Immobilien-Neuling

Wohnung ohne Dämmung

13 Beiträge in diesem Thema

Hallo Zusammen,

 

Habe ein Objekt gefunden Baujahr 1960er Jahre, jedoch ohne Dämmung. Wie ist eure Erfahrung hiermit? Welche Probleme könnten auftreten?

 

Energieausweis: 207kwh

 

Vielen Dank schon mal für Eure Rückmeldungen

 

Mit freundlichen Grüßen

 

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Was willst du denn bei deinen sparsamen Angaben hören!? Wenn es kein Schimmelproblem gibt, dann ist das einzige Problem ein hoher Energieverbrauch.

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90% der Leute interessieren diesbezüglich genau 2 Dinge

 

1: ist meine Bude warm

2: wie hoch ist die Warmmiete

je schlechter gedämmt, desto geringer muss die Kaltmiete sein, damit du Warm noch im Rahmen des üblichen liegst. Da muss man rechnen, sollange der Einkaufspreis gut ist spricht nix dagegen. Nur die Behelfsbauten direkt nach dem Krieg meide ich - weil hier einfach alles mies ist, ink. Schnitt und Deckenhöhe

bearbeitet von Friedrich Hi.

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Am ‎03‎.‎09‎.‎2018 um 18:24 schrieb Immobilien-Neuling:

Vielen Dank schon mal für Eure Rückmeldungen

Die Antworten sind immer so gut wie die Frage - mit etwas mehr Input erhöht sich die Chance Antworten zu bekommen, die Dich eventuell weiter bringen.

Ganz allgemein

In der Theorie ist die Frage der Dämmung im Bestand klar geregelt - nachzulesen in der jeweils aktuellen Version der EnEV. In der Praxis interessiert sich hierfür kein Mensch - es gibt faktisch keine Kontrollen und keine bisher bekannt gewordenen Präzedenzfälle, in denen die Einhaltung der EnEV eingeklagt worden wäre. Als Vermieter sollte man aber immer im Blick haben, dass Mieter über die Nicht-Einhaltung der EnEV ein Instrument haben mit dem sie die Nebenkostenabrechnung anzweifeln können.

Und den Rest regelt der Markt - ob Du eine Bude mit einem zu hohen Nebenkostenanteil vermietet bekommst entscheidet sich immer am lokalen Mietmarkt.

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Was willst du denn bei deinen sparsamen Angaben hören!? Wenn es kein Schimmelproblem gibt, dann ist das einzige Problem ein hoher Energieverbrauch.


Hallo@krandi, vielen Dank für deine Nachricht. Sorry, dass meine Frage etwas spartanisch war. Mir ist bewusst, dass Probleme wie Schimmel & hoher Energiekosten damit verbunden sind. Ich möchte gern wissen, wie ihr hierbei vorgeht. Holt ihr euch dann einen Gutachter, die Nachbarn fragen?!

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90% der Leute interessieren diesbezüglich genau 2 Dinge
 
1: ist meine Bude warm
2: wie hoch ist die Warmmiete
je schlechter gedämmt, desto geringer muss die Kaltmiete sein, damit du Warm noch im Rahmen des üblichen liegst. Da muss man rechnen, sollange der Einkaufspreis gut ist spricht nix dagegen. Nur die Behelfsbauten direkt nach dem Krieg meide ich - weil hier einfach alles mies ist, ink. Schnitt und Deckenhöhe


Hallo Friedrich, Danke dir für deine Nachricht. Ich stimme dir zu.

Deckenhohe ist echt nicht so toll bei dieser wohung ca 2,2m hoch. :( schnitt aber noch ok. Hausgeld liegt bei 200€. In der Gegend kann man Wohnungen für ca. 10€/qm2 vermieten.

Stromkosten laut Vermieter liegt bei ca. 50€/Monat. Denke dass der Vermieter sehr sparsam mit Strom umgeht. 50€ scheint mir bei d. Energieausweis etwas wenig zu sein, oder was könnt ihr aus Erfahrung sagen?

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Die Antworten sind immer so gut wie die Frage - mit etwas mehr Input erhöht sich die Chance Antworten zu bekommen, die Dich eventuell weiter bringen.
Ganz allgemein
In der Theorie ist die Frage der Dämmung im Bestand klar geregelt - nachzulesen in der jeweils aktuellen Version der EnEV. In der Praxis interessiert sich hierfür kein Mensch - es gibt faktisch keine Kontrollen und keine bisher bekannt gewordenen Präzedenzfälle, in denen die Einhaltung der EnEV eingeklagt worden wäre. Als Vermieter sollte man aber immer im Blick haben, dass Mieter über die Nicht-Einhaltung der EnEV ein Instrument haben mit dem sie die Nebenkostenabrechnung anzweifeln können.
Und den Rest regelt der Markt - ob Du eine Bude mit einem zu hohen Nebenkostenanteil vermietet bekommst entscheidet sich immer am lokalen Mietmarkt.


