwei Besonderheiten gelten:

a) Anaschaffungsnaher Aufwand: vermeide mehr als 15% in das Gebäude zu investieren innerhalb der ersten drei Jahre. Der Wert ist bezogen auf den Gebäudewert (also ohne Grundstück). Dies ist wichtig für anfängliche Sanierungen, etc. Sobald Du darüber liegst (und einige andere Regeln nicht beachtest), musst Du den gesamten Betrag "aktivieren" - das bedeutet, dass Du dann die Sanierung nur mit 2,0 oder 2,5% abschreiben darfst. Wartest Du aber die ersten drei Jahre ab und hälst Dich an einige weitere Regeln, dann kannst Du den gesamten Betrag sofort oder (freiwillig) auf 2 bis 5 Jahre verteilt absetzen. Das kann richtig Freude bereiten, gerade, wenn Du die Sanierung voll finanzierst (also beispielsweise 100k Darlehen, ein entsprechend wertvolleres Haus und dann als Krönung rd. 40k Steuererstattung).

b) Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren. Es gelten die Daten der notariellen Urkunden. Auch ganz nettB|

***

Bitte beachtet, dass ich dies spontan und schnell heruntergeschrieben habe,. Entsprechende Unschärfen sind daher möglich. Bitte sprecht diese Dinge, wenn es ins Eingemachte geht, zudem immer mit Eurem Steuerbrater ab. Ich mache das auch. Immer und ausnahmslos.

Ich achte in meinen CF-Analysen immer auf die Steuern. Aber die Immo muss sich immer auch ohne rechnen. Zudem wird all dies auch im IIPRO-Tool berücksichtigt.

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Beispielsrechnung EFH Umbau in MFH (Feldmattenweg, Freiburg). Vielleicht hilft das weiter...

Um das ganze aus Sicht des Investors darzustellen, kommt nun meine Investmentkalkulation.

Wohnung EG:
Wohnfläche: 76,41qm
Grundmiete: 7,15 Euro pro Quadratmeter
Zu- und Abschläge:
Baualter: 0%
Art und Beschaffenheit: 0%
Ausstattung: +15% (Einbauküche und Balkon bzw. Terrasse)
Wohnlagezone: -3%
Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)
Gesamtzuschläge: 15%
Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:

7,15*1,25*76,41=682,91 Euro

Wohnung OG und DG:
Wohnfläche: 82,53qm
Grundmiete: 7,16 Euro pro Quadratmeter
Zu- und Abschläge:
Baualter: 0%
Art und Beschaffenheit: 0%
Ausstattung: +15% (Einbauküche und Balkon bzw. Terrasse)
Wohnlagezone: -3%
Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)
Gesamtzuschläge: 15%
Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:

7,16*1,25*82,53=738,64 Euro

Wohnung 1 KG
Wohnfläche: 22,80qm
Grundmiete: 11,49 Euro pro Quadratmeter
Zu- und Abschläge:
Baualter: 0%
Art und Beschaffenheit: 0%
Ausstattung: +11% (Einbauküche)
Wohnlagezone: -3%
Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)
Gesamtzuschläge: 11%
Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:

11,49*1,21*22,8=316,99 Euro

Wohnung 2 KG
Wohnfläche: 27,92qm
Grundmiete: 10,28 Euro pro Quadratmeter
Zu- und Abschläge:
Baualter: 0%
Art und Beschaffenheit: 0%
Ausstattung: +11% (Einbauküche)
Wohnlagezone: -3%
Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)
Gesamtzuschläge: 11%
Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:

10,28*1,21*27,98=348,04 Euro

Wohnung 3 KG
Wohnfläche: 20,47qm
Grundmiete: 12,06 Euro pro Quadratmeter
Zu- und Abschläge:
Baualter: 0%
Art und Beschaffenheit: 0%
Ausstattung: +11% (Einbauküche)
Wohnlagezone: -3%
Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)
Gesamtzuschläge: 11%
Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:

12,06*1,21*20,47=298,71 Euro

Gesamte Mieteinnahmen für das Objekt: 2385,29 Euro pro Monat

Kosten für Instandhaltung und Mietausfallwagnis (Pauschal 25% der Mieteinnahmen): 596,32 Euro pro Monat

Miete nach Instandhaltung und Mietausfall: 1788,97 pro Monat

Miete pro Jahr nach Abzug aller Kosten und Risiken: 21.467,64 Euro
AfA: 3852 Euro
Zinsen Darlehen 1 ING Diba: 3400 Euro
Zinsen Darlehen 2 BBBank: 1280 Euro
Sofort abziehbare Aufwendungen im ersten Jahr: 7000 Euro

