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Mario Wehm

Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

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Hallo liebe Community,

ich erlebe gerade die Downside des Immobilienbusinesses, aber der Reihe nach:

Meine Eltern besitzen eine 2 Zimmer Wohnung in Berlin, um die sich seit Jahren nicht gekümmert wurde. Um die Miete auf den Markpreis zu heben, habe ich angefangen die Wohnung zu modernisieren mit dem Ziel die Jahresmiete um 11% der Sanierungskosten zu heben. Einen Tag vor dem Einbautermin der neuen Fenster erhielt ich einen Brief vom Anwalt des Vermieters, dass der Einbau zunächst genehmigt werden muss, da sich die Wohnung in einem Millieuschutzgebiet befindet. Der geplante Einbau konnte also nicht durchgeführt werden, was zugegebener Maßen mein Fehler war.

Ich also zu den Behörden, den ganzen Bürokratiekram erledigt, Abstimmung in der WEG über den Einbau der Fenster und vom zuständigen Amt, als auch von der WEG grünes Licht für den Einbau erhalten. Kurz vor dem erneuten Einbautermin habe ich wieder einen Brief vom Anwalt bekommen:

Der Einbau der Fenster könne durchgeführt werden, jedoch ist eine Umlegung der Modernisierungskosten auf die Mieterin nicht zumutbar. Sie beziehe die Wohnung bereits seit über 10 Jahren und lebe von Hartz 4.

Parallel zu dem geplanten Fenstereinbau habe ich die Miete um 20€ erhöht (das volle Mieterhöhungspotential wurde bei der letzten Erhöhung nicht ausgeschöpft, die Erhöhung um 20€ befindet sich im rechtlichen Rahmen, die Wohnung ist dennoch weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete).

Auch hier habe ich wieder Post vom Anwalt bekommen:

Die Mieterin stimme der Erhöhung nicht zu. Das Wohnumfeld sei eine Katastrophe (Drogenabhängige, Spritzen und Müll auf den Straßen) eine Mieterhöhung sei laut Meinung des Anwalts aufgrund des beschriebenen Umfelds nicht zulässig.

Vielleicht nochmal ein paar Details zur Wohnung:

65 qm und ein QM Preis von 6 €. Vergleichsmieten sind in dem Viertel bei 8-12€ pro QM.

Zusammenfassend habe ich also jetzt zwei Baustellen:

1. Einbau der Fenster. Inwieweit liegt hier ein Härtefall vor, ist die Aussage die Modernisierungskosten nicht umlegen zu können richtig?

2. Die "normale" Mieterhöhung. Ich könnte die Mieterin auf Zustimmung verklagen, bin jedoch verunsichert inwieweit das zielführend ist. Die Mieterin bekommt den Anwalt von der Stadt bezahlt, ich hingegen würde auf den Anwaltskosten sitzen bleiben.

 

Ich hoffe ihr könnt mir helfen

Liebe Grüße :)

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Hast Du keine Rechtschutzversicherung? M.E. für Vermieter ein Muß, da Rechtsstreitigkeiten in unserem Geschäft vorprogrammiert sind.

Unter Umständen liegt hier ein Härtefall gem. § 559 Abs 4. BGB vor. Das gilt vor allem dann, wenn der Mieter finanziell nicht in der Lage wäre die erhöhte Miete zu zahlen und gezwungen wäre auszuziehen. Bei nem HartzIV-Empfänger wäre dann zu prüfen, wie die erhöhte Miete durch entsprechende Wohngelderhöhung aufgefangen werden würde. Was zumutbar ist und was nicht, entscheiden am Ende auch immer die Gerichte...

s. auch hier

 

In Berlin gibt der qualifizierte Mietspiegel, sowie die Mietpreisbremse klar vor, wie hoch Erhöhungen sein dürfen. Dabei sind natürlich die Lage bzw. wohnwertmindernde Merkmale der Mikrolage als Abschläge bzw. Spannen zur durchschnittlichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Ein Blick in den Mietspiegel sollte also Klarheit über die anzusetzende Vergleichsmiete schaffen.

Edited by Monopoly

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vor 6 Stunden schrieb Mario Wehm:

Hallo liebe Community,

ich erlebe gerade die Downside des Immobilienbusinesses, aber der Reihe nach:

Meine Eltern besitzen eine 2 Zimmer Wohnung in Berlin, um die sich seit Jahren nicht gekümmert wurde. Um die Miete auf den Markpreis zu heben, habe ich angefangen die Wohnung zu modernisieren mit dem Ziel die Jahresmiete um 11% der Sanierungskosten zu heben. Einen Tag vor dem Einbautermin der neuen Fenster erhielt ich einen Brief vom Anwalt des Vermieters, dass der Einbau zunächst genehmigt werden muss, da sich die Wohnung in einem Millieuschutzgebiet befindet. Der geplante Einbau konnte also nicht durchgeführt werden, was zugegebener Maßen mein Fehler war.

