Jens Z

Keller belegt durch Unbekannt

23 Beiträge in diesem Thema

Hallo zusammen, 

Ich darf mit einer neuen Problemstellung aufwarten: 

In der Teilungserklärung der WEG ist jeder Wohnung ein Kellerabteil eindeutig zugeordnet. Nun ist mir aufgefallen,  dass der Keller meiner Wohnung bereits belegt ist und mit Vorhängeschloss gesichert ist. Ein Aushang am Hauseingang durch den Hausmeister blieb erfolglos. Ich habe einen Mieter zum 01.07., welcher Anspruch auf dieses Kellerabteil hat, es ist mein Sondereigentum. 

Nach RS mit H&G sagte man mir, dass ich nicht einfach den Keller aufbrechen und den Inhalt entsorgen lassen kann, da ich sonst Schadenersatz zahlen müsste und auch Hausfriedensbruch begehe. Die Hausverwaltung hat nun eine Übersicht der Kellerräume und Zuordnung an alle Eigentümer gesendet. Ich bat um die Einholung der Belegung der Keller von den Eigentümern durch die HVW, damit ich feststellen kann, welche Partei meinen Keller nutzt, da der H&G meint, dass ich zuerst den Nutzer meines Kellers ausfindig machen muss. Ansonsten könnte ich nicht eingreifen.

Die HVW verweist auf eine EVT, wo über die Rückmeldung zur aktuellen Belegung abgestimmt werden soll und redet sich um die Abfrage vorher heraus, weil sie sagt, in 2011 hätte es nur 70% Rücklaufquote gegeben. So lange kann ich nicht warten.

Die HVW meint, ich könnte zwangsräumen ohne Feststellung des Nutzers, was der Aussage von H&G entgegensteht und was ich der HVW mitgeteilt habe und nach rechtlicher Basis für diese Zwangsräumung gefragt habe. Seitdem Schweigen der HVW.

Was kann ich nun machen, Aussitzen durch die HVW ist nicht m.E.?

Danke und Grüße 

Jens 

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Manchmal muss man auch einfach mal unkonventionell sein. Aus eigener Erfahrung würde ich einen Aushang im Treppenhaus machen und auf diese Tatsache hinweisen. Auch würde ich mitteilen, dass nach ca. 2 Wochen der Keller geräumt wird. Lass Deine Kontaktdaten auch auf dem Aushang. Dann würde ich räumen und die Sachen einlagern. Ich selbst habe eine Räumung von einem Spediteur machen lassen, der den Inhalt dokumentiert hat (ganz wichtig!) und anschliessend bei sich eingelagert hat. Somit hast Du immer noch die Möglichkeit den Inhalt zurückzugeben, wenn sich jemand meldet. Die Kosten sind dabei überschaubar. Vor der Klage hätte ich keine Angst. Immerhin hat die/der MieterIn ja auch Dein Sondereigentum besetzt.

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Aus eigener Erfahrung würde ich einen Aushang im Treppenhaus machen und auf diese Tatsache hinweisen. Auch würde ich mitteilen, dass nach ca. 2 Wochen der Keller geräumt wird. Lass Deine Kontaktdaten auch auf dem Aushang. Dann würde ich räumen und die Sachen einlagern.


Bis dahin würde ich einfach das Schloss tauschen. Schliesslich hast du ja kein Geld für das Abteil bekommen...
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Dumm ist nur, wenn er den Raum zurecht nutzt.

Noch dummer ist wenn nach der Raeumung, der sprichwörtliche Topf  voll Gold fehlt.

Seit wann bist du denn Eigentümer der Wohnung?

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Ich habe mir das so überlegt: seit 25.05. hängt ein Aushang des Hausmeisters, damit der Nutzer meines Anteils sich beim Hausmeister meldet. Passiert ist nichts. Werde nun ein neues Schloss dran machen mit neuem Aushang sich zu melden, da ansonsten die Dinge entsorgt werden. Mit dem Hausmeister mache ich eine Bestandsaufnahme des Inhalts. Lagerung der Gegenstände findet dann auch im Keller statt, d.h. ich lager die nicht aus,  sondern entsorge gleich nach dem Fristablauf. 

Frist zur Meldung ab 25.05. = 14 Tage

Frist danach bis zur Entsorgung = 14 Tage.

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Ich wüsste nicht, wie er den Raum zurecht nutzt. Soweit ich weiß, kann kein anderer Eigentümer über mein Kellerabteil einen Vertrag mit einem Mieter zulasten Dritter, also mir machen. 

Die HVW hat nun ein Schreiben an alle Eigentümer versendet, in dem jedem Eigentümer mit Verweis auf die Teilungserklärung erläutert, welcher Wohnung welcher Keller zusteht. Hier wurde auch aufgeführt, dass eine Zwangsräumung durchgeführt werden kann. 

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PS: Ich bin Eigentümer seit 01.05. gemäß notarieller Feststellung, also Übergang Nutzen und Lasten. 

