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Cuba_Libre

Kauf von 2 Wohnungen als Kapitalanlage

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Hallo zusammen,
ich überlege den Kauf von 2 Wohnungen (3 Zimmer mit 80qm WF; 4 Zimmer mit 100 qm WF) in einem 8 Familienhaus zur Kapitalanlage.
Nachstehend einige Angaben:
 
  • Baujahr 1987 - guter Allgemeinzustand - mittlere Wohnlage.
  • Kaufpreis ca. 2.450 EUR / qm in süddeutscher Stadt mit aktuell stark steigenden Kaufpreisen (Ulm/Neu-Ulm).
  • Aktuell 6,40 EUR Miete / qm. Laut qualifiziertem Mietspiegel sind 7,80 EUR / qm möglich. Nächste Erhöhung um 15% kann erst im Nov. 2019 erfolgen.
  • EK in Form von Tagesgeld und Aktien in Höhe von 500k vorhanden.

Erfahrung mit Vermietung vorhanden, jedoch noch kein eigenes Immobilieninvestment getätigt.

Mich würde generell eure Einschätzung interessieren sowie eure Empfehlung zur Finanzierung / Bezahlung.
Ich möchte mir die Möglichkeit zum Kauf einer weiteren Immobilie in den nächsten Jahren freihalten.
 
Im Anhang die aktuelle Zahlen im "Renditerechner"
 
Freue mich auf eure Rückmeldungen.

Unbenannt.JPG

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Das klingt doch sehr nach einer Vertriebsimmobilie, bei der sich alle eine goldene Nase verdienen - nur der, der das langfristige Risiko trägt, also der Käufer, halt leider nicht!

vor 16 Minuten schrieb Cuba_Libre:

Mich würde generell eure Einschätzung interessieren

Diese Immobilie verdient nicht einmal den Kapitaldienst (selbst eine Mieterhöhung würde es nicht rausreißen!) - Du wirst hier langfristig jeden Monat Geld drauflegen müssen (ca. in Höhe der Kaltmiete)! Wenn das Dein Ziel ist solltest Du zuschlagen!

Der einzig sinnvolle Rat kann nur lauten - ab in den Müll damit und weiter suchen (aber bitte nicht über Vertriebe, etc.)!!

vor 16 Minuten schrieb Cuba_Libre:

mit aktuell stark steigenden Kaufpreisen

Das sollte nie die Motivation für einen Kauf sein! Die Spekulation auf steigende Preise ist eine Wette auf die Zukunft von der wir alle nicht wissen, wie sie ausgeht!

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Die Rendite ist nicht besonders hoch. Sicher sind im Süden die Preise deutlich höher als hier im Ruhrgebiet, aber trotzdem scheint mir das nicht gerade ein Schnäppchen zu sein. Ob die Preise wirklich steigen, weiß man nie genau. Wobei das  im Süden sicher wahrscheinlicher ist als in schlechten Lagen im Ruhrgebiet.

Ich persönlich würde lieber günstig einkaufen auch wenn die Lage nicht die Beste ist. Die Rendite ist jedenfalls gut. Könnte ja auch sein, dass sich schlechte Gegenden noch entwickeln. Wer weiß... Schau dir Berlin Kreuzberg an.

 

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Hallo zusammen,
 
Vielen Dank für die schnelle Antworten.
 
Eine Privatperson besitzt das Haus und verkauft sukzessive Wohnungen (3 sind schon verkauft, nun weitere 2 im Angebot) ohne Makler.
Ich teile die Meinung, dass die Rendite nicht prickelnd ist. Ende der Woche möchte ich noch einmal mit dem Eigentümer sprechen und unter anderem über den Preis sprechen.
 
Eine Frage an euch:
Ab welcher Rendite wird es bei euch interessant? Ich beobachte den Markt hier in meiner Umgebung (Süddeutschland - Raum Ulm / Stuttgart) schon seit Jahren mehr oder weniger intensiv. Eine Rendite > 4% ist mir kaum begegnet.

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vor 1 Stunde schrieb Cuba_Libre:
Hallo zusammen,
 
Vielen Dank für die schnelle Antworten.
 
Eine Privatperson besitzt das Haus und verkauft sukzessive Wohnungen (3 sind schon verkauft, nun weitere 2 im Angebot) ohne Makler.
Ich teile die Meinung, dass die Rendite nicht prickelnd ist. Ende der Woche möchte ich noch einmal mit dem Eigentümer sprechen und unter anderem über den Preis sprechen.
 
Eine Frage an euch:
Ab welcher Rendite wird es bei euch interessant? Ich beobachte den Markt hier in meiner Umgebung (Süddeutschland - Raum Ulm / Stuttgart) schon seit Jahren mehr oder weniger intensiv. Eine Rendite > 4% ist mir kaum begegnet.

Ich berachte nur Angebote näher, die eine Anfangsbruttorendite von mind. 6% haben und außerdem das Potenzial, die Rendite zu erhöhen. Außerdem müssen für mich max. 75% der Mieteinnahmen zu 100% die Finanzierungskosten decken.

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vor 3 Stunden schrieb Cuba_Libre:

Ab welcher Rendite wird es bei euch interessant?

Das kommt stark auf den Standort an. Wo die Vermietbarkeit schwerer ist, muss/soll natürlich die Rendite größer sein. Rendite = Chancen-Risiko-Barometer. Je höher die Rendite, desto höher in der Regel das Risiko. Bei sehr guten Standorten (wie bei dir z. B. Stuttgart) ist natürlich weniger Rendite realisierbar. Risiko auf Leerstand geht dafür gegen 0. Wenn du höhere Rendite möchtest, musst du wohl aufs Umland ausweichen oder sehr lange suchen/Glücksgriff landen. 