Ich also zu den Behörden, den ganzen Bürokratiekram erledigt, Abstimmung in der WEG über den Einbau der Fenster und vom zuständigen Amt, als auch von der WEG grünes Licht für den Einbau erhalten. Kurz vor dem erneuten Einbautermin habe ich wieder einen Brief vom Anwalt bekommen:

Der Einbau der Fenster könne durchgeführt werden, jedoch ist eine Umlegung der Modernisierungskosten auf die Mieterin nicht zumutbar. Sie beziehe die Wohnung bereits seit über 10 Jahren und lebe von Hartz 4.

Parallel zu dem geplanten Fenstereinbau habe ich die Miete um 20€ erhöht (das volle Mieterhöhungspotential wurde bei der letzten Erhöhung nicht ausgeschöpft, die Erhöhung um 20€ befindet sich im rechtlichen Rahmen, die Wohnung ist dennoch weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete).

Auch hier habe ich wieder Post vom Anwalt bekommen:

Die Mieterin stimme der Erhöhung nicht zu. Das Wohnumfeld sei eine Katastrophe (Drogenabhängige, Spritzen und Müll auf den Straßen) eine Mieterhöhung sei laut Meinung des Anwalts aufgrund des beschriebenen Umfelds nicht zulässig.

Vielleicht nochmal ein paar Details zur Wohnung:

65 qm und ein QM Preis von 6 €. Vergleichsmieten sind in dem Viertel bei 8-12€ pro QM.

Zusammenfassend habe ich also jetzt zwei Baustellen:

1. Einbau der Fenster. Inwieweit liegt hier ein Härtefall vor, ist die Aussage die Modernisierungskosten nicht umlegen zu können richtig?

2. Die "normale" Mieterhöhung. Ich könnte die Mieterin auf Zustimmung verklagen, bin jedoch verunsichert inwieweit das zielführend ist. Die Mieterin bekommt den Anwalt von der Stadt bezahlt, ich hingegen würde auf den Anwaltskosten sitzen bleiben.

 

Ich hoffe ihr könnt mir helfen

Liebe Grüße :)

Energetische Modernisierungen müßen Mieter ohne Rücksicht auf ihre wirtschaftliche Lage akzeptieren (der vorherige Post ist falsch: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555d.html, siehe Absatz 2 und § 559 Absatz 4 und 5 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html ).

Hierfür ist allerdings ein sauberes Beachten der Rechtslage inkl. korrekter Mieterhöhung notwendig. Dann können alle Modernisierungsbedingten Koste ggf. nach Abzug des auf Instandhaltung entfallenden Anteils umgelegt werden. Falls der MIeter nicht zustimmt, kann dieser verklagt werden. Ich habe so eine AKtion vor zwei Jahren einmal erfolgreich durchgeführt (der Mieter wollte seine uralten DDR-Gasöfen unbedingt behalten, ich konnte diese aber wg. Explosionsrisiko für das Haus nicht länger dulden). Die Klage ging ohne Probleme bei Gericht durch.

Im Internet solltest Du alle dafür notwendigen Infos finden. Da Du Dich aber  so leicht von einem Anwalt verunsichern lässt, würde ich Mitglied bei Haus und Grund werden oder gleich einen Anwalt beauftragen.

Bzgl. der normalen Mieterhöhung würde ich mir wie von Monopoly vorgeschlagen  genau die Kriterien des Mietspiegels ansehen. Die vom Anwalt vorgebrachten Punkte der Wohnlage werden durch eine in Berlin Hausnummerngenaue Einstufung der Häuser bereits berücksichtigt. Ich nutze in Berlin immer den folgenden Link bei Mieterhöhungen und Neuvermietung:
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/

Edited by Andreas
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Das ist doch keine Downside, sondern gehört einfach zum Geschäft dazu :) Ist eben kein passives Investment.

Wie Andreas schon sagte. Bist du in der Materie nicht tief genug, musst du dich einarbeiten oder eben einen Rechtsbeistand bezahlen. Haus und Grund ist als Erstberatungsanlaufstelle nicht schlecht und kostet 50-60EUR pa. Auf den jeweiligen Fachanwalt kommt es halt wie immer an.

