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Tim81

Zu welchen Konditionen kauft ihr in Hochpreisregionen und mit welchen Variablen kalkuliert ihr Cashflow?

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Hallo,

ich komme aus Wiesbaden und bin angeregt durch Thomas Knedels Buch gerade auf der Suche nach meiner ersten ETW zur Kapitalanlage.

Mein Suchgebiet ist Wiesbaden +20km, also auch Mainz, Rheingau-Taunus, Main-Taunus und das westliche Rhein-Main-Gebiet.

Leider sind die Renditen bei uns im Raum recht gering. Zum 20fachen findet man über die Immobilienportale oft nur Wohnungen in Hochhäusern oder mit Sanierungsstau.

Zu welchen Konditionen kauft ihr in Ballungsräumen ein?

Ein häufig gehörtes Kriterium ist ja der positive Cashflow. Je nach Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung gibt es hier aber sehr große Spannweiten.

Welche Werte setzt ihr bei den genannten Variablen ein, um zu prüfen ob eine Immobilie Cashflow hat?

Viele Grüße

Tim

 

Edited by Tim81

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Hi,

ich denke, es ist wie in den Bücher von Thomas beschrieben, eine Frage der Strategie die man fahren für sich entwickeln sollte . Ich merke gerade selbst, dass der Start schon nicht einfach ist, da du kaum etwas zum streuen hast, wenn du nur eine Immo hast. 

Dennoch ist mein erster Ansatz immer eine 100% Vollfinanzierung, 2% Tilgung und 15 Jahren. Sonderkündigungsrecht hast du ja nach 10 Jahren bei der Bank. Das ist die Grundlage mit der ich simuliere und schaue dann, wie es aussieht wenn ich in Richtung 95%, 90% oder 80% Finanzierung gehe und simuliere dann auch hier verschiedene Tilgungsansätze. Zum Schluss trage ich die einzelnen Werte in eine selbstgebaute Excel ein und die rechnet mir verschiedene Parameter hoch auf verschiedene Jahre, sodass ich in diesem Bereich eine Entscheidungsgrundlage habe. 

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Ich glaube gegenwärtig ist einfach der verkehrte Zeitpunkt für den Einstieg, insbesondere in deiner Gegend. Die Nachfrage ist extrem hoch, die Kaufpreise haben sich stark angezogenen.  Für Eigennutzer lohnt sich das ganze immer noch durch die niedrigen Zinssätze. Als Anlageobjekt sind die Faktoren 20 Fach plus aus meiner Sicht ehe ungeeignet, weil es immense Kosten gibt, die in keinem Buch oder keiner Tabelle beschrieben sind bzw. vorhergesehen werden können.

Eine 100 % Finanzierung würde ich persönlich keinem Anfänger empfehlen.

Die beste Strategie ist abwarten, Eigenkapital ansparen, Markt beobachten und sobald es eine vertrebare Immobilie gibt, sofort zuschlagen :).

Edited by eugkoll
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Hallo Eugkoll,

Eigenkapital ist ausreichend vorhanden und die erstbeste Immobilie werde ich nicht kaufen.

Aber wann ist denn eine Immobilie in deinen Augen vertretbar?

Und wenn für Buy and Hold jetzt der falsche Zeitpunkt ist: Macht dann Fix und Flip Sinn, wenn man einen guten Handwerker an der Hand hat?

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Unter 8% Netto würde zu keiner Zeit in die Immos gehen, es sei denn du hast tatsächlich viel Kohle und muss die irgendwo anlegen. Aktuell in den großen Ballungsräumen sehr schwierig, jedoch immer noch möglich. Flix & Flip = gleiche Geschicht, in beiden Fällen ist Excel dein bester Freund.

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vor einer Stunde schrieb Tim81:

Hallo Eugkoll,

Eigenkapital ist ausreichend vorhanden und die erstbeste Immobilie werde ich nicht kaufen.

Aber wann ist denn eine Immobilie in deinen Augen vertretbar?

Und wenn für Buy and Hold jetzt der falsche Zeitpunkt ist: Macht dann Fix und Flip Sinn, wenn man einen guten Handwerker an der Hand hat?

Aus meiner Sicht ist der Kaufpreis einer Immobilie als Anlage vertrebar, wenn ich damit Geld verdienen kann und beim Verkauf kein Verlust sondern hoffentlich eine Wertsteigerung bekomme. Aus meiner Sicht muss die Immobilie wie MMM schon sagte mindestens 7-8 % Rendite abwerfen, wobei bei solchen Vorgaben schon um etwas verwaltungsarme Liegenschaft in vermietungssicheren Lage handeln soll.  Sonst würde ich es einfach lassen.

