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Monopoly

3-Objekt-Regel

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Hallo,

ich habe 2016, 2017 und 2018 insgesamt 6 ETW erworben. 2 bis 3 davon plane ich 2019 wieder im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bzw. der 3-Objekt-Regel zu verkaufen.

2021 plane ich meine Immobilienaktivitäten zu intensivieren und hierzu ein Unternehmen  für gewerbliche Immobiliengeschäfte zu gründen. Die verbliebenen, in den Vorjahren erworbenen ETW sollen weiter getrennt vom Firmenvermögen unter Einkünften aus Vermietung und Verpachtung laufen.

Frage an die Experten: Wäre das so darstellbar oder wird mir da das FA einen Strich durch die Rechnung machen bzw. wird mir die 3-Objekt-Regel da nachträglich auf die Füße fallen? Was würdet ihr mir in meinem Fall raten?

 

 

Edited by Monopoly

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Ich empfehle dir, fundierten Rat von einem guten Steuerberater einzuholen und auf dieser Basis dann dein weiteres Vorgehen zu gestalten.

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vor 20 Stunden schrieb Monopoly:

2021 plane ich meine Immobilienaktivitäten zu intensivieren und hierzu ein Unternehmen  für gewerbliche Immobiliengeschäfte zu gründen. 

Welche Rechtsform? Verheiratet und gemeinsam gekauft oder allein?

Zu dem Thema gibt es extrem viel Unsicherheit und 12.000 Meinungen, auch beim "normalen" Steuerberater, im Zweifel eher den Steueranwalt als den Steuerberater fragen bei der 3/6-Objekt-Grenze ...

Falls Du eine Personengesellschaft im Auge hast, hohes Risiko. Kapitalgesellschaft schirmt mW ab (erzählt aber auch jeder was anderes). Irgendwo hatte ich einen Link ...

 

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vor 56 Minuten schrieb mauo:

Welche Rechtsform? Verheiratet und gemeinsam gekauft oder allein?

Zu dem Thema gibt es extrem viel Unsicherheit und 12.000 Meinungen, auch beim "normalen" Steuerberater, im Zweifel eher den Steueranwalt als den Steuerberater fragen bei der 3/6-Objekt-Grenze ...

Falls Du eine Personengesellschaft im Auge hast, hohes Risiko. Kapitalgesellschaft schirmt mW ab (erzählt aber auch jeder was anderes). Irgendwo hatte ich einen Link ...

 

Ich bin verheiratet mit Gütertrennung und die Immobilien sind mein Alleineigentum.

Ich denke, daß ich eine GmbH gründen müßte, um eine wasserdichte Trennung von Immobilien(geschäften) im Privatvermögen mit privaten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Veräußerungsgewinnen auf der einen Seite, sowie Firmenvermögen mit gewerblichen Einkünften aus Immobilien auf der anderen Seite darzustellen, oder?

Edited by Monopoly

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Ich hatte dazu gestern einen Termin bei meinem STB. Meine Frau und ich kaufen gerade unser zweites Mfh und überlegen auch es ggf. schon nach 1-2 Jahren mit Gewinn zu veräußern. Wir werden das Haus daher nur mit 2 Jahren Zinsbindung finanzieren. Mir wurde deutlich von einer GmbH Gründung beim ersten Objekt abgeraten. Beim ersten Objekt gilt es ganz normal als privates Veräußerungsgeschäft, worauf lediglich EK-Steuer zu zahlen ist. Sollte man Gefallen am Grundstückshandel finden wurde mir geraten ab dem zweiten Objekt ein Einzelunternehmen zu gründen und dem FA beim Erwerb eines Objekts mitzuteilen in welchen Topf das Objekt gehört. Das reicht als Abgrenzung aus. Sie hat einen Mandanten der das seit Jahren so macht und jährlich ~5 Objekte als Einzelunternehmer dreht und parallel private Vermögensverwaltung betreibt. Außerdem wurde mir mitgeteilt das ich nicht befürchten müsse unser 2016 erworbenes Mfh mit Gewerbesteuer zu infizieren, selbst wenn das FA für das geflippte Haus gewerblichen Grundstückshandel unterstellt, solange ich es nicht auch innerhalb 5 Jahren veräußere. Ich habe um ein Gesprächsprotokoll gebeten, damit ich falls es später Probleme geben sollte zumindest etwas in der Hand habe. Ob das dann etwas bringt weiß ich nicht, aber es beruhigt. Dieses Thema ist trotz der Seitenlangen Schriftstücke die es dazu gibt sehr schwimmend und lässt viel Raum für Interpretationen. Das zeigen ja auch die vielen widersprüchlichen Aussagen. Ich denke auch die allerwenigsten Sachbearbeiter beim FA kennen sich damit bis in die Tiefe aus.

