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Luka51

Faktor

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Hallo zusammen,

in jedem 2ten Eintrag sehe ich das Wort Faktor und daher eine Anfängerfrage dazu, weil ich nicht so ganz fündig wurde.

Wird es berechnet:

Kaufpreis / Kaltmiete

Oder

(Kaufpreis+Nebenkosten+Evtl.Sanierungen) / Kaltmiete

Oder sind beide Varianten möglich und man schreibt mal das eine mal das andere?

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Um Deine Faktoren mit anderen zu vergleichen braucht Du den Faktor "Kaufpreis / Kaltmiete". Viel interessanter finde ich den Kehrwert des Faktors der Dein prozentualer Gewinn ist. Dabei finde ich dann den "(Kaufpreis+Nebenkosten+Evtl.Sanierungen) / Kaltmiete" -Faktor viel interessanter

 

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Ich habe dazu bisher auch keine allgemeingültige Aussage gefunden. Der Faktor ist ja auch eigentlich nicht dazu gedacht, sich mit anderen zu vergleichen, sondern vielmehr dir selbst ein Tool in die Hand zugeben, mit dem du schnell ein Objekt in go oder nogo einsortieren zu können.

Ich persönlich nehme immer die zweite Variante von dir, also KP+NK+zwingende Sanierungen, weil das Ganze sonst einfach zu wenig Aussagekraft für mich hat. Nehme dann aber auch den Kehrwert, die @Rooki€ geschrieben hat. Die Zahl, die dabei raus kommt, ist irgendwie eingängiger...

Wenn dann ein Objekt aussichtsreich erscheint, versuche ich direkt im Anschluss die Eigenkapitalrendite abzuschätzen.

Edited by matze sagichnich

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Es gibt keine. Meist wird NKM zum KP (ohne ENK) genutzt.
Aber egal: Nicht glauben, was irgendwo steht. Besonders nicht in Makler-Exposes.
Immer selber rechnen.

Der gute Investor trägt den Taschenrechner immer am Mann ...

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Der "klassische", von Maklern benutzte Faktor ist in den allermeisten Fällen Kaufpreis/NKM p.a. 

Einige Makler gehen sogar soweit und "berechnen" daraus die "Rendite", in dem sie einfach den Wert umkehren und in % ausdrücken. Das ist natürlich kompletter Schwachsinn und hat mit wirklicher Rendite gar nichts zu tun, wie auch überhaupt dieser Faktor eine extrem limitierte Aussagekraft hat, da er sämtliche relevanten Kosten vernachlässigt. Deswegen wird er ja gerade so gerne von den Maklern benutzt, weil die angebliche "Rendite" dabei stets viel besser aussieht als in Wirklichkeit.

Ganz nutzlos ist dieser Faktor aber nicht. Man kann ihn z. B. nutzen, um im Vorfeld Objekte zu filtern, die sich auf gar keinen Fall (d. h. unabhängig von den Neben-, Sanierungs-, und Betriebskosten) rentieren würden. Für eine ernsthafte Renditeberechnung muss man dann natürlich alle übrigen Kosten hinzuziehen.

 

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vor 4 Stunden schrieb matze sagichnich:

Wenn dann ein Objekt aussichtsreich erscheint, versuche ich direkt im Anschluss die Eigenkapitalrendite abzuschätzen.

Ich verwende folgende Faustformel/Regel: Wenn ich Eigenkapital einsetzte (z.B. für die Nebenkosten) möchte ich dieses spätestens nach 7 Jahren über die Miete zurück haben. Warum genau 7? Weil sich im Mittel bei einer Aktienanlage nach 7 Jahren das eigesetzte Kapital verdoppelt hat. Wenn ich mein EK nicht nach spätestens 7 Jahren zurück habe, dann lohnt sich die Immo nicht und das EK sollte lieber an der Börse investiert werden.

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Ich verwende folgende Faustformel/Regel: Wenn ich Eigenkapital einsetzte (z.B. für die Nebenkosten) möchte ich dieses spätestens nach 7 Jahren über die Miete zurück haben. Warum genau 7? Weil sich im Mittel bei einer Aktienanlage nach 7 Jahren das eigesetzte Kapital verdoppelt hat. Wenn ich mein EK nicht nach spätestens 7 Jahren zurück habe, dann lohnt sich die Immo nicht und das EK sollte lieber an der Börse investiert werden.

Müsstest Du es dann nicht nach 3,5 Jahren zurück haben? Sonst hat es sich nicht verdoppelt.
Anders ausgedrückt, Du brauchst eine EK Rendite > 29% ?

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Wenn ich Aktien kaufe und sich der €-Wert nach 7 Jahren verdoppelt hat, habe ich die Aktien und mein investieres Kapital zurück.

Wenn ich ein Haus kaufe und ich 7 Jahre lang Miete bekomme, möchte ich mein investieres Kapital zurück haben. Das Haus habe dann immer noch.

