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Senkrechtstarter35

MFH - Wieviel monatlich zurücklegen?

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Hallo Freunde

In meiner Suche nach MFH komme ich hin und wieder auf Objekte, die gut CF erwirtschaften. Zieht man aber eine private monatliche Instanhaltungssrücklage ab, bleibt dann nur noch wenig übrig. Ziehe ich vielleicht zuviel ab?

Bei den MFHs die ich immer auf dem Schirm hab, handelt es sich meinst um Häuser aus den 60 er Jahren oder noch früher. Der Zustand ist entsprechen "ok", sofort muss nichts gemacht werden, alles läuft. Aber perspektivisch schon, weil ist halt älter. Ich rechne dann immer mit monatlich 1 Euro / QM Wohnfläche als Rücklage, die ich sparen sollte. Habe irgendwo gelesen, dass das auch ein realistischer Wert sein soll. 

Ich weiß halt nicht, ob ich da zuviel einplane, und mir dadurch lohnenswerte MFH durch die Lappen gehen. 

Letztens habe ich gesehen: 

MFH für 700.000
NKM        60.000
Faktor:     11,6
Bruttorendite: 8,5 %

Bei 3 % Tilgung (nehme ich immer) macht das 2.083 Euro monatliches CF. Zieht man dann aber noch 900 Euro ab, weil 900 qm Wohnfläche, bin ich nur noch bei 1.183 Euro CF vor Steuern. Und das bei einem 700.000 Euro Invest. Viel zu wenig. Ist das Objekt noch zu teuer, oder rechnen ich mit zuviel Rücklage?

(Ich weiß, es gibt noch etliche weitere Faktoren, um zu beurteilen ob ein Invest sich lohnt...)

Edited by Senkrechtstarter35

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Mit 1€ pro qm im Monat rechne ich auch. Bisher bin ich noch deutlich drunter, aber der Tag an dem mal ein paar Tausender aufn Schlag fällig werden wird sicher kommen. Letztlich ist es immer auch eine Liquiditätsfrage. Ich taste meine Überschüsse deshalb in der ersten Zeit nicht an, sondern erst wenn ich so 15-20k auf dem Objektkonto habe. Dann kann eigentlich nicht mehr viel passieren. Die IHR für ein Mfh ist einfach nur eine theoretische Größe. Aber z.B. bei einem 400qm Haus innerhalb 10 Jahren gut 48000€ für Instandhaltung auszugeben klingt für mich realistisch. Obs mehr oder weniger war weißt du erst hinterher. 

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Dann scheint monatlich 1 € / qm wohl doch eine realistische Zahl zu sein, mit der man in der Rentabilitätsrechnung rechnen sollte.. 

Mir stellt sich auch die Frage, ob der pro qm bedarf nicht eher fällt mit zunehmender Größe?

Nach dem Motto "ab 500 qm Wohnfläche reichen 0,50 euro monatlich pro qm". 

Vielleicht noch andere Meinungen ? :)

Edited by Senkrechtstarter35

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Es kommt darauf an... aber generell werden die meisten Arbeiten mit zunehmender Gebäudegröße auch teurer. Eine große Zentralheizung ist teurer als eine kleine, oder es gibt mehr Einzelöfen, die Fassade und oder das Dach hat mit zunehmender Größe mehr Fläche. Teilweise kommt noch die Höhe dazu... Aber wie gesagt die monatliche kalkulatorische IHR ist blanke Theorie. Ein geschätzter Durchschnittswert über einen langen Zeitraum. Wichtig ist in meinen Augen zunächst ausreichend Liquidität auf dem Objektkonto oder aus anderen Quellen zu bilden.

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Ich rechne das überhaupt nicht mit ein - ist m.E. kaum planbar.