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Was hat denn der alte Eigentümer gesagt, wer da sein Eigentum nutzt? Und steht fest was drin ist? Eigentum oder Gerümpel?

Wäre es denkbar, dass dieser einen separaten Mietvertrag für den Keller abgeschlossen hatte? Dann wäre der "Kellerbesetzer" im Besitz eines gültigen Mietvertrages mit dir und damit rechtmäßiger Nutzer.

Ich könnte mir noch weitere Szenarien vorstellen, in dem ein Nutzer mit Gutgläubigkeit argumentiert. 

 

Und noch eine Idee die nicht ganz Rechtskonform ist. Du könntest ja ganz unfein das Vorhängeschloss per Sachbeschädigung unbrauchbar machen. Wenn ein paar Tage später ein neues da ist, weißt du zumindest, dass einen aktiven Nutzer gibt. 

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Der alte Eigentümer hat die Wohnung nur ein paar Monate besessen. Jedenfalls ist im Kaufvertrag kein Vermerk, dass zu der Wohnung, zu der auch der bezeichnete Keller gehört, abgesehen vom Mietvertrag noch Nebenabreden existieren. Ich habe ausschliessen lassen, dass abgesehen vom Mietvertrag noch zusätzliche Verpflichtungen auf mich übergehen. Das hat der Verkäufer so ja akzeptiert. Es spricht aber vieles dafür, dass der ausgezogene Mieter nicht den Keller genutzt hat aufgrund der dort abgelegten Gegenstände, wie Autoreifen und alte Autobatterien, er selbst war ohne Auto.

Die HVW hat mir mitgeteilt, dass früher freie Keller einfach genutzt wurden, weil der ehemalige Verwalter sich nicht um Ordnung gekümmert hat. Also scheint entweder ein aktueller oder ehemaliger Bewohner den Keller zu nutzen.

 

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Wenn ich das richtig verstehe, hast du mit dem alten ET noch nicht persönlich gesprochen? Ist der Verstorben, dass du dich nicht als erstes an ihn wendest?

Wenn der nix weiss, evtl versuchen, den ET vorm letzten ET ausfindig zu machen? Sollte die HVW doch noch kennen und ggf auch die Kontaktdaten noch haben.

Gruß

Tom

 

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Ich habe mich mit dem alten ET ausgetauscht, allerdings noch nicht über den Keller. Nun Frage ich mich aber, was meine Pflicht hier ist...

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Und nun kannst du den alten ET nicht nochmal anrufen, um nachzufragen, ob das Zeug im Keller ihm gehört? 

Und wenns ihm nicht gehört, evtl versuchen, den Vor-vorbesitzer ausfindig zu machen?

Das wären die erste 2 Unternehmungen, die ich machen würde. Die Zeit, die du hier zum schreiben gebraucht hast, hätten gereicht um den einen ET nochmal anzurufen und um den 2ten ET in Erfahrung zu bringen (evtl sogar auch noch diesen anzurufen).

Bitte sei mir nicht böse, aber warum fängst du das so kompliziert an?

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Sowas passiert entweder in einer neuen WEG weil 2 Parteien sich irren und es zu einer Verwechselung der Kellerabteile kommt oder häufig, wenn die WEG jünger ist als das Haus. Einfaches Beispiel Mehrfamilienhaus BJ 1960 wird 1995 erstmalig verkauft. Bei der Teilung 1996 hat sich niemand die Mühe gemacht, nachzuvollziehen, wie die tatsächliche Belegung der Keller aussieht. Stattdessen wurde einfach von links nach rechts im Aufteilungsplan durchnummeriert.

Die ersten Jahre merkt das im Zweifel niemand. Jahre später kommt dann der erste Käufer einer Wohnung, der mal in den Auteilungsplan guckt und schon ist der Salat da.

In beiden Fällen gilt dass man gegen den Besitzer des Kellers, der gleichzeitig Eigentümer ist, einen Räumungsanspruch hat und diesen auch durchsetzen kann.

Komplizierter wird es bei fremden Mietern und ganz besonders kompliziert wird es, wenn die einzelen Kellerabteile nicht grundsätzlich vergleichbar sind sondern stark differieren. Dann wird nämlich niemand sich bewegen wollen.

Der fremde Mieter, der nun in seinem Mietvertrag stehend hat: Mietvermietet ist Keller Nummer 3 oder "hinten links der zweite von rechts", was halt blöderweise deiner ist, wäre absolut im Recht. Glücklicherweise steht das eigentlich nie im Vertrag, sondern da steht nur mitvermietet ist 1 Keller, was offen lässt welcher Keller.

In einem Räumungsprozess kommt es dann darauf an, ob der Mieter argumentiert, dass der (damalige) Vermieter ihm damals diesen Keller zugewiesen hat (Nehmen Sie den !). Wenn er das plausibel darlegen kann, ist er im Besitz eines gültigen Mietvertrages für deinen Keller. Leider halt nur nicht mit dir.

 

Wie groß ist die WEG denn, dass niemand von den Nachbarn weiß, wer den Keller nutzt?