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Wenn ich Aktien kaufe und sich der €-Wert nach 7 Jahren verdoppelt hat, habe ich die Aktien und mein investieres Kapital zurück.
Wenn ich ein Haus kaufe und ich 7 Jahre lang Miete bekomme, möchte ich mein investieres Kapital zurück haben. Das Haus habe dann immer noch.

Ok, falls mehr als Nk aus EK finanziert.
Beim obigen Bsp mit Nebenkosten aus EK funktioniert das aber nicht, keine Wertsteigerung vorausgesetzt. Nk sind verloren.

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Schon klar, dass die Nebenkosten verloren sind. Meine Betrachtungsweise ist hier zu aber anders: Im obigen Beispiel bekomme ich sieben Jahre lang den Cashflow der Mieten und habe dann mein Eigenkapital wieder zurück. Dass die Immobilie dadurch nicht mehr Wert geworden ist, ist auch klar.
Mein Gedanke ist, dass wenn ich weniger als mein Eigenkapital in sieben Jahren zurück bekomme es besser gewesen wäre, die Immobilie nicht zu kaufen und das Eigenkapital für die Nebenkosten in Aktien zu investieren die sich dann in sieben Jahren im Wert verdoppelt hätten. Nachdem ich dann die Hälfte der Aktien verkauft hätte, hätte ich mein Eigenkapital wieder zurück gehabt. Gedanke ungefähr klar?

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Für mich ist der "nackte" Faktor (also Kaufpreis/JNKM) das objektivste Instrument, um schnell eine Einschätzung vornehmen zu können.

Alles andere hat viel zu viele Variablen:

  • Sanierungskosten (wer kann die schon genau abschätzen?)
  • Kaufnebenkosten variieren stark
  • Steuern sind ebenfalls sehr individuell
  • Laufende Kosten (nicht-umlegbare Nebenkosten) sind kaum abschätzbar

Ich kann mir jedes Objekt schön oder schlechtrechnen (das können Makler auch gut :) ) .. Der nackte Faktor ist aber unstrittig.

Wenn ich ein Faktor-18 Objekt sehe, weiß ich (ohne weitere wage Annahmen zu treffen), dass sich das Objekt für meine Strategie nicht eignet. Da braucht man gar nicht weiter über Kaufnebenkosten, Sanierungskosten, laufende Kosten etc. nachzudenken.

Edited by Kalle

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vor 1 Stunde schrieb Kalle:

Für mich ist der "nackte" Faktor (also Kaufpreis/JNKM) das objektivste Instrument, um schnell eine Einschätzung vornehmen zu können.

Alles andere hat viel zu viele Variablen:

  • Sanierungskosten (wer kann die schon genau abschätzen?)
  • Kaufnebenkosten variieren stark
  • Steuern sind ebenfalls sehr individuell
  • Laufende Kosten (nicht-umlegbare Nebenkosten) sind kaum abschätzbar

Ich kann mir jedes Objekt schön oder schlechtrechnen (das können Makler auch gut :) ) .. Der nackte Faktor ist aber unstrittig.

Wenn ich ein Faktor-18 Objekt sehe, weiß ich (ohne weitere wage Annahmen zu treffen), dass sich das Objekt für meine Strategie nicht eignet. Da braucht man gar nicht weiter über Kaufnebenkosten, Sanierungskosten, laufende Kosten etc. nachzudenken.

Sinnvoll mit dem Zusatz, mögl. unmittlbare Mieterhöhungen direkt zu betrachten.

Viele Privatvermieter erhöhen locker mal 15 Jahre die Miete nicht. Ich habe sowas gerade gehabt. Sprich, ein einziger Schritt bis zu Kappungsgrenze reduziert den Faktor mal eben deutlich, dann wird aus 18 vielleicht 15, oder aus 15 vielleicht 12,5 etc., und die Sonne scheint.

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vor 3 Stunden schrieb Rooki€:

Schon klar, dass die Nebenkosten verloren sind. Meine Betrachtungsweise ist hier zu aber anders: Im obigen Beispiel bekomme ich sieben Jahre lang den Cashflow der Mieten und habe dann mein Eigenkapital wieder zurück. Dass die Immobilie dadurch nicht mehr Wert geworden ist, ist auch klar.
Mein Gedanke ist, dass wenn ich weniger als mein Eigenkapital in sieben Jahren zurück bekomme es besser gewesen wäre, die Immobilie nicht zu kaufen und das Eigenkapital für die Nebenkosten in Aktien zu investieren die sich dann in sieben Jahren im Wert verdoppelt hätten. Nachdem ich dann die Hälfte der Aktien verkauft hätte, hätte ich mein Eigenkapital wieder zurück gehabt. Gedanke ungefähr klar?

Ok, verstanden. Aber sehr individuelle Rechnung für Deine Strategie.

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