Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
Mcak27

Rendite und nicht umlagefähige Kosten

Recommended Posts

Hallo zusammen,

folgende Frage:

Spielen die nicht umlagefähige Kosten für die Nettorendite eine rolle?

z. B Kaufinteresse Eigentumswohnung:

Preis: 120.000€

Kaltmiete: 480 €/mtl.

nicht umlagefähige kosten: 80 €/mtl.

Wäre mein Kaltmiete hierbei 400€ (Kaltmiete  - nicht umlagefähige Kosten)?

Wäre dann meine eigentliche Nettorendite

=(400€*12*100)/120.000€ = 4%  ?

oder

=(480€*12*100)/120.000€= 4,8 %  ?

Ich weiß aber das die nicht umlagefähige Kosten steuermindernd sind.

Danke im voraus.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Der Begriff "Nettorendite" ist nicht klar definiert. Nicht-umlagefähige Kosten, MIetausfallwagnis / Leerstand, Tilgung, .. Jeder hat hier seine eigene Ansicht, was genau in die "Nettorendite" rein zu rechnen ist und was nicht.

Zudem sind die oben genannten Punkte alles Annahmen. Die tatsächliche Rentabilität der Wohnung kennst du erst nach ein paar Jahren - vorher ist alles Theorie. Und da spielt es m.E. keine Rolle, ob deine Annahme 4,0% oder 4,8% ist. Am Ende werden es eh weder 4 noch 4,8% sondern was ganz anderes - meistens leider weniger.

WIchtig und objektiv sind zunächst der Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) und die Netto-Kaltmiete (ohne Kosten, Ausfallwagnis etc.).
Bei deinem Beispiel reden wir dann von einem Faktor 21!

Jetzt kommt es drauf an, was du möchtest: Cashflow generieren? Rendite erwirtschaften? Auf eine Wertsteigerung Spekulieren? Kapital anlegen (Geld parken)?

Es zeigt sich immer wieder, dass viele User den Unterschied zwischen Cashflow und Rendite überhaupt nicht kennen und wild mit diesen Wörtern unkoordiniert umher werfen.

Nehmen wir an es ginge dir um Cashflow, also freies Kapital (Cash) jeden Monat / jedes Jahr unter Einsetzung von möglichst wenig Eigenkapital.

Erfahrungsgemäß kann man bei allem bis ungefähr Faktor 13 (je geringer desto besser) von einem Cashflow-positiven Investment sprechen. Das lässt sich jetzt natürlich nicht immer so stark pauschalisieren, aber eine Faktor-21 Wohnung wird erfahrungsgemäß definitiv kein Cashflow-positives Investment werden. Das bedeutet nicht, dass dieses Investmehr nun "schlecht" ist, aber wenn die Zielsetzung ein positiver CF ist, dass ist eine Faktor-21 Immobilie definitiv ungeeignet!

Für diese Aussage brauche icht nicht mal die Details (wie Lage, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, nicht-umlagefähige Kosten, Leerstandsrisiko etc.) zu kennen. Wie eben beschrieben sind diese Werte eh nur theoretisch. Aus einer Faktor 21 Wohnung kann ich aber auch mit viel Schön-Rechnerei keinen positiven Cashflow herbei zaubern. Egal ob die nicht-umlagefähigen Kosten nun 60 oder 80 Euro sind. Irrelevant!

Wenn deine Zielsetzung eine Spekulation auf Wertsteigerung sein sollte oder du lediglich viel EK auf dem Konto rumliegen hast und eine unkomplizierte Kapitalanlage suchst, dann kann gelten natürlich andere Voraussetzungen.

Also:

  1. Klar werden, was du bezwecken möchtest (CF, Rendite, Spekulation, Kapitalanlage)
  2. Theoretische Netto-Rendite Annahmen zunächst ausblenden und zunächst nur auf den Kaufpreisfaktor schauen
  3. Im Detail dann unbeding mindestens zwei Rechnungen aufstellen: Cashflow und Rendite.

CF = Einnahmen Kaltmiete - (Zins + Tilgung + nicht-umlagefähige NK + (Steuersatz * (Kaltmieten - Zins - AfA - nicht-umlagefähige Kosten)))

Rendite: CF (Berechnung s.o.) plus Tilgung

 

Edited by Kalle
  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb Pfalzgraf:

Guten Morgen!
Und ergänzend nicht die Zinsen für das möglicherweise zu zahlende Darlehen vergessen abzuziehen.

Das ist dann eigentlich das Nettoobjektergebnis. FK Zinsen bleiben bei der Nettorendite i. d. R. unberücksichtigt...

Aber hier stimme ich @Kalle zu, weil der Begriff tatsächlich nicht klar definiert ist. 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 4 Stunden schrieb Kalle:

Rendite: CF (Berechnung s.o.) plus Tilgung

Instandhaltungsrücklage nicht vergessen abzuziehen!

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 28 Minuten schrieb Kalle:

Die IHR gehört meiner Definition nach zu den nicht-umlagefähigen Kosten.

Nicht wirklich. Es sind ja keine laufenden Nebenkosten, sondern ein Rücklageposten für zukünftigen Verschleiß am Gebäude. Zudem gehören sie bei Hausbesitzern zum Käsch-Floh.

Edited by Monopoly

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich würde die IHR auch eher als nicht-umlagefähig bezeichnen, weil sie zweckgebunden sind (Reparaturen). Und die mindern meinen Cash-Flow. Somit kommt es sicher auf die Definition der Rendite an. Unterm Strich gehts doch um das, was monatlich hängenbleibt. Ich rechne mir die Brutto-Netto-vor Zinsen- nach Steuern gar nicht mehr aus. Mich interessiert nur was am Ende hängen bleibt

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 15 Stunden schrieb Pfalzgraf:

Ich würde die IHR auch eher als nicht-umlagefähig bezeichnen, weil sie zweckgebunden sind (Reparaturen). Und die mindern meinen Cash-Flow. Somit kommt es sicher auf die Definition der Rendite an. Unterm Strich gehts doch um das, was monatlich hängenbleibt. Ich rechne mir die Brutto-Netto-vor Zinsen- nach Steuern gar nicht mehr aus. Mich interessiert nur was am Ende hängen bleibt

Käsch-Floh-wirksam ist die IHR nur, wenn sie auch mit einer Auszahlung verbunden ist. Das ist regelmäßig bei WEG-Eigentümern der Fall - bei Hausbesitzern grundsätzlich nicht. Hier ist sie lediglich ein regelmäßiger kalkulatorischer Aufwand, der erst realisiert und Käsch-Floh-wirksam wird, wenn Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt bzw. bezahlt werden.

Das ist natürlich ein klarer Vorteil des Hausbesitzers, der so lange über die Liquidität aus der IHR verfügen kann, bis IH-Maßnahmen durchgeführt werden (müssen), was ihm eine gewisse Planungsfreiheit verschafft.

Edited by Monopoly

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...