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vor 15 Minuten schrieb Grimlock:

Sollte man Gefallen am Grundstückshandel finden wurde mir geraten ab dem zweiten Objekt ein Einzelunternehmen zu gründen und dem FA beim Erwerb eines Objekts mitzuteilen in welchen Topf das Objekt gehört. Das reicht als Abgrenzung aus. Sie hat einen Mandanten der das seit Jahren so macht und jährlich ~5 Objekte als Einzelunternehmer dreht und parallel private Vermögensverwaltung betreibt.

Das wundert mich jetzt, denn das würde ja im Widerspruch zu den Aussagen im von mauo geposteten Link stehen:

Wird die Gesellschaft nach den vorgenannten Grundsätzen im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels tätig, sind die Grundstücksveräußerungen der Gesellschaft bei der Prüfung, ob auch auf der Ebene des Gesellschafters ein – weiterer – gewerblicher Grundstückshandel besteht, als Objekt mitzuzählen.[1]

Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Gesellschafter an der jeweiligen Gesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder dass der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils oder des Anteils an dem veräußerten Grundstück bei einer Beteiligung von weniger als 10 % mehr als 250.000 EUR beträgt.

 

Edited by Monopoly

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Ohne genau zu wissen wie es gemeint ist interpretiere ich es so: Die Persongesellschaft zahlt ohnehin schon Gewerbesteuer. Unabhängigkeit ob gewerblicher Grundstückshandel oder nicht. Läge ein gGh vor müsste die genutzte AfA rückerstattet werden( sofern Objekt zuvor im Anlagevermögen der Gesellschaft und nicht im Umlaufvermögen). Außerdem entsteht ein Zählobjekt beim Gesellschafter, was aber noch nicht bedeuten muss das er seinen privaten Bestand sofort infiziert. Erst bei weiteren Handelsobjekten wäre das gefährlich.

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vor 31 Minuten schrieb Grimlock:

Ohne genau zu wissen wie es gemeint ist interpretiere ich es so: Die Persongesellschaft zahlt ohnehin schon Gewerbesteuer. Unabhängigkeit ob gewerblicher Grundstückshandel oder nicht. Läge ein gGh vor müsste die genutzte AfA rückerstattet werden( sofern Objekt zuvor im Anlagevermögen der Gesellschaft und nicht im Umlaufvermögen). Außerdem entsteht ein Zählobjekt beim Gesellschafter, was aber noch nicht bedeuten muss das er seinen privaten Bestand sofort infiziert. Erst bei weiteren Handelsobjekten wäre das gefährlich.

Nochmal anhand meines konkreten Falls illustriert/konstruiert:

- Kauf von 3 Objekten in 2017 aus dem Privatvermögen von "Hr. Monopoly"

- Verkauf der 3 Objekte in 2019 -> 3-Objektgrenze eingehalten - keine Gewerbesteuerpflicht in 2019

Fall 1: Gründung einer Personengesellschaft in 2021

->  Gewerbesteuerpflicht als Personengesellschafter auf Ebene der natürlichen Person "Hr. Monopoly"

-  An- und Verkauf von einem Objekt in 2021 -> 3 Objektgrenze auf Ebene der natürlichen Person "Hr. Monopoly" wird überschritten  -> rückwirkende Gewerbesteuerpflicht für 2019

Fall 2: Gründung einer Kapitalgesellschaft (GmbH)

-> Gewerbesteuerpflicht der Kapitalgesellschaft auf Ebene der juristischen Person "Monopoly GmbH"

-  An- und Verkauf von einem Objekt in 2021 durch die "Monoply GmbH" -> 3 Objektgrenze auf Ebene der natürlichen Person wird nicht überschritten, da zu separieren ist zwischen juristischer Person "Monopoly GmbH" (Kapitalgesellschaft) und natürlicher Person "Hr. Monopoly"   -> keine rückwirkende Gewerbesteuerpflicht von "Hr. Monopoly" für 2019

Oder sehe ich das völlig falsch?

 

Edited by Monopoly

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Ich denke Personengesellschaft reicht aus. Objekt geht dann ins Umlaufvermögen der Personengesellschaft, die Gesellschaft nutzt keine AfA für das Objekt. 

