Stoiber85

Sanierung über Total-/Generalunternehmer

55 posts in this topic

Liebe Immopreneur-Gemeinde,

 

ich würde sehr gerne eure Meinungen und Ratschläge zu folgendem Sachverhalt einholen:

 

Ich befinde im Kaufprozess für ein Mehrfamilienhaus (5+ Wohnungen) mit sehr guter Lage im Ruhrgebiet. Nach erster Prüfung hat sich jedoch ergeben, dass grundlegende Sanierungen notwendig sind. Dies betrifft insbesondere das Dach (ca. 60 Jahre alt und ungedämmt) und die Heizungsanlage (ca. 20 Jahre alt). Um die neuen EnEV Auflagen zu erfüllen, muss hier grundlegend erneuert werden. Soweit ich die neuesten Regelungen verstehe, ist dies bei einem Eigentumswechsel notwendig. Leider wohne ich nicht vor Ort und frage mich ob es realistisch/ machbar ist, dies über einen Total-/Generalunternehmer laufen zu lassen ohne vor Ort sein zu müssen?

 

Was sind eure Erfahrungen und nach welchen Kriterien sollte man hier am besten entscheiden?

 

Besten Dank.

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In der EnEV steht nur was von Dämmerung der obersten Geschossdecke bei Verkauf...

Uns selbst das muss nicht immer gemacht werden, schaue Dir mal meinen Beitrag zu diesem Thema an.

Eine 20 Jahre alte Heizung muss nicht schlecht sein

woher hast Du deine Informationen 

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Hallo Matt,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Laut §10 der EnEV ist nach meinem Verständnis die Dämmung seit 31/12/2015 verpflichtend. Einzige Ausnahme sehe ich hier für Fälle bei denen die "Wirtschaftlichkeit" der Massnahme nicht gegeben ist (weiss aber nicht wie man das nachweisen soll). Da der aktuelle Eigentümer diesen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, werde ich die Arbeiten machen müssen.

Auf welchen deiner Beiträge hast du verwiesen?

 

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vor einer Stunde schrieb Stoiber85:

Hallo Matt,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Laut §10 der EnEV ist nach meinem Verständnis die Dämmung seit 31/12/2015 verpflichtend. Einzige Ausnahme sehe ich hier für Fälle bei denen die "Wirtschaftlichkeit" der Massnahme nicht gegeben ist (weiss aber nicht wie man das nachweisen soll). Da der aktuelle Eigentümer diesen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, werde ich die Arbeiten machen müssen.

Auf welchen deiner Beiträge hast du verwiesen?

 

Bei einem meiner WEG-Objekte steht auch eine Dachsanierung an. Lt. Gutachter ist eine Dämmung der Dachgeschoßdecke nicht erforderlich, da die Wärmeisolation ausreichend ist. Ersparnis: ne fünfstellige Summe. Würde ich in Deinem Fall auch erst mal durch einen Gutachter prüfen lassen.

Beides -  also Heizung und Dach über einen Generalunternehmer laufen zu lassen wird schwierig, da das zwei verschiedene Gewerke sind. Für die Dachsanierung empfiehlt sich eh ein sachverständiger Bauleiter, den könntest Du dann auch gleich für die Heizungsanlage engagieren.

 

Edited by Monopoly

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Wie alt ist das Haus?

Ist die oberste Geschossdecke zufälligerweise eine Holzbalkendecke?

Wenn ja, dann lese mal den untenstehenden Beitrag durch...

 

 

Die oberste Geschossdecke muss bei Altbauten mit Holzbalkendecke nicht gedämmt werden... siehe auch Tabelle mit U-Werten

http://www.bbsr-energieeinsparung.de/EnEVPortal/DE/Wirtschaftlichkeit/Tabellen/PDF/UWerte.pdf?__blob=publicationFile&v=2

http://www.haus-und-grund-osnabrueck.de/2011/daemmung-der-obersten-geschossdecke/

Auslegung des Begriffs „ungedämmt“:
Aufgrund einer neuen Auslegungsregelung (XV-2) der Fachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz, die vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und dem Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) veröffentlicht werden, sind jedoch viele Dächer von dieser Dämmpflicht ausgenommen, da sie als bereits gedämmt gelten. So soll es ausreichend sein, wenn die oberste Geschossdecke den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2003-07 entspricht. Dies kann für alle massiven Deckenkonstruktionen, die seit 1969 errichtet wurden, und für Holzbalkendecken aller Baualtersklassen angenommen werden. Eigentümer einer entsprechend ausgestatteten obersten Geschossdecke fallen also nicht unter die Dämmpflicht des § 10 Abs. 4 EnEV und müssen daher bis zum 31. Dezember 2011 keine diesbezüglichen Maßnahmen veranlassen.

