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JohnnyNoCash

AfA: Aufteilung Boden-/Gebäudewert

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Hallo Experten,

ich benötige gerade zu folgendem Sachverhalt Argumentationshilfe: Steuerfestsetzung für 2016 erhalten, damals vier Wohnungen (in Nürnberg) gekauft gehabt. Das Finanzamt nahm nun eine für mich sehr nachteilige Aufteilung von 40% Bodenwert/60% Gebäudewert vor. Da ich nur AfA für den Gebäudewert vornehmen kann gefällt mir das natürlich gar nicht. Telefonat mit dem Finanzamt ergab, dass ich ihnen Argumente liefern soll, die für einen geringeren Bodenwert sprechen. Sie sehen sich an Bodenrichtwerte und BMF-Berechnung gebunden.

Mein Steuerberater ist damit gerade auch etwas überfragt und auf die Schnelle weiss ich nicht, ob ich einen finden kann, der da fitter ist.

Deshalb meine Frage: Welche Argumente sind denkbar, um einen von den offiziellen Bodenrichtwerte abweichenden geringeren Bodenwert zu begründen bzw. insgesamt eine für mich bessere Aufteilung?

Vielen Dank!

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Wie hast du denn die Aufteilung in der Steuerklärung vorgenommen? Die muss ja vom Steuerberater fundiert berechnet worden sein, und dann ist es doch seine Aufgabe, das dem Finanzamt gegenüber zu verteidigen. Wenn hier der Steuerberater überfordert ist, ist er schon mal nicht der richtige. Oder willst du einfach nur nicht einsehen, dass die Aufteilung richtig ist, auch wenn sie dir nicht gefällt? In Gegenden mit hohen Bodenrichtwerten führt die „offizielle“ BMF-Methode zu solch niedrigen Gebäudeanteilen.

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Ich hatte 2013 auch vergessen im Kaufvertrag den Gebäudewert anzugeben, ich bin dann mit Bildern des Hauses und der "Frankfurter Vorgartenverordnung" zum Finanzamt gegangen.

Ich hatte sachlich argumentiert das der Vorgarten nicht bebaubar ist und damit faktisch wertlos ist, und auf den Bildern war erkennbar daß das Haus keine Vollruine ist.

Die sind sogar voll auf meine Maximalforderung eingegangen...

 

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Es gibt da eine Excel Datei zur Aufteilung:

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

Dein Hebel ist da, das Fiktive Baujahr möglichst hoch zu rechnen und durch Fotos der erfolgten Modernisierungen zu rechtfertigen.

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Danke für eure Antworten! @Peter Kohl: Der Steuerberater hat das nebenbei für mich gemacht, arbeitet eigentlich als Wirtschaftsprüfer und hatte es nach der BMF-Vorlage gemacht, anscheinend aber einen Fehler bei der Geschossflächenzahl gemacht, weshalb bei ihm im Schnitt eine 80%/20%-Aufteilung rauskam.
Mir gehts natürlich darum, das optimal herauszuholen, da ich es jetzt so für die nächsten 40 Jahre schon festlege und von anderen Investoren in Nürnberg weiss, dass bei denen wohl häufig 80/20 durchgeht.

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Ich hatte 2013 auch vergessen im Kaufvertrag den Gebäudewert anzugeben, ich bin dann mit Bildern des Hauses und der "Frankfurter Vorgartenverordnung" zum Finanzamt gegangen.
Ich hatte sachlich argumentiert das der Vorgarten nicht bebaubar ist und damit faktisch wertlos ist, und auf den Bildern war erkennbar daß das Haus keine Vollruine ist.
Die sind sogar voll auf meine Maximalforderung eingegangen...
 
Die Art von Tipp hatte ich mir erhofft, auch wenn dieser konkret für mein Haus nicht passt. Aber trotzdem Danke!

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Es gibt da eine Excel Datei zur Aufteilung:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html
Dein Hebel ist da, das Fiktive Baujahr möglichst hoch zu rechnen und durch Fotos der erfolgten Modernisierungen zu rechtfertigen.
Das werde ich noch mal mit dem Steuerberater besprechen, vor allem inwieweit ich das nachträglich noch mal ändern kann. Die Excel-Datei (die ja angeblich eh schon relativ Finanzamtsfreundlich ist) hatten wir auch verwendet. Vielen Dank!

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Gibts denn noch weitere Argumente in der Art wie:
- vielbefahrene Strasse vor dem Haus
- Grundstück ist nicht voll bebaubar
-..........?

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Ich meinte irgendwo etwas darüber gelesen zu haben, dass es einen Index über Herstellungskosten von Gebäuden gibt, die je nach Standort unterschiedlich ausfällt. Demnach wäre ein Gebäude in München teuerer herzustellen als in Gera. 