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Aus diesem Grund Vermiete ich einfach nicht an Hartz IV Gesocks, Vorurteile hin , Vorurteile her, sehr viele Vermieter sehen es genauso wie ich, in Stuttgart will diese Klientel niemand hier haben ...

Ihr investiert einfach in versifftw Gegenden ( hier deine Eltern)

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Aus diesem Grund Vermiete ich einfach nicht an Hartz IV Gesocks, Vorurteile hin , Vorurteile her, sehr viele Vermieter sehen es genauso wie ich, in Stuttgart will diese Klientel niemand hier haben ...
Ihr investiert einfach in versifftw Gegenden ( hier deine Eltern)

Das ist ja sowas an Haaren herbeigezogen. Vermiete mal an einen Anwalt oder Richter, Polizisten, Lehrerin oder Arzt und dann siehst du, was wirklich hart bedeutet. Die bestehen penibel auf rechtskonforme Umsetzung.
Ich vermiete 50% an ARGE Empfänger und es sind gute Mieter. Zusätzlich habe ich da die höchsten Mieten. Weder mehr, noch weniger Stress. Ich spreche hier nicht von 1-2 Wohnungen, sondern von viel mehr.
Man sollte seine Mieter genau prüfen, dann passiert sowas nicht. Hat nix mit Ethnie, Rase, Einkommen oder ähnlichem zu tun. Jeder Mensch ist anders.
Man sollte eins nicht vergessen, wenn die Mieterhöhung nicht von ARGE übernommen wird, dann muss der Mieter von seinem Geld es zahlen. Da tut jeder Euro weh.

Dir gebe ich ein Rat. Im Leben und im Forum gelten ähnliche Regeln, wenn man keine Ahnung hat, sollte man sein Mund am besten halten. Du hast genug auffällige Beiträge hier von sich gegeben.
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vor 4 Stunden schrieb merlinbanderas:

Aus diesem Grund Vermiete ich einfach nicht an Hartz IV Gesocks, Vorurteile hin , Vorurteile her, sehr viele Vermieter sehen es genauso wie ich, in Stuttgart will diese Klientel niemand hier haben ...

Ihr investiert einfach in versifftw Gegenden ( hier deine Eltern)

Also so kann ich das nicht stehen lassen - ich vermiete gerne an einfachere Leute, Studierte sind einfach ein anderes Kaliber. Das fängt mit den NK Abrechnungen an, schick die mal einen studierten zu... der wird diese direkt prüfen lassen und schon hast Du das Theater. Nicht alle sind so, ist klar, aber die Leute sind gebildeter und hinterfragen mehr und kennen sich rechtlich oft besser aus.

Mit den Argumenten kommt man bei Dir eh nicht weiter, mach mal deine Strategie weiter, nach über 15 Jahren kann ich nur sagen, viel Spaß damit!
 

Edited by Jb007
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vor 54 Minuten schrieb rajivlund:

Dir gebe ich ein Rat. Im Leben und im Forum gelten ähnliche Regeln, wenn man keine Ahnung hat, sollte man sein Mund am besten halten. Du hast genug auffällige Beiträge hier von sich gegeben.

Dem kann ich nur voll zustimmen!

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@merlinbanderas

Merlin, du verwirrst mich immer noch.

- Du unterschreibst einen Notarvertrag ohne dass die Finanzierung unterschrieben ist. Zum Glück geht es gut aus.

- Du hast konkrete Kenntnisse über den Immobilenmarkt in Istanbul und die guten und schlechten Lagen dort.

- Du interessiertet dich für Immobilen im Stuttgarter Raum, hast aber auch Kenntnisse über den Immobilienmarkt im Ruhrgebiet.

- Du zweifelst am Verstand von Interessenten einer Immobilie, da das Hausgeld augenscheinlich hoch ist.

- Du fragst die Community wie mit einem Vorschlag deines zukünftigen Mieters umzugehen ist, hast andererseits klare Vorstellungen davon, w ie mit Problemmietern umgegangen werden sollte.

- du hast eine sehr fundierte Meinung in Folge deiner Analyse des Immobilienmarktes.

- jetzt hast du eine sehr extreme Meinung im Umgang mit einer speziellen Mieterklientel.

 

Bei manchen Beiträgen habe ich das Gefühl, dass ich es mit einem echten Profi zu tun habe. Bei diesem hier empfinde ich genau das Gegenteil.