 

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Hallo,

die Decke ist laut Inserat Stahlbeton. Als ich auf dem Dachboden war ist weder das Dach an sich noch der Boden (also die oberste Geschossdecke) gedämmt (aber in der Tat die Frage was hier als gedämmt zählt...). Da ich daraus aber leider nicht schliessen kann ob der Mindestwärmeschutz nach der entsprechenden DIN eingehalten ist, werde ich wohl sowieso nicht um die Prüfung durch einen Bausachverständigen herumkommen. Ein Energieausweis liegt leider auch nicht vor.

Da das Haus aus dem Jahr 1954 ist und seitdem das Dach nicht erneuert worden ist, sollte man aber kurzfristig (innerhalb der nächsten 5 Jahre) mit einer Sanierung rechnen oder?

Wie schätzt ihr es ein, so eine Sanierung aus der Ferne über einen Generalunternehmer abzuwickeln? Wie realistisch ist es tatsächlich im Budget und Zeitplan abzuschliessen und haftet für so etwas nicht der Generalunternehmer?

Besten Dank schon einmal für eure Antworten.

 

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War das eine Holzbalkendecke oder eine , Betondecke?

Betondecke von 1954 = Dämmen!

Wie sind die Ziegel der Dacheindeckung? 

Gut erhaltene Tonziegel?

Wird der Spitzboden genutzt?

Oder hat der Spitzboden noch Ausbaupotential?

Du musst auf alle Fälle die 10/3 (Steuer) Regel beachten, sonst wird es teuer..

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Hallo Matt,

was genau meinst du mit der 10/3 Regel? Spekulationsfrist?

Die Tonziegel sind (erstaunlicherweise) noch gut in Ordnung und auch der Dachstuhl (Holzbalken machen guten Eindruck und sind nicht morsch oder ähnliches) an sich. Der Spitzboden wird nicht genutzt und ist auch etwas zu klein für einen Ausbau. 

Besten Dank.  

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Die 3/10 Regel: Die Investitionen innerhalb der ersten 3 Jahre dürfen 15% des Gebäudewertes nicht überschreiten, sonnst kannst Du diese auf 40 Jahre absetzen.... wenn Du die Hütte nach 10 Jahren verkaufst, dann musst Du den Gewinn nicht versteuern...

 

Wenn die Ziegel gut sind, und der Spitzboden nicht genutzt wird, dann würde ich die oberste Geschossdecke dämmen, das kann man auch selber machen....

Wenn das Dach neu gedeckt werden muss, dann würde ich nur eine Aufsparrendämmung machen.

 

PS: Mit 64 Jahren ist der Dachstuhl quasi neuwertig, das ist kein Alter für die Balken solange das Dach immer dicht war. Gute Tonziegel können bei guter Qualität über 100 Jahre alt werden

Edited by Matt
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vor 2 Stunden schrieb Matt:

sonnst kannst Du diese auf 40 Jahre absetzen....

In diesem Fall aber auf 50 Jahre, da BJ 54.

 

@Stoiber85

Ohne das Haus genau zu kennen, würde ich erstmal gar nichts machen, es sei denn das Dach wäre undicht oder die Heizung kaputt. Die ganze Dämmgeschichte würde ich davon abhängig machen, welche Arbeiten noch fällig sind, z.B. Sanierung der Wohnungen (sind welche frei oder herrscht Vollvermietung?).

Wenn du sagst, dass das Haus im Ruhrgebiet steht (wo genau ist denn diese "sehr gute" Lage?), wird es bei einem 5FH sicherlich (hoffentlich) deutlich unter 500.000 € kosten. Da würde ich mich die ersten drei Jahre, wenn möglich, stark zurückhalten. Je nachdem wie viel 15 % vom Gebäudewert sind, ist die Grenze nach den wirklich notwendigen Sanierungen/Renovierungen u.U. schnell erreicht. Und wenn man dann im dritten Jahr wegen ein paar tausend Euro die Kosten auf 50 Jahre abschreiben muss, ist das nicht nur sehr ärgerlich, sondern kostet dich eine Menge Geld und hat derbe Nachzahlungen zur Folge.

