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Luka51

Netto Einkommen

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Hallo zusammen,

 

mal eine doofe Frage.

Ich habe mir bisher schon viele Posts durchgelesen und ich habe irgendwie das gefühl, dass die meisten hier ein recht hohes Netto-Einkommen >3000 und viel EK > 100000 oder beides zusammen haben.

Das enmutigt mich ein wenig, da ich nicht in dieser Liga mitspiele und das Gefühl habe, dass man nur Finanzierungen bekommen und Immos kaufen kann, wenn man zu diesen Kreisen gehört.

Gibt es hier auch welche, die es mit weniger Einkommen + EK es weit gebracht haben (JB007 stellt da glaube ich erstmal eine Ausnahme da), oder seien wir mal ehrlich: Kann man es nur schaffen, wenn man zu denen gehört die soviel verdienen und schon ordentlich EK haben? Es heißt ja meistens, wenn man viel Geld hat, ist es leichter noch mehr zu damit zu generieren.

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Hallo Luka,

der Standort, und das Alter sowie Fachwissen spielen auch eine entscheidende Rolle.... siehe JB007

Ich habe auch viel zu spät angefangen... 

Der Gewinn liegt im Einkauf, überteuerte Buden mit Faktor 30 kann jeder kaufen, wenn Du aber Gewinn machen willst, dann brauchst Du Ausdauer und Zeit... Informiere Dich wie kreditwürdig Du bist, und wenn due zuschlägst, dann muss der Cashflow stimmen....

In meinem Alter denke ich eher daran das bis zu meinem gewünschten (nicht gesetzlichen) Renteneintritt von meinen Immos leben kann

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Hallo Danke - ja war hart , sehr harte Zeit für meine Frau und mich - wir hatten keinen Anspruch. 1800 netto und 10000 eur Schulden für das Auto , 2012 Auto verkauft und 10000 in den Kauf zur 1. ETW getätigt , heute über 100 Wohnungen  plus Gewerbe , 13 Häuser mehrere ETW demnächst vermutlich 15 Häuser und dann ist Schicht im Schacht 

in der gleichen Geschwindigkeit wird das nicht nochmal möglich sein, man wird älter und ruhiger, es fehlen geeignete Objekte und alles ist teurer geworden (Immobilien , Baumaterial, Handwerker) 

ohne mein Know-how hätte das alles nicht funktioniert, niemals auch Verzicht ...

1. auto nach Verkauf von meinem Z3M ein 150 eur Astra , viele im Umfeld darüber gelacht , aber wer zuletzt lacht, lacht am besten 

Edited by Jb007
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@Jb007 immer wieder Hut ab für Deinen Weg und das beherzte vorgehen. Fine es schade, dass man Deine Story in Thread nicht mehr lesen kann. War sehr motivierend. Mit dem Rest gebe ich Dir recht, heute glaube ich kaum noch zu realisieren.

@Luka51 kommt auf Deine tatsächlichen Voraussetzungen, deine Ziele, Region und Risikobereitschaft an. Kontakte und Wissen sind ebenfalls sehr entscheidend

Edited by FlorianI
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Ich bin der Meinung , bevor man in Immobilien investiert sollte man erst in den Hauptjob investieren, dort weiterbilden, Engagement zeigen, aktives Einkommen maximieren. Das bringt einfach mehr, wenn das ausgereizt ist, dann gerne Immobilien.

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Hallo,

was ich nicht verstanden habe, ist ob ihr das gesamte Familieneinkommen oder das von einzelne Personen meint. Zu zweit >3000€ netto zu verdienen, geht ja viel leichter als allein.

Sowohl Rene als auch JB007 haben mit 1800€ netto angefangen. Die Frage ist, wie viel haben eure Frauen zu der Zeit verdient? Wenn ihr Gehalt den Haushalt komplett deckt und ihr habt euren Lohn “nur“ zum Investieren, wäre es eine ganz andere Aussage als 1800€ = gesamtes Haushaltseinkommen, wer dabei noch sparen und investieren kann, der hätte mit seinen bloßen Händen, egal was er anfasst, auch in Gold wandeln können und wäre nicht nur mit Immobilien erfolgreich gewesen. 

Gruß

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vor 2 Stunden schrieb Monsterchen:

Hallo,

was ich nicht verstanden habe, ist ob ihr das gesamte Familieneinkommen oder das von einzelne Personen meint. Zu zweit >3000€ netto zu verdienen, geht ja viel leichter als allein.