Wenn sich wirklich niemand ermitteln lässt, wäre der pragmatische Ansatz mit dem Hausmeister zusammen, ein weiteres Schloss anzubringen und einen Zettel aufzuhängen, dass man sich den Schlüssel beim Hausmeister abholen kann.

 

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Hallo Tom, ich habe den ET angeschrieben, erwarte da aber nicht viel, weil die Transaktion für ihn einfach "Flip" war und er sich in den wenigen Monaten als ET nicht um das Mietverhältnis gross gekümmert hat. Aber vielleicht kommt ja eine verwertbare Info.

Das Schloss auszutauschen und dann mit dem Hausmeister zu warten, bis sich jemand meldet hilft mir letztlich auch nicht, weil ich den Keller räumen und leer meinem Mieter zur Verfügung stellen will, dazu möchte ich den Krempel im Abteil loswerden und auch nicht lange auf meine Kosten einlagern.

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vor 2 Minuten schrieb Jens Z:

Das Schloss auszutauschen und dann mit dem Hausmeister zu warten, bis sich jemand meldet hilft mir letztlich auch nicht, weil ich den Keller räumen und leer meinem Mieter zur Verfügung stellen will, dazu möchte ich den Krempel im Abteil loswerden und auch nicht lange auf meine Kosten einlagern.

Du solltest Dir schon die Zeit nehmen, die Nutzungsverhältnisse zu klären - nicht dass Du am Ende ordentlich draufzahlen musst!

Es könnte sich halt auch um eine rechtmäßige Nutzung handeln …..

PS.: Vergleichbares "Spiel" bei DG-Ausbauten - man kauft einen DG-Rohling, entwickelt zur Baureife und plötzlich meldet sich ein Mieter des Hauses, dem mal gestattet wurde das DG zu nutzen. Und schon muss man ungeplant in die Kasse greifen ….

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Hallo Arndt, und wie lange erwartet man dann, dass ich die Dinge einlagern muss? In diesem Spiel halten sich alle schön raus, angefangen von der Hausverwaltung und den Mietern..werde mal einen Aushang mit deutlicher Sprache anbringen, vielleicht liest es die Bewohnerschaft dann..

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Update: nun hat sich der Eigentümer des Gewerbeanteils aus dem EG gemeldet, dieser möchte eine Kernbohrung für Entwässerungsrohre durch mein Kellerabteil legen. Muss ich dem zustimmen und gibt es hierfür ein Nutzungsentgelt? Auf was ist zu achten? 

Habe ihm von der Thematik des besetzten Kellers erzählt,  dass ich ihm so erst überhaupt keinen Zugang zum Keller gewähren kann. Die HVW hat die Thematik in Absprache mit dem Beirat abgegeben und will sich nicht mehr in die Zuordnung von Kellerabteilen involvieren, da Sondereigentum...

Evtl. kann man wegen des Wunschs des Gewerbeeigentümers nun Druck ausüben, um die HVW zur Kooperation bringen?

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[...]
 Wie groß ist die WEG denn, dass niemand von den Nachbarn weiß, wer den Keller nutzt? [...]

Das würde mich auch interessieren. Abhängig von der Anzahl der Nachbarn im Haus könnte man sich ja auch mal persönlich vorstellen und im Gespräch mit jedem die Situation im Haus klären.

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Es sind über 60 Parteien im Haus, Mieter und Eigentümer gemischt, im Nebenhaus noch mal so viele...daher muss da die HVW mal organisieren. Die haben natürlich Sorge, dass dann der große Kellertausch durch mich ausgelöst wird. Aber die Situation muss ja gelöst werden...

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Es sind über 60 Parteien im Haus, Mieter und Eigentümer gemischt, im Nebenhaus noch mal so viele...daher muss da die HVW mal organisieren. Die haben natürlich Sorge, dass dann der große Kellertausch durch mich ausgelöst wird. Aber die Situation muss ja gelöst werden...

Naja dann sind das etwas viele – vorstellen ist dann wohl nicht

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Ja, wir haben den Keller nun geöffnet mit Hausmeister als Zeugen. Das Inventar hab ich festgestellt mit Protokoll. Es war Verpackungsmüll enthalten mit der Adresse einer Mietpartei. Die würden durch den Hausmeister angesprochen, haben gesagt, dass es ihr Keller ist und ihren Vermieter genannt. Den hab ich Basis der Eigentümerliste angeschriebenund zur Räumung mit Frist aufgefordert. Die Mieter sagten, sie hätten den Aushang nicht verstanden (Russen)....Hab neues Schloss angebracht, einen Schlüssel beim Hausmeister hinterlegt. Dann können Sie nach RS ihren Kram ausräumen. 

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Kann ich bei Ablauf der Frist eigentlich einfach das Inventar ausräumen lassen, protokollieren und einlagern und die Rechnung dem anderen Eigentümer überstellen lassen? Oder muss ich hier alles vorstrecken? Angeblich haben die Mieter nicht mal die Telefonnummer des Eigentümers...

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