Ab dem 4. Jahr kannst du dann loslegen. Aber ich würde auch dann nichts Unnötiges machen. Wie @Matt schon sagte, das Dach hält u.U. noch viele Jahrzehnte und man sollte nicht in blinden Aktionismus verfallen, nur weil es 65 Jahre alt ist. Wenn die Heizung Brennwerttechnik ist, dann kannst du die noch locker weiter verwenden. Wenn dann mal eine größere Reparatur ansteht, würde ich über einen Austausch nachdenken. Viele unerfahrene Investoren verbrennen Geld einfach nur dadurch, dass sie alles perfekt, hochwertig und neu haben wollen. Am Ende des Tages muss man mit dem Objekt aber Geld verdienen. 

Generell finde ich Sanierungen oder Instandhaltungen auf große Entfernung suboptimal. Besonders wenn man die Handwerker nicht kennt (und das wirst du ja nicht, weil sie nicht aus deiner Gegend kommen), sollte man die Leine kurz halten und öfter auf die Finger schauen. Du musst dir bewusst sein, dass du bei größeren Geschichten entweder jemanden Vertrauenswürdigen vor Ort haben oder eben selbst vor Ort sein musst. Bevor es überhaupt zu handweklichen Arbeiten kommt, müssen die Handwerker die Gewerke besichtigen. Dazu muss ihnen ja jemand die Gewerke zeigen und die notwendigen Arbeiten absprechen. Man nimmt dann ja auch nicht den erst besten, sondern bestellt vielleicht zwei oder drei Firmen und schaut sich die Handwerker auch mal genau an, um ein Gefühl zu bekommen. Das geht alles nicht aus der Entfernung. Also ohne eine gute Hausverwaltung oder einen Hausmeisterservice wirst du derbe Probleme bekommen. Und eine gute Hausverwaltung zu finden, ist auch nicht so einfach. Es gibt dabei viel Müll. Vielleicht kann dir dabei @nemo oder @Jb007 helfen. Die haben gute Kontakte im Ruhrgebiet und können evtl. jemanden empfehlen.

Also einfach ein Haus in z.B. 300 km Entfernung kaufen und dann die Miete kassieren, läuft so einfach nicht. Ich habe mich auch eine Zeit lang mit dem Ruhrgebiet beschäftigt, welches etwa 2,5 - 3 Stunden von mir entfernt ist. Aber ich kam erstens mit den Verkäufern dort nicht klar (die ticken da echt anders teilweise) und zweitens habe ich es aus genau den oben genannten Gründen sein lassen. Denn obwohl die Rendite im Ruhrgebiet etwas besser ist als bei mir in der Gegend, ist der Aufwand und das Risiko durch die große Entfernung für mich letztendlich ausschlaggebend gewesen es doch nicht zu machen.

Wenn du blutiger Anfänger bist (und das hört sich für mich so an), würde ich definitiv anders anfangen!

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Hallo zusammen,

 

Das Haus liegt in Duisburg Altstadt und es wäre auch jemand vor Ort (mit bekanntem Handwerkernetzwerk), um die Arbeiten zu überwachen. Kaufpreis liegt auch deutlich unter 500k mit einem Faktor von ca. 15x. Durch eure Kommentare bin ich zuversichtlicher, dass sich die Modernisierungsarbeiten auf Jahr 4 oder später verschieben lassen. Dies werde ich mir aber nochmals durch einen Gutachter bestätigen lassen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

 

Wenn ich es richtig verstehe, sind die 15% ja auch nur auf den Gebäudewert anzuwenden - welcher dann ja ebenfalls erst einmal festgelegt werden muss...

 

Vielen Dank.

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vor 16 Minuten schrieb Stoiber85:

Wenn ich es richtig verstehe, sind die 15% ja auch nur auf den Gebäudewert anzuwenden - welcher dann ja ebenfalls erst einmal festgelegt werden muss...