Daher frage ich dich noch einmal: Welche Rolle beabsichtigst du in dieser Community zu spielen?

VG Tobias

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So, meine Kinder sind im Kindergarten - bevor der "Ernst" des Tages beginnt kümmere ich mich mal um diesen "Kindergarten" …..

Auch wenn es @Mario Wehm nicht gefällt hat die Mieterin hier lediglich von ihren rechtlichen Möglichkeiten Gebrauch gemacht - dafür und für die Tatsache, dass nicht alle Menschen die gleichen wirtschaftlichen Möglichkeiten haben wird hier niemand (auch nicht in Abwesenheit und aus der Anonymität eines Fakenamens heraus) mit unflätigen Worten bedacht!

@merlinbanderas Dein Welt- und Menschenbild kann Dir hier niemand vorschreiben - da Du es aber offensichtlich nicht schaffst, Deine Wortwahl zumindest hier im Forum zu zügeln versuchen wir mal in den nächsten 2 Wochen ohne Deine Beiträge auszukommen.

Klartext - Du hast Schreibpause bis Ende des Monats, sollte es Dir danach immer noch schwer fallen, Dich zivilisiert auszudrücken müssen wir schweren Herzens auf Deine Teilnahme hier verzichten!

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vor 16 Stunden schrieb Andreas:

Energetische Modernisierungen müßen Mieter ohne Rücksicht auf ihre wirtschaftliche Lage akzeptieren (der vorherige Post ist falsch: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555d.html, siehe Absatz 2 und § 559 Absatz 4 und 5 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html ).

 

Wieso ist mein Posting falsch???

Im Gesetzestext § 559, Abs.4 steht, daß sie genau das nicht in jedem Fall müssen:

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

 

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Liebe Investorenkollegen, ich möchte jetzt mal in diesen Thread noch einen ganz anderen Gedanken bringen:

Ist es wirklich erforderlich, jede, aber wirklich auch jede Mieterhöhung die nur irgendwie denkbar ist durchzuboxen ?

Ich finde den hier geschilderten Fall ganz typisch für viele ähnliche Fragen, die auch in den üblichen Facebookgruppen aufgeworfen werden. Da wird die Miete im gesetzlichen Rahmen angehoben bis zum Maximum und dann über Modernisierungsumlagen weiteres Erhöhungspotential gehoben.

Da geht es dann nicht darum, eine große energetische Modernisierung abzufedern, sondern es wird anders herum geschaut: Was kann ich modernisieren um dann die Miete anzuheben. Manchmal sind es wirklich läppische Kleinigkeiten, die umgelegt werden sollen.

Am Ende kann dann natürlich der langjährige, treue Mieter die Miete nicht mehr bezahlen. Auszug und Neuvermietung zum Maximalpreis sind dann willkommene Folgen.

Wenn wir alle so agieren wird die Politik handeln, es gibt einen großen gesellschaftlichen Druck etwas zu ändern. Bei der bayr. Landtagswahl haben die Grünen in München-Mitte 44% geholt, warum wohl ?

Ich hoffe auf viele Beiträge dazu. (Zur Klarstellung: Ich bin weder links-lastig noch gegen Mieterhöhungen. Auch ich habe schon im Bestand die Mieten erhöht und versuche zu Marktpreisen zu vermieten. Nur bei manchen habe ich das Gefühl es herrscht die nackte Gier.)

Wir sehen die langjährigen Vermieter hier im Forum das ?

@ThorstenHB

@aweiss

@Fröhn

@Arnd Uftring

@Andreas

@Jb007

Edited by DiBe

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Ich habe schon viel modernisiert aber noch nie eine Modernisierungsumlage gemacht. Hier kommen wir auf 20€ im Monat, da lohnt sich das Papier nicht.

Stattdessen modernisieren ich immer für den nächsten Mieter, idealerweise beim Wechsel. Im Bestand nur das Nötigste und Mieterhöhung mit viel Augenmaß. 

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vor 45 Minuten schrieb DiBe:

Da geht es dann nicht darum, eine große energetische Modernisierung abzufedern, sondern es wird anders herum geschaut: Was kann ich modernisieren um dann die Miete anzuheben. Manchmal sind es wirklich läppische Kleinigkeiten, die umgelegt werden sollen.

Am Ende kann dann natürlich der langjährige, treue Mieter die Miete nicht mehr bezahlen. Auszug und Neuvermietung zum Maximalpreis sind dann willkommene Folgen.