Zu versteuernder Betrag im ersten Jahr: 5935,64

Zu zahlende Steuern bei einem Spitzensteuersatz von 42%: 2492,97 Euro

Zu versteuernder Betrag im 2. Jahr (ohne die sofort abziehbaren Aufwendungen): 12,935,64

Zu zahlende Steuern bei einem Spitzensteuersatz von 42%: 5432,97

Cashflowberechnung nach Steuern Jahr 1 (abzüglich aller Kosten und Risiken):
21.467,64
-Steuern 2492,97
-Darlehen 1 ING Diba 5661 (nur 1% Tilgung)
-Darlehen 2 BBBank 7130,52 (10 Jahre Volltilger)
Verfügbarer Betrag nach Steuern: 6283,15

Cashflowberechnung nach Steuern Jahr 2 (abzüglich aller Kosten und Risiken):
21.467,64
-Steuern 5432,97
-Darlehen 1 ING Diba 5661
-Darlehen 2 BBBank 7130,52
Verfügbarer Betrag nach Steuern: 3343,15


Folgende Annahmen gelten für das Anschlussdarlehen: die Mieten in Freiburg sinken um 10%, die Darlehenszinsen steigen auf 8%

Restvaluta nach 10 Jahren: 198.000
Gesunkene Miete abzüglich aller Kosten und Risiken: 19.320,84
Zinsen: 15.840 Euro
Afa 3852 Euro
Zu versteuern mit 42%: -371,16 (also Brutto gleich Netto, da vom Buchwert ein Verlust entsteht)

Cashflowberechnung:
19.320,84
-Darlehen 1 mit 8% Zinsen und 1% Tilgung (17.820)
Verfügbarer Betrag nach Steuern: 1500,84 Euro



Lange Rede, kurzer Sinn: Die Immobilie ist voll Kapitaldienstfähig und bleibt dies auch für ein Katastrophenszenario nach 10 Jahren.
 

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vor 5 Stunden schrieb Thomas Knedel:

 

a) Anaschaffungsnaher Aufwand: vermeide mehr als 15% in das Gebäude zu investieren innerhalb der ersten drei Jahre. Der Wert ist bezogen auf den Gebäudewert (also ohne Grundstück). Dies ist wichtig für anfängliche Sanierungen, etc. Sobald Du darüber liegst (und einige andere Regeln nicht beachtest), musst Du den gesamten Betrag "aktivieren" - das bedeutet, dass Du dann die Sanierung nur mit 2,0 oder 2,5% abschreiben darfst. Wartest Du aber die ersten drei Jahre ab und hälst Dich an einige weitere Regeln, dann kannst Du den gesamten Betrag sofort oder (freiwillig) auf 2 bis 5 Jahre verteilt absetzen. Das kann richtig Freude bereiten, gerade, wenn Du die Sanierung voll finanzierst (also 100k Darlehen, ein entsprechend wertvolleres Haus und dann als Krönung rd. 40k Steuererstattung).

 

Ich hätte da mal eine Frage zu den AFAs, da ich kurz davor stehe zwei Eigentumswohnungen zu erwerben. Die Besonderheit ist, dass im nächsten Jahr, also innerhalb der ersten drei Jahre, das Haus, in dem sich die Wohnungen befinden, ein komplett neues Dach bekommen. Die Rücklagen und so weiter sind vorhanden bzw. der Alteigentümer hat eine Sonderumlage gezahlt.

Was aber, wenn die Kosten für die Dachsanierung 15% übersteigen? Da es sich ja um eine WEG handelt habe ich hier ja keinen, oder im Besten Fall nur einen sehr kleinen Einfluss, ob das Dach nun gemacht wird, oder nicht...

Lange Rede kurzer Sinn, wie verhält es sich mit dem Anschaffungsnahem Aufwand bei Eigentumswohnungen in WEGs? Hat da jemand Erfahrng?

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Die Steuerfrage stellt sich bei der Berechnung im ersten Schritt garnicht. Man sollte nur wissen welche Kosten man -wie oben sehr schön beschrieben- ansetzen und geltend machen kann um nicht zuviel zu zahlen. Aber am Ende muss der Gewinn irgendwann immer versteuert werden und hier gilt es zu optimieren. Unterm Strich gehe ich aber auch so vor dass sich eine Immobilie auch ohne die Steuervorteile rechnen sollte. 

Ich hatte bei meiner ersten fremd vermieteten Immobilie den Fehler gemacht in den ersten Jahren viel zu viel zu renovieren bzw zu sanieren. Das hat mir kurzfristig die Rendite verhagelt da ich es abschrieben musste und nicht sofort in Abzug bringen konnte, aber langfristig gleicht es sich dann wieder aus. War trotzdem ärgerlich. 