Richtig! Den Preis für den Gebäudewert solltest Du im Kaufvertrag im Verhältnis zum Gesamtpreis so hoch wie möglich bzw. nachvollziehbar fixen (Kaufpreis - Bodenrichtwert + 10%), sonst macht das FA das, wobei sie Dir einen ziemlich willkürlichen, natürlich möglichst niedrig angesetzten Gebäudewert unterjubeln werden.

Edited by Monopoly
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vor 27 Minuten schrieb Stoiber85:

 

Hallo zusammen,

 

Das Haus liegt in Duisburg Altstadt und es wäre auch jemand vor Ort (mit bekanntem Handwerkernetzwerk), um die Arbeiten zu überwachen. Kaufpreis liegt auch deutlich unter 500k mit einem Faktor von ca. 15x. Durch eure Kommentare bin ich zuversichtlicher, dass sich die Modernisierungsarbeiten auf Jahr 4 oder später verschieben lassen. Dies werde ich mir aber nochmals durch einen Gutachter bestätigen lassen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

 

Wenn ich es richtig verstehe, sind die 15% ja auch nur auf den Gebäudewert anzuwenden - welcher dann ja ebenfalls erst einmal festgelegt werden muss...

 

Vielen Dank.

Ich persönlich würde dich von der Investition ehe komplet abraten.

- Zu einem finde ich den Kaufpreisfaktor von 15 Fach  auch für "gute Lage" in Duisburg extrem überteuert.  Das scheint eventuell für Frankfurt am Main oder Wiesbaden immer noch ein -Schnäppchen zu sein. Für Duisburg erachte ich dies schon recht kritisch.

Unsere bekannten haben da 2 MFHs nicht weit von der Stadtmitte in guten Lagen 2014 gekauft. Die haben knapp über 10 Fach bezahlt. Neuvermietung läuft trotzdem  ehe schleppend. Es gibt zwar kein Leerstand aber es stehen keine 10 Interessenten mit Bewerbungsunterlagen. Duisburg hat immer noch zu viel Leerstand so dass die Wohnungen wirklich sehr gut im Schuss sein müssen, weil die Mieter weiterhin auswahl haben (auch wenn Leerstand sich ehe auf Problemgebiete konzentriert). Hinzu kommt dass offensichtlich keine grundlegende Investitionen gemacht worden sind, sodass sich in den kommenden Jahren wohl ein nicht unerheblicher Investitionsbedarf sich abzeichnet.

- Zu dem anderen scheint dies aufgrund deiner Fragen für dich die erste Immobilie zu sein. Ein Objekt in einer Entfernung von 300 km würde ich einem Anfänger niemals empfehlen. Immobilie bedeutet Verwaltung und Arbeit und mann muss auch regelmäßig vor Ort sein. Glaub nicht, dass die Verwaltung oder dein Bekannnter  für dich um deine Immobilie kümmern wird.

 

 

 

 

 

 

 

 

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vor 11 Minuten schrieb eugkoll:

- Zu einem finde ich den Kaufpreisfaktor von 15 Fach  auch für "gute Lage" in Duisburg extrem überteuert.  Das scheint eventuell für Frankfurt am Main oder Wiesbaden immer noch ein -Schnäppchen zu sein. Für Duisburg erachte ich dies schon recht kritisch.

Faktor 15 in FFM oder Wiesbaden? Ich fürchte die Zeiten sind schon lange vorbei, oder?!

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Habe ich doch geschrieben: für Wiesbaden ein schnäppchen :)  für Duisburg aus meiner Sicht viel zu teuer.

 

 

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vor 57 Minuten schrieb Monopoly:

Richtig! Den Preis für den Gebäudewert solltest Du im Kaufvertrag im Verhältnis zum Gesamtpreis so hoch wie möglich bzw. nachvollziehbar fixen (Kaufpreis - Bodenrichtwert + 10%), sonst macht das FA das, wobei sie Dir einen ziemlich willkürlichen, natürlich möglichst niedrig angesetzten Gebäudewert unterjubeln werden.

Die meisten FÄ dürften einfach das offizielle Berechnungstool des BMF nutzen. Und genau das würde ich auch @Stoiber85 empfehlen.

 

vor einer Stunde schrieb Stoiber85:

Kaufpreis liegt auch deutlich unter 500k mit einem Faktor von ca. 15x.