Wen wundert's? Mit 11% gesetzlich verankerter Zusatzrendite (nach geplanter Gesetzesnovellierung werden es noch stattliche 8% sein) bei Investitionen in "energetische" Sanierung hat die Politik ja auch äußerst schmackhafte finanzielle Anreize gesetzt. Wo kann man heutzutage noch eine dermaßen hohe Traumrendite erzielen? :gruebel:

Ein schönes energ(et)isches Umverteilungsprogramm von Arm zu Reich! :daumen:

 

vor 45 Minuten schrieb DiBe:

Wenn wir alle so agieren wird die Politik handeln, es gibt einen großen gesellschaftlichen Druck etwas zu ändern. Bei der bayr. Landtagswahl haben die Grünen in München-Mitte 44% geholt, warum wohl ?

Weil da besonders viele reiche Immobilienbesitzer wohnen, die durch grüne energ(et)ische Förderung gern noch reicher werden möchten?! :thumbsup:

Das sind dann wohl die Typen, die mit Porsche Cayenne bei der privaten englischsprachigen Montessuri-KiTa vorfahren.B|

Edited by Monopoly
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vor 8 Minuten schrieb Monopoly:

Wen wundert's? Mit 11% gesetzlich verankerter Zusatzrendite (nach geplanter Gesetzesnovellierung werden es noch stattliche 8% sein) bei Investitionen in "energetische" Sanierung hat die Politik ja auch äußerst schmackhafte finanzielle Anreize gesetzt. Wo kann man heutzutage noch eine dermaßen hohe Traumrendite erzielen? :gruebel:

Aber diese Rendite kommt nicht vom Staat (oder vom "Markt" wie an der Börse), sondern ganz konkret von meiner Mieterin Lieschen Müller, die das Geld bei Rossmann an der Kasse verdienen muss. Wäre ja okay wenn die Mieter diese Modernisierungen wünschen, aber so Zwangs-Modernisierungen sind nicht unbedingt eine schöne Sache.

Aber ich verstehe auch wenn Investoren diese Renditen als verlockend empfinden.

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vor 17 Minuten schrieb DiBe:

Aber diese Rendite kommt nicht vom Staat (oder vom "Markt" wie an der Börse), sondern ganz konkret von meiner Mieterin Lieschen Müller, die das Geld bei Rossmann an der Kasse verdienen muss. Wäre ja okay wenn die Mieter diese Modernisierungen wünschen, aber so Zwangs-Modernisierungen sind nicht unbedingt eine schöne Sache.

Klar kommt diese Zusatzrendite vom Staat (und nicht vom Markt), denn das Gesetz mit den 11% jährliche (Zwangs-)Modernisierungsumlage zu Lasten der Mieter und zu Gunsten der Vermieter hat ja nun mal die Regierung verbrochen!

Edited by Monopoly
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vor einer Stunde schrieb DiBe:

Aber diese Rendite kommt nicht vom Staat (oder vom "Markt" wie an der Börse), sondern ganz konkret von meiner Mieterin Lieschen Müller, die das Geld bei Rossmann an der Kasse verdienen muss.

Der "Markt" bildet sich durch Angebot und Nachfrage. Die Rendite wird also nicht künstlich erzeugt, sondern durch eine Gegenpartei, die an der Börse Wertpapier von dir kauft oder an dich verkauft und auch das kann Lieschen Müller sein.

vor einer Stunde schrieb Monopoly:

Klar kommt diese Zusatzrendite vom Staat (und nicht vom Markt), denn das Gesetz mit den 11% jährliche (Zwangs-)Modernisierungsumlage zu Lasten der Mieter und zu Gunsten der Vermieter hat ja nun mal die Regierung verbrochen!

Diese Regelung stammt nicht von der aktuellen Regierung -ist also nicht neu- und gibt nur den gesetzlichen Rahmen vor, die (Zusatz-)Rendite stammt eben doch vom Markt.
Übrigens muss dieser gesetzliche Rahmen nicht ausgeschöpft werden...

 

Das Hauptproblem der (Miet-)Preisentwicklung ist eben nicht die Möglichkeit etwaige Modernisierungskosten auf Mieter umlegen zu können, sondern dass die Nachfrage, das Angebot in einigen Regionen übersteigt. Um diesem zu begegnen müssen Möglichkeiten geschaffen z.B. liberalere Bauordnungen, schnellere Bearbeitung etc..

 

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vor 4 Stunden schrieb Monopoly:

Wieso ist mein Posting falsch???