Man sollte sich in jedem Fall nicht über zuviel steuerzahlungen ärgern. Wer viel zahlt hat auch gut verdient und im worst case nicht optimiert. Hört sich vielleicht blöd an aber ich seh es mittlerweile nicht mehr so wild wenn ich in einem Jahr mal viel steuern zahlen muss, da ich dann auch sehr gut verdient habe ? Man darf nur nicht vergessen die Gelder dann auch zurückzulegen ☺️ In jedem Fall lohnt es sich sehr zu informieren was alles möglich ist und was nicht.

Ich hab zum Beispiel gute Erfahrungen mit kombinierten  Wohn- und Geschäftshäusern gemacht auch wenn Herr Knedel in seinem Buch dies im ersten Schritt nicht empfiehlt. Mir hat es in jedem Fall einen größeren Gestaltungsraum bei der Steuer und den Verträgen gegeben. So konnte ich zum Beispiel die Umsatzsteuer bei Kosten für die Gewerbeeinheit geltend machen. Im Gegenzug muss man natürlich die Vorsteuer der Miete hierfür abführen. Gerechnet hat es sich trotzdem, erst recht bei Kosten die das gesamte Haus betreffen wo man zu mindest anteilig die Umsatzsteuer ansetzen kann. 

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@W. Duhr Da habe ich direkt eine Frage an dich bzgl. der Gewerbeeinheit. Ich hoffe ich grätsche jetzt nicht zu sehr dazwischen...

Ich besitze auch eine Gewerbeimmobilie, der Mieter zahlt auch MwSt., allerdings ist mir noch nicht ganz der Vor-/Nachteil bewusst, da es m.M. ein durchlaufender Posten an das Finanzamt ist. Für eine kleine Erläuterung wäre ich dankbar :) 

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Das kommt immer drauf an wie man das alles steuerlich aufgesetzt hat, so dass ich da nur aus meiner Erfahrung heraus sprechen kann. Hier kann ich zum Beispiel bei allen kosten die die Gewerbeeinheit betreffen die Umsatzsteuer für zum Beispiel Renovierungen usw im Rahmen der Vorsteueranmeldung abziehen. Wenn du also zum Beispiel 10.000 Euro Kosten für Handwerker und Materialien hast bekommst du im nächsten Monat direkt 1600 Euro zurück. Bei kosten die das gesamte Haus betreffen wo noch mieteinheiten vorhanden sind, geht das nur anteilig. Aber trotzdem gut bei umfangreicheren Sachen wie Heizung, Dach oder Fassade. 

Bei der Vermietung kannst du im gewerblichen Bereich "härtere" Verträge eingehen die dich besser absichern bei mietverzug, vorfälligkeitsentschädigung oder aber bei der umfangreicheren Umlage von Kosten.

Für einen verbindlichen Rat hier aber in jedem Fall einen Steuerberater hinzuziehen der deine Gesamtsituation im Blick hat. Ich hab auch nur eine fremd vermietet Immobilie bisher und kann nur aus dieser Erfahrung sprechen. 

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vor 11 Stunden schrieb 79115Freiburg:

Da hängst du mit drin. So etwas ist Teil der due dilligence... Sollte sich auch mit dem Fiasko rechnen, da Steuern zwar wichtig, aber eben nur das Sahnehäubchen sind...

Rechnen tut es sich ja auch so.... Schon allein aus dem Grund, dass der Voreigentümer ja alle Kosten für die Dachsanierung in Form von Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage, gezahlt hat... Wäre halt nur schön gewesen, nichts zu bezahlen und trotzdem, in Form von Abschreibungen, zu profitieren... :P

Kann ich denn bei einer Moderniesierung, sprich besseren Dämmung des Daches die Kosten teilweise auf die Mieter umlegen, solange ich die moderniesierung früh genug ankündige?

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Um die Modernisierungsumlage (11% der Modernisierungssumme) geltend machen zu können, musst du auch einiges beachten (wie auch bei Mieterhöhungen)

- Ankündigungsfrist (3 Monate vor Beginn Modernisierung)

- Mitteilung der Gesamtkosten

- Aufschlüsselung der Kosten für die entsprechende Mieteinheit

- Mitteilung Höhe des Aufschlag auf die Miete und neue Gesamtmiete

- du musst darauf achten, dass du nicht Instandhaltungskosten mit in die Ankündigung rein nimmst (z.B. du tauscht ein doppelverglastes Fenster gegen ein neues doppelverglastes, dies gilt als Instandhaltung und nicht als Modernisierung)

 

Ein paar Infos hierzu habe ich hier gefunden : http://www.energieheld.de/energetische-sanierung/modernisierungsumlage

 

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Weiß jemand eigentlich, wie die Gesetzeslage hinsichtlich Umlagefähigkeit von Sanierungen auf den Mieter in Österreich ist? In Deutschland scheinen das ja paradiesische Verhältnisse zu sein.