Ich habe mir schon sowas in der Art gedacht. Du wirst es nicht gerne hören/lesen, aber das ist alles andere als ein guter Kauf, wenn man die Mieten nicht deutlich steigern kann. Und mit deutlich meine ich, dass ein Faktor um 10 herum bei rumkommen sollte. Dein Cashflow dürfte nach Steuern bei etwa 0 liegen, wenn du 100% finanzierst. Eine signifikante Wertsteigerung ist in Duisburg ebenfalls nicht zu erwarten. Warum also willst du dir sowas ans Bein binden? Und dann auch noch aus der Entfernung managen? Das klingt ziemlich naiv.

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vor einer Stunde schrieb Eduard H.:

Die meisten FÄ dürften einfach das offizielle Berechnungstool des BMF nutzen. Und genau das würde ich auch @Stoiber85 empfehlen.

Und genau das ist das Problem, weil bei der Methode die Bewertung des Gebäudes im Verhältnis zum Bodenwert vor allem bei älteren Gebäuden regelmäßig geringer ausfällt als bei dem von mir genannten Vorgehen.

Edited by Monopoly

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(Sorry, Ansprache klappt nicht)

Ich glaube der erste Schritt für Dich sollte darin bestehen dass Du dir mehr Wissen aneignest. Lies doch mal 1-2 Bücher zum Thema, nutze die kostenlos angebotenen Podcast- und Youtube-Folgen. Vielleicht auch mal ein Grundlagenseminar.

Und dann würde ich eher ein kleineres, händelbares Objekt in Deiner Nähe durchziehen, eine ETW o.ä.

Wenn Du sofort ein MFH kaufst und das Ding läuft nicht hast Du u.U. ein existentielles Problem.

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Vielen Dank für eure Hinweise soweit. Der Kaufpreisfaktor ohne Hinzunahme von Kaufnebenkosten oder Instandhaltungsrücklagen oder ähnliches, also reiner Kaufpreis/ aktuelle Jahresnettokaltmieten, beträgt letztendlich 12.4x. Ehrlich gesagt bin ich bisher noch nicht auf wirklich bessere Angebote gestoßen. Unter der Annahme einer Vollfinanzierung (exkl. Kaufnebenkosten) und dass keine Modernisierungsarbeiten in den kommenden 5 Jahren entstehen (Gutachten ausstehend) könnte sich die Immobilie damit sehr gut selber tragen und stellt meiner Meinung nach doch eine gute Anlagemöglichkeit dar. Es liegt eben auch nicht in den bekannten Problemvierteln in Duisburg und ist derzeit voll vermietet. Für eventuelle Arbeiten ist mein Mitkäufer vor Ort.

 

Kleinere Investments (e.g. ETW) sehe ich unter den Gesichtspunkten Mietausfall,  Kontrolle über Sanierungen am Haus etc. als deutlich weniger interessant an.

 

Würde mich freuen, eure Meinungen unter diesen (neuen) Punkten zu hören.

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vor 16 Minuten schrieb Stoiber85:

Vielen Dank für eure Hinweise soweit. Der Kaufpreisfaktor ohne Hinzunahme von Kaufnebenkosten oder Instandhaltungsrücklagen oder ähnliches, also reiner Kaufpreis/ aktuelle Jahresnettokaltmieten, beträgt letztendlich 12.4x. Ehrlich gesagt bin ich bisher noch nicht auf wirklich bessere Angebote gestoßen. Unter der Annahme einer Vollfinanzierung (exkl. Kaufnebenkosten) und dass keine Modernisierungsarbeiten in den kommenden 5 Jahren entstehen (Gutachten ausstehend) könnte sich die Immobilie damit sehr gut selber tragen und stellt meiner Meinung nach doch eine gute Anlagemöglichkeit dar. Es liegt eben auch nicht in den bekannten Problemvierteln in Duisburg und ist derzeit voll vermietet. Für eventuelle Arbeiten ist mein Mitkäufer vor Ort.

 

Kleinere Investments (e.g. ETW) sehe ich unter den Gesichtspunkten Mietausfall,  Kontrolle über Sanierungen am Haus etc. als deutlich weniger interessant an.

 

Würde mich freuen, eure Meinungen unter diesen (neuen) Punkten zu hören.

