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Senkrechtstarter35

MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

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Hallo Freunde

Ich habe mir heute ein MFH angesehen. Baujahr 1900. In einer unspektakulären Kleinstadt. Nachfrage wurde getestet und ist da.

7 Wohnungen mit je 50 qm, also gesamt 350 qm. Kaufpreis 200.000 Euro. Mieteinnahmen im Jahr NKM: 23.000 Euro. Ein Faktor vom 8,6. Klingt super. 

Problem: Der Eigentümer hat sich nicht wirklich um die Immobilie gekümmert.

Mirterstruktur: 5 x Jobcenter, 2 x berufstätig.

Hauptmanns: Fassade ist im Zerfall. Es gibt große und kleine Risse. Teils sind schon einzelne Ziegel abgefallen. Die gröbsten Setzrisse sollen wohl noch vom jetzigen Eigentümer gemacht werden. Trotzdem müsste man mMn unbedingt die Fassade machen. Laut dem Mieter gab es in der Nähe Mal eine Explosion, wodurch viele Häuser in der Nachbarschaft Risse bekommen haben. Der Mieter ist selbst auch Handwerker und sagt, man müsse die Außenfassade mit einer Grundierung auftragen, und dann verputzen. Ich weiß natürlich nicht ob das reicht. 

Die sieben Wohnungen sind sonst renovierungsbedürftig. Bis auf die des Handwerkers. 

Dach:

Dach ist einfach und wohl dicht. Auf den Dachboden zu kommen war leider nicht möglich, weil es nur durch eine Mietwohnung dahin geht, und die Mieterin nicht da ist. 

Das Haus wurde mir von einem vor wenigen Monaten eingezogenen Mieter gezeigt, der sofort allerlei Handwerks- und Hausmeisterarbeiten übernommen hat. 

Im gesamten Haus gibt es keine Schimmelprobleme, der Kellerraum ist trocken.

Geheizt wird mit einer Recht neuen Gastherme. 

Finanzen:

Also bei 2% / 2 % hätte ich einen monatlichen CF von über 1.300 Euro. Ist super. Aber natürlich nicht, wenn ich das ganze Geld hier reinstecken muss. 

Kaufpreis: 

Meine Idee war, von den 200.000 Euro die Kosten für die Sanierung der Fassade und des Treppenhauses abzuziehen , und dann mitzufinanzieren.

Ich kann die Kosten allerdings nicht einschätzen. Ich würde Mal auf 10.000 - 70.000 Euro tippen. 

Dann würde ich den Eigentümer einen Kaufpreis von 150.000 bieten, und dann bei der Bank zusätzlich 50.000 für die Fassade und Treppenhaus mitfinanzieren. 

Dann hätte ich für 200.000 Euro eine schöne Fassade und Treppenhaus. Den Rest könnte ich dann nach und nach machen. So der Gedanke.

Klingt das vernünftig, oder sollte man lieber die Finger von lassen?

Ich füge Mal Bilder bei.. Edit: Ich kann nur eins hochladen wegen Bildgröße. Morgen gibt's mehr. 

Bin für Eure Meinung dankbar!

20181014_165531.jpg

Edited by Senkrechtstarter35

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Die Zahlen sind ja erst mal nicht schlecht!

Aber bei dem BJ , wie ist der Zustand innen?
Noch Bleileitungen für Wasser? Die müsstest du sofort machen.
Elektro: schon dreiadrig?
Leitungen Heizung: von wann?
Vermutlich noch Holzböden? Zustand?
Oberste Gschossdeckr/Dach gedämmt?
Abwasserleitungen innen und außen?

Vorteil bei dem Baujahr sind 2,5 % Abschreibung.

Wie sind die Nebenkosten im Verhältnis zu Grundmiete ? passt das?

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wie sieht es mit Denkmalschutz aus?

Ja= Fassade muss erhalten bleiben = teuer aber Sonderabschreibung

Nein Fassade muss gedämmt werden = teuer kann aber auf die Mieter umgelegt werden... sind die Wohnungen schon marktüblich vermietet?

Denke auch mal an die 3-10 Falle!

Wenn Du in den ersten 3 Jahren mehr als 15% der Anschaffungskosten investierst, dann sind das anschaffungsnahe Herstellungskosten...