Und wie ist das, wenn ich als Österreicher in Deutschland (wohne direkt an der Grenze zu Bayern) eine Immobilie kaufe - da wird dann sowohl aus steuerlicher Sicht als auch aus mietrechtlicher Sicht das Deutsche Recht angewandt oder?

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Am 16.2.2016 um 11:53 schrieb Drolgosch:

Ich persönlich mache mir auch immer noch eine Rentabilitätsrechnung inkl. grober Steuerberechnung fertig. Wobei ich da auch immer versuche "schlecht" zu rechnen (hoher Steuersatz, keine absetzbaren Ausgaben...)

Eine ganz genaue Kalkulation der Steuern kann ich (noch) nicht machen, da es für mich da zu viele Einflussfaktoren gibt, aber ich wage mal zu behaupten, wenn dich die Steuerlast nachträglich in einen negativen Cashflow bringt, ist das Investment faul und ich hätte das schon von Anfang an überhaupt nicht gekauft, weil das Objekt schon durch die Vorabprüfung gefallen wäre.

/edit ich grüble grade über ein Fallbeispiel nach wie das passieren könnte, aber irgendwie fällt mir da nix ein. Weil wenn du Steuern zahlen musst, hast du doch immer einen positiven Cashflow. *grübel*:denk:

 

Vereinfacht rechne ich : JNKM - Ausgaben - Steuerlast = Nettoeinnahme nach Steuern und Ausgaben/Jahr (das sollte dann immer noch einen guten positiven Betrag ergeben, sonst ist es kein Investment, sondern eine Ausgabe!

JNKM=Jahresnettokaltmiete

Ausgaben = Zinskosten + Tilgung + (Hausgeld WEG) + Rücklage(n) + Reparaturen

Steuerlast = zu versteuernde Einnahmen * Steuersatz

                     zu versteuernde Einnahmen = JNKM - steuerlich berücksichtigte Ausgaben

                          steuerlich berücksichtigte Ausgaben = Abschreibung + Zinskosten + (Hausgeld WEG) + Reparaturen

Als Steuersatz nehme ich pauschal 42% an.

Die Steuerlast zeigt mir zudem dann auch grob meine Möglichkeit auf, meine Strategie für das Haus auszurichten. z.B. welche Ausgaben rechnen sich in welcher Höhe um die Steuerlast entsprechend zu reduzieren, etc.

Ist für mich entscheidend, was ich z.B. wann renoviere.

Falls einem Profi Denkfehler auffallen, bin ich hier dankbar für Hinweise

 

@Drolgosch

Deine Berechnung ist aus steuerlicher sicht nicht ganz richtig.

 

Steuerlast= (zu versteuernde Einnahmen * Steuersatz) + (zu versteuernde Einnahmen * Steuersatz*0,055) + (zu versteuernde Einnahmen * Steuersatz*0,09)

zu versteuernde Einnahmen = JNKM + Nebenkosteneinnahmen - steuerlich berücksichtigte Ausgaben

steuerlich berücksichtigte Ausgaben = Abschreibung + Zinskosten + (Hausgeld WEG inkl umlegbare Posten) + Reparaturen

 

die Definitionen verändern sich vom Wert her nicht aber du hast in beiden vergessen die "Nebenkosten" ein mal zu addieren und ein mal zu subtrahieren.

Wichtig ist aber das du bei der Steuerlast die auf Erträge aus Vermietung und Verpachtung zu zahlende Kirchensteuer (9% je nach BL) und den Soli (5,5%) vergessen hast.

Edited by pesdroid
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OK, Danke für den Hinweis!

Für mich diente das auch nur als grober Überblick, den Rest muss mein Steuerberater erledigen ;)

Aber ich werd mal sehen, dass ich meine Excel-Tabelle ergänze.

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vor 4 Minuten schrieb Chris Wurzer:

Woher weiss ich genau wie hoch mein Steuersatz ist? in Prozent?

Das kannst Du leicht hier berechnen: https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/?

Dein Steuersatz hängt ab von dem zu versteuernden Einkommen. Massgebend ist die sogenannte Progressionskurve - also der Steuersatz in Abhängigkeit vom Einkommen.

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