Mcak27

MFH_ Geschenk oder Kaufen

13 Beiträge in diesem Thema

Hallo Liebe Community Freunde,

Das Mehrfamilienhaus (mit 6 WE davon 2 WE von Eltern genutzt) meiner Eltern möchte ich übernehmen. Aktuell steht zur Debatte was Sinn macht:

 

Von Eltern das Objekt schenken lassen oder doch lieber kaufen?

Bankschulden aktuell etwa                                         142.000 €

monatliche Belastung (Zinsen+ Tilgung)                    700€

Kaltmiete für 4 WE (mtl)                                                1.435€

Kaltmiete für 6 WE (mtl.)                                               2400 €

Objektwert (aktuell)                                                       400.000


Hat jemand da schon Erfahrung gemacht und oder könnte mir Tipps geben meine Entscheidung zu beeinflussen?

Danke euch im Voraus.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
vor 1 Stunde schrieb Mcak27:

Hallo Liebe Community Freunde,

Das Mehrfamilienhaus (mit 6 WE davon 2 WE von Eltern genutzt) meiner Eltern möchte ich übernehmen. Aktuell steht zur Debatte was Sinn macht:

 

Von Eltern das Objekt schenken lassen oder doch lieber kaufen?

Bankschulden aktuell etwa                                         142.000 €

monatliche Belastung (Zinsen+ Tilgung)                    700€

Kaltmiete für 4 WE (mtl)                                                1.435€

Kaltmiete für 6 WE (mtl.)                                               2400 €

Objektwert (aktuell)                                                       400.000


Hat jemand da schon Erfahrung gemacht und oder könnte mir Tipps geben meine Entscheidung zu beeinflussen?

Danke euch im Voraus.

Ich würde an Deiner Stelle mit einem StB darüber sprechen. M.E. wäre ein Kauf aufgrund der dann erhöhten Abschreibungsbasis deutlich vorteilhafter (Deine Eltern können Dir angesichts der relativ  hohen Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge den Kaufpreis danach ja auch wieder schenken.., Annahme: Eltern sind seit mehr als 10 Jahre Eigentümer etc.). Der Kauf sollte dabei Grunderwerbssteuerfrei sein, es fallen also nur gut 1% Notar- und Gerichtskosten an.

Rechnung: Alte Abschreibungsbasis 100.000 Euro p.a., neu 300.000 Euro (Annahme 100.000 Wert Grundstück). Haus nach 1924 erbaut: neue Afa: 6000 Euro p.a. vs. alter Afa von 2000 Euro. Bei 40% angenommener Grenzsteuerbelastung wäre das eine Steuerersparniss von 1600 Euro p.a. vs. einer Schenkung.

Vor dem Kauf würde ich noch das Thema Finanzierung klären (es muß m.E. Geld fließen, was auch in Deinem Interesse wahrscheinlich ist, da Du die vollen Kaufzinsen steuerlich absetzen kannst).

Keine Steuerberatung

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

@Mcak27

Ist ein schwieriges Thema. In jedem Fall einen Steuerberater kontaktieren.

Ich stand vor zwei Jahren vor einer ähnlichen Konstellation: Kaufvertrag oder Schenkung (mit erbrechtlicher Thematik im Hintergrund)

Erst gestern habe ich dazu ein eBook auf amazon veröffentlicht, welches man noch bis morgen 9 Uhr kostenlos herunterladen kann:

https://www.amazon.de/dp/B07H7GMNVP 

Hoffe, dass es Dir weiterhilft!!!

 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
Am 11.9.2018 um 16:13 schrieb Andreas:

Ich würde an Deiner Stelle mit einem StB darüber sprechen. M.E. wäre ein Kauf aufgrund der dann erhöhten Abschreibungsbasis deutlich vorteilhafter (Deine Eltern können Dir angesichts der relativ  hohen Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge den Kaufpreis danach ja auch wieder schenken.., Annahme: Eltern sind seit mehr als 10 Jahre Eigentümer etc.). Der Kauf sollte dabei Grunderwerbssteuerfrei sein, es fallen also nur gut 1% Notar- und Gerichtskosten an.

