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DoHa

Spekulationssteuer berechtigt oder nicht?

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Hallo zusammen,

habe mich hier angemeldet, in der Hoffnung, eine Antwort bzw. Lösung für mein/unser derzeitiges Problem zu bekommen.

 

Folgender Sachverhalt:

Haus (Einfamilienhaus) gekauft Jan/Feb 2009

Bis 09/2009 renoviert größtenteils in Eigenleistung

Ab 09/2009 selbst bewohnt bis Feb 2016

Ab (Mitte) 2014 - 1 Zimmer vermietet (Arbeit meiner Frau)

Ab März 2016 komplett mit 2 Wohnungen (abgeschlossen) und 2 Mietverträgen (Laufzeit jeweils 10 Jahre) vermietet an die Gemeinde zur Unterbringung von Asylbewerbern

Verkauft (Fälligkeitstermin) Ende Nov. 2016

 

Die beiden Mietverträge wurden mit der Gemeinde abgeschlossen als "Plan B", da sonst eine zu hohe Doppelbelastung - 2 Darlehen abbezahlen, etc. - nicht bzw. nur sehr schwer zu stemmen gewesen wäre.

Das Haus stand ab Mitte 2015 bereits zum Verkauf (also noch VOR der Vermietung an die Gemeinde) und wurde von einem Makler offiziell mit Vertrag angeboten und betreut.

 

Nun haben wir von einem Steuerberater die Einkommenssteuererklärung 2016 / 2017 machen lassen und sind fast rückwärts vom Stuhl gefallen, als dieser uns die Nachzahlung ans Finanzamt präsentiert hat - wir sollen für 2016 runde 17.000,- € an Steuern nachzahlen - dank des Verkaufs des vermieteten Hauses. Unser Steuerberater hat die Aussicht darauf, dass wir an den 17000,-€ vorbeikommen leider als unheimlich gering eingeschätzt, da das Haus zum Zeitpunkt des Verkaufs voll vermietet war.

 

Nun habe ich im Netz ein wenig recherchiert und bin immer wieder auf 2 Zahlen gestoßen:

Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn das veräußerte Objekt die letzten 3 Jahre, auch nur teilweise, selbst genutzt wurde. --> Das wäre bei uns ja erstmal der Fall.

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn das veräußerte Objekt innerhalb der 10 Jahresfrist vermietet, also nicht selbst genutzt wurde. --> Das trifft von März bis November 2016 zu.

Nun konnte uns unser Steuerberater leider nicht sagen, da es auch keine passenden Urteile bzw. Präzedenzfälle zu geben scheint, in denen genau ein solcher Fall aufgetreten ist, wie das Finanzamt reagieren wird. Wir haben die Steuer für 2016 jetzt erstmal ohne den Hausverkauf zu berücksichtigen beim Finanzamt abgegeben.


Was mich an der Geschichte ja noch am meisten ärgert ist die Tatsache, dass weder unser Makler, den wir damals beauftragt hatten, noch die Bank, die ja vom sich im Verkauf befindlichen Haus wusste, noch der Notar auch nur mit einem Wort erwähnt haben, dass uns die Spekulationssteuer innerhalb der 10 Jahre treffen wird/kann/würde. Man mag es formulieren, wie man möchte.

Hätte ich das vorher gewusst, hätte ich das Haus entweder gar nicht erst vermietet oder die 10 Jahre behalten, bis die Frist abgeläufen wäre.

 

Hatte jemand schon mal solche einen Fall oder ist das eine absolut exotische Situation? Oder kann vielleicht jemand Tips geben, wie wir aus der Nummer nochmal rauskommen können?

 

Grüße

Dominik

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Hallo Dominik!

 

Das ist eine sehr interessane Fragestellung. Leider kann ich dir nur in Sachen Finanzierung professionell helfen.

 

Ich würde persönlich mit mind. 3 Steuerberatern sprechen und die Kosten für die Gespräche nicht scheuen.

 

Ich kenne einen ähnlichen Fall aus meinem Bekanntenkreis:

 

Haus wurde verschenkt statt für verkauft. Das Finanzamt hat den Wert das Hauses natürlich viel höher eingeschätzt als den aktuellen Marktpreis. Es wurde eine entsprechend unverhältnismässige Steuernachzahlung gefordert. Es wurde ein Gutachten von einem Sachverständigen erstellt, welches den realistischen niedrigeren Marktwert plausibel darstellen konnte und somit entgegengewirkt.

 

Hoffe ich konnte ein wenig helfen.

