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enterpreneur

Weiterhin in hochpreisiger Heimatregion versuchen oder ausweichen?

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Hallo,
ich bin derzeit intensiv am Überlegen, ob ich weiterhin versuchen soll an meinem Wohnort (Region Oberbayern, die LKs südöstlich von München) zu investieren oder ob ein Ausweichen in eine andere Region womöglich die bessere Wahl ist.
Grundsätzlich würde ich sehr gerne in meiner Region investieren und bin auch eher der Typ, der seine Investments gerne in Reichweite an einem Ort/einer Region hätte und nicht im Bundesgebiet verteilt.
Nun ist es jedoch so, dass die Region Oberbayern trotz der Tatsache, dass es sich hierbei um eine ländliche Region handelt, ein sehr hohes Kaufpreisniveau hat. Die Kaufpreisspanne geht von ca. 2.300 bis 4.000 €/m². Kaufpreisfaktoren (ohne KNK) gehen bei ca. 25-fach los. Ich denke, es ist eher ein Markt für EFHs. Im Grund genommen ist alles, was sich auf dem Markt befindet preislich uninteressant.
Hier mal ein typisches Angebot: https://www.immobilienscout24.de/expose/102662456?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-T%2FP-5%2FHaus-Kauf%2FBayern%2FTraunstein-Kreis%26exposeId%3D102662456&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=e110bcbc-4671-3c6c-8f18-c8f28c272851#/

Bis jetzt habe ich über die Portale und über Makler gesucht, aber ohne Erfolg. Der einzige Weg, wie ich hier evtl. noch zu etwas kommen könnte, wäre über das Abgeben von Gegenangeboten. Also, dass ich systematisch und in "großen Mengen" Gegenangebote abgebe, in der Hoffnung dass über die Masse dann mal ein Treffer kommt. Allerdings würden meine Gegenangebote ca. 30-40% unter den aufgerufenen KPs liegen müssen, damit es überhaupt interessant für mich wird.
Bis jetzt habe ich mich gescheut, diese Strategie der Gegenagebote umzusetzen, da ich nicht abschätzen kann wieviel Aussicht auf Erfolg hierbei besteht, zumal 30-40% Abschlag. Und da ich in einer ländlichen Region bin, bin ich mit so etwas sehr schnell (negativ) bekannt, v.a. wenn ich das in Massen systematisch mache.

Ich bin am hin- und herüberlegen, ob ichs in meiner Heimatregion weiter versuchen soll oder ob es sinnvoller wäre in eine andere Region auszuweichen. Wie gesagt, wenns nach mir ginge würde ich gerne hier investieren.
Denkt ihr es macht Sinn, dass ich es hier weiter versuche (insbesondere durch systematisches Abgeben von Angeboten) oder mach ichs mir unnötig schwer und das Ausweichen in eine Region mit niedrigeren Kaufpreisfaktoren ist die bessere Wahl? Was würdet ihr machen?

Vielen Dank für Eure Ratschlaäge!

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Hallo,
ich kann mir schwerlich vorstellen dass du mit der Strategie der Gegenangebote in Oberbayern einen „günstigen“ Treffer landen wirst.
Ich wohne in RO und beobachte den Markt hier genau. Investiert bin ich aus Renditeerwartungen woanders.
Bei Faktor 25 geht es hier momentan erst los und Käufer finden sich immer. Meiner Erfahrung nach sind das dann weniger klassische Investoren die per Finanzierung und Hebel investieren, sondern Leute die ihre Cash-Reserven irgendwo „parken“ müssen. Mit einem 2%er holt sich doch auch niemand einen Kredit!?
Ich weis nicht was deine Erwartungen an Rendite und Sicherheit sind, aber als Neuling wird hier nur schwer einen Fuß in die Tür bekommen...

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@sir_orange

Vielen Dank für deine Sicht! Du bestätigst meine Erfahrungen der letzten Monate.
Da ich noch Anfänger bin, hab ich immer Zweifel obs an mir liegt, also an meiner Vorgehensweise, dass ich hier in der Region zu nichts komme. Aber vll. liegts eben doch einfach an dem schwierigen Kaufpresiniveau.
Meine Renditeerwartung ist ab ca. 5% und Sicherheit ist mir wichtig. Für mich: Lieber 5% in Nürnberg als 10% in Gera.
Darf ich fragen, für welche Region du Dich entschieden hast?
Und wie organisierst du die Suche nach Objekten auf die Entfernung?
Danke nochmal für deine Einschätzung, die ich schon auch teile.

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[...] Ich weis nicht was deine Erwartungen an Rendite und Sicherheit sind [...]

Genau was ich mich auch gefragt habe. Wenn du in den nächsten zehn Jahren 50 Wohnungen kaufen möchtest – um dann in Zukunft von den Erträgen leben zu können – bin ich nicht sicher ob das die richtige Region dafür ist. Schneller ist sicherlich ein Investment in Leipzig oder im Ruhrgebiet. Die von dir erwähnten 5 % Rendite macht man sicherlich auch leicht – mit weniger Aufwand – im Aktienumfeld.
Wenn du allerdings 2-3 Wohnungen kaufen möchtest damit du für später alle Optionen offen hast (zum Beispiel Wohnraum für Deine Kinder oder was auch immer.) kann es ja unbedingt Sinn machen diese in deiner näheren Umgebung zu suchen.
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vor 7 Stunden schrieb enterpreneur:
vor 7 Stunden schrieb enterpreneur:

Vielen Dank für deine Sicht!

Gerne!