Im Gesetzestext § 559, Abs.4 steht, daß sie genau das nicht in jedem Fall müssen:

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

 

Siehe mein Posting: Energiesparmaßnahmen sind ausdrücklich ausgenommen. Mieter haben diese zu dulden.

§ 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Der Einbau von Isolierglasfenstern stellt nur den allgemein üblichen Standard her (§559, Abs. 4, Nr. 1)
§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
 

Ich hatte übrigens meinen Prozess vorm AG Erfurt in dieser Angelegenheit ohne Probleme gewonnen, der sich selbst vertretende Mieter mußte die Modernisierung dulden......

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vor 7 Stunden schrieb DiBe:

Liebe Investorenkollegen, ich möchte jetzt mal in diesen Thread noch einen ganz anderen Gedanken bringen:

Ist es wirklich erforderlich, jede, aber wirklich auch jede Mieterhöhung die nur irgendwie denkbar ist durchzuboxen ?

Grundsätzlich teil(te)e ich Deine Auffassung. Ich war früher sehr sozial eingestellt und habe z.B. keine Mieterhöhungen bei Rentern etc. durchgeführt. Leider bestraft der Staat ein solches Verhalten immer mehr:

1. Falls die Miete zu niedrig ist (weniger als ca. 2/3 Marktmiete), können die Kosten der Wohnung bei der Steuer nur teilweise abgesetzt werden (keine Steuerberatung).

2. Der  Staat schränkt immer mehr die Möglichkeit zur Mieterhöhung und die Miete bei Neuvermietung ein (merke ich sehr deutlich in Berlin).

3. Falls ich auf Mieterhöhungen etc. verzichte  bzw. nur geringfügig erhöhe, senke ich den Mietspiegel ceteris paribus.

Vor diesem Hintergrund erhöhe ich die MIeten mitttlerweise in der Regel so stark möglich und nehme bei der Neuvermietung die rechtlich lt. MIetpreisbremse und Markt maximal mögliche Miete (wer weiß ob man sonst jemals wieder erhöhen kann). Der Staat nimmt selbst ja auch das maximal mögliche (Grunderwerbssteuer etc.) und die Handwerker lachen auch nur über "Handwerkerpreisbremse".

Mein hart erscheinendes Vorgehen ist eine klare Reaktion auf die eigentümer- und neubaufeindliche Einstellung der Berliner Politik. Wer mit Ämtern in Berlin zu tun hat, kann mich verstehen. Ich sage nur Milieuschutz und Mietspiegel.

Die Politik insbesondere wird hoffentlich erkennen, dass ein ständiges "gegen die Vermieter Vorgehen" zu  einer entsprechenden Reaktion führt (Maximale Erhöhungen (bis auf echte Sozialfälle) und Verkauf durch private Eigentümer (ich habe meine Berliner Häuser vor Einführung des Milieuschutzes glücklicherweise bereits aufgeteilt). Konzerne sind ja so sozial.....

Modernisierungen habe ich bisher (bis auf einen renitenten Mieter) immer einvernehmlich mit den Mietern durchgeführt, da die Mieter froh waren einen Balkon oder eine moderne Heizung zu erhalten. Kleinere Modernisierungen wie neuer Heizkessel mit besseren Heizwerten oder kleinere Wärmedämmmaßnahmen habe ich bisher selbst getragen ohne dafür die Miete zu erhöhen. Durch solche Aktionen schaft sonst Unruhe und Unfrieden im Haus.

 

Edited by Andreas
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vor 4 Stunden schrieb DiBe:

Liebe Investorenkollegen, ich möchte jetzt mal in diesen Thread noch einen ganz anderen Gedanken bringen:

Ist es wirklich erforderlich, jede, aber wirklich auch jede Mieterhöhung die nur irgendwie denkbar ist durchzuboxen ?

Ich finde den hier geschilderten Fall ganz typisch für viele ähnliche Fragen, die auch in den üblichen Facebookgruppen aufgeworfen werden. Da wird die Miete im gesetzlichen Rahmen angehoben bis zum Maximum und dann über Modernisierungsumlagen weiteres Erhöhungspotential gehoben.

Da geht es dann nicht darum, eine große energetische Modernisierung abzufedern, sondern es wird anders herum geschaut: Was kann ich modernisieren um dann die Miete anzuheben. Manchmal sind es wirklich läppische Kleinigkeiten, die umgelegt werden sollen.

Am Ende kann dann natürlich der langjährige, treue Mieter die Miete nicht mehr bezahlen. Auszug und Neuvermietung zum Maximalpreis sind dann willkommene Folgen. 