Ich bin der Meinung dass mit Wohnimmobilien derzeit kaum noch Geld verdienen lässt weil der Markt extrem übertlaufen ist. Natürlich kann man da noch hin und wieder ein Schnäppchen machen (insbesondere bei Wohnungen oder ein Offmarket Angebot). Aber  im Bereich MFH ab 500.000 Euro aufwärts ist gegenwärtig in unserer Gegend (Essen und Umgebung)  ist  der Markt leergefegt.  Man bekommt nicht mal ein MFH mit Gewerbeanteil  zu vertrebaren Faktoren.

Man muss einfach Geduld haben und warten können um die Entscheidung später nicht zu bereuen.

 

 

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Hallo Tim,

ich würde mich an deiner Stelle erstmal nicht unbedingt auf cashflow fokussieren, sondern deine Ziele klar herausarbeiten. 

Was möchtest du mit deiner Immobilie erreichen? Möchtest du eine stabile Wertanlage? Möchtest du nach 10 Jahren einen möglichst hohen Verkaufsgewinn erzielen? Soll sich das Objekt selbst tragen? Etc..

vor 17 Stunden schrieb eugkoll:

Aus meiner Sicht muss die Immobilie wie MMM schon sagte mindestens 7-8 % Rendite abwerfen,

Das ist natürlich in Ballungsräumen schwer zu realisieren jedoch nicht unmöglich. Was für @MMM ein Ziel ist, muss ja nicht auch für dich ein Ziel sein.

 

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Hallo zusammen,

 

eine NettoMietredite von 7-8 Prozent?  Zum Abgleich Kaufpreis/ JNKM- Zinsen-Bewirtschaftung-IHR?  Oder wie berechnet ihr diese?

 

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Am 21.8.2018 um 15:45 schrieb MMM:

Unter 8% Netto würde zu keiner Zeit in die Immos gehen, 

8% netto sind dann wohl ein Faktor 12,5? D.h. 500€ Kaltmiete im Monat bedeutet 75000€ Kaufpreis (zzgl. Kauf-Nebenkosten)? 

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Vielen Dank für eure Tipps.

Meine Ziele sind Altersabsicherung und Zusatzeinkommen.

Etappenziel: 2.000€ monatlicher Cashflow in 10 Jahren.

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Am 22.8.2018 um 23:08 schrieb MMM:

Ich rechne immer inkl. aller KNK und Schönheitsreparaturen

8%  sind dann wohl ein Faktor 12,5? D.h. 500€ Kaltmiete im Monat bedeutet 67600€ Kaufpreis (bei 11% Kauf-Nebenkosten)?

Betrachtest Du bei der Kalkulation denn die Lage der Immobilie irgendwie? Oder ist es Dir egal wo die steht - Hautpsache die 8%?

Edited by Rooki€

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On 8/22/2018 at 11:08 PM, MMM said:

Ich rechne immer inkl. aller KNK und Schönheitsreparaturen

Ich übrigens nicht - KNK und Schönheitsreparaturen definiert jeder anders - daher beziehe ich mich bei Vergleichen (!) immer auf den "nackten" Faktor bzw. die nackte Rendite. Auch Formulierungen wie "netto" und "brutto" vermeide ich bei der Beschreibung der Rendite.. Fürht nahezu immer zu Missverständnissen oder langwierigen Diskussionen :) 

8 hours ago, Tim81 said:

Meine Ziele sind Altersabsicherung und Zusatzeinkommen.
Etappenziel: 2.000€ monatlicher Cashflow in 10 Jahren.

Hmm, ist für mich eine recht unklare bzw. widersprüchliche Zielsetzung.

Eine Altersabsicherung erreichst du auch, wenn du das Haus mit 60 abbezahlt hast und bis dahin jeden Monat von deinem Privatvermögen 1000€ zuschießt.

Altersabsicherung kann auch sein, dass du ein Haus zu einem sehr hohen Preis einkaufst, und auf einen Wertzuwachs spekulierst, den du nach Renteneintritt realisierst. Hier kann auch Faktor 40 funktionieren - vorausgesetzt deine Spekulation geht auf.

Zusatzeinkommen würde bedeuten: CF-positiv an Tag 1 (bzw. nach einer kurzen Anlaufphase) .. Und das geht (auch meiner Erfahrung nach) wirklich erst ab min. 8% Rendite.