Rechnung: Alte Abschreibungsbasis 100.000 Euro p.a., neu 300.000 Euro (Annahme 100.000 Wert Grundstück). Haus nach 1924 erbaut: neue Afa: 6000 Euro p.a. vs. alter Afa von 2000 Euro. Bei 40% angenommener Grenzsteuerbelastung wäre das eine Steuerersparniss von 1600 Euro p.a. vs. einer Schenkung.

Ich hätte hierzu eine Frage.

Müsste man für den Kauf nicht ein Darlehen aufnehmen (wir nehmen jetzt an Eltern und Kind haben nicht 400.000 rumliegen) und damit verbundene Zinsen bezahlen?

Wenn Sie es ihm vererben/schenken könnte er zwar nichts abschreiben, müsste aber auch kein Darlehen aufnehmen.

Eine weitere Frage.

Geht das so einfach? Also Haus kaufen und Betrag direkt zurückschenken lassen (bzw. umgekehrt Geld schenken und mit dem Geld Papas Haus abkeufen)?

Nehmen wir an dass die Eltern 400.000 haben. Sie schenken ihrem Kind 400.000 um ihr eigenes Haus abzukaufen. Somit hätte das Kind Steuerersparnis ohne das effektiv Geld geflossen ist da die Eltern das geschenkte Geld einfach zurückbekommen.

Würd mich freuen wenn das kurz geklärt werden kann :) 

Danke schon mal

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Bitte StB befragen. Nach meiner Kenntnis muß Geld fließen, d.h. Du müßtest einen entsprechenden Kredit aufnehmen. Den könntest Du dann auch relativ kurzfristig nach Kaufpreiszahlung tilgen (wenn Dir Deine Eltern den Kaufpreis schenken würden in einem separaten Vertrag).

  • Thanks 1

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Um das Geld und das FA richtig schwindelig zu machen, könntest du dir das Geld (oder einen Teil davon) für den Kauf auch von deinen Eltern leihen. Dann bleiben die Zinsen in der Familie. Je nach dem was der StB sagt, könnte man dieses Darlehen evtl. auch Tilgungsfrei gestalten? Ich weiß allerdings nicht wie die Erbschaftssteuer die Vererbung von Forderungen behandelt.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Ich habe das letztes Jahr genau so gemacht. EFH meiner Eltern übernommen. Dabei ging es um folgendes:

Valuta des Darlehen von 100.000€ (alles fiktive Werte), Objektwert ca. 350.000€, 75% der marktüblichen Miete 900€  

Ich habe das Haus für 350.000€ gekauft und direkt für 900€ an meine Eltern vermietet. Dabei habe ich das Darlehen von 100k übernommen. 250k über Verkäuferfinanzierung endfällig in 15 Jahren mit 2,0% Zinsen. 

Vorteile sind:

Höhere AfA: 7.000€ statt 2.000€

Zinsen Verkäuferdarlehen: 5.000€ setze ich mit Grenzsteuersatz 42% ab, meine Eltern zahlen 25% Kapitalertragssteuer. 

Als Vermietungsimmobilie können Aufwände für IH abgesetzt werden. 

Absetzen der Zinsen des Bankdarlehen. 

In 15 Jahren entscheiden wir dann über Schenkung oder Rückzahlung. 

 

Für uns das ideale System. Allerdings bin ich Einzelkind. Sollten weitere Erbschaftsfrgen etc. offen sein, kann das ggf. schwieriger werden. 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
vor 2 Stunden schrieb Real:

Ich habe das letztes Jahr genau so gemacht. EFH meiner Eltern übernommen. Dabei ging es um folgendes:

Valuta des Darlehen von 100.000€ (alles fiktive Werte), Objektwert ca. 350.000€, 75% der marktüblichen Miete 900€  

Ich habe das Haus für 350.000€ gekauft und direkt für 900€ an meine Eltern vermietet. Dabei habe ich das Darlehen von 100k übernommen. 250k über Verkäuferfinanzierung endfällig in 15 Jahren mit 2,0% Zinsen. 

Vorteile sind:

Höhere AfA: 7.000€ statt 2.000€

Zinsen Verkäuferdarlehen: 5.000€ setze ich mit Grenzsteuersatz 42% ab, meine Eltern zahlen 25% Kapitalertragssteuer. 

Als Vermietungsimmobilie können Aufwände für IH abgesetzt werden. 

Absetzen der Zinsen des Bankdarlehen. 

In 15 Jahren entscheiden wir dann über Schenkung oder Rückzahlung. 