Ich bin im nördlichen Bayern unterwegs, weil ich dort die ersten 25 Jahre meines Lebens in verschiedenen Städten verbracht habe und die Region mit ihren Stärken und Schwächen relativ feingliedrig kategorisieren kann. Meine Suche geht über die gängigen Portale und über ein Netzwerk aus Maklern, Hausverwaltern und Co-Investoren... Wobei ich auch erst am Anfang stehe, sich aber auch nach kurzer Zeit schon immer wieder interessante Möglichkeiten ergeben.

 

Edited by sir_orange
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@Rooki€, @sir_orange: Danke für Eure Antworten!

Ich würde gerne noch ein paar mehr Meinungen hören.
Kurz lautet die Frage: Ist die Suche in einer Region, in der es ab Kaufpreisfaktor 25-fach losgeht, sinnvoll? Dranbleiben oder in jedem Fall die Region wechseln?
Faktor 16 wäre mein Ziel, also ca. 30-40% Abschlag von den aufgerufenen Preisen.

Danke für Eure Ratschläge!

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Faktor 16 wäre mein Ziel, also ca. 30-40% Abschlag von den aufgerufenen Preisen.


Das suche ich auch, und zwar im Nordwesten von Bayern. Meine Erfahrung ist die gleiche: Selbst die letzten Bruchbuden in XYZ-Lage kosten inzwischen ein Vermögen. Und dann sind Sie noch schlecht bewirtschaftet, schwierige Mieter, Sanierungsstau.
Du hast also die Wahl zwischen
1.) schlechter Rendite, aber ruhigem Schlaf oder
2.) mittelmäßiger Rendite und ein Ars## voll Arbeit und Ärger damit.

Ich bin mir da auch nicht sicher, vermutlich muss man Risiko und Potential für sich im Einzelfall genau abwägen und nichts überstürzen. Gleichzeitig stelle ich fest, dass auch nicht mehr alles einfach so weggeht. Vielleicht muss man manchmal warten können, bis die Verkäufer einsehen, dass ihre Preisvorstellung kein Selbstläufer mehr ist.

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2011 habe ich in Köln-Südstadt für Faktor 26 gekauft. Also etwas, was die meisten hier nicht mit der Kneifzange anfassen.

Über die Zeit ist die Miete um 44% gestiegen (Erhöhungen, Neuvermietung). Heute bin ich bei Faktor 17 (heutige Miete, damaliger Kaufpreis).

Allerdings: die Kaufpreise sind seitdem um 64% gestiegen. Wenn ich die Wohnung heute kaufen (incl. der heutigen Nebenkosten, insb. Grd.erwerbsteuer 6,5 vs. 3,5 damals) würde, wäre ich bei der heutigen Miete bei Faktor 29.

Wenn ich jetzt verkaufen würde, hätte ich durch die Wertsteigerung natürlich eine Bombenrendite. 

Am Ende also wieder die Frage: wie lange steigen die Preise noch, und können die Mietsteigerungen noch mithalten ... Wenn ich bedenke, dass ich haufenweise Mietinteressenten hatte, die dann 50-60% des Nettoeinkommens für die Miete ausgegeben hätten.

Ich kann mir das nicht vorstellen, kann mir das aber seit 3-4 Jahren schon nicht mehr vorstellen, und lag falsch :-)

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vor 44 Minuten schrieb Krandi:

Vielleicht muss man manchmal warten können, bis die Verkäufer einsehen, dass ihre Preisvorstellung kein Selbstläufer mehr ist.

Genau darauf zielt auch meine Fragestellung hier ab: Gegenangebote für viele Objekte unterbreiten und geduldig sein. Immer wieder mal nachhaken. Oder ist auch das in einer Region ab KP-Faktor 25 wenig erfolgsversprechend und ein Standort-Wechsel ist angebracht.

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Früher stand jeden Morgen ein Dummer auf ... heute sind es 1000-de.

Problem ist: das sind alles Käufer, keine Verkäufer. Ich glaube, im ImmoScout gibt es schon eine Sperre, wenn man in einer A-Lage einen Kaufpreis unter Faktor 25 eingeben will ...

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vor 3 Stunden schrieb mauo:

Früher stand jeden Morgen ein Dummer auf ... heute sind es 1000-de.

Problem ist: das sind alles Käufer, keine Verkäufer. Ich glaube, im ImmoScout gibt es schon eine Sperre, wenn man in einer A-Lage einen Kaufpreis unter Faktor 25 eingeben will ...

Nein, natürlich gibt es keine Sperre. Aber überrschadenerweise sind sämtliche Anzeigen wo der Kaufpreis  angemessen ist binnen weniger Stunden wieder deaktiviert... Jeder kann sich selbst ausdenken.

 

vor 3 Stunden schrieb enterpreneur:

Genau darauf zielt auch meine Fragestellung hier ab: Gegenangebote für viele Objekte unterbreiten und geduldig sein. Immer wieder mal nachhaken. Oder ist auch das in einer Region ab KP-Faktor 25 wenig erfolgsversprechend und ein Standort-Wechsel ist angebracht.

Bei uns hat es letztes Jahr unerwartet geklappt bei so einem Objekt. Der Verkäufer hat anfänglich unser Angebot abgelehnt. Nach zwei Monaten war die Bereitschaft zu verkaufen doch vorhanden.

 

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vor 16 Stunden schrieb eugkoll:

Bei uns hat es letztes Jahr unerwartet geklappt bei so einem Objekt. Der Verkäufer hat anfänglich unser Angebot abgelehnt. Nach zwei Monaten war die Bereitschaft zu verkaufen doch vorhanden.

Super! Wieviel Prozent lag Euer Gebot unter dem aufgerufenen KP? Habt ihr innerhalb der 2 Monate immer wieder Mal Euer Interesse bekundet oder die Sache einfach ruhen lassen und der Verkäufer hat sich von sich aus gemeldet? 

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