Auch "2000€ monatl. CF in 10 Jahren" ist m.E. viel zu wage fomuliert. Wenn du heute aus EK drei Wohnungen mit je 800€ Kaltmiete kaufst, hast du dein Ziel erreicht.

Bitte versteh mich nicht falsch, ich möchte hier nicht auf Formulierungen herumreiten. Dennoch halte ich (wie auch in den meisten Immobilien-Büchern beschrieben und von vielen Nutzern hier erwähnt) eine schlüssige Zielsetzung für essentiell wichtig! Viele Leute (ich nehme mich da nicht aus) stellen Fragen über Objekte, Finanzierungen, Lagen etc. ohne überhaupt für sich definiert zu haben, wie die Strategie aussieht.

6 hours ago, Rooki€ said:

8%  sind dann wohl ein Faktor 12,5? D.h. 500€ Kaltmiete im Monat bedeutet 67600€ Kaufpreis (bei 11% Kauf-Nebenkosten)?
Betrachtest Du bei der Kalkulation denn die Lage der Immobilie irgendwie? Oder ist es Dir egal wo die steht - Hautpsache die 8%?

Daher nutze ich immer nur den nackten Faktor (s.o.).
Die Lage spielt nur für die Spekulation auf Wertentwicklung eine Rolle (und auf die Entwicklung der Nachfrage natürlich, denn diese beeinflusst langfristig die höhe der Mieteinnahmen).

Wenn ich einmal unterstelle, dass die Mieten einigermaßen stabil bleiben - dann kann ich gleichwertige ETWs in unterschiedlichen Lagen wunderbar mit einander vergleichen! Eine stabile Wohnung in Wuppertal mit Faktor 12 ist für eine klassische 10/3 Strategie (80+% Finanzierung und Fokus auf langfristigen "Cashflow-from-operating-activities") besser als eine ETW im westlichen Rhein-Main-Gebiet mit Faktor 22.

Wie gesagt .. Es sei denn man schaut auch auf den spekulativen Aspekt .. der mag zwischen zwei Lagen gänzlich anders sein!

Worauf schaut man nun? Naja, kommt auf die Strategie an :) und somit schließt sich der Kreis.

Edited by Kalle
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Anfangs habe ich immer auf Mindest-Bruttorendite von 7% geschaut (in den großen Städten) und auf 10% in kleineren Ortschaften. Mittlerweile bin ich bei 8,5% im Schnitt in meinen Portfolio.

Für den Cashflow benutze ich die Promillegrenze.  Der monatliche Cashflow muss mindestens 1 Promille vom Kaufpreis sein. Damit fahre ich sehr gut. Wenn die Wohnung beispielsweise 70.000€ kostet, dann muss monatlich 70€ übrig bleiben (Kaufpreis durch Tausend).

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Am 27.8.2018 um 11:54 schrieb Kalle:

Ich übrigens nicht - KNK und Schönheitsreparaturen definiert jeder anders - daher beziehe ich mich bei Vergleichen (!) immer auf den "nackten" Faktor bzw. die nackte Rendite. Auch Formulierungen wie "netto" und "brutto" vermeide ich bei der Beschreibung der Rendite.. Fürht nahezu immer zu Missverständnissen oder langwierigen Diskussionen

Ist es nicht egal, wie andere etwas definieren, wenn du innerhalb deiner Strategie eine Messlatte setzen willst? Einen nackten Faktor halte ich für alles andere als aussagekräftig und vergleichbar ist es erst recht nicht. Ich habe bei mir z.B. eine Grenze von 10 % Anfangsrendite unter Berücksichtigung Kaufpreis, KNK und Initialsanierungskosten, um das Haus einmal voll zu kriegen. Darunter kaufe ich einfach keine Häuser. Würde ich aber deine Bewertungskennzahlen nehmen, könnte ich bei so manchen Begebenheiten gar nicht feststellen, ob ein Objekt zu meinen Kriterien passt oder nicht. So z.B. könnte ich quasi jedes sanierungsbedürftige Objekt einkaufen, weil ich nahezu immer im Korridor bliebe. Rechne ich aber die KNK (die ich nun mal zahlen muss) und die Sanierungskosten mit ein, kann das Objekt wieder unwirtschaftlich werden. Das kannst du mit deiner Berechnung nicht feststellen.

