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goldmj

Kauf einer ETW - Gewerbe in Wohnung umwandeln

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Hallo,

wir sind daran interessiert eine Eigentumswohnung in Berlin zu erwerben. Diese wurde in den letzten Jahren schon als Wohnraum genutzt. Dies erfolgte wohl auf der Basis einer notariell beglaubigten Nutzungsbescheinigung der Hausverwaltung, in welcher bestätigt wurde, dass die Einheit als Wohnraum genutzt wird und auch weiterhin genutzt werden darf. Laut Teilungserklärung und Grundbuch ist die Wohnung allerdings eins Gewerbeeinheit hinterlegt. Nun zu unseren Fragen:
1. Hat die Nutzungsbescheinigung eine rechtliche Gültigkeit? Oder ist es möglich, dass wir irgendwann Probleme bekommen, falls wir die Einheit weiter als Wohnraum nutzen? Könnte man uns in Zukunft einfach verwehren darin zu wohnen?


2. Wie würde eine Umwidmung/ Umschreibung ablaufen? Es gibt 21 Eigentümer. Eine Änderung der Teilungserklärung würde sehr kompliziert werden? Geht man erst zum Bauamt oder reicht man erst einen Antrag beim Grundbuchamt ein? Wie ist hier der Ablauf?

Für eine Antwort wären wir sehr dankbar.
Freundliche Grüße

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Von einer notariell beglaubigten Nutzungsbescheinigung einer Hausverwaltung habe ich noch nie etwas gehört (und ich habe doch etwas Erfahrung). Was steht denn darin? Wer hat diese erstellt und unterschrieben?

Aufgrund meiner leider sehr umfänglichen Erfahrung mit WEGs ist m.E. (bitte hierzu Anwalt befragen) immer die Teilungserklärung inkl. Ergänzungen lt. Grundbuch maßgeblich, auch die Zustimmung aller aktuellen Eigentümer in einer WEG-Versammlung ist m.E. nicht bindend für einen z.B. durch Kauf neu hinzutretenden Eigentümer.

D. h.   ohne Änderung der Teilungserklärung kann jederzeit ein Eigentümer kommen und die Hausverwaltung auffordern, die ungenehmigte Nutzung (da nicht in TE geändert) zu unterbinden.

Eine Änderung der Teilungserklärung kann nur durch die notarielle beglaubigte Zustimmung aller Eigentümer erfolgen, d.h. wenn ein einziger Eigentümer nicht beim Notar erscheint, wird eine Änderung der TE nicht erfolgen......

Baurechtlich ist übrigens eine Änderung der Nutzungsart auch nicht ohne, da die Anforderungen insgesondere an den Brandschutz immer mehr steigen. Da hierbei je nach Gebäudeklasse manchmal/fast immer Auflagen gestellt werden, die einen zustimmungspflichtigen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfordern (z.B. RWA), benötigst Du hier die Zustimmung aller bei der entsprechenden WEG-Versammlung anwesenden Eigentümer.

Aus diesem Grund kann ich von dem Erwerb einer lt. TE nicht zur Wohnnutzung genehmigten Gewerbeeinheit nur abraten, wenn weiter eine Wohnnutzung beabsichtigt ist.

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vor 13 Stunden schrieb goldmj:

erfolgte wohl auf der Basis einer notariell beglaubigten Nutzungsbescheinigung der Hausverwaltung,

Eine Hausverwaltung dürfte wohl kaum in der Position sein mit einem Stück Papier einen möglicherweise illegalen Zustand zu legalisieren - die Rechtskraft eines solchen Zettels erhöht sich auch nicht durch eine notarielle Beglaubigung, denn der Notar beglaubigt nur das, was die Parteien ihm vorlegen. Theoretisch könnten wir uns auch beglaubigen lassen, dass wir uns am Samstag zum Sport treffen …..

Egal was die Hausverwaltung dort erklärt hat, ohne Änderung in der Teilungserklärung kann es jederzeit von den Eigentümern kassiert werden.

Die Wahrheitsfindung beginnt auf dem Bauamt, in der Bauakte erkennst Du den baurechtlichen Status. Dann legst Du Bauakte, Teilungserklärung und gewünschte Nutzung nebeneinander und wenn das dann nicht deckungsgleich ist solltest Du Dir sehr genau überlegen, ob dieses Objekt die Extra-Meile (und das damit verbundene Risiko) wert ist.

 

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