Hallo @arnd, auch die ein Danke. Wie ihr merkt bin ich noch ganz neu bei dem Thema dabei & lerne jeden Tag wieder neue Sachen. Danke, dass ihr euch Zeit nimmt & die Fragen beantwortet. Ich als Neuling weiß es sehr zu schätzen.

Zur Immobilie
- vorerst selber wohnen, nach 1 Jahr Vermietung an Angehörige
58m2
Baujahr 1960
Preis: 160.000€
Eigenkapital: 15.000€
Zinssatz: 1,91%
Tilgung: 2% + 5% Sondertilgung
Zinsbindung: 15 Jahre
Ca 40.000 Einwohner
Gute Lage, Zentrumnah
Gute Verbindungsmöglichkeiten
Bruttorendite: ca.4,4%
Ich könnte mit ein wenig Sanierungsmaßnahme vielleicht für 10€/m2 vermieten

Was haltet ihr hiervon?

Danke schon mal für Eure Feedbacks

Gruß


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Vorausgesetzt du erzielst tatsächlich knapp 7000€ p.a. - was du genau prüfen solltest - wäre das noch immer ein Faktor 23. als Investment für mich uninteressant.

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Gib mir einmal Details.  ich habe es noch nicht begriffen. Ist es ein Haus mit einer einzigen Wohnung ?  

Wenn Du interessiert bist, sende ich Dir einmal eine Aufbereitung, wie man ein Projekt aufbereitet, damit der Baenker auch Spass dran hat.

Aktuell kam mir heute ein anderer Kaufinteressent zuvor, somit sind die Unterlagen fuer mich nichts mehr wert..

 

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Am 14.9.2018 um 18:41 schrieb Immobilien-Neuling:

Ich könnte mit ein wenig Sanierungsmaßnahme vielleicht für 10€/m2 vermieten

 

Am 14.9.2018 um 18:41 schrieb Immobilien-Neuling:

Preis: 160.000€
Eigenkapital: 15.000€
Bruttorendite: ca.4,4%
Ich könnte mit ein wenig Sanierungsmaßnahme vielleicht für 10€/m2 vermieten

 

4,4% sind an sich schon nicht sehr gut. Wie viel Kosten die Sanierungsmaßnahmen? Wenn 10€/qm2 das Ende der Fahnenstange sind, gehts langsam in den Bereich der Liebhaberei ..

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Vorausgesetzt du erzielst tatsächlich knapp 7000€ p.a. - was du genau prüfen solltest - wäre das noch immer ein Faktor 23. als Investment für mich uninteressant.


Hallo@krandi, ja leider Faktor 23 :(, ist aber Hamburg, das ist bisher das beste Angebot was ich in dieser Gegend gefunden habe. würde gern mein 1. Objekt in Hamburg haben. Leider hatte ich zu lange überlegt, nun ist die Wohnung weg :(

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Gib mir einmal Details.  ich habe es noch nicht begriffen. Ist es ein Haus mit einer einzigen Wohnung ?  
Wenn Du interessiert bist, sende ich Dir einmal eine Aufbereitung, wie man ein Projekt aufbereitet, damit der Baenker auch Spass dran hat.
Aktuell kam mir heute ein anderer Kaufinteressent zuvor, somit sind die Unterlagen fuer mich nichts mehr wert..
 

Hallo@thorsten, Danke dir, das wäre super für mein nächstes Objekt. Hatte zum Schluss die auf 158.000€ runter verhandeln können. Die Wohnung wurde gestern leider verkauft. Hatte zu lange gezögert :(.

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4,4% sind an sich schon nicht sehr gut. Wie viel Kosten die Sanierungsmaßnahmen? Wenn 10€/qm2 das Ende der Fahnenstange sind, gehts langsam in den Bereich der Liebhaberei ..

Hallo muehlenzwick, in der Gegend sind Wohnungen bis zu 12-13€/qm vermietet. Wir reden hier um Hamburg. Ich hatte vor die Küche & das Bad neu zu sanieren (kosten ca. 7-8.000). Alles andere sind noch im sehr guten Zustand. Leider ist die Wohnung jetzt weg. Trotz des hohen Preises, hat man die Wohnung jetzt verkaufen können. :(

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