Mal andersrum gefragt: Wenn man googelt nach z.B. "hilfe, Finanzamt unterstellt mir gewerblichen Grundstückshandel" erhält man kein konkretes Fallbeispiel. Ich habe mich die letzten Wochen viel damit beschäftigt und glaube inzwischen dass diese 3 Objekt Grenze nur im Falle einer Steuerprüfung und bei vielfachen Wiederholungstätern angewandt wird. Es ist ja schon merkwürdig wenn sich etliche Leute darüber den Kopf zerbrechen, aber niemand kann von einem konkreten Fall berichten. 

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GmbH wäre wohl der sicherste Weg.  Aber im Zweifel den Steueranwalt fragen.

 

vor 1 Stunde schrieb Grimlock:

Mir wurde deutlich von einer GmbH Gründung beim ersten Objekt abgeraten.

Wurde das begründet?

 

vor 1 Stunde schrieb Grimlock:

.. worauf lediglich EK-Steuer zu zahlen ist ...

Wobei aber das "lediglich" 43% Prozent Grenzsteuersatz sind je nach Einkommen?
Warum also nicht GmbH mit Köperschaftssteuer/Gewerbesteuer?

Edited by mauo

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vor 7 Minuten schrieb Grimlock:

Ich denke Personengesellschaft reicht aus. Objekt geht dann ins Umlaufvermögen der Personengesellschaft, die Gesellschaft nutzt keine AfA für das Objekt. 

Mal andersrum gefragt: Wenn man googelt nach z.B. "hilfe, Finanzamt unterstellt mir gewerblichen Grundstückshandel" erhält man kein konkretes Fallbeispiel. Ich habe mich die letzten Wochen viel damit beschäftigt und glaube inzwischen dass diese 3 Objekt Grenze nur im Falle einer Steuerprüfung und bei vielfachen Wiederholungstätern angewandt wird. Es ist ja schon merkwürdig wenn sich etliche Leute darüber den Kopf zerbrechen, aber niemand kann von einem konkreten Fall berichten. 

Den Mutigen gehört die Welt. Es gibt allerdings Durchführungsverordnungen der OFD dazu, und alle Verträge gehen vom Notar ans FA.
Mir würde der Mut dazu fehlen.

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100 % Abgrenzung geht nur mit der Kapitalgesellschaft!

BEVOR man das Objekt kauft sollte man wissen geht es in die Private V+V oder in die Gewerblich geprägte GMBH!

 

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vor 12 Minuten schrieb Grimlock:

Ich denke Personengesellschaft reicht aus. Objekt geht dann ins Umlaufvermögen der Personengesellschaft, die Gesellschaft nutzt keine AfA für das Objekt. 

Mal andersrum gefragt: Wenn man googelt nach z.B. "hilfe, Finanzamt unterstellt mir gewerblichen Grundstückshandel" erhält man kein konkretes Fallbeispiel. Ich habe mich die letzten Wochen viel damit beschäftigt und glaube inzwischen dass diese 3 Objekt Grenze nur im Falle einer Steuerprüfung und bei vielfachen Wiederholungstätern angewandt wird. Es ist ja schon merkwürdig wenn sich etliche Leute darüber den Kopf zerbrechen, aber niemand kann von einem konkreten Fall berichten. 

Ich denk mal jene Steuerprüfung wirst Du an der Backe haben, wenn das FA, das ja von allen Deinen Immobilientransaktionen erfährt, sieht, daß Du innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert hast, aber kein Gewerbe angemeldet hast.

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vor 14 Minuten schrieb Monopoly:

Ich denk mal jene Steuerprüfung wirst Du an der Backe haben, wenn das FA, das ja von allen Deinen Immobilientransaktionen erfährt, sieht, daß Du innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert hast, aber kein Gewerbe angemeldet hast.

Damit müsste ich in dem Fall rechnen. Ich habe aber nur vor ein Objekt innerhalb 5 Jahren privat zu verkaufen und ggf. für das Nächste ein Gewerbe zu gründen.

Fakt ist: Ich bin halbwissender Privatmann und habe mich von einem Steuerberater zu meinem Vorhaben ausführlich beraten lassen. Es ist davon auszugehen, dass er als Fachkundiger die Fallstricke im Steuerrecht besser einschätzen kann als ich. Zumal er bereits Mandanten betreut die es ähnlich machen. Ich wäre ja bereit eine GmbH zu gründen, aber mir wurde aus Kostengründen abgeraten.

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vor 8 Minuten schrieb Grimlock:

Damit müsste ich in dem Fall rechnen. Ich habe aber nur vor ein Objekt innerhalb 5 Jahren privat zu verkaufen und ggf. für das Nächste ein Gewerbe zu gründen.