 

Für uns das ideale System. Allerdings bin ich Einzelkind. Sollten weitere Erbschaftsfrgen etc. offen sein, kann das ggf. schwieriger werden. 

Die Versteuerung bei deinen Eltern kann falsch sein

 

Zitat:

Doch mit welchem Steuersatz versteuert das Finanzamt die Zinseinnahmen?

Hier sind zwei Fälle 

  • Verwendet der Angehörige das Darlehen zur Einkunftserzielung und setzt die Schuldzinsen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben ab, belastet das Finanzamt die Zinsen mit dem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % (Spitzensteuersatz 42 % plus Reichensteuer 3 %

Siehe https://www.lohnsteuer-kompakt.de/steuerwissen/darlehen-an-angehoerige-zinsen-jetzt-mit-guenstigerem-steuersatz-steuerpflichtig/

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Positiv-Urteil: Darlehen zwischen Angehörigen

Gewähren Eltern ihrem Kind ein privates Darlehen, damit sich dieses eine Immobilie zu Vermietungszwecken kaufen kann, können die Eltern darauf pochen, dass die erhaltenen Zinsen nur mit der 25-prozentigen Abgeltungsteuer besteuert werden (BFH, Az. VIII R 9/13, Az.: VIII R 44/13 und Az.: VIII R 35/13). Die Einschränkung nach § 32a Abs. 2 Satz 1 Nr. 1a EStG führt zu einer Ungleichbehandlung. Einzige Voraussetzung: Der Darlehensgeber darf keinen beherrschenden Einfluss auf den Darlehensnehmer ausüben können.

Praxis-Tipp: Von einem beherrschenden Einfluss kann ausgegangen werden, wenn der Darlehensnehmer aufgrund seiner finanziellen Situation von einem Fremden gar kein Darlehen bekommen hätte (BMF, Schreiben v. 18.1.2016, Az. IV C 1 – S 2252/08/10004:017; Rz. 136). Mit anderen Worten: Können Sie ein Darlehensangebot von der Bank für den Darlehensnehmer vorlegen, muss das Finanzamt die erzielten Zinsen mit der 25-prozentigen Abgeltungsteuer besteuern.

Beispiel: Handwerker Huber und seine Frau leihen ihrer Tochter im Rahmen eines Privatdarlehens 200.000 Euro für den Kauf einer Immobilie, die zur Vermietung bestimmt ist. Sie erhalten dafür Zinsen in Höhe von 5.000 Euro pro Jahr. Die Tochter hat auch ein Darlehensangebot von einer Bank bekommen.

Folge: Die Tochter kann die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen. Nach dem neuen BFH-Urteil und den Grundsätzen des BMF-Schreibens vom 18.1.2016  müssen die Eltern für die 5.000 Euro Zinsen nur 1.250 Euro Einkommensteuer und 68,75 Euro Solidaritätszuschlag bezahlen (= Abgeltungsteuer). Bisher verlangte das Finanzamt Steuern in Höhe von 2.215,50 Euro (= Besteuerung mit persönlichem Steuersatz).

 

Quelle:

https://www.deutsche-handwerks-zeitung.de/wann-fuer-ein-darlehen-die-abgeltungsteuer-gilt/150/3098/245705

Das hat bei uns funktioniert. Allerdings ist mir bei den Beispielzahlen oben ein Fehler aufgefallen: Die AfA bezieht sich natürlich auf den Gebäudewert und nicht auf den Kaufpreis  ist also etwas niedriger. Auch wäre bei einer Schenkung die AfA der Eltern übernommen worden bzw. vom damaligen Kaufpreis errechnet worden. 

Aber es soll halt zeigen AfA ist höher bei Kauf als bei Schenkung/Übernahme Darlehen.