Ich muss ja nicht die eierlegende Wollmilchsau konstruieren, damit ein anderer Investor weiß, was ich meine. Ich muss doch einfach für mich eine möglichst genaue und authentische Berechnungsgrundlage schaffen, damit ich sehen kann, ob ein Objekt im Rahmen meiner Kriterien liegt oder eben nicht.  

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@Eduard H. klar hat da jeder seine eigenen Kennzahlen. Aber ich glaube gerade wenn man anfängt versucht man sich an anderen zu orientieren, weil ja eben keine Erfahrungswerte vorhanden sind. Bevor man sich dann irgendwas zusammenreimt. Immobilien haben den Vorteil oder das Problem, je nachdem aus welcher Ecke man das sieht, dass sie sehr variabel sind. Wann mache ich was, welche Mieter will ich etc. Das erlaubt natürlich jedem eine eigene Strategie und Vorgehen. Auf der anderen Seite sind die Objekte schwer vergleichbar weil eben alles so variabel ist. Aber ich glaube es ist ja an anderer Stelle schon klar, dass es einige Grundregeln gibt, wie Einnahmen zu Kaufpreis/Kosten sein soll, damit es sich langfristig trägt. Du hast ja gerade auch so eine Zahl genannt.

Mir ging e z.B. so dass ich als ich diese Regeln wie die 1 Promillegrenze etc gehört hab erst mal sehr ungläubig war. Weil das im Umkehrschluss bedeutet, dass die meisten Objekte einfach nicht passen. Hier ist immer von Buy and Hold die Rede. Ich glaube das ist erst mal ein gedanklicher Graben den man überwinden muss. Dass eben Kaufpreise für 10000€/qm kaufen schwer durch reguläre Mieteinnahmen darzustellen sind. Wertsteigerungen mal aussen vorgelassen.

An irgendwas muss man sich als Anfänger ja orientieren.

Edited by daeda
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vor 7 Stunden schrieb daeda:

Mir ging e z.B. so dass ich als ich diese Regeln wie die 1 Promillegrenze etc gehört hab erst mal sehr ungläubig war. Weil das im Umkehrschluss bedeutet, dass die meisten Objekte einfach nicht passen.

Richtig. 95% der Angebote auf Immoscout sind für Investoren einfach Schrott. Das merkt hoffentlich jeder Anfänger nach einiger Zeit.

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vor 13 Stunden schrieb daeda:

 klar hat da jeder seine eigenen Kennzahlen. Aber ich glaube gerade wenn man anfängt versucht man sich an anderen zu orientieren, weil ja eben keine Erfahrungswerte vorhanden sind. Bevor man sich dann irgendwas zusammenreimt. Immobilien haben den Vorteil oder das Problem, je nachdem aus welcher Ecke man das sieht, dass sie sehr variabel sind. Wann mache ich was, welche Mieter will ich etc. Das erlaubt natürlich jedem eine eigene Strategie und Vorgehen.

Aber da steckt doch der größte Fehler überhaupt dahinter. Anfänger vergleichen eine Immobilie in Frankfurt mit einer Immobilie in Duisburg. Sie vergleichen eine fertig sanierte Immobilie mit einer gerade mal entkernten Immobilie. Sie schauen auf die Zahlen und denken sich:"wow, ist das ein guter Preis". Und später kommt dann das Erwachen, weil hier 10.000 € fällig werden und dort 15.000 €. Und ja die 35 Jahre alte Heizung muss dann auch noch gewechselt werden. Und die Lage ist auch noch scheiße und die Mieter ebenso. Diese ganze Vergleicherei bringt nichts, wenn die Grundlagen unterschiedlich sind. Wenn man dann an einem Standort vergleichen will, dann bringt es trotzdem nichts, wenn man nur den Maklerfaktor nimmt. Der sagt nichts aus, außer man vergleicht zwei identische Immobilien (identischer Sanierungszustand) und wenn beide mit gleicher Provision verkauft werden. Nur dann kann ich zwei Immobilien an einem Standort vergleichen. Vergleiche ich aber eine privat angebotene Immobilie mit einer Maklerimmobilie mit Außenprovision, wobei das eine Haus saniert und an dem anderen erstmal etwas gemacht werden muss, dann ist der Maklerfaktor der schlimmste Vergleich, den man anstellen kann. Wenn man nicht alle Kosten berücksichtigt, ist ein Vergleich sinnlos. Erst recht ist es sinnlos, wenn ich damit einen Kauf begründen will. 

 

vor 5 Stunden schrieb Alexander Raue:

Richtig. 95% der Angebote auf Immoscout sind für Investoren einfach Schrott. Das merkt hoffentlich jeder Anfänger nach einiger Zeit.