 

Bei 2 Objekten fällst Du doch auf jeden Fall unter die 3-Objekt-Grenze. Wozu willst Du für Objekt 2 ein Gewerbe gründen und unnötigerweise Gewerbesteuer zahlen?

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Damit hast du natürlich recht. Ich würde es einfach wegen der klaren Abgrenzung so machen, da ich denke dass das FA beim 2. Verkauf evtl. schon genauer prüft. Man hat ja da auch immer noch den Freibetrag von 24500Euro(im Gegensatz zur GmbH). Da meine Frau nur halbtags arbeitet und ich nur 0815 Angestellter bin ist unsere EK-Steuer nicht so hoch, dass sich bei einer GmbH eine so große Steuerersparnis einstellen würde. Zumindest nicht nach laufenden Kosten und Ausschüttung. GmbH kann ich immer noch später machen wenn die Zahlen größer werden.

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vor 4 Minuten schrieb Grimlock:

Damit hast du natürlich recht. Ich würde es einfach wegen der klaren Abgrenzung so machen, da ich denke dass das FA beim 2. Verkauf evtl. schon genauer prüft.

Ich denke, da brauchst Du Dir überhaupt keinen Kopf machen, weil bei nur 2 Objekten ganz klar bzw. nach höchstrichterlicher Rechtsprechung der Fall der privaten Vermögensverwaltung gilt.

Edited by Monopoly

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...ist schon interessant, das Thema wird immer mal wieder besprochen und/aber irgendwie gibt es keinen konkret „richtigen“ Weg. 10 Leute, 11 Meinungen ;-) ...trotz dem m.E. wichtigen Thema. Man kann da echt schwere Fehler machen!?

 

Ich habe mich jetzt zumindest soweit belesen und informiert, dass es bei geplanten Flip-Deals sinnvoll ist zunächst als Einzelunternehmer zu starten.... Dann kann man erstmal ein paar Geschäfte machen und sich austesten.

Eine GmbH muss am Anfang nicht sein - wohl aus Kostengründen..!?

Was sagen denn die erfahrenen Investoren zu dem Fall?

 

Und zur 3-Objektregel: Ihr solltet das nicht auf die leichte Schulter nehmen und zu viel experimentieren. Finanzämter können unbequem werden - dann kommt man gnadenlos in Schwierigkeiten.

Man kann auch schon beim 1. Objekt den Handel unterstellt bekommen..... wenn man sich leicht blöd anstellt.

Es kommt immer auf den Einzelfall/Sachbearbeiter/Finanzamt an...

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vor 12 Stunden schrieb hanuta:

ch habe mich jetzt zumindest soweit belesen und informiert, dass es bei geplanten Flip-Deals sinnvoll ist zunächst als Einzelunternehmer zu starten.... Dann kann man erstmal ein paar Geschäfte machen und sich austesten.

Man kann auch schon beim 1. Objekt den Handel unterstellt bekommen.....

Hört sich für mich an, als wenn es bei Dir vom 1. Tag an als Grundstückshandel eingestuft wird.

Oben war ja die Frage, ob bisherige unter privater VV gelaufene Aktivitäten (3 Verkäufe) zusammen mit neuen Aktivitäten dann dazu führen (>3 Verkäufe), dass auch die alten Aktivitäten als gewerblich eingestuft werden.

 

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vor 13 Stunden schrieb hanuta:

Man kann auch schon beim 1. Objekt den Handel unterstellt bekommen..... wenn man sich leicht blöd anstellt.

Es kommt immer auf den Einzelfall/Sachbearbeiter/Finanzamt an...

Dann muß das aber schon ein größeres Objekt (mit mehreren Wohnungen) sein und es muß für das FA erkennbar sein, daß das Objekt mit dem Ziel einer gewinnbringenden Wiederveräußerung gekauft wurde, oder?

Edited by Monopoly

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vor 1 Minute schrieb Monopoly:

Dann muß das aber schon ein größeres Objekt (mit mehreren Wohnungen) sein und es muß für das FA erkennbar sein, daß das Objekt mit dem Ziel einer gewinnbringenden Wiederveräußerung gekauft wurde, oder?

...das ist das Entscheidende...!

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Aber was wird in der Praxis der Finanzverwaltung als Indiz für das Ziel einer gewinnbringenden Wiederveräußerung herangezogen? Ist es schon ausreichend, wenn ein positiver Veräußerungsgewinn erzielt wird? Oder müßten schon Renovierungs-/Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen und anschließende gewinnbringende Veräußerung durchgeführt worden sein?

Edited by Monopoly

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