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WK89

Aufteilen einer Wohnung

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Hallo Leute,

ich habe ein Mehrfamilienhaus in Aussicht. In diesem ist unter anderem eine Wohnung mit 122 qm vorhanden.

Wäre es theoretisch möglich die Wohnung aufzuteilen und daraus zwei kleinere zu machen? Separate Zugänge und Stellplätze sind vorhanden.

Ist das überhaupt sinnvoll und inwiefern würde es den Gebäudewert beeinflussen?

 

 

 

 

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Hallo WK89, ich kann verstehen dass Du den Gedanken verfolgst, 2 WE á 61 qm sind erst einmal einfacher zu vermieten als eine große WE. Man hat auch pro qm einen etwas höheren Mietpreis. Du solltest dennoch den Mietmarkt vor Ort prüfen, manchmal sind gerade große Wohnungen rar, da diese kaum gebaut werden.

Zu einer Wohnungsteilung benötigst Du eine Baugenehmigung. Wird je nach Kommune und Lage völlig unproblematisch - oder aber gar nicht - erteilt. In jedem Fall verursacht das aber Kosten.

Dann muss jede der neuen Wohnungen Bad und Küche mit den entsprechenden Anschlüssen haben. Ist das mit vertretbarem Aufwand zu schaffen ? Es bringt Dir nichts wenn Du hinterher zwei vermurkste Wohnungen hast.

Ohne die Fakten zu kennen, für Genehmigung/Architektenunterlagen, Schaffung eines neues Bades und einer Küche (Anschlüsse) hast Du auch mal schnell Kosten von 10.000-15.000 € investiert

Lade doch hier mal einen Grundriss hoch, dann kann man mehr dazu sagen.

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vor 52 Minuten schrieb WK89:

Ist das überhaupt sinnvoll und inwiefern würde es den Gebäudewert beeinflussen?

Der Gebäudewert wird ja maßgeblich von der vermietbaren Fläche und der JNKM beeinflusst. Die ändert sich aber nicht bzw. nur in geringerem Maße. Bei Häusern mit weniges Einheiten würde ich eine Steigerung des Wertes vermuten, z.B. von 2-FH zu 3-FH; jedoch ob Du ein MFH mit 10 oder 11 Einheiten hast ist preislich irrelevant.

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Hallo WK89, ich kann verstehen dass Du den Gedanken verfolgst, 2 WE á 61 qm sind erst einmal einfacher zu vermieten als eine große WE. Man hat auch pro qm einen etwas höheren Mietpreis. Du solltest dennoch den Mietmarkt vor Ort prüfen, manchmal sind gerade große Wohnungen rar, da diese kaum gebaut werden.
Zu einer Wohnungsteilung benötigst Du eine Baugenehmigung. Wird je nach Kommune und Lage völlig unproblematisch - oder aber gar nicht - erteilt. In jedem Fall verursacht das aber Kosten.
Dann muss jede der neuen Wohnungen Bad und Küche mit den entsprechenden Anschlüssen haben. Ist das mit vertretbarem Aufwand zu schaffen ? Es bringt Dir nichts wenn Du hinterher zwei vermurkste Wohnungen hast.
Ohne die Fakten zu kennen, für Genehmigung/Architektenunterlagen, Schaffung eines neues Bades und einer Küche (Anschlüsse) hast Du auch mal schnell Kosten von 10.000-15.000 € investiert
Lade doch hier mal einen Grundriss hoch, dann kann man mehr dazu sagen.


Danke für deine ausführliche Antwort.
Ich war das Haus heute besichtigen. Auf die Frage nach den Grundrissplänen hat mir die Maklerin geantwortet es gäbe nur einen Grundriss von der mittleren Wohnung (122qm). Dieser müsste aber erstmal organisiert werden.
Die Grundrisse von der EG Wohnung und der DG Wohnung gäbe es nicht, weil diese erst im Nachhinein an-/ausgebaut wurden.



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Der Gebäudewert wird ja maßgeblich von der vermietbaren Fläche und der JNKM beeinflusst. Die ändert sich aber nicht bzw. nur in geringerem Maße. Bei Häusern mit weniges Einheiten würde ich eine Steigerung des Wertes vermuten, z.B. von 2-FH zu 3-FH; jedoch ob Du ein MFH mit 10 oder 11 Einheiten hast ist preislich irrelevant.


Das MFH hat 3 Wohneinheiten. Ich habe eigentlich gedacht, dass durch eine zusätzliche Wohnung der Gebäudewert positiv beeinflusst wird. Wenn das natürlich nicht so ist, macht das ganze Vorhaben wenig Sinn.