Ich würde sogar einen noch höheren Prozentsatz ansetzen, aber genau so ist es!

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Am 19.10.2018 um 16:33 schrieb Alexander Raue:

Richtig. 95% der Angebote auf Immoscout sind für Investoren einfach Schrott. Das merkt hoffentlich jeder Anfänger nach einiger Zeit.

Das stimmt. Was sind denn Deine persönlichen Lieblings-Einkaufsquellen?

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vor 11 Stunden schrieb enterpreneur:

Das stimmt. Was sind denn Deine persönlichen Lieblings-Einkaufsquellen?

Insgesamt habe ich 20 Wohneinheiten auf Immoscout gekauft, 5 Offmarket über Empfehlungen und eine direkt vom Makler.

 

Dabei sind mir die Offmarket-Quellen (Empfehlungen) natürlich am liebsten, weil man dort einen viel geringeren Kaufpreis bekommt, da sie noch nicht vom Makler hochgetrieben wurden und man weniger Konkurrenz hat. Allerdings bekommt man solche Deals erst nach und nach, wenn man schon etwas etablierter ist und mehr Leute kennt.

 

Beispielsweise habe ich eine Wohnung von einem Hausmeister empfohlen bekommen, als er mir gerade eine andere Wohnung von Immoscout zeigte. Gemäß seinem Kommentar "..ich kenne übrigens noch einen in dem Haus, der ebenfalls verkaufen will". Und von diesem Verkäufer konnte ich dann offmarket kaufen. Und da dies so gut geklappt hat, hat er mich seinem Bruder empfohlen, der auch verkaufen wollte.

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Meiner Meinung nach muss man bei den Renditekennzahlen auch ganz klar unterscheiden ob es sich um ein MFH oder eine ETW handelt, da die diese Kennzahlen auf keinen Fall gleich sein sollten.

Wenn es reicht eine ETW mit einer Rendite von 7% netto zu kaufen, so reichen diese 7% bei einem MFH auf gar keinen Fall. Warum? Weil die IHR sowie der Anteil für das FA anders zu betrachten sind.

Beispiel:

ETW: 2% Zins + 2% Tilgung + 1-1,5 % Finanzamt + 0,xx% nicht umlegbare Kosten + 1-2% CF in die Tasche vom Eigentümer = 6,1-8,5%

MFH: 2% Zins + 2% Tilgung + 2-3% Finanzamt + 2-3% Rücklage bzw. Instandhaltung + 2% CF für den ET = 10-12%

 

Nach dieser Rechnung kalkuliere ich meine Investments (grob). Und selbstverständlich ist es schwer die passenden Immobilien zu finden. Meistens sind die Zahlen nach dem = kleiner. Dann gilt es zu überprüfen ob man noch irgendwo etwas optimieren kann. Sei es am Kaufpreis oder an den Erträgen.

Alles in allem muss ich dazu sagen, dass eine ausgiebige Vorbereitung sehr wichtig ist und dass das lesen von Büchern zu diesem Thema alleine nicht ausreichen wird. Lehrgeld zahlt man früher oder später immer 😋

 

LG

Raik

 

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vor 1 Stunde schrieb Raik:

Wenn es reicht eine ETW mit einer Rendite von 7% netto zu kaufen, so reichen diese 7% bei einem MFH auf gar keinen Fall. Warum? Weil die IHR sowie der Anteil für das FA anders zu betrachten sind.

Beispiel:

ETW: 2% Zins + 2% Tilgung + 1-1,5 % Finanzamt + 0,xx% nicht umlegbare Kosten + 1-2% CF in die Tasche vom Eigentümer = 6,1-8,5%

MFH: 2% Zins + 2% Tilgung + 2-3% Finanzamt + 2-3% Rücklage bzw. Instandhaltung + 2% CF für den ET = 10-12%

Verstehe ich nicht. Warum zahlst du bei MFH doppelt so viele Steuern? Warum hast du bei ETW umlegbare Kosten bei nur 0,xx %?

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vor 2 Stunden schrieb Eduard H.:

Verstehe ich nicht. Warum zahlst du bei MFH doppelt so viele Steuern? Warum hast du bei ETW umlegbare Kosten bei nur 0,xx %?

Hallo Eduard,

es ist immer recht schwierig ein Beispiel so zu gestalten das es für alle passt. Ich probiere es mal zu erklären.