Sowohl Rene als auch JB007 haben mit 1800€ netto angefangen. Die Frage ist, wie viel haben eure Frauen zu der Zeit verdient? Wenn ihr Gehalt den Haushalt komplett deckt und ihr habt euren Lohn “nur“ zum Investieren, wäre es eine ganz andere Aussage als 1800€ = gesamtes Haushaltseinkommen, wer dabei noch sparen und investieren kann, der hätte mit seinen bloßen Händen, egal was er anfasst, auch in Gold wandeln können und wäre nicht nur mit Immobilien erfolgreich gewesen. 

Gruß

0 eur , hab auch alles alleine gekauft 

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vor einer Stunde schrieb Jb007:

0 eur , hab auch alles alleine gekauft  

Ich glaube es wäre aber kein Geheimnis ganz offen  zu sagen, dass es heute mit 10.000 Euro und 1800 Euro Nettoeinkommen kaum noch funktioniert hätte - innerhalb von 5 Jahren auf 100 Einheiten und geschätzen 300-400.000 Euro mieteinnahmen  zu kommen).  Auch wenn man ausschließlich in Gelsenkirchen-Mitte oder Duisburg Marxloh oder anderen zukunftsorientierten Standorden der Republik kaufen würde.

Vor 5 Jahren hat sich kaum jemand für die Objekte mit höhren Leerstand, Sanierungsaufwand... in einfacheren Lagen  interessiert.  Für einen richtigen Kapitalanleger wie z.B. Steuerberater, Rechtsanwalt oder Unternehmer war entweder  der Aufwand viel zu hoch oder  Mietklientel nicht so passend. Seit 2014 wird aber auch an solche Objekte immer schwiergier zu kommen... Auch wenn offensichtlich es bei JB noch enigermaßen funktioniert.

Das ist wie in jedem Geschäft: mann muss einfach gewisse Marktkenntnisse, Kontakte und Erfahrung haben und einfach zum richtigen Zeitpunkt am richtigen Ort zu sein.... 

Für Anfänger ist der Zeitpunkt zum Einstieg ganz falsch, weil es entwieder extrem überteuerte Bruchbuden auf dem Markt gibt  oder die Objekte die nicht finanzierbar sind und ausschließlich für Profis in Betracht kommen. Alles andere wird ohnehin binnen weniger Stunden/Tage - falls überhaupt auf den Immbilienscout24 kommt reserviert und gekauft. Als Immobilieninvestor mit vernünftiger Bonität und ausreichendem (Arbeits)Einkommen hat man derzeit nahezu unbegrenze Finanzierungsmöglichkeiten. 

Wenn man als Anfänger weder vernünftiges Einkommen noch Eigenkapital vorweisen kann, dann würde ich von einem Investment in dem  gegenwärtigen Marktumfeld ehe ganz abzuraten.  Alles andere wird wie JB007 in seinen anderen  Tread erwähnt hat ehe in der Privatinsolvenz enden.  Und da spielt keine große Rolle was die Ehefrau oder Freundin verdient...

 

 

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Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst.

Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo.

Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf.

 

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vor 3 Stunden schrieb nemo:

Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst.

Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo.

Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf.

 

Sehr guter Ansatz und so wahr. Wesentlichster Satz dabei: man baut ZUSÄTZLICHES Einkommen auf. Also fleissig weiterarbeiten - entweder im Job oder als Selbstständiger und aufhören vom passiven Einkommen und am Pool liegen zu faseln. Darum geht es unter anderem!!

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Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen.
 


Auf jeden Fall eine gute Strategie! Der einzige Nachteil ist , dass sich auch die Banken mit Finanzierungen unter 50-70k nicht mehr die Hände schmutzig machen wollen, es gibt weniger mögl. Banken und schlechtere Konditionen.

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vor 46 Minuten schrieb mvg:

 


Auf jeden Fall eine gute Strategie! Der einzige Nachteil ist , dass sich auch die Banken mit Finanzierungen unter 50-70k nicht mehr die Hände schmutzig machen wollen, es gibt weniger mögl. Banken und schlechtere Konditionen. 

Das ist tatsächlich ein oft genannter Punkt. Kann ich in der Praxis aber nicht bestätigen... wichtige Hürde sind 25.000 € - darunter geht meiner Erfahrung nach nichts. Bei mir haben die meisten Banken problemlos unter 50.000 € finanziert. Meine Erfahrung ist da eher, dass die Banken gerne noch die Nebenkosten mitfinanzieren, damit der Darlehensbetrag etwas steigt. Und auch der Zinsaufschlag ist absolut vertretbar.