Mal hast du in einem Jahr den Warmwasserspeicher kaputt und gleichzeitig noch Feuchtigkeit im Schornstein .. Dazu kommen dann regelmäßig Ein-/Auszüge bei denen "mal-hier-mal-da" was gemacht werden muss (Duschkabine undicht, Rolladen defekt etc.). Dazu Kosten für die Vermarktung kommen auch noch dazu.

Soll heißen:

Die großen Dinge (Dach, Fenster, Treppenhaus, Heizung, ..) kann man ja einigermaßen vor dem Kauf abschätzen (/lassen). Das muss man dann halt einpreisen bzw. Rückstellungen bilden. Die kleinen Dinge sind schwer planbar.

Grundsätzlich: Bei Faktor 10 passen die rein. Bei Faktor 15 nicht. Alles weitere ist (finde ich) unnötige theoretische Modellrechnung.

 

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vor 2 Minuten schrieb Kalle:

Ich rechne das überhaupt nicht mit ein - ist m.E. kaum planbar.

Mal hast du in einem Jahr den Warmwasserspeicher kaputt und gleichzeitig noch Feuchtigkeit im Schornstein .. Dazu kommen dann regelmäßig Ein-/Auszüge bei denen "mal-hier-mal-da" was gemacht werden muss (Duschkabine undicht, Rolladen defekt etc.). Dazu Kosten für die Vermarktung kommen auch noch dazu.

Soll heißen:

Die großen Dinge (Dach, Fenster, Treppenhaus, Heizung, ..) kann man ja einigermaßen vor dem Kauf abschätzen (/lassen). Das muss man dann halt einpreisen bzw. Rückstellungen bilden. Die kleinen Dinge sind schwer planbar.

Grundsätzlich: Bei Faktor 10 passen die rein. Bei Faktor 15 nicht. Alles weitere ist (finde ich) unnötige theoretische Modellrechnung.

 

Vielen Dank , das ist ja schon Mal ein guter Richtwert

Sehe ich das richtig, dass du dann nichts zurück legst? 

Wobei du selbst ja auch sagst, dass du Rückstellungen bildest.. bzw im Preis einspeist. Aber auch das nützt dir ja nur dann etwas, wenn du zuvor schon Rückstellungen gebildet hast. 

Wenn man bei null anfängt, und noch für keine Reparatur gewappnet ist, dann halte ich einen kalkulatorischen Sparwert schon von sinnvoll. 

 

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vor 1 Stunde schrieb Grimlock:

Es kommt darauf an... aber generell werden die meisten Arbeiten mit zunehmender Gebäudegröße auch teurer. Eine große Zentralheizung ist teurer als eine kleine, oder es gibt mehr Einzelöfen, die Fassade und oder das Dach hat mit zunehmender Größe mehr Fläche. Teilweise kommt noch die Höhe dazu... Aber wie gesagt die monatliche kalkulatorische IHR ist blanke Theorie. Ein geschätzter Durchschnittswert über einen langen Zeitraum. Wichtig ist in meinen Augen zunächst ausreichend Liquidität auf dem Objektkonto oder aus anderen Quellen zu bilden.

Okay verstanden. 

Ja klar ist die kalkulatorische IHR blanke Theorie. Letzlich weiss man es nicht. Aber irgendwie muss man in seiner Rentabilitätsrechnung ja einen kalkulatorischen Wert für die IHR ansetzen, um die Nettorendite / Netto CF und somit den Sinn des ganzen zu bewerten.

Was nützt mir sonst ein freier CF von 2.000 Euro monatlich bei einem 900 qm MFH, wenn aufgrund der zu erwartenden IHR in den nächsten 30 Jahren im Durchschnitt monatlich 1 euro / qm an IHR kosten entstehen. Wenn ich das vorher schon kalkulatorische berücksichtige, dann kann ich die kalkulatorische IHR von monatlich 900 euro abziehen und schon ist das kein tolles Investment mehr. 

Dass es eh nicht exakt planbar ist, ist klar. 