0,xx % können bei einer WEG mit einer hohen Rücklage eine Zuzahlung zur Instandhalzungsrücklage in Höhe von 30 € p.m. bedeuten. Bei einer WEG mit keiner oder einer geringen Rücklage kann diese Zahl bei den gleichen m² auch bei 100 € p.m. liegen. Das muss man dann immer individuell kalkulieren. Sinkt die monatliche Rücklagenzahlung später, dann ist das super. Denn dann steigt der CF.

0,xx % können dann auch mal ganz schnell 1,xx % werden.

Und bei den Steuern wollt ich nur verdeutlichen dass, wenn man eine ETW kauft der jährliche Ertrag, zum Beispiel, bei 3.000 € NKM liegen kann. Kauft der gleiche Investor aber ein MFH mit 10 WE und die Erträge liegen bei 30.000 € NKM, dann ist das für das Finanzamt schon ein kleiner aber feiner Unterschied. Und ich kalkuliere das bei meinen Ankaufsprüfungen immer schön mit ein.

Wenn man 20 WE hat egal ob als 20 ETW oder 2 MFH dann ist das egal. Später steigen die Anforderungen an die Rendite sowieso. Denn je mehr Erträge man hat desto höher wird der Steuersatz. Und das alle gleich eine GmbH gründen, das bezweifle ich. Mir war es nur wichtig das zu verdeutlichen.

Ich hoffe es ist mir gelungen 😉

 

Edited by Raik

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vor 4 Stunden schrieb Raik:

0,xx % können bei einer WEG mit einer hohen Rücklage eine Zuzahlung zur Instandhalzungsrücklage in Höhe von 30 € p.m. bedeuten. Bei einer WEG mit keiner oder einer geringen Rücklage kann diese Zahl bei den gleichen m² auch bei 100 € p.m. liegen. Das muss man dann immer individuell kalkulieren. Sinkt die monatliche Rücklagenzahlung später, dann ist das super. Denn dann steigt der CF.

Was du da beschreibst, ist ja nur eine Momentaufnahme. Wenn die Kassen voll sind, wird weniger zurückgelegt und wenn sie leer sind eben mehr. Das machst du genauso beim MFH. Wenn du genug Rücklagen gebildet hast, kannst du auch mehr aus dem Objekt an Geld rausziehen. Der Nachteil bei ETW ist sogar der, dass du einmal eine IHR über die Hausverwaltung für das Gemeinschaftseigentum bildest und dann (theoretisch) auch noch für deine ETW für Reparaturen innerhalb der Wohnung. Ist die Hausverwaltung nicht auf Zack, werden teure Handwerker beauftragt und Geld verbrannt. Es liegt nichts in deiner eigenen Hand. Das kann man beim eigenen MFH viel besser steuern. Also deine Argumentation zu diesem Punkt bleibt mir verborgen.

 

vor 4 Stunden schrieb Raik:

Und bei den Steuern wollt ich nur verdeutlichen dass, wenn man eine ETW kauft der jährliche Ertrag, zum Beispiel, bei 3.000 € NKM liegen kann. Kauft der gleiche Investor aber ein MFH mit 10 WE und die Erträge liegen bei 30.000 € NKM, dann ist das für das Finanzamt schon ein kleiner aber feiner Unterschied. Und ich kalkuliere das bei meinen Ankaufsprüfungen immer schön mit ein.

Wenn man 20 WE hat egal ob als 20 ETW oder 2 MFH dann ist das egal. Später steigen die Anforderungen an die Rendite sowieso. Denn je mehr Erträge man hat desto höher wird der Steuersatz. Und das alle gleich eine GmbH gründen, das bezweifle ich. Mir war es nur wichtig das zu verdeutlichen.

Ich weiß, was du so in etwa meinst, aber du vergleichst hier Äpfel mit Birnen. Wenn man z.B. 100k EK hat, dann ist die Entscheidung doch nicht, ob man sich dafür ein MFH finanziert oder eine einzige ETW direkt kauft und dann aufhört weitere zu kaufen. Und deine Sichtweise würde nur bei diesem Szenario Sinn machen. Ich würde immer mit dem höchsten Steuersatz rechnen, denn dahin wirst du irgendwann kommen, wenn du genügend Immobilien hast. Und bis dahin hast du einen Puffer. Es sei denn, du willst nur eine ETW haben, dann kannst du auch mit einem niedrigeren Steuersatz rechnen. Aber dann wirst du dir auch kein MFH kaufen und somit wäre dieser Vergleich ebenso sinnlos.

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