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vor 13 Stunden schrieb WK89:

 


Danke für deine ausführliche Antwort.
Ich war das Haus heute besichtigen. Auf die Frage nach den Grundrissplänen hat mir die Maklerin geantwortet es gäbe nur einen Grundriss von der mittleren Wohnung (122qm). Dieser müsste aber erstmal organisiert werden.
Die Grundrisse von der EG Wohnung und der DG Wohnung gäbe es nicht, weil diese erst im Nachhinein an-/ausgebaut wurden. 


 

Das Argument mit dem späteren Ausbau macht eigentlich keinen Sinn. Wenn alles baurechtlich genehmigt ist, dann müssten gerade bei nachträglichen Ausbauten Grundrisse vorliegen. Die muss man für die Genehmigung mit einreichen und hat die Unterlagen dann also auch vorliegen. Umgekehrt sind oft bei alten Häusern eben keine Grundrisse vorhanden, weil die Unterlagen im Bauaktenarchiv ggf. verloren gegangen sind / im Krieg zerstört wurden usw.

Da würde ich noch einmal nachhaken. Im Zweifel Vollmacht geben lassen und im Bauaktenarchiv nach den Unterlagen sehen.

Den Gebäudewert kann das schon beeinflussen, du musst dafür aber wissen, ob du höhere Miete erzielen kannst. Wenn du für die 120m² nur 4€ den m² bekommst und nach Ausbau in 2 kleinere Einheiten 6€ dann hast du natürlich auch einen höheren Gebäudewert. Ob das Sinn macht hängt maßgeblich an den Umbaukosten / Genehmigungskosten. Da kann man aus der Entfernung wenig zu sagen.

Außerdem kann es wie @DiBe schon sagt eben auch genau umgekehrt sein und du bekommst für die große Wohnung mehr Miete, weil es davon kaum welche auf dem Markt gibt. Das musst du vorab in Erfahrung bringen :)

Edited by nemo
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vor 18 Minuten schrieb nemo:

Außerdem kann es wie @DiBe schon sagt eben auch genau umgekehrt sein und du bekommst für die große Wohnung mehr Miete, weil es davon kaum welche auf dem Markt gibt. Das musst du vorab in Erfahrung bringen :)

Vorab sollte hier eigentlich auch vor dem ersten Kauf sein - wie die Nachfrage in den unterschiedlichen Wohnungsgrößen ist sollte eigentlich jeder wissen, der sich mit seinem Markt auseinandergesetzt hat. Und wer das nicht getan hat sollte vllt. mal kurz in sich kehren und sich fragen, ob man das wirklich so durchziehen will....

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vor 23 Stunden schrieb WK89:

 


Danke für deine ausführliche Antwort.
Ich war das Haus heute besichtigen. Auf die Frage nach den Grundrissplänen hat mir die Maklerin geantwortet es gäbe nur einen Grundriss von der mittleren Wohnung (122qm). Dieser müsste aber erstmal organisiert werden.
Die Grundrisse von der EG Wohnung und der DG Wohnung gäbe es nicht, weil diese erst im Nachhinein an-/ausgebaut wurden.


 

Ich kann Nemo´s Ausführungen nur unterstützen: Gerade bei nachträglichen Änderungen muß es Pläne geben. Wenn nicht, ist dieses ein deutlicher Hinweis, dass diese baulichen Änderungen ohne erforderliche Baugenehmigung durchgeführt wurden. Zu dem Thema zeitlicher und finanzieller Aufwand von Nachgenehmigungen fehlender Baugenehmigungen könnte ich einige Semester Vorträge halten.......Es gibt nichts ätzenderes.

Eine Teilung einer Einheit bedarf immer einer Baugenehmigung. Diese dürfte nur bei Beibringung eines Brandschutzkonzepts inkl. Prüfung (kosten für sich mit Architekten schon locker 5000 bis 10.000 Euro) erteilt werden. Hinzu kommen die Auflagen des Brandschutzkonzepts  (würde hierfür auch 5000 Euro rechnen für Sachen wie RWA, Oberschließer etc.). Dieses natürlich nur, wenn die Sache genehmigt werden kann (häufiges Ausschlußkriterium der 2. Fluchtweg...).

Also ich  kann mir nicht vorstellen, dass unter diesen Gesichtspunkten, die Teilung nur einer Wohnung sich rechnet. Wäre ggf. anders, falls alle Wohnungen geteilt werden.

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