12,4 könnte in DU-Altstadt schon interessant sein. Kommt da sehr darauf an, ob es auch wirklich Altstadt / Dellviertel oder sowas ist, oder ob das nur im Expose steht und eigentlich ist es schon fast in Hochfeld. Mit etwas Potenzial bei den Mieten würde ich mir das ggf. auch genauer ansehen.

Wie ist denn der m²- Preis?

Edited by nemo

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Hallo Stoiber85, 12,4 ist ja auch schon ein deutlich besserer Faktor als 15.

Die Lage in Duisburg wirst Du selber einschätzen müssen, achte auch auf das Mieterklientel und das in den Nachbarhäusern.

Zu den Sanierungsmaßnahmen: Von den Vorgaben der ENEV würde ich mich nicht treiben lassen. Es gibt auf jeden Fall keine "Dämmpolizei" die herumfährt und kontrolliert wer etwas macht und wer nicht. Wie bereits geschrieben, eine Heizung von 20 J. Alter ist nicht unbedingt abgängig. Schau Dir mal den Energieausweis an, wo steht dein Haus im Vergleich ? Endenergieverbräuche von 100/150 bis zu 200 finde ich erträglich. Wenn Du im Bereich 3-400 liegst (auch schon gesehen) ist allerdings Handlungsbedarf.

Und zum Dach, alle wollen immer das Dach sanieren, das verstehe ich nicht. Wenn das Dach dicht ist ist doch alles bestens. Prüfe ob das Holz frei von Schädlingsbefall ist (Bohrmehl auf dem Boden und den Querbalken), mit etwas gesundem Menschenverstand wirst Du das erkennen. Das Dach ist die teuerste Sanierungsmaßnahme und bringt dem Mieter gar nichts.

Dämmung der obersten Geschossdecke = Mineralwolle auf dem Spitzboden ausrollen, fertig. Kleines Geld.

Dach, Fenster, Heizung, Fassadendämmung kosten alle Unsummen, das rechnet sich in den meisten Fällen nicht. Kann man später mal machen.

 

Viel wichtigere Sanierungsmaßnahmen:

- Bäder in den Wohnungen

- Elektrische Anlage (Schraubsicherungen oder Automaten, FI, wie sieht es damit aus?)

- Eingangsbereich und Treppenhaus (Haustüranlage, Briefkästen, Klingelschild, schickes Treppenhaus) sind die Visitenkarte deines Objekts. Das erste was ein    potentieller Mieter zu sehen bekommt !

- Wenn dann noch Geld da ist : Ein Topf Farbe um die Fassade wieder hübsch zu machen.

 

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vor 5 Stunden schrieb Monopoly:

Und genau das ist das Problem, weil bei der Methode die Bewertung des Gebäudes im Verhältnis zum Bodenwert vor allem bei älteren Gebäuden regelmäßig geringer ausfällt als bei dem von mir genannten Vorgehen.

Das kann man so pauschal gar nicht sagen. Viel wichtiger ist das Verhältnis von Größe der Wohn-/Nutzfläche zur Größe des Grundstückes und des zugehörigen Bodenrichtwertes. Mein letztes Objekt hat laut Berechnung einen Anteil von 95% vom Kaufpreis. Das Haus mit 850 qm ist aus Anfang 20. Jahrhundert, das Grundstück ist sehr klein mit unter 300 qm. Je größer das Grundstück und höher der Bodenrichtwert, desto höher auch der Anteil daran. Klingt logisch, ist es auch. Übrigens laut deiner Faustformel wäre der Grundstücksanteil bei meinem Objekt höher.

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vor 3 Stunden schrieb Stoiber85:

Vielen Dank für eure Hinweise soweit. Der Kaufpreisfaktor ohne Hinzunahme von Kaufnebenkosten oder Instandhaltungsrücklagen oder ähnliches, also reiner Kaufpreis/ aktuelle Jahresnettokaltmieten, beträgt letztendlich 12.4x. Ehrlich gesagt bin ich bisher noch nicht auf wirklich bessere Angebote gestoßen. Unter der Annahme einer Vollfinanzierung (exkl. Kaufnebenkosten) und dass keine Modernisierungsarbeiten in den kommenden 5 Jahren entstehen (Gutachten ausstehend) könnte sich die Immobilie damit sehr gut selber tragen und stellt meiner Meinung nach doch eine gute Anlagemöglichkeit dar. Es liegt eben auch nicht in den bekannten Problemvierteln in Duisburg und ist derzeit voll vermietet. Für eventuelle Arbeiten ist mein Mitkäufer vor Ort.