LG

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vor 4 Stunden schrieb Cuba_Libre:

Ab welcher Rendite wird es bei euch interessant?

Da wirst Du ganz unterschiedliche Antworten bekommen, alle liegen aber sicher deutlich über den hier genannten Zahlen.

Wichtig wäre aber von Dir zu erfahren, was DEIN Ziel ist!?

Bei diesen Zahlen kumulierst Du in 10 Jahren nur aus dem regulären Vermietungsgeschäft einen Verlust von fast € 50.000,-- (Liquidität, die Du mitbringen musst) - und da sind Sonderumlagen, außerplanmäßige Reparaturen, Mietausfälle, Räumungsklagen, Mietkürzungen, häufige Mieterwechsel (Mieterwechsel kostet - Bestellerprinzip) und andere Unwägbarkeiten noch gar nicht inkludiert!

Von welchem Geld willst Du hier die Rechnungen bezahlen?

Zu welchem Preis müssten diese Wohnungen irgendwann mal verkauft werden, um die langjährigen Verluste wieder einzufahren? 

 

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Solche Objekte zu solchen Konditionen werden in vielen guten Standorten Deutschlands verkauft, mit Faktoren 25/30 und tlw. höher.

Eignung ausschließlich als Anlage von vorhandenem EK, Kreditfinanzierung macht gar keinen Sinn. Es gibt da reihenweise Leute die ihr Geld so anlegen wollen, solche Preise werden also auch tatsächlich gezahlt.

Dir muss bewusst sein dass Du hier dein EK umtauschst, von Aktien/Tagesgeld in Immobilien. Macht das so wirklich Sinn ?

Ich habe auch schon solche teuren Objekte gekauft, meine Kriterien waren immer:

- Mindestrendite 4%

- Objekt Neubau oder total kernsaniert bis zur letzten Ecke

- Toplagen zentrumsnah

Somit würden Deine Wohnungen für mich nicht infrage kommen.

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Danke für den Input.
Ich habe mir heute nochmals die zwei Wohnungen + zwei weitere Wohnungen in dem Haus angeschaut und die jeweiligen Mieter kennengelernt.

Die Mieterstruktur ist gut, der Zustand der jeweiligen Wohnungen ebenfalls.

Aber ich stimme euch zu, dass die Rendite einen Kauf noch nicht rechtfertigt. Wie DiBe jedoch erwähnt hat, werden an dem Standort aktuell Wohnungen mit Faktor > 30 verkauft. Eine Immobilie mit vernünftiger Rendite zu finden ist dementsprechend schwer....

Nochmals vielen Dank an euch!

 

 

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Dann sollte man es lassen. Ich suche seit ca. 1 Jahr etwas brauchbares, sehe es aber schlicht nicht ein, zu kaufen, nur weil es alle tun und Faktor > 30 zahlen. ich finde das Auftreten einiger Vertriebler auch äußerst grenzwertig und frech. Ich bekam letztens erst wieder eine Mail. Im Betreff "Topp Kapitalanlage". Habe mir das dann genau angesehen und kam auf eine Nettorendite von rund 1,3 % p.a. Da konnte ich es mir nicht nehmen, dem meine Meinung zu übermitteln.

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vor 19 Minuten schrieb dkh99:

Dann sollte man es lassen. Ich suche seit ca. 1 Jahr etwas brauchbares, sehe es aber schlicht nicht ein, zu kaufen, nur weil es alle tun und Faktor > 30 zahlen. ich finde das Auftreten einiger Vertriebler auch äußerst grenzwertig und frech. Ich bekam letztens erst wieder eine Mail. Im Betreff "Topp Kapitalanlage". Habe mir das dann genau angesehen und kam auf eine Nettorendite von rund 1,3 % p.a. Da konnte ich es mir nicht nehmen, dem meine Meinung zu übermitteln.

Ja, so geht es allen hier!!! Die meisten Makler haben keine Ahnung und verstehen unsere Denkansatz nicht. Die meisten sind nur auf "Passive Kapitalanleger" aus. Den Denkansatz eines "Aktiven Investors" verstehen sie nicht! Ich würde mich nicht wundern, wenn der Makler entweder verdutzt geschaut hat oder gar nicht reagiert hat. Der wird sich gedacht haben, is egal, es laufen genügend passive Kapitalanleger rum ...

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Der hat in der Tat nicht reagiert. 

Ich habe in der Tat die Lust an das Thema verloren. Ich habe nicht den Eindruck, dass man über einen Makler vermittelt Schnäppchen machen kann. Oder anders ausgedrückt: eine Immobilie die sich selbst trägt. ich will ja keine Schnäppchen machen, sondern eine Kapitalanlage, die sich selbst finanziert, erwerben. Und das scheint mir derzeit nicht möglich zu sein. Wer verkauft heutzutage schon ohne Makler...

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vor 2 Stunden schrieb aweiss:

Die meisten Makler haben keine Ahnung und verstehen unsere Denkansatz nicht

Es wäre auch schlimm, wenn sie einerseits an der Quelle säßen und andererseits die Tätigkeit von Investoren verstehen würden. Mir ist es lieber, sie stellen die Objekte, die sie reinbekommen 1:1 ohne nachzudenken, direkt ihren potenziellen Kunden vor...

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