Ich weiß aber nicht, ob wieweit das FA das anerkennt. 

Hat jemand hier dieses Argument schon mal angewendet?

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Guest DAN

Hallo Johnnynocash

,...wie ist das ganze ausgegangen?

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Aufteilung von 40% Bodenwert/60% Gebäudewert

 

Wie wird der Gebäudewert berechnet, wie setzt das Finanzamt diesen Prozentsatz fest.

Ist der Gebäudewert dann:

Kaufpreis x 0,6 ?

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Hallo Johnnynocash
,...wie ist das ganze ausgegangen?
Hi, leider ergebnislos....gab keine Argumente, die Berechnung zu meinen Gunsten zu verändern.

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Ganz ehrlich - ich hätte auch eine 40/60 erwartet. 20/80 hätte ich nicht geglaubt - überall liest man von fehlendem Bauland, warum sollte dann das Land "nur" 20% ausmachen, es sei denn es wäre eine super Luxus-Wohnung, mit Jacuzzi, hochwertigem Inventar, etc.

Aber wie gesagt: Wäre mein Bauchgefühl.

 

Edited by schiphi

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vor 34 Minuten schrieb schiphi:

Ganz ehrlich - ich hätte auch eine 40/60 erwartet. 20/80 hätte ich nicht geglaubt - überall liest man von fehlendem Bauland, warum sollte dann das Land "nur" 20% ausmachen, es sei denn es wäre eine super Luxus-Wohnung, mit Jacuzzi, hochwertigem Inventar, etc.

Aber wie gesagt: Wäre mein Bauchgefühl.

 

Ehrlich gesagt, verstehe ich deine Sozi-links Einstellung nicht - es hängt von dem Kaufpreis ab - der anteil des Bodens lässt sich durch Bodenwertkarten schnell ermitteln, pauschale sätze habe icz bei keinen meiner objekte 

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Sozi-links-Einstellung - sorry, das sollte so nicht rüberkommen. Habe nur an ein Projekt von mir gedacht, da musste ich auch eine Aufteilung machen (da nicht im Kaufvertrag beschrieben). Dort war der Anteil auch 60/40. 

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Wie @Jb007 schon sagt, es kommt auf die Bodenrichtwerte an. Echtes Beispiel eines meiner MFH - vom Finanzamt auch so akzeptiert, da Ergebnis ihrer Tabelle. 

D5191E50-4184-4A1A-ABB2-05F75D3D5250.jpeg

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Bei mir hat das Finanzamt sogar die Aufteilung 75 zu 25 vorgenommen, zugunsten Grund und Boden wohlgemerkt. Dann müsste ja die Wohnung eine Ruine sein. Ich befinde mich hier im Einspruchsverfahren. Mal sehen.

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Am 14.6.2019 um 22:01 schrieb Real:

Wie @Jb007 schon sagt, es kommt auf die Bodenrichtwerte an. Echtes Beispiel eines meiner MFH - vom Finanzamt auch so akzeptiert, da Ergebnis ihrer Tabelle. 

D5191E50-4184-4A1A-ABB2-05F75D3D5250.jpeg

Habe eine ähnliche Immobilie mit 95% Gebäude und 5 % Grundstück. Ebenfalls mit dem Tool berechnet. Es kommt eben auch auf die Grundstücksfläche an. Wenn man natürlich auf 2000 qm ein kleines MFH stehen hat, dann kann es auch mal 50/50 (oder gar noch schlechter, wenn der BRW hoch ist) aufgeteilt werden. In meinem Fall habe ich ein 276 qm Grundstück, welches zu 100 % bebaut ist und auf dem ein MFH mit 10 Parteien steht.

Momentan bin ich aber z.B. auch an einem Objekt dran, bei dem das Grundstück 1500 qm groß ist und darauf steht ein 260 qm 3FH. Realistisch gesehen dürfte es bei einer 50/50-Aufteilung liegen. Ich werde aber trotzdem im Kaufvertrag eine 80/20 oder 70/30 Aufteilung reinschreiben lassen. Ob das das FA schluckt, steht allerdings in den Sternen. Ich rechne natürlich mit dem schlechtesten.

Was ich damit sagen will: Manchmal sind die Begebenheiten für Investoren aus steuerlicher Betrachtung eben total suboptimal und manchmal bringt es nochmal einen Renditeplus. Das muss man einfach beim Kauf wissen und einpreisen.

