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SchwarzerPeter

108 Jahre altes Haus

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Hallo zusammen,

es geht für mich um meine erste Wohnung. Wie ich aus einige Forumsbeiträgen erkannt habe und gerade auch in einigen Büchern, ist gerade die "Erste" auf einer gewissen Art und Weise besonders. Es ist der erste Schritt so auch für mich hier und jetzt. 

Ich würde mich hier um eure Meinung sehr freuen und stelle mein Vorhaben hier einmal detailliert vor:

Objekt: Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1910. Sanierungen sind vollständig im Jahr 2003 durchgeführt worden. U.a. Elektro, Heizung, Wasser, etc. 

Zustand: Zum Zustand der Wohnung kann ich erst am Montag etwas sagen. Hier werde ich die Immobilie besichtigen. Aufgrund der Unwissenheit und dem Alter des Haus nehme ich hier einen Bausachverständigen mit. 

Lage: Duisburg, ich sehe hier leider das Problem. Wir befinden uns 3 km vom Sozialenbrennpunkt von Duisburg. Dennoch gehört die Lage von der Wohnung zu der besseren Lage in diesem Gebiet. Das bestätigten auch Nachbarn und verschiedene weitere Quellen. Schaut man sich auch hier die Statistiken an, ist ein Anstieg der Bewohnerzahl zu verzeichnen. 

Objekt im Detail: Wir sprechen hier über eine 125m² Dachgeschosswohnung. Diese verfügt über 2 Ebene. Die Nettokaltmiete liegt bei 8400 Euro p.a.. Der Kaufpreis liegt bei 80.000 Euro. wir haben hier einen Faktor von ca. 10. Das Objekt ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt an eine Familie vermietet. Die Familie bezieht Sozialleistung, sodass das Geld durch Amtswege kommt. 

Finanzierung: Die Immobilie soll zu 100% Vollfinanziert werden, NK trage ich. Konditionen: 2,96% eff.JZ auf 15 Jahre mit 2% Tilgung. 
Meine Strategie sieht wie folgt aus:
Zu Beginn möchte ich schnell hohe Rücklagen (15 Euro pro m² und p.a.) bilden und wähle die Tilgung bewusst etwas niedriger. Dennoch ergibt sich weiterhin ein Cashflow von ca. 140 Euro nach Abzug sämtlicher Kosten. In ca. 5 Jahren soll die Tilgung erhöht werden, geplant ist hier eine Erhöhung auf 4%.

Aufgrund der aktuellen Vermietung plane ich keine weiteren Investitionen ein. 

Bauchschmerzen: Der jetzige Eigentümer veräußert(e) das gesamte Haus Stück für Stück um frisches Geld für ein andere Objekt zu erhalten. Somit ergibt sich die Situation das es viele verschiedene Eigentümer gibt, aber keine Protokolle sondern nur Rechnungen, keine Informationen sondern nur Wörter aus dem Mund des Eigentümers. Es gibt keine Rücklagen, diese wurden lt. EG in die Immobilie gesteckt. Betrachtet man die Kehrseite könnte man auch sagen, "Hey Klasse so können wir sauber anfangen etwas aufzubauen". Ich möchte ungern nur den Cashflow betrachten, sondern das Gesamtpaket sehen.

Pro und Contra zusammengefasst aus meiner Anfängersicht:

Pro                                         | Contra

Zahlen stimmen                  | 108 Jahre altes Haus

Sichere Miete durch Amt   | Lage nicht besonders

                                               | Mieter beziehen Sozialleistungen

                                               | Keine protokollierte Historie 

Ich würde mich über ehrliche Meinungen freuen.

Danke

SchwarzerPeter

 

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Gilt für das Haus die erhöhte Abschreibung 2,5 %?
Wie sind deine Annahmen zu den nicht umlagefähigen Kosten?
Auch wenn es bei dem Mieter Klientel vermutlich egal ist : wann hat der Eigentümer das Haus in eine WEG aufgeteilt und besteht ein Vorkaufsrecht für die Mieter?
Gutachter mitnehmen ist gut.
Die Finanzierungs Konditionen reißen es runter. Liegt es am Objekt oder an deiner Bonität? Wann ist das Objekt ist kannst du was ändern mit einem anderen Objekt ansonsten ja nicht.

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vor 58 Minuten schrieb SchwarzerPeter:

Dennoch ergibt sich weiterhin ein Cashflow von ca. 140 Euro nach Abzug sämtlicher Kosten.
In ca. 5 Jahren soll die Tilgung erhöht werden, geplant ist hier eine Erhöhung auf 4%.
Aufgrund der aktuellen Vermietung plane ich keine weiteren Investitionen ein. 

Hallo Peter, willkommen an Bord.
man muss gucken, wo sich die Wohnung in Duisburg befindet... Wenn Sie in Laar ist, würde ich sagen, Finger weg, ist Sie in Neudorf würde ich sagen, Kaufen.

Mit dem Baujahr und den Bauchschmerzen habe ich weniger Probleme. Ich würde dieses zum Ansatz nehmen und nochmals auf 50000 runterhandeln.

Wenn er es nicht macht, dann soll sich jemand anderes damit rum ärgern. Mehr würde ich sowieso nicht dafür zahlen, dann muss das Stadtgebiet aber auch passen. LG

Edited by Jb007

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Danke für eure Meinung!

@mvg: Erhöhte Abschreibung, Ja.

Umlagefähige Kosten sind wie du es schon sagtest bei dem Kliente eh egal aber die passen trotzdem.

Ich denke es ist ein Mix aus beiden. Einmal das Haus und sicherlich auch ein Teil von mir. Zudem kommt die 100% Finanzierung. 