 

Kleinere Investments (e.g. ETW) sehe ich unter den Gesichtspunkten Mietausfall,  Kontrolle über Sanierungen am Haus etc. als deutlich weniger interessant an.

 

Würde mich freuen, eure Meinungen unter diesen (neuen) Punkten zu hören.

Das sind schon deutlich bessere Voraussetzungen. Wenn man da noch ein bisschen optimieren kann, könnte es durchaus ein ganz passables Geschäft werden.

Wobei das Wort "Mitkäufer" wieder bei mir einen Beigeschmack hinterlässt. Wie soll das ablaufen? Wer bringt was ein und wie werden die Anteile und der Kredit gestaltet?

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Ich kann insgesamt derzeit nur davon abraten, Immobilien bei uns im Ruhrgebiet jenseits der 500 EUR/m² aufwärts zu kaufen... Zum einen sind die Mieten stark ausgereizt und es bildeten sich in der Vergangenheit bei Besichtigungen selbst in schlechten Lagen "Massenbesichtigungstermine" für die Anmietung einer Wohnung,,,, dieses ist auf den Flüchtlingszuzug zurückzuführen, der sehr stark zurückgegangen ist. Massentermine finden heute vielerorts nicht mehr statt, stattdessen kommen statt 20 Leute nur noch 3-4... man merkt deutlich, dass die Mietnachfrage zurückgegangen ist und das drückt auf Dauer den Mietpreis. Evtl. sinkt er sogar in einigen Regionen.

Altstadt muss nicht TOP Lage sein, abends ist ziemlich viel Gesoxe unterwegs. Die Frage ist, wo geht die Reise in den nächsten 5 Jahren hin. Da das ganze Gesox in die Innenstadt will, sehe ich schwarz. Fahr mal Abends durch Gelsenkirchen City, da geht echt die Post ab. Ähnlich in Essen und auch in Duisburg werden ähnliche Szenarien wahrscheinlich. Gute Mieten wird man da schlecht fordern können. Viele Makler preisen Innenstadtlagen als TOP Lage aus.. anscheinend waren die Geier noch nie Abends da, ansonsten würden die nicht so ein Müll schreiben. Auch E-Altendorf war letztens bei einem TOP Lage... da muss man mittlerweile echt vorsichtig sein. Ohne Ortskenntnisse ist das schwer zu beurteilen.

Der Preis ist für mich erst einmal ein Delirium.. (15-fach), sind es aber 1000m² Wfl., ist der Preis wiederrum TOP. es hängt immer davon ab, wie groß dein Objekt ist. Sind es 350-400 m², kann ich nur dringend davon abraten. Hast Du im EG ein Gewerbe? Würde ich dann ebenfalls nicht kaufen wollen. Innenstädte sterben weiter aus und Gastro ist der letzte Käse... zumindest als Vermieter.

Macht nicht den Fehler und geht nur nach Faktoren... ich habe im Buch "das System Immobilie" ein Artikel geschrieben, warum dieses falsch ist.
Geht viel lieber nach  m² Preisen, damit macht man nichts falsch.

Letztendlich sind die Objekte viel zu teuer und die Makler versuchen Druck aufzubauen mit Sprüchen wie "liegen schon etliche Angebote vor" Ich würde mich da nicht beirren lassen, mittlerweile sehe ich das genauso wie @Eduard H. die Makler sind so frech, da gebe ich auch freche Angebote ab und wenn es weniger als die Hälfte ist... Der Markt hat sich stark verändert, die Makler spielen die Kunden heute geschickt gegeneinander aus, daher lass Dich dahingehend nicht von dem nötigen...

Auf die Frage hin, ob Du das auf Entfernung machen kannst: ich denke, eher nein.. das geht in die Hose. Du kannst die Handwerker nicht kontrollieren und auch wenn es bekannte sind, wenn es um mehrere 1000 EUR geht, wird man schnell beschissen... so ist das leider




 

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