 

Beste Grüsse

Wassili

www.capital-center.de

 

 

 

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vor 43 Minuten schrieb DoHa:

 

Folgender Sachverhalt:

Haus (Einfamilienhaus) gekauft Jan/Feb 2009

Bis 09/2009 renoviert größtenteils in Eigenleistung

Ab 09/2009 selbst bewohnt bis Feb 2016

Ab (Mitte) 2014 - 1 Zimmer vermietet (Arbeit meiner Frau)

Ab März 2016 komplett mit 2 Wohnungen (abgeschlossen) und 2 Mietverträgen (Laufzeit jeweils 10 Jahre) vermietet an die Gemeinde zur Unterbringung von Asylbewerbern

Verkauft (Fälligkeitstermin) Ende Nov. 2016

 

Die beiden Mietverträge wurden mit der Gemeinde abgeschlossen als "Plan B", da sonst eine zu hohe Doppelbelastung - 2 Darlehen abbezahlen, etc. - nicht bzw. nur sehr schwer zu stemmen gewesen wäre.

Das Haus stand ab Mitte 2015 bereits zum Verkauf (also noch VOR der Vermietung an die Gemeinde) und wurde von einem Makler offiziell mit Vertrag angeboten und betreut.

 

Nun haben wir von einem Steuerberater die Einkommenssteuererklärung 2016 / 2017 machen lassen und sind fast rückwärts vom Stuhl gefallen, als dieser uns die Nachzahlung ans Finanzamt präsentiert hat - wir sollen für 2016 runde 17.000,- € an Steuern nachzahlen - dank des Verkaufs des vermieteten Hauses. Unser Steuerberater hat die Aussicht darauf, dass wir an den 17000,-€ vorbeikommen leider als unheimlich gering eingeschätzt, da das Haus zum Zeitpunkt des Verkaufs voll vermietet war.

 

Nun habe ich im Netz ein wenig recherchiert und bin immer wieder auf 2 Zahlen gestoßen:

Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn das veräußerte Objekt die letzten 3 Jahre, auch nur teilweise, selbst genutzt wurde. --> Das wäre bei uns ja erstmal der Fall.

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn das veräußerte Objekt innerhalb der 10 Jahresfrist vermietet, also nicht selbst genutzt wurde. --> Das trifft von März bis November 2016 zu.

Nun konnte uns unser Steuerberater leider nicht sagen, da es auch keine passenden Urteile bzw. Präzedenzfälle zu geben scheint, in denen genau ein solcher Fall aufgetreten ist, wie das Finanzamt reagieren wird. Wir haben die Steuer für 2016 jetzt erstmal ohne den Hausverkauf zu berücksichtigen beim Finanzamt abgegeben.


Was mich an der Geschichte ja noch am meisten ärgert ist die Tatsache, dass weder unser Makler, den wir damals beauftragt hatten, noch die Bank, die ja vom sich im Verkauf befindlichen Haus wusste, noch der Notar auch nur mit einem Wort erwähnt haben, dass uns die Spekulationssteuer innerhalb der 10 Jahre treffen wird/kann/würde. Man mag es formulieren, wie man möchte.

 

Das ist natürlich eine etwas blöde Situation, aber dein Steuerberater hat nicht umsonst seine Prüfung gemacht.

Leider liegt bei dem vorliegenden Sachverhalt eindeutig ein steuerpflichtes privates Veräußerungsgeschäft vor, sodass du dich mit der Steuernachzahlung ehe abfinden muss. Die Ausnahmen sind von dem Gesetzgeber ausdrücklich definiert - etweder haltedauer von 10 Jahren oder ausschließliche Eigennutzung von der Anschaffung bis zur Veräußerung oder zumindest die ausschließliche Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Keine von diesen Voraussetzungen ist leider in deinem Fall erfüllt. Diese Voraussetzungen sind ausdrücklich im § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG geregelt, sodass man da keine Präzidenzfälle braucht.

Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

Das ist keine Aufgabe der Bank bzw. des Maklers oder des Notars dich in den steuerlichen Angelegneheiten zu beraten. Dafür muss man ggf. dem Steuerberater den Rat holen, der deine steuerlichen Angelegenheiten kennt.

Die Abgabe der Steuererklärung ohne den Verkauf des Hauses zu berücksichtigen halte ich für gewagt, weil in dem entsprechenden Formular angegeben wird dass in dem Erklärungszeitraum keine Veräußerungsgeschäfte getätigt wurden, was bei dir nicht der Fall ist. Früher oder Später wird das Finanzamt aufgrund der Mitteilung des Notars auf den Verkauf der Immobilie kommen. Da bekommt man noch im schlimmsten Fall die Hinterziehungszinsen von 6 % drauf geschlagen. Falls dein Steuerberater dies mitgetragen hat, wird das aber ehe das Problem von seiner Haftlichtversicherung...

 

  • Thanks 1

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Nein, ganz normaler Vorgang im Steuerwesen... Muss gezahlt werden, kommt man nicht raus...

ich würde sagen, da hat euch der Steuerberater schlecht beraten... es hätte sofort ein Hinweis kommen müssen, dass wenn Ihr das EFH nachträglich vermietet, eine Steuer für einen Mehrerlös anfällt. Oder hattet Ihr zu der Zeit keinen Steuerberater?

Die 10 Jahre abwarten ist das beste, was man machen kann. Selbst bei "3 Jahre drin wohnen und umfangreich renovieren" ist man auf Glatteis unterwegs.
Viele Grüße

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