Wenn wir alle so agieren wird die Politik handeln, es gibt einen großen gesellschaftlichen Druck etwas zu ändern. Bei der bayr. Landtagswahl haben die Grünen in München-Mitte 44% geholt, warum wohl ?

Ich hoffe auf viele Beiträge dazu. (Zur Klarstellung: Ich bin weder links-lastig noch gegen Mieterhöhungen. Auch ich habe schon im Bestand die Mieten erhöht und versuche zu Marktpreisen zu vermieten. Nur bei manchen habe ich das Gefühl es herrscht die nackte Gier.)

Wir sehen die langjährigen Vermieter hier im Forum das ?

@ThorstenHB

@aweiss

@Fröhn

@Arnd Uftring

@Andreas

@Jb007

Da muss ich dir zustimmen. Ich versuche auch mehr oder weniger die Balance zu finden und die Sachen mit den Mietern abzusprechen. Ich habe ein relativ großes MFH im Bestand, bei dem ich eigentlich mal die Heizung umrüsten müsste (aktuell sind die verschiedensten Sachen drin - Nachtspeicher, Infrarot, Gasöfen, und auch mal eine Kombitherme). Die Anlage könnte ich relativ einfach umrüsten (sind 4 Häuser nebeneinander - ginge über eine Heizungsanlage).

Habe dann aber tatsächlich mal bei allen Mietern ein Art "Umfrage" gemacht und mitbekommen, dass kein einziger überhaupt ne neue Heizung möchte. Die wohnen da z.T. schon ewig drin und kommen mit ihren veralteten Heizungen gut klar. Also lasse ich es erstmal bleiben, weil die Mieter mir auch wirklich so gut wie keinen Ärger machen - gerade die Altmieter sind absolut pflegeleicht. Da jetzt auf Teufel komm raus den letzten Cent rauszupressen macht keinen Sinn. Die Leute zahlen immer pünktlich und ich habe meine Ruhe. Grundsätzlich könnte ich tatsächlich einfach modernisieren und die Miete nach oben jagen, solange es aber so läuft lasse ich es auch einfach.

Die Leute haben eher Sorgen wie z.B. mal ein neues Fenster oder auch mal eine Badewanne auf Dusche umrüsten. Dafür konnte bisher immer eine Lösung gefunden werden. Ich saniere und der Mieter gibt einen Teil dazu oder aber mehr Miete. Am Ende lohnt sich das für mich auch noch ordentlich.

Da kommt es aber wirklich drauf an, wie die Leute einem gegenüber auftreten. Wenn man sich jetzt wegen jedem Mist beschweren würde etc., dann wäre meine Sicht und Vorgehensweise da wahrscheinlich etwas anders. So ist das aber bisher im großen und ganzen ein gutes Miteinander. Und das trifft eigentlich auf 95% der Mieter zu. Ich habe mit keinem wirklich Ärger. 1-2 Problemfälle sind natürlich immer mal dabei, da muss man dann m.E. auch die nötige Distanz schaffen und nicht alles durchgehen lassen, dann klappt das auch.

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vor 42 Minuten schrieb nemo:

Habe dann aber tatsächlich mal bei allen Mietern ein Art "Umfrage" gemacht und mitbekommen, dass kein einziger überhaupt ne neue Heizung möchte. Die wohnen da z.T. schon ewig drin und kommen mit ihren veralteten Heizungen gut klar.

die wollen vor allem keine Baustelle in ihrer Wohnung und am Ende dafür noch ne Mieterhöhung

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Ähnlich wie Andreas war ich früher sehr sozial eingestellt. Ich habe früher immer erst renoviert, und danach erhöht, bei einigen gar nicht erhöht. Wie Andreas schon schrieb, der Staat bestraft dieses. Ich habe in den letzten Jahren viel dazu gelernt und leider wird man tlw. auch von den Mietern dazu motiviert.

Wenn einer eine niedrige Miete zahlt und die Tür einen Lichtspalt zum Treppenhaus hat oder das Fenster mal etwas zieht, dann halte ich die Backen... Nein stattdessen kommen Anwaltsschreiben mit Drohung einer Mietminderung... Danach habe ich sofort erhöht. Zusätzlich habe ich früher bei Betriebskosten-abrechnungen einige Anpassungen vornehmen müssen und zwar zu meinen Lasten... das sind durchreichende Kosten... daran verdiene ich nichts und trotzdem geht der ein oder andere der 3-4 EUR kalt gezahlt hat, dagegen vor. Hab danach sofort erhöht und erhöhe aktuell auch je nach Möglichkeit. Klar, wenn einer schwerkrank ist oder alleinerziehend und sonst niemanden im Hintergrund hat und soweit in Ordnung ist, halte ich mich zurück.