@Jb007: Stadtteil Alt-Hamborn... Ich glaube nicht das er viel runter gehen wird (Profi und genügend Interessenten). Ich werde es dennoch versuchen. 

Ich denke genau so, wenn es nichts wird, dann suche ich einfach weiter und warte auf etwas solides ohne Bauchschmerzen. 

Danke für eure Meinung. Weitere Meinungen sind Willkommen. 

 

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vor 53 Minuten schrieb SchwarzerPeter:

Pro und Contra zusammengefasst aus meiner Anfängersicht:

Pro                                         | Contra

Zahlen stimmen                  | 108 Jahre altes Haus

Sichere Miete durch Amt   | Lage nicht besonders

                                               | Mieter beziehen Sozialleistungen

                                               | Keine protokollierte Historie 

Hier möchte ich doch deutlich Einspruch erheben

  • Die Zahlen stimmen m.A.n. nicht - das Objekt ist in der Gesamtbetrachtung zu teuer!
  • "Miete vom Amt" ist alles andere als sicher!
  • Das Alter des Objektes muss nicht negativ sein - es kommt auf den aktuellen Erhaltungszustand an.
  • "Mieter mit Sozialleistungen" sind nicht per se negativ zu werten.
vor einer Stunde schrieb SchwarzerPeter:

Wir sprechen hier über eine 125m² Dachgeschosswohnung. Diese verfügt über 2 Ebene

Ist die zweite Ebene etwa der ausgebaute Spitzboden ohne baurechtliche Genehmigung?

vor einer Stunde schrieb SchwarzerPeter:

Der jetzige Eigentümer veräußert(e) das gesamte Haus Stück für Stück

Wann wurde nach WEG geteilt? Vorkaufsrecht der Mieter geprüft?

vor einer Stunde schrieb SchwarzerPeter:

Der jetzige Eigentümer veräußert(e) das gesamte Haus Stück für Stück

Ist bereits eine Verwaltung eingesetzt? 

Mein Tipp

Faktor 10 ist hier zu teuer - spar Dir das Geld für den Bausachverständigen falls der Eigentümer nicht im Vorfeld bereit ist im Kaufpreis runter zu gehen. Die Richtung hat @Jb007 ja bereits genannt!

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vor 6 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Hier möchte ich doch deutlich Einspruch erheben

  • Die Zahlen stimmen m.A.n. nicht - das Objekt ist in der Gesamtbetrachtung zu teuer!

Kannst du deine Gesichtspunkte zu dieser Aussage verdeutlichen. Mit dieser Aussage habe ich das Gefühl etwas vergessen zu haben.

Danke für deinen Tipp!

 

Alles korrekt mit Baugenehmigung verlaufen! 

Vormieter haben Vorkaufsrecht abgelehnt. WEG seit 01.01.2018

Edited by SchwarzerPeter
Ergänzung im zum Text.

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Wenn das MFH erst in WEG aufgeteilt wird, wäre für mich die Gefahr zu groß, dass es möglicherweise einen Mehrheitseigentümer (Alteigentümer?) gibt und dann macht eine WEG wenig Spaß.

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vor 11 Minuten schrieb SchwarzerPeter:

Danke für eure Meinung!

@mvg: Erhöhte Abschreibung, Ja.

Umlagefähige Kosten sind wie du es schon sagtest bei dem Kliente eh egal aber die passen trotzdem.

Ich denke es ist ein Mix aus beiden. Einmal das Haus und sicherlich auch ein Teil von mir. Zudem kommt die 100% Finanzierung. 

@Jb007: Stadtteil Alt-Hamborn... Ich glaube nicht das er viel runter gehen wird (Profi und genügend Interessenten). Ich werde es dennoch versuchen. 

Ich denke genau so, wenn es nichts wird, dann suche ich einfach weiter und warte auf etwas solides ohne Bauchschmerzen. 

Danke für eure Meinung. Weitere Meinungen sind Willkommen. 

 

Alt hamborn? Finger weg - da erscheint mir die Miete viel zu hoch , Lg 

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vor 12 Minuten schrieb SchwarzerPeter:

Kannst du deine Gesichtspunkte zu dieser Aussage verdeutlichen. Mit dieser Aussage habe ich das Gefühl etwas vergessen zu haben.

Faktor 10 (auf Basis einer nachhaltig erzielbaren Miete) klingt erstmal super - für München wäre das auch so, für den Standort Duisburg ist das eher ein schlechterer Deal. Hinzu kommt, dass Du Dir eine black-box einkaufst - eine WEG, die gerade erst gebildet wird, keine professionelle Verwaltung, keine Rücklagen in der WEG, etc.

Mehr als Faktor 6- 7 ist hier aus meiner Sicht nicht drin! Unabhängig davon solltest Du Dir Anfänger überlegen, ob Du Dir gleich beim ersten Objekt eine solche Gemengelage antun willst!

Kommst Du aus der Gegend?

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vor 13 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Mehr als Faktor 6- 7 ist hier aus meiner Sicht nicht drin! Unabhängig davon solltest Du Dir Anfänger überlegen, ob Du Dir gleich beim ersten Objekt eine solche Gemengelage antun willst!

Kommst Du aus der Gegend?

Danke für deine Erläuterung. 

Genau diese Grundüberlegung habe ich gestern Abend gestartet. Ich denke auch, dass es mehr Sinn macht hier auf etwas solideres mit einer angenehmeren Lage für das erste Objekt zu zielen.

Ich denke das ich die Besichtigung trotzdem mitmachen werde um hier Erfahrung zu sammeln.

Ja ich komme aus der Gegend.  

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