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Hinterher ist man natürlich immer schlauer. Das mit der Aufteilung im Kaufvertrag wusste ich nicht. Schade, dass mich mein Notar darauf nicht hingewiesen hat. Bei mir macht es schon einen riesen Unterschied in der Abschreibung, wenn es dabei bleibt, wie das FA es angenommen hat (75 % für Grund und Boden). In 2 Wochen schaut sich eine Bausachverständige des FA nun aufgrund meines Einspruchs die konkrete Begebenheit an. Mal schauen, ob sie zu einem anderen Ergebnis kommt.

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Am 21.6.2019 um 00:00 schrieb Eduard H.:

Realistisch gesehen dürfte es bei einer 50/50-Aufteilung liegen. Ich werde aber trotzdem im Kaufvertrag eine 80/20 oder 70/30 Aufteilung reinschreiben lassen. Ob das das FA schluckt, steht allerdings in den Sternen.

@Eduard H. wie ist die Sache ausgegangen. Hat das FA den im KV genannte Aufteilung akzeptiert?

Ich habe den Zuschlag für eine ETW in Berlin erhalten. Komme mit der BFM-Excelhilfe auf 72% Gebäudewert. Würde jetzt dennoch im KV >72% festlegen. Hat wer Erfahrung welche Toleranz (FA-Berlin) aktuell akzeptiert wird? Mir schwebt da ein Wert von 80-85% in den KV auzunehmen und schauen was das FA sagt?
Was wirkt realistischer: ein glatter pauschaler Wert wie 80% oder irgendeine Krumme Zahl wie 81%, die aussieht als ob sie einer Berechnung zu Grunde liegt.

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Es zu versuchen schadet ja nicht. Im Zweifel ist deine Rückfallebene eben der im BFM-Tool berechnete Wert. Aus meiner Sicht ist wichtig, dass du deine Kalkulation und evtl. Renovierungen  (15% Grenze!) auf diesem worst-case Wert planst. 

Zu deiner Frage:
Im KV wirst du eher eine geldliche Aufteilung reinschreiben lassen und keine prozentuale, oder?
Die Werte kannst du ja auf 1000er runden und so wählen, dass sich der gewünschte Wert in etwa ergibt. Eine ganz glatte Zahl wird sich dann leicht vermeiden lassen. 
Vermutlich spielt es aber keine Rolle ob die Zahl glatt ist oder nicht...

Unabhängig von der Wirkung solltest du dir gute Argumente suchen, warum es Sinn macht nach oben abzuweichen. Die wirst du denke ich brauchen. 

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Am 21.6.2019 um 00:00 schrieb Eduard H.:

Ich werde aber trotzdem im Kaufvertrag eine 80/20 oder 70/30 Aufteilung reinschreiben lassen. Ob das das FA schluckt, steht allerdings in den Sternen. Ich rechne natürlich mit dem schlechtesten.

Hi

klappt das? Ich stehe vor dem Problem dieses Jahr. Habe letztes Jahr Objekt 1 und 2 in der ersten Erklärung gehabt. Mein Steuerberater hat es über die Excel Datei gemacht. Ging auch durch beides mal mit 70/30. Jetzt kommen dieses Jahr 4 Objekte in die Steuer und ich würde gerne alle über den Kaufvertrag mit 80/20 abhandeln. Mein Steuerberater meinte wir können es versuchen. Hat dazu jemand Erfahrungen in Hessen genauer beim Finanzamt Bad Homburg?

 

 

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Liebe Forum-Nutzer,
kann hier jemand eine Formulierung für den KV für die Aufteilung von Bode/Gebäudewert bereitstellen?

Das Internet ist voll dem Hinweisen, aber einen konkreten Text finde ich nicht. Ungern möchte ich mir (als Leihe) was ausdenken in der Hoffnung das FA akzeptiert meinen geistigen Erguss und würde mich sehr freuen über ein Beispiel aus der Praxis. Ein Screenshot der Textpassage o.ä. wäre hilreich. Natürlich ohne persönliche Daten, die Zahlen könnt ihr auch gerne schwärzen. Mir gehts wirklich nur um den Text bzw. Forumlierung des Sachverhalts. Danke

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Schick deinem Notar einfach die Zahlen, den Rest macht er.

Bei mir sah das so aus:

Zitat

[...]

Der Kaufpreis des Wohnungseigentums beträgt 100k€.
In dem Kaufpreis ist eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 10k€ enthalten (Stand xx.xx.xxxx).
Auf die Wohnung entfällt ein Kaufpreisteilbetrag von 80k€, auf den Boden ein Kaufpreisteilbetrag von 20k€.

[...]

 

Info hierzu:

Du zahlst AfA auf die Rücklage.

Kaufpreis Minus Rücklage ist für die Grunderwerbssteuer.

Aber der komplette Kufpreis wird für die AfA Berechnung geteilt.  ;)

  • Thanks 1

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