Früher bin ich vielen entgegen gekommen, Ich muss ehrlich sagen... Die Dankbarkeit der meisten hält sich nur in Grenzen. Gerade in der Kündigungsphase schwenken die meisten um (nicht alle aber sehr viele) Schäden werden verschleiert, die letzte Miete wird nicht mehr gezahlt, Sperrmüll wird einfach in allgemeinbereiche im Keller deponiert, die Schlüssel werden nicht vollständig zurückgegeben und und und. Letztens noch, der Strom wurde einfach mit 500kw! weniger abgemeldet, ich habe dann die Rechnung erhalten... Zum Glück wird bei mir mittlerweile alles protokolliert. Wurde dann korrigiert. Die Leute werden halt immer dreister.

Auch das sind alles Sachen, die nicht in Ordnung sind - weil die Gesetze eben so sind, dass jeder tun und lassen kann, was er will, und der Geschädigte halt nicht zu seinen Rechten kommt, erhöhe ich die Miete mittlerweile auch bis zum Anschlag.

Edited by Jb007
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Also ich muss nicht 100% der möglichen Marktmiete bekommen. Wenn ich zum Beispiel "nur" bei 80% oder 90 % der Marktmiete vermiete habe ich häufig auch weniger Mieterfluktuation und folglich weniger Zeitaufwand mit der Verwaltung des Gebäudes. Außerdem tut ein häufiger Mieterwechsel einer Immobilie nicht gut.

Aber: bei mir ist es so, dass gerade "neu" erworbene Objekt häufig massiv under rent sind (Beispiel: Bremen Innenstadt, IST-Miete bei Kauf 5,20 Euro, mögliche Miete bei Neuvermietung 10 Euro und mehr). Ja, da mach ich dann so lange 15% alle drei Jahre, bis ich Richtung 8 Euro laufe. Sollten Modernisierungen anstehen, dann würde ich im Einzelfall überlegen, ob ich das auf die Mieter umlegen würde. Das habe ich aber eher seltener, da ich eher Objekte aus der Kategorie "Lack und Leim" einkaufe, bedeutet, dass oft nur Kleinigkeiten zu machen sind, die aber dann eine große Wirkung entfalten. Tendenziell würde ich die Modernisierungen eher bei Mieterwechsel machen. Aber: Ich habe auch nichts zu verschenken, und der gute Handwerker nimmt inzwischen locker über 40 Euro die Stunde plus Steuer. Und wenn sich dann der Mieter nicht 8 Euro Miete pro QM bei ca. 10 Euro Marktmiete leisten kann, kann ich auch nicht mehr helfen. Ich bin Investor, und nicht das Sozialamt.

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vor 4 Stunden schrieb Andreas:

Siehe mein Posting: Energiesparmaßnahmen sind ausdrücklich ausgenommen. Mieter haben diese zu dulden.

Ich glaub Du bringst Durchführung von Maßnahmen und Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen durcheinander bzw. wirfts beides in einen Topf.

Beides sind aber zwei verschiedene Paar Schuhe.

Die Umsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen ist durch den Mieter grundsätzlich zu dulden (-> § 555 d) BGB).

Bei Mieterhöhungen aufgrund energetischen Modernisierungen können grundsätzlich Härtefälle zur Abwendung der Mieterhöhung geltend gemacht werden (-> § 559 Abs. 4), wobei die zwei Einschränkungen gem. Punkt 1 und 2 gelten

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

Ob "die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist" vermag ich im vorliegenden Fall per Ferndiagnose ohne weitere Infos zum Objekt nicht zu beurteilen. Auch weiß ich nicht, ob Isolierfenster konkret bei dem hier vorliegenden Quartier mit Bestandsschutz den Zustand darstellen, der hier "alllgemein üblich" ist. Damit wird sich am Ende der Richter auseinandersetzen müssen, der bei der Frage "Berechtigter Härtefall oder nicht?" regelmäßig das letzte Wort hat.

Übrigens stellt der Austausch von Fenstern schlicht keine Modernisierung, sondern eine Instandhaltung dar, wenn die alten Einfachfenster morsch waren oder nicht mehr richtig geschlossen haben - auch wenn diese durch Isolierfenster ersetzt wurden, was die ENEV dann ohnehin vorschreibt. Mit so nem juristischen Fallstrick muß man hier auch rechnen.

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