Mal 2 Beispiele aus dem letzten Jahr:

ETW 1  gekauft für 24.000 € (ca. 42 m²)

Bank hat 28.000 € finanziert

Zins ist bei 2,2 %

Vermietet damals für 220,00 €

Mieterhöhung sofort nach Übergang auf 264,00 €

Mieter hat zum 31.08. gekündigt. Ich investiere jetzt ca. 1.200 € (die habe ich im Prinzip sogar noch fast vom Darlehen übrig, weil die Bank einfach 4.000 € mehr als den KP finanziert hat) für bisschen aufhübschen und gehe mit ca. 310,00 - 320,00 € wieder in die Vermietung. Meine Rate beträgt 130,00 € mtl. - nicht umlagefähige Nebenkosten inkl. Rücklage ca. 60,00 € mtl.

Macht am Ende ohne einen Euro EK ca. 120 € Überschuss

 

ETW 2 gekauft für 24.000 € (ca. 48 m²)

Bank hat 25.000 € finanziert. EK ca. 6.000 €, weil noch bisschen was renoviert werden musste.

Zins ist bei 2,15%

Vermietet nach Renovierung für 360,00 €

Rate liegt bei 113,00 € - nicht umlagefähige Kosten inkl. Rücklage ca. 75,00 € mtl

Macht dann ca. 172,00 € Überschuss (hier allerdings mit EK Einsatz)

 

Man hat ja auch die Möglichkeit mal 2 ETW zusammenzufassen über ein Darlehen, dann bist du nicht ganz so niedrig im Darlehensvolumen und die Banken stellen sich nicht so an. Sind natürlich jetzt vereinfachte Rechnungen - geht ja nur drum mal aufzuzeigen, dass das ggf. eine Möglichkeit wäre zu starten und deine Einnahmen etwas nach oben zu drücken. Ich habe jetzt nochmal 2 ETW gekauft - allerdings nur, weil ich die mit einem anderen Haus direkt mitfinanzieren konnte. Ich würde die o.g. Vorgehensweise ggf. einfach als Einstieg nutzen - wenn man einige Sachen hat, dann sollte man schon nach etwas größeren Objekten schauen. Ist nach dem zehnten mal auch einfach etwas nervig...

LG

Edited by nemo
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vor 13 Stunden schrieb nemo:

Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst.

Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo.

Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf. 

 

Natürlich kann man auch noch heute ein Paar günstige ETWs erwerben, weil tatsächlich die meisten Anleger sich mit solchen Kleinstobjekten kaum beschäftigen wollen, weil der Aufwand für die professionelle Investoren in keinem vernünftigen Verhältnis zum Ertrag steht.  Da kommt man relativ schnell tatsächlich auf 5 oder 10 Einheiten, auch im heutigen Marktumfeld.

Das Problem ist aber dass es ja alles Kinderkramm ist und für den weiteren Sprung aus dem Amateuerverein in die Kreisliga einfach die geeigneten Objekte auf dem Markt fehlen. Durch die Mieteinnahmen von 10 Kleinstwohnungen bekommt man nicht wenn überhaupt 1800 Euro netto ersetzt. Dafür hat man unmenge Arbeitbei der neuvermietung, weil die Objekte meistens gestreut durch die Gegend liegen, man muss mit den zahlreichen Verwaltungen kämpfen, an den Versammlungen von den Wohnungseigentümern  teilnehmen und und und... Für die Banken - was bereits angesprochen wurde - das ist da ganze finanzierungstechnisch auch wenig Interessant.

Das Geschäftskonzept von JB ist der Erwerb von unterbewerteten MFHs in einfacheren Lagen, die man durch gezielte Maßnahmen schnell aufwerten  kann. Durch den Kauf von dem MFH belibt man Herr der Dinge im eignenen Objekt, braucht man keine Wohnungseigentumsverwaltung die schenell 20 Euro pro Eineit und Monat kostet, man kann selbst entscheiden was, wann und mit welchem Handwerker was macht.  Diese Objekte sind heute auf dem Markt kaum noch vorhanden und so wie es gegenwärtig aussieht, wird es sich in der absehbaren Zeit wenig daran ändern.