 

  • Like 2

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Das Thema ist auch für mich derzeit interessant. Ich kann mich aber auch nicht entscheiden, ob Kauf oder Schenkung. Vorteil der Schenkung: ich übernehme die Spekulationssteuerfreiheit. Soll heißen, wenn ich auf die Idee kommen sollte, die Wohnung in 2 Jahren zu verkaufen, wird die Haltedauer meiner Eltern angerechnet, so dass der Gewinn steuerfrei wäre. Ich tendiere aber zum Kauf. Ich war auch schon bei einem Steuerberater. Er sah das ähnlich. Meine Frage an ihn war auch folgende:

Angenommen das Objekt hat einen Wert von 300.000 EUR. Meine Eltern verkaufen es mir für 250.000 EUR und ich würde das Objekt dann in 2 Jahren für 300.000 EUR verkaufen. Muss ich dann 50.000 EUR als Spekulationsgewinn versteuern. Er war sich vorerst nicht sicher, teile mir dann aber nach erneuter Prüfung mit, dass für den unentgeltlichen Anteil (50.000 EUR) die Vorbesitzzeit der Eltern im Sinne des § 23 EStG mitzählen, egal wie hoch dieser Anteil beim teilentgeltlichen Erwerb ist. Soll heißen, die 50.000 EUR Gewinn wären steuerfrei, wenn ich das Objekt vor Ablauf der 10 Jahre verkaufe. Die Frage, die sich hier aber stellt: wie weist man die Werte am besten nach? Sollte man das im notariellen Kaufvertrag gleich vereinbaren, dass von einem Wert von 300.000 EUR ausgegangen wird, der Kaufpreis aber beispielsweise 250.000 EUR beträgt, der Rest eine Schenkung ist?

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Hmm ich bin mir nicht sicher ob ich mir Teilerwerb antuen möchte. Aber bei mir ist der Weiterverkauf nie ein Thema gewesen, ist schließlich mein Elternhaus. 

Du müsstest eben alles immer aufteilen in Schenkung und Kauf. Und entsprechend immer hin und her rechnen, ähnlich einer gemischten Nutzung. Außerdem bleibt die Frage des Nachweises der Höhe bzw. des Anteils der Schenkung  

Außerdem ist mein Verständnis deines obigen Beispiel etwas anders. Du kaufst ein Haus für 250k€ mit Wert 300k€. Dann rechnest du die AfA auf das Gebäude des käuflichen Anteils, sagen wir 200k€ macht 4.000€ p.a. Dazu kommt die bisherige AfA deiner Eltern. Lag die vor 20 Jahren bei 100k€ also 2.000€ p.a. kannst du 17% (Anteil der Schenkung) also  340€ p.a. übernehmen. Macht dann eine AfA von insgesamt 4.340€ p.a.

Kommt jetzt der Verkauf der Immobilie nach zwei Jahren, rechnet sich der Buchwert aus zwei Teilen:

1. Käuflicher Anteil:

250.000€ minus 2x4000€ = 242.000€

2. Unentgeltlicher Anteil:

ursprüngliche Bemessungsgrundlage 100k€ minus

20x2000€ = 40.000€ Anteil den deine Eltern  bereits abgeschrieben hatten. 60.000€, davon wieder 17% gleich 10.200€ minus 2x340€ (Deine Abschreibung) gleich 9.520€

Buchwert = 242.000€ + 9.520€ = 251.520€

Bei einem Verkaufspreis von 300.000€ ergibt sich ein Gewinn von 48.480€

Jetzt weiß es Dein Steuerberater sicherlich besser, wenn er sagt 50k€ wäre steuerfrei, als ich. Aber mein Tipp (ohne es zu wissen) wäre gewesen auch nur 17% als Anteil der Schenkung steuerfrei zu haben und den Rest von 40.238,40€ versteuern zu müssen. 

 

Am Ende ist wie immer alles eine Frage Deiner Strategie. Willst du das Objekt lange halten, kaufe es. Willst Du flippen, lass es Dir schenken, oder flipp es direkt im Namen Deiner Eltern und kassiere den Gewinn. Spart einmal Notarkosten. Wenn Du hier Gestaltungsspielraum hast wie vom StB aufgezeigt nutze ihn sinnvoll. Wenn Du realistische Werte hast, kannst Du den Anteil der Schenkung bzw. den Gesamtibhektwert  auch im Notarvertrag festhalten lassen.  

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Erstelle ein Benutzerkonto oder melde dich an, um zu kommentieren

Du musst ein Benutzerkonto haben, um einen Kommentar verfassen zu können

Benutzerkonto erstellen

Neues Benutzerkonto für unsere Community erstellen. Es ist einfach!

Neues Benutzerkonto erstellen

Anmelden

Du hast bereits ein Benutzerkonto? Melde dich hier an.

Jetzt anmelden