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Also: Für die großen (halbwegs planbaren) Sachen musst du logischerweise die Liquidität haben. Wenn du ein Haus für 400k kaufst, und da schon klar ist, dass innerhalb der nächsten 3 Jahre die Heizung fällig ist, dann musst du diese 10k halt liquide vorrätig haben - sonst wäre der Kauf ja der erste Schritt in die Privatinsolvenz.

Da bringt es auch nichts, wenn du den KP des Hauses um 10k nach unten drückst (also nur 390 statt 400 zahlst) .. denn das bringt dir immer noch nicht die 10k Cash die du brauchst um die Hizung zu bezahlen. Hier meine ich mit einpreisen also: Cash vorrätig haben, mitfinanzieren o.ä.

Quote

Aber irgendwie muss man in seiner Rentabilitätsrechnung ja einen kalkulatorischen Wert für die IHR ansetzen, um die Nettorendite / Netto CF und somit den Sinn des ganzen zu bewerten.

Nö, muss man nicht. Wie gesagt .. Netto-CF bei Faktor 10 wird (wahrscheinlich) positiv sein, bei 15 wohl eher nicht. Egal wie viele theoretische € pro m² du als IHR veranschlagst.

Quote

Sehe ich das richtig, dass du dann nichts zurück legst? 

Ich bilde keine IHR bzw. keine separate Rückstellung. Ich gebe aber auch nichts von den Einnahmen aus sondern spare alles an.

Edited by Kalle

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Und ich fange erst an mich am Cashflow zu bedienen wenn ich genügend Rücklagen auf dem Objektkonto habe. Meine Mieter haben mir über das vergangene Jahr ein nettes gebrauchtes Cabrio finanziert. Echt nett von Denen 😆 Naja aber zuvor hab ich mich noch nie daran bedient. Das soll erst in ein paar Jahren regelmäßig so sein, wenn ich meine Angestelltentätigkeit reduziere oder bestenfalls einstelle.

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Am ‎04‎.‎07‎.‎2018 um 12:05 schrieb Kalle:

Ich bilde keine IHR bzw. keine separate Rückstellung. Ich gebe aber auch nichts von den Einnahmen aus sondern spare alles an.

Das heisst, du kaufst neue Häuser immer mit Geld aus deinen anderen Einkommensquellen?

Und Reparaturen/Sanierungen zahlst du immer aus diesem angesparten Betrag? Demnach geht dein gesamter Cashflow in die "IHR".

Edited by Alexander Raue

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Die Höhe der IHR bei MFH`s ist eine guten Frage. Es kommt auf vieles an.

Was will man daraus bezahlen?

Reparaturen, Modernisierungen, Kosten für Neuvermietung und Leerstand

Wie ist der Objektzustand?

Altbau, Neubau und Reparaturstau

Objektgröße?

Es ist ein Unterschied durch welche Gesamtgröße (Einnahmen) sich große Reparaturen (Dach, Heizung etc.) teilen.

Gesetzliche Vorgaben bereits umgesetzt?

EnEV.

Ich habe ein kleines 4 Parteien Haus BJ 1914 Zustand soweit i.O. Heizung jedoch verhältnismäßig alt. Kauf in 2018.

Wie gehe ich vor?

Vorerst keine Entnahmen weil:

Steuervorauszahlungen erfolgen und noch nichts im Topf ist

Wenn eine Jahreskaltmiete angespart ist, werde ich weiter 15 € pro Jahr und qm bei Seite legen und den rechnerisch nach Steuern ermittelten Überschuss entnehmen und wieder neu investieren. Wird der Überschuss groß sein: NEIN

Wenn vorher z.B. die Heizung kommt, kann ich diese anderweitig bezahlen, werde Sie aber zu einem späteren Zeitpunkt aus einer dann vollen Kasse hoffentlich  entnehmen können.

Ich setze, so lange ich nicht bis zu einem risikolosen loan to value getilgt habe mehr auf eine solide Kasse und einer gesunden Tilgung. Aber das muss ja jeder selbst wissen.  

 

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