 

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Mit den Häusern ist es tatsächlich sehr schwierig geworden, war gestern noch im Moers Annastr. 10 (Makler und Eigentümer vor Ort). Der Eigentümer ein Abzocker, spricht vom ehrlichen Haus, wo er selbst alles saniert hat, dabei war das Dach nicht genehmigt, es fehlen ca. 70 m², die Wohnungen im EG ebenfalls je 5 m² kleiner...(Also 80 m² weniger zu 448 m²) Achtung, keine Bauakte vorhanden, das Dach ist aus Erfahrung auf keinen Fall genehmigt! Es handelt sich um eine Dachspitze und selbst wenn es nachträglich genehmigt wurde, müssten Unterlagen aus den 90ern da sein. Die Materialien stammen aus den 90ern

Man wird überall nur noch beschissen und dann tönte der noch rum, das er sich den Käufer aussucht und ich ihm nicht gefalle, hab den Termin dann abgebrochen, der Makler war auch sprachlos. Er würde auch vom Preis nicht runtergehen, hätte genug Zeit und müsste nicht verkaufen.... und ich muss nicht kaufen! 

Haus total stümperhaft saniert, fehlender Brandschutz bei neuer Rohrführung, Elektroleitungen offen im Treppenhaus bei 230v rumliegen, 1 Etage dann doch nicht vermietet, EG angeblich nur renovierungsbedürftig, große Sanierung würde ich sagen, kein Starkstrom vorhanden, entsprechend neuer Zählerkasten in den Keller.

Solche Hütten waren (wie Nemo und Eugen schon richtig erwähnten) vor 5 Jahren nicht ansatzweise für 250t EUR weggegangen.
Heute ruft der Spinner 335t EUR auf und ich wette, irgendein dummer wird es kaufen, einer der dann das DG nicht mehr vermieten kann und erstmal 30 Mille für das EG in die Hand nehmen muss.

Habe noch 2 Häuser in der engeren Auswahl, mal gucken... Es ist wirklich mega schwierig geworden, da selbst bei Schrotthütten (wie oben) Delirium-Preise aufgerufen werden
 

Edited by Jb007
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vor 10 Stunden schrieb nemo:

Zins ist bei 2,2 % / Zins ist bei 2,15%

Ist tatsächlich ok. Meine Hausbank hat bei einer kleinen Bude irgendwas von 2,8% geredet, waren aber auch ichtlich nicht interessiert, nicht mal als Anhängsel zu einer größeren Sache. Wenn ich Deine Werte sehe, sollte ich das vielleicht nochmal angehen ... 

vor 10 Stunden schrieb nemo:

Man hat ja auch die Möglichkeit mal 2 ETW zusammenzufassen über ein Darlehen, dann bist du nicht ganz so niedrig im Darlehensvolumen und die Banken stellen sich nicht so an. 

Das stimmt natürlich, für den Themenstarter oben ist die Strategie natürlich schwierig, da man erstmal aus EK kaufen und zahlen muss, es sei denn, es ergeben sich zufälig 5 kleine Wohnungen gleichzeitig.

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Wie gern würde ich ne Wohnung für 24k kaufen. Bei mir Umkreis von 50 km gehen die Wohnungen in Immoscout erst bei 59k an .......

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Am ‎04‎.‎09‎.‎2018 um 13:54 schrieb Fossi:

Wie gern würde ich ne Wohnung für 24k kaufen. Bei mir Umkreis von 50 km gehen die Wohnungen in Immoscout erst bei 59k an .......

Bei dem Preis am besten BAR bezahlen oder ein Konsumentenkredit.

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vor 4 Stunden schrieb Rene Bohsem:

Bei dem Preis am besten BAR bezahlen oder ein Konsumentenkredit.

Konsumkredit aber nur wenn es die Rendite hergibt oder es gar nicht anders geht.

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vor 10 Stunden schrieb Georg J. Heininger:

Konsumkredit aber nur wenn es die Rendite hergibt oder es gar nicht anders geht.

Da liegt der Hund begraben.

Die Wohnungen in meiner Gegend kosten über doppelt so viel wie Wohnungen von JB007 bringen aber trotzdem nicht mehr Mieteinnahmen.

Die würde ich auch nicht Bar bezahlen, da die Rendite zu gering ist.

 

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Also bar zahlen oder Konsumentenkredit würde ich nur machen solange es echt keine normale Immobilienfinanzierung gibt. Und vor der Problem stand ich wie gesagt noch nicht. Würde m.E. wenig Sinn machen sein EK in so ner ETW zu vergraben.

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