@MVG Dielenböden sind meiner sehr gut, sieht schön aus, langlebig kann man abschleifen und gibt hier in Frankfurt Main 1,50€ /m² mehr laut Mietspiegel

Was kosten fertig renovierte MFH´s in ähnlicher Lage?

Fazit:

Wenn sich die Renovierungen auf längere Zeit strecken lassen, man dadurch das Haus und die Mieterschaft aufbessern kann (die Lage muss es aber hergeben) dann ist das haus ein Schnäppchen.

Wenn man sofort Unsummen investieren muss die man nur auf 40 Jahre abschreiben kann und der Markt für die renovierten Wohnungen keine Preissteigerungen zulässt, dann kaufst Du dir nur Ärger Arbeit und unkalkulierbare Risiken...

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Meine Formulierung Holzböden war wahrscheinlich missverständlich , ich meinte Geschossdecken. Die sind mit Sicherheit Holzbalkenkonstruktion .

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Die Setzungsrisse sind schon übel.

Auf jeden Fall vor Kauf statisches Gutachten einholen!

Meine Meinung: Finger weg!

 

Edited by Monopoly

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Hab diverse Fragen noch offen und werde mit dem Eigentümer demnächst selbst telefonieren, denn der Makler reagiert nur auf jeden 3. Nachricht...

Ich hab es jetzt endlich mal geschafft, die anderen Fotos zu verkleinern , damit ich diese aufgrund der Einschränkung der Dateigröße hier hochladen kann. Hier also weitere Eindrücke

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Für den Zustand des Hauses und der Wohnungen scheint mir eine Durchschnittskaltmiete je Monat und Quadratmeter in Höhe von 5,48 Euro relativ hoch. Wo ist denn das Objekt? Wenn es im Osten ist, ist das immer noch zu teuer, für das, was du noch reinstecken musst. Wenn es in einer guten Gegend im Westen ist, kann es sich rentieren, wenn du dir den Aufwand antun willst.

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Die Haustechnik sieht besser aus, als ich befürchtet hätte.
Bei den Fenstern wundert mich, dass die Scheiben noch im Rahmen halten.
Der Rest sieht extrem runter aus, was aber erstmal nichts heißen muss. Miete typisch Job-Center,  Zustand typisch Job-Center.
Wenn diese Mieternachfrage nachhaltig ist, kann das weiterhin gut laufen.

Für die Bankkonditionen spielt aber die Restnutzungsdauer eine große Rolle. Nach den Bildern würde mich das wundern, wenn die Bank da noch einen hohen Wert sieht. Ich kenne Deinen geplanten Finanzierungsanteil nicht, würde mich aber wundern, wenn Du mit 2% Tilgung hinkommst. Tilgung ist zwar nichts schlimmes, aber der CF wird geringer, und auch das, was Dir für IHR übrig bleibt. Kann mir gut vorstellen, dass da am Ende bei CF eine Null steht. Hast Du schon mit der Bank gesprochen?

Edited by mvg

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Puhhhh..

Also ich glaube mir ist das auch zu schlecht und wackelig..

Ich habe danach noch einige weitere MFHs besichtigt. Teils waren die fast genauso alt, die Fassaden sahen aber trotz des Alters super aus. Ohne dass zwischendurch was gemacht wurde dran. 

Deswegen wirkt meine MFH Fassade umso merkwürdiger.. warum fällt da alles auseinander? 

Mir ist das glaube ich auch zu suspekt. Werde noch spaßeshalber meine Restfragen mit dem Makler / Eigentümer klären, um zu lernen. 

 

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Das Aussehen der Fassade ist da weniger das Problem, das lässt sich leicht beheben. Wichtig ist der Grund für die Setzrisse.

Spontan fallen mir da 3 Szenarien ein:

1. Das Fundament ist abgesackt

2. Die Holzbalkendecke ist morsch und löst das aus

3. Erdbeben / Explosion usw.

Bevor das nicht klar ist würde ich hier nichts kaufen. Einfach mal überpinseln verdeckt nur das Problem.

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Prüfen und wenn baulich ok -> Kaufen. Vorher noch ohne Ergebnis mitzuteilen schön runter handeln.

Das sind die Objekte wo du noch Cash-Flow generieren kannst.

 

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Am 22.10.2018 um 10:56 schrieb Marius Becker:

Das Aussehen der Fassade ist da weniger das Problem, das lässt sich leicht beheben. Wichtig ist der Grund für die Setzrisse.

Spontan fallen mir da 3 Szenarien ein:

1. Das Fundament ist abgesackt

2. Die Holzbalkendecke ist morsch und löst das aus

3. Erdbeben / Explosion usw.

Bevor das nicht klar ist würde ich hier nichts kaufen. Einfach mal überpinseln verdeckt nur das Problem.

So ist es! 

Da muss einfach ein Gutachter ran, der wird mich mehrere hundert Euro kosten. Ich rechne mir da keine große Chancen aus, dass ich da mit wenig Aufwand rauskomm. Daher spare ich mir das Geld für den Gutachter. Den werde ich bei interessanteren Objekten rufen, nicht bei einer Bruchbude

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Am 26.10.2018 um 09:14 schrieb Leverage:

Prüfen und wenn baulich ok -> Kaufen. Vorher noch ohne Ergebnis mitzuteilen schön runter handeln.

Das sind die Objekte wo du noch Cash-Flow generieren kannst.

Ja aber das prüfen (lassen) wird mich schon 500 oder so vom Gutachter kosten. Dann noch Statiker.. 

Kann ich nicht bei jedem Objekt ausgeben. Und das Teil das ist mir einfach zu krass. Die komplette Fassade ist ja brüchig, Mörtel und Steine fallen ab, Setzrisse ohne Ende

Allein schon um zu prüfen, woher die Setzrisse kommen und ob die sich bewegen, dauert Monate. 

Ich halte es für wahrscheinlich, dass man hier eher 100.000 investieren muss, damit das alles vernünftig aussieht und auch ist

Edited by Senkrechtstarter35

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vor 8 Stunden schrieb Senkrechtstarter35:

Ja aber das prüfen (lassen) wird mich schon 500 oder so vom Gutachter kosten. Dann noch Statiker.. 

Kann ich nicht bei jedem Objekt ausgeben. Und das Teil das ist mir einfach zu krass. Die komplette Fassade ist ja brüchig, Mörtel und Steine fallen ab, Setzrisse ohne Ende

Allein schon um zu prüfen, woher die Setzrisse kommen und ob die sich bewegen, dauert Monate. 

Ich halte es für wahrscheinlich, dass man hier eher 100.000 investieren muss, damit das alles vernünftig aussieht und auch ist

Alternative: Du kalkulierst den Worst-Case mit ein ( z.B. Fundamentstabilisierung ) und lässt dir dafür Angebote machen. Die kannst du dann sicherlich für die Verhandlung verwenden und kosten im Optimalfall nichts.

Edited by Marius Becker

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Update: 

Ich habe eben mit dem Eigentümer gesprochen, er hat mich angerufen. Ein netter älterer Herr. Er besitzt mehrer Häuser in noblen Ecken , der will das Haus einfach nur loswerden, weil er über 70 ist und sich das nicht mehr antun möchte. 

Er hat zugegeben, dass er das Objekt seit 30 Jahren hat und sich aber nie drum gekümmert hat. Er kann auch überhaupt nicht sagen, von wann die Wasserleitungen sind oder die Elektrik etc. 

Bezüglich meiner Bedenken wegen der Fassade hat er sich gestern erst mit einer Sanierungsfirma getroffen, diese haben sich das Objekt angesehen. Für 2.000 Euro reparieren sie bald an dem Haus die 3 gefährlichen Ecken, am Sturz wo die steine drohen abzufallen. Ich habe dem Eigentümer gesagt, dass ich eher mit Gesamtkosten von 30 - 40.000 rechne an der Fassade. Da meinte er, ich solle selber die Sanierungsfirma anrufen. 

Habe ich eben getan, der Herr war sehr auskunftsfreudig. Er meinte, die gesamte Fassade kann man so nicht die nächsten 10 Jahre lassen, man sollte und müsste da alles machen, das würde auf 110 Euro / qm hinauslaufen und 40.000 Euro Gesamtkosten wären noch knapp gemessen. Er würde auch Dachrinnen und paar weitere Dinge mitmachen. Tiefergrreifende Probleme als Ursachen für die RIsse sieht er nicht. Er meinte , durch das Wechselspiel von Wärme und Kälte und dem Alter etc.. 

Jetzt könnte Ich natürlich ein unverschämt niedriges Angebot abgeben, und dann die Sanierung in 3 - 5 Jahren vornehmen, oder die Sanierungskosten von Beginn an mit finanzieren. Puh... Ich werde mir noch Gedanken machen müssen...

 

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vor 9 Minuten schrieb Senkrechtstarter35:

Er meinte, die gesamte Fassade kann man so nicht die nächsten 10 Jahre lassen, man sollte und müsste da alles machen, das würde auf 110 Euro / qm hinauslaufen und 40.000 Euro Gesamtkosten wären noch knapp gemessen.

Immer daran denken, dass bei einer großflächigen Fassadensanierung immer auch die Vorgaben der EnEV bezüglich nachträglicher Dämmung einzuhalten sind!

vor 14 Minuten schrieb Senkrechtstarter35:

Jetzt könnte Ich natürlich ein unverschämt niedriges Angebot abgeben,

Was hindert Dich? Das Kaufpreisangebot spiegelt auch immer den Zustand wider - für Nicht-Wissen und Nicht-Kümmern gibt es halt ordentliche Abschläge.

  • Thanks 1

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vor 18 Stunden schrieb Senkrechtstarter35:

Tiefergrreifende Probleme als Ursachen für die RIsse sieht er nicht. Er meinte , durch das Wechselspiel von Wärme und Kälte und dem Alter etc.. 

 

Bin zwar kein Baufachmann, aber den Fotos nach zu urteilen, denke ich schon, daß es Setzungsrisse sind. Schließlich ziehen die sich durch die ganze Fassade durch Festerstürze hindurch. Insofern wären auch in den Kellerwänden entsprechende Risse zu erwarten.

Also auf jeden Fall Statikergutachten einholen!

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Also meine Kalkulation wäre diese, korrigiert mich gerne: 

Kaufangebot über 100.000 Euro abgeben. Kredit über 300.000 Euro aufnehmen

MUSS:

Nach Kauf Fassade für 50.000 machen lassen

Gesamte Wasserinstallation ca 30.000 (sind vermutlich noch Bleirohre drin)

Balkon erneuern 5.000

Hauseingang erneuern und Hausflur 5.000

KANN:

Elektrik erneuern ca 25.000 (wobei ich nicht weiß, ob die wirklich gemacht werden muss. Funktionieren tut alles.

Dach muss ich mir anschauen, rechne Mal pauschal mit 25.000

Wohnungen innen renovieren und Bäder erneuern 50.000.

FAZIT

Akut muss man denke ich 90.000 investieren

Dann mittelfristig für Elektrik, Dach und Wohnungen renovieren nochmal 100.000

Aktueller Kaufpreis 200.000 Euro. Marktwert für ein 350 qm MFH bei 1.000 Euro /qm wäre 350.000 Euro. 

Wenn ich also den Zuschlag für 100.000 Euro kriegen sollte, selbst dann muss ich ca 200.000 Euro investieren, um es auf einem aktuellen Zustand zu bringen. Dann hätte ich gesamt 300.000 investiert. Berücksichtigt man dann noch die ganze Arbeit.. puhhhh 

Lohnt sich vielleicht in irgendeiner Steuersparkonstellation, aber ich glaube für mich macht es keinen Sinn. Vor allem als erstes MFH...

Was meint Ihr?

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Erstmal zur Kostenschätzung: Wasserinstallation für 30K? Bei 7 Einheiten/7 Bädern/Küchen alles rausholen und neu machen für 30K ist sportlich. Balkonsanierung (was ist zu machen?) für 5K hört sich auch nach Schnäppchen an.

Aber zu den Zahlen: oben hast Du von 23.000 NKM geschrieben. Was wäre in der Lage denn bei einem sanierten Haus möglich? Und wie würdest Du die Miete erhöhen wollen bei lfd. Mietverträgen? Davon hängt alles ab.

Wenn Du die Bude für 100K bekommst, und (mit Makler gerechnet) ca. 112K zahlst, und 90K direkt investierst, bis Du mit 200K und unveränderten Mieten immer noch sehr gut bedient. Die Mieter scheinen ja mit dem akt. Zustand gut leben zu können.

Wenn Du die Miete nicht signifikant steigern kannst, sieht das bei 312K Endsumme natürlich schelcht aus. Mit Mietsteigerung sieht es wieder besser aus. Das wäre zuu prüfen. Lage entscheidet also, und ob Du ein saniertes Haus deutlich besser vermietet bekommst.

Verkaufsoption: den gesteigerten Wert bezahlst Du ja. Du gibst 312K aus, um ein Haus im Wert von 350K zu haben (wenn Deine Schätzung des Wertes stimmt). Jetzt kommst es auf die Lage ab, ob noch eine Wertsteigerung zu erwarten ist. Vermutlich nicht, bei Verkauf musst Du den Mehrwert entweder versteuern (Privat gehalten, Differenz + getätigte Afa, Verkauf vor 10 Jahren) oder Du musst mind. 10 Jahre warten - dann ist die Hochpreisphase wohl vorbei, außerdem das Haus 10 Jahre älter. An dem Standort ist Weiterverkauf wohl keine Option - war sie beim dem Voreigentümer ja auch nicht 🙂

Meine Meinung:
Ohne Potenzial bei Mietsteigerung: 100K + das Nötigste, hohe IHR einrechnen. Das Nötigste ist alles, was Gefahr für Leib und Leben der Mieter ist, also Statik/Fassade, Bleirohre. Undichtigkeiten im Dach o.ä. natürlich auch.
Mit Mietpotenzial: sehen was gehen könnte, Strategie machen (11% Umlage, Mietspiegel etc.,) und dann neu rechnen.
Weiterverkauf: bringt nichts
In jedem Fall: viel Arbeit für die nächsten Jahre. Kannst Du die machen/willst Du die machen?

Noch ganz wichtig: wie sieht die finazierende Bank die Bude? Wenn die die schlecht rechnet, bekommst Du schlechte Konditionen bei Zins und Tilgung, und der CF und die Rendite ist wieder flöten.

Edited by mvg

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vor 7 Stunden schrieb Senkrechtstarter35:

Was meint Ihr?

In Deiner Kalkulation fehlen die Kosten für statische Stabilisierungsmaßnahmen, falls sich die Risse - so wie es den Anschein hat - als Setzungsrisse entpuppen.

vor 7 Stunden schrieb Senkrechtstarter35:

Dach muss ich mir anschauen, rechne Mal pauschal mit 25.000

Damit wirst Du nie und nimmer hinkommen bei einer kompletten Dachsanierung. Rechne mal mit mindestens 60k - wenn die Hütte unter Denkmalschutz steht, noch mehr.

 

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Vielen Dank für Eure Beiträge! War sehr hilfreich.

Ich habe eben mit dem Verkäufer telefoniert. Der meinte, er hätte nochmal nachgeschaut, die Wasserrohre wären alle 1980 gemacht worden, Kupferleitungen sollen jetzt drin sein. Ansonsten meinte er "Machen Sie doch das Nötigste, und verkaufen es dann mit Gewinn weiter"

Ich habe ihm aber gesagt, dass ich eher alles top in Schuss bringen würde, und das mich das extrem viel kosten würde. Er meinte, er hätte noch 2 Interessenten, die die am Wochenende vorbei kommen und einem von denen will er es dann verkaufen, er will das jetzt abschließen. Und ob ich mitkommen möchte.

Ich hab dankend abgelehnt. Ihr habt recht, das ist einfach zuviel Arbeit, wenn man denn alles macht..

Alternative wäre, eben tatsächlich nur das Nötigste zu machen!
Also Fassade, den einen Balkon instandsetzen, Hauseingang wechseln. Sagen wir 70.000 Euro Invest. Die Elektrik scheint ja zu funktionieren, Wasserrohre ist wohl auch kein Bedarf da 1980 gemacht. Kann man sich bei 38 Jahre alten Wasserrohren eigentlich zurück lehnen, oder muss da iwann wieder was gemacht werden? 

Und den Rest lässt man halt. Die Wohnungen innen unrenoviert oder später step by step, das Dach auch später (ist kein Notfall)

Die Lage ist durchschnittlich. Kein Denkmal. Mietsteigerungspotential, sind halt Hartzer drin, 10 % mehr bei Neuvermietung